Mi alapján számítják ki az ingatlanadót?

Az ingatlanadó körül rengeteg a bizonytalanság: bevezetik-e, s ha igen, mikor, milyen feltételekkel, kiket érint majd, mi alapján vetik ki? A lakóingatlanok esetében számos lehetőség kínálkozik az adó alapjának meghatározására, mint az övezeti besorolás, vagy területalapú adóztatás. Azonban, ha az ingatlanadó kereskedelmi ingatlanokra is kiterjed, a jelenleginél hatékonyabb, egységes értékítéletre lesz szükség, amelynek feltételeit az Eston International értékbecslői ma még nem látják biztosítottnak - áll a társaság közleményében.

Ma az ingatlan-értékbecslési szolgáltatás iránti kereslet zöme a kereskedelmi bankok és hitelezett ügyfeleik felől érkezik. Az ügyfélnek és a banknak egyaránt elemi érdeke, hogy az értékelő által megállapított becsült érték a valóságos piaci viszonyokat tükrözze. A banki értékbecslőnek, mivel tényadatokkal igazolni becslése helyességét az esetek többségében nem tudja, szüksége van rá, hogy az általuk megállapított becsült értéket egy tőle független, nagyjából ugyanannyi információval rendelkező, jó szándékú kolléga elfogadhatónak tartsa. Ezzel szemben, ha az ingatlanadó alapjának meghatározása lesz az értékbecslés célja, új érdekviszonyok alakulnak ki. A megbízóknak a finanszírozás miatt eddig az optimista becslések tetszettek igazán, az ingatlanadó bevezetésével azonban növekszik majd a „kereslet” az alacsony becsült értékek iránt.

A lakóingatlanok piacán a nagyszámú adásvétel, az interneten megjelenő, könnyen hozzáférhető és értelmezhető kínálati információ biztosítják a kellő átláthatóságot, összehasonlítási alapot. A nem lakó funkciójú, nagy értékű ingatlanok esetében azonban ennek az információnak csak töredéke szerezhető be. Némi túlzással az egyetlen, amit biztosan tudunk, hogy történnek adásvételek.

Természetesen a kereskedelmi ingatlanokat közvetítő szakértők megbízható információval rendelkeznek a piaci trendekről, az értékesített területekről és ingatlantípusokról, s jóllehet a konkrét üzletkötések bizalmas adatait szigorúan őrzik, az ő piaci tapasztalatuk biztosítja a legfontosabb fix pontokat, amelyekre az értékelés épít. Az átláthatóságot segítő, már beindult folyamat, az üvegzseb program keretében egyre több önkormányzat beszámolója tartalmaz feldolgozható információt az értékesített ingatlanokról. A beszámolók mellékletéből jókora türelemmel és némi szerencsével, főleg fejlesztési telkek értékesítési adataihoz juthatunk. De ezen túlmenően nagyon kevés biztos pontra lehet támaszkodni.

Kézenfekvő lehetőségnek mutatkozik az Illetékhivatal adatainak felhasználása. Ezek az adatok azonban jelenleg nem hozzáférhetőek sem a szakma, sem az állampolgárok számára. Az Eston tapasztalatai szerint a jelenlegi illetékhivatali adatfeldolgozási rendszer sem támogatja a vagyonértékelést: sok esetben egy-egy területről az sem derült ki, hogy rendelkezik-e felépítménnyel, vagy sem. Még nagyobb problémát jelent, hogy kereskedelmi ingatlanok esetében az Illetékhivatal adatai egyre kevésbé képesek tükrözni a valós piaci viszonyokat, hiszen az elmúlt években egyre elterjedtebbé vált a nem lakó ingatlanok illetékmentesen, üzletrészként való értékesítése.

Izgalmas helyzet adódhat, ha az ingatlan tulajdonosa túlságosan készséges, és adásvételi előszerződést, sőt akár aláírt szerződést is csatol előzékenyen az adatszolgáltatáshoz. Annak eldöntése, hogy a szerződés tartalma figyelembe vehető-e, s ha igen, milyen mértékig, több szempont egyidejű mérlegelését igényli.

