Kevesebb befektető, lassuló áremelkedés - mi vár az ingatlanpiacra?

Nemcsak a Balla Ingatlanirodák tapasztalatai, hanem más közvetítőhálózatok adatai is azt mutatják, hogy az augusztus egyértelmű lassulást hozott a hazai ingatlanpiacon. Abban azonban már eltérnek a vélemények, hogy ez a lassulás csak egy nyári, ideiglenes megtorpanás, vagy pedig tartós lassulás következik be az őszi hónapokban a tranzakciók volumenében, és hát persze az árak növekedésében.

Kisebb lett a kínálat, de 20 százalékkal magasabbak az árak

Az elmúlt több mint egy évben tapasztalt ingatlanpiaci fellendülésről szóló adatokat és lelkes nyilatkozatokat nyilván már mindenki jól ismeri. Beszámoltunk erről mi is többször a KSH és saját statisztikai adataink alapján. A számokból az látszik, hogy Budapesten és néhány más nagyobb városban jelentős mértékben megemelkedett a lakóingatlanok adásvételeinek száma és ezzel párhuzamosan az árak. És habár a válság előtti szintektől mindkét szám még távol járt, az azt megelőző éveknél minden negyedévben jobban teljesített az ingatlanpiac a tavalyi év folyamán, és ez a sorozat kitartott az idei évben is.

És annak ellenére, hogy augusztus hónapban az eddigi lendület már kifulladni látszik, még mindig lényegesen jobb adatokról beszélhetünk, mint akár egy évvel korábban. A Balla Ingatlanirodák által májusban egy felmérés keretében megkérdezett több mint ezer ügyfél nagy része (közel 70 százaléka) is már érzékelte ezeket a folyamatokat, így további áremelkedésre számított, miközben a kínálat bővülését is jósolta.

Az előbbi be is következett, utóbbi, azaz a kínálat növekedésével azonban kicsit másként áll, vagy legalábbis állt a helyzet. Az ingatlanközvetítők az elmúlt hónapokban - főleg az olyan budapesti területeken, ahol sok a panellakás - arról panaszkodtak, hogy rendkívüli módon lecsökkent a kínálat, egyértelműen keresleti piac alakult ki. A Balla Ingatlanirodák konkrét adatai szerint állományuk mintegy 20 százalékos mértékben csökkent az év első felében, miközben 10-20 százalékkal több ingatlant sikerült értékesíteniük.

A kínálatcsökkenés persze hatással volt az árakra, amelyek különösen a panellakások esetében indultak hirtelen emelkedésnek. Az alku mértéke is drasztikusan, 3-5 százalékra mérséklődött, de az is előfordul, hogy egyes lakásoknál egymásra licitáltak a vevők, így azok ára nemhogy ereszkedett volna, hanem még a meghirdetett árnál is magasabbra kúszott. A Balla Ingatlanirodák adatai szerint közel 20 százalékkal magasabb átlagértéken sikerült az első félévben értékesíteni a kínálatukban szereplő lakóingatlanokat, mint egy évvel korábban.

Mostantól viszont bővül a kínálat

Míg akadnak szakértők, akik szerint csak szezonális megtorpanásra került sor augusztusban, és semmiféle elbizonytalanodás nem érzékelhető az ingatlanvásárlók, befektetők számában, hozzáállásában, addig a Balla Ingatlanirodák közvetítői már azt tapasztalják, hogy egyre nagyobb számban tűnnek fel értékesítési területeiken a túlhitelezett lakások tulajdonosai. Ők jellemzően korábbi devizahitelesek, akiken nem igazán segített a devizahiteles elszámolás. Egyre többen mérlegelik most már az eladás lehetőségét, sőt lassan bele is vágnak.

Azért csak most lépnek, mert tavaszig-nyárig a kormány intézkedésére, illetve a banki elszámolásokra vártak. Addig nem vitték piacra lakásaikat a magas törlesztőrészletek ellenére, hiszen abban reménykedtek, hogy elviselhető mértékűvé enyhülnek a terheik, vagy sok esetben inkább csak a csodára vártak.

Az elszámolások megérkezése után azonban kiderült számukra, hogy a csoda nem következik be, így az eddig visszafogott kínálat elkezd szépen, fokozatosan megjelenni a hirdetési oldalakon. A nyár ugyan nem volt igazán alkalmas számukra, hogy piacra vigyék ingatlanaikat, sőt az ősz eleje is sok esetben inkább az iskolakezdés jegyében telt. Azonban mostanra úgy látszik, hogy megérett a helyzet, így számítani lehet a lassan bővülésnek induló kínálatra.

Ezzel párhuzamosan ugyanakkor a Balla Ingatlanirodák közvetítői részéről egyértelmű jelzések érkeznek mostanában arról is, hogy míg az elmúlt hónapokban a túlárazott ingatlanok iránt is jelentős érdeklődés mutatkozott - és olykor még indokolatlanul magas árakon is értékesíteni lehetett őket -, ez az igény mostanra határozottan visszaesett, és várhatóan így is marad. Ez persze összefüggésben lehet azzal is, hogy a tavasszal kitört brókerbotrányok miatt az ingatlanpiacra menekülő pénz már megtalálta a helyét, ezért a befektetők most közel sincsenek annyian, mint néhány hónappal korábban.

Mi várható az elkövetkező hónapokban?

Mindezek alapján levonhatunk néhány fontos következtetést.

- Több tényező is a kereslet csökkenésének irányába mutat, miközben növekszik a kínálat.

- Kevesebben keresik majd a nagyobb értékű és nagyobb méretű ingatlanokat, mint eddig, hiszen a korábbi devizahitelesek jellemzően inkább kisebb, fenntarthatóbb rezsiköltségű lakásokba költöznének.

- Továbbra is a kisebb értékű és méretű lakásokat lehet az átlagosnál gyorsabban eladni, de ezeket is csak akkor, ha nincsenek túlárazva.

A Balla Ingatlanirodák statisztikai adatai egyébként azt mutatják, hogy a kereslet túlnyomó többsége a társasházi lakások felé irányul, és ezen belül is a 45-60 négyzetméteres alapterületű ingatlanok a felkapottak. A családi házak, sorházak iránti igény a társasházi lakások iránti keresletnek csak töredéke, 120 négyzetméteresnél nagyobb lakásokat szinte alig keresnek az emberek. Összességében elmondható, hogy ahogy a kicsi, 30 négyzetméter körüli garzonok sem igazán népszerűek, úgy 60 négyzetméter felett is fokozatosan mérséklődik a kereslet. Ugyanez megmutatkozik a szobaszámoknál is: az egyértelmű favorit a vevők számára a kétszobás és háromszobás lakás, a négy- vagy többszobások iránt lényegesen kevesebben érdeklődnek. És hát az árakról se feledkezzünk meg: a 7-11 millió forint közötti ársávban mutatkozik a legmasszívabb igény, e fölött folyamatosan apad az emberek vásárlási kedve.