A jól tipizálható lakóingatlanok piacán ebben is egyszerűbb a helyzet. A szegmens átláthatóságának köszönhetően nagy biztonsággal eldönthető, hogy egy szerződés valós tartalmat takar-e. Ha igen, azaz a szerződött érték nem áll szemben a gondosan megválasztott és összehasonlításra alkalmas adatok sugallta értékkel, a szerződésben foglaltak a piaci viszonyok megnyilvánulásának tekinthetőek, felülbírálatuk sem szakmailag, sem etikailag nem indokolható. Ha azonban eltérés van, akkor az első pillanatban örömmel fogadott szerződés inkább zavarok forrásává válik, és lehetséges, hogy a további egyeztetések során a felszínre is kerül némi logikus magyarázat az adásvételi szerződésben szereplő és a piaci adatokból levezethető érték eltérésére.

Személyre szabott hiteltanácsadás és lebonyolítás Forduljon a Privátbankár szakértőihez! Részletek itt!

A kereskedelmi ingatlanok piacán, főleg fejlesztési társaságok és -ingatlanok esetében, kereskedelmi bank számára készülő, fedezetértékelési célú értékbecslés során fordul elő, hogy a valamilyen módon az értékbecslő tudomására jutó adásvételi szerződés tartalma szerint a vevő az összehasonlító adatokhoz képest olcsón szerzett meg egy ingatlant. Az értékbecslő természeténél fogva jóhiszemű, és számára az adásvételi szerződésben foglaltak az irányadóak, már amennyiben azok a piacról kialakult képébe beleilleszthetők. Ilyen esetekben akkor van lehetőség a szerződésben szereplőnél magasabb érték leírására, ha egy jól megfogalmazott és védhető szempont szerint nem tekinthetjük az adásvételt - a TEGoVA definíció szerint - piaci tranzakciónak. A gyakorlatban ez azt jelenti, hogy az eladó feltételezhetően nem volt a telek fejlesztési lehetőségeinek teljes tudatában, vagy a vevő már az adásvétellel egy időben hatékony lépéseket tett a terület intenzívebb hasznosítása érdekében.

A jelenlegi adathiányos állapotban az értékbecslő leginkább a hozamértékelés módszerére támaszkodhat, ami az átláthatóbb bérleti piac adatainak és a közvetítők tapasztalatának köszönhetően megbízható eredményre vezet. A bérleti piacon ugyanis az adásvételekkel szemben több, és akár önmagában, akár piaci környezetében is értelmezhető kínálati bérleti adat áll rendelkezésre. Sajnálatos módon azonban, ezen az egyre erősödő piacon is megjelennek az „okos” vagyonértékelőnek készült bérleti szerződésverziók, amelyek alapján egy korrekten elvégzett számítás is több mint érdekes, a piaci evidenciák közé nehezen illeszthető eredményt ad.

Az Eston szakértő értékbecslő csapatának véleménye tehát, hogy a kormányzati cél megvalósítása és az összes érintett fél érdekében az értékelés körül jelenleg tapasztalható, főképp a megbízható adatbázisok hiányából fakadó bizonytalanságokat jelentősen mérsékelni kell.

Az üzletrészek értékesítése a jelenleg Magyarországon érvényes, nagyon magas, 10 százalékos vagyonszerzési illeték kiküszöbölése miatt vált általánossá. Az illeték mérséklése remélhetően a közeljövőben napirendre kerül, hiányában a jelenlegi sok szempontból kedvezőtlen állapot fennmaradása a költségvetést jelenetős illetékbevételtől, a gazdaságot a tiszta tranzakciók lehetőségétől fosztja meg. Az illetékelkerülés hatását kiküszöbölve kapott, valós képet tükröző illetékhivatali adatok megnyitása segítené a gazdaság egészére kiterjedő, egészséges tisztulási folyamatot, egy jól strukturált, értékelői szempontokat is tartalmazó nyilvántartás pedig minőségi ugrást jelentene az értékbecslések megbízhatóságában - áll az Eston közleményében.

Tízezrek Állam bácsitól - takarékos megoldások
Milyen ingatlant keresnek a vevők?
Jól mennek a fővárosi lakások - van még mit venni
Megfizethető luxus a lakáspiacon
Még mindig kérdéses a magyar ingatlanpiac pontos mérete (hanganyag)