Nyomás alatt az ingatlanpiac

A Macrogamma Befektetési Alapkezelő Zrt. elemzése szerint a makrogazdasági helyzet, valamint az ingatlanpiaci pesszimizmus a piac általános lassulását okozza - értékálló fejlesztések azonban mindig lesznek.

A válság következtében, de különösen a Lehman Brothers bukása óta Európában drasztikusan zsugorodtak a hitelfelvételi lehetőségek, a befektetők kockázatvállaló hajlandósága lecsökkent, ezért a kereslet jelentős mértékben visszaesett - olvasható a szerkesztőségünkhöz eljuttatott közleményben. A következő hónapokban az ingatlanpiacon túlkínálat várható, ami az értékesítési idő növekedéséhez, az árak eséséhez és a befektetők által elvárt hozamszintek növekedéséhez vezet - állapítják meg. A közlemény szerint minderre figyelemmel kell lennie a nyilvános tőkét kezelő alapok üzleti tervének, és ennek fényében kell üzleteket kötniük, hogy a későbbiekben is hozni tudják eddigi teljesítményüket.

Az elmúlt években Magyarországon a jövedelemtermelő (irodai, kereskedelmi) ingatlanok körében keresleti piac alakult ki. A kereslet meghatározó jellemzőit a reálértéket őrző, stabilizálódott bérleti díjak és a fejlett piacok szintjéhez fokozatosan közelítő, azaz csökkenő hozamszintek adták - áll az elemzésben.

A megnövekedett árfolyamkockázat az eurós bevételeket realizáló kereskedelmi ingatlanpiacon tovább fokozza a bizonytalanságot, hiszen nem tervezhető biztosan, hogy az adott euró bevétel hosszabb távon milyen forintértéket jelent. A kiszámíthatóság érdekében az ingatlantulajdonosok határidős ügyleteket köthetnek, ezek azonban a költségek növekedéséhez vezetnek.

E tényezők együttesen az ilyen típusú ingatanok fokozatos és folyamatos felértékelődéséhez vezettek. A magyar piac meghatározó szereplői hosszútávra tervező  intézményi befektetők, jellemzően ingatlanalapok voltak, amelyek az ígért versenyképes hozamok fejében jelentős tőkebeáramlást könyveltek el. Az ingatlanalapok felfutása a 2008 év eleji nettó 600 milliárd forint vagyonra nem is annyira a rövidtávú hozamokkal versenyképes eredményeken, hanem a pozitív kilátásokon alapult.

Az egyes elemzők által már 2004-ben megjósolt, majd 2007 nyarán elkezdődő, de Európát valójában 2008-ra elérő jelzálogpiaci, hitelezési majd általános pénzügyi válság a magyarországi kereskedelmi ingatlanszektorban is érezteti hatását. A korábban keresleti piac kiegyenlítetté, majd fokozatosan kínálativá vált - állítják.

A 2008 július eleji, még optimista várakozásokat hónapok alatt lehűtötte, majd ellentétes előjelűvé változtatta a pénzügyi krízis. Azóta a csekély számú hazai tranzakció volumenében meghatározóan az irodapiacról került ki. A közlemény szerint a bérleti díjak mértéke nem változott jelentősen, de a várakozások szerint emelkedésre sem lehet számítani; ugyanakkor a kockázatosabb befektetési környezet, és a tőkeáttételes vételek megdráguló forrásköltsége a jövedelmezőség romlásához, egyúttal a hozamszintek 1-1,5 bázispontos emelkedéséhez vezetett.

A szegmensre jellemző a jelentős tőkeáttétel, azaz a vételekhez felhasznált jelentős banki finanszírozási arány. A hitelpiaci válság miatt a korábban népszerű devizahitelek rövidtávon gyakorlatilag megszűntek, illetve jelentősen megdrágultak, így a forint alapú finanszírozás meghatározóvá válhat. Ez a jelenlegi magas alapkamat mellett jelentősen megdrágítja a vevők költségeit, gyengíti azok vételi pozícióját, így végső soron az ingatlanárak csökkenéséhez vezet.

A magyarországi helyzetet a forint védelmében jelentősen megemelt jegybanki alapkamat, illetve az azzal egyidejűleg megugró betéti kamatok, illetve a szintén októberben megnövelt, bankbetétekre vonatkozó állami garanciavállalás jellemzik, amelyekkel - rövid távon - a hosszú távú befektetési alternatívának számító nyíltvégű ingatlanalapok természetesen nem képesek felvenni a versenyt. A források szűkülésével az eddig rendkívül aktív alapok sem keresik az újabb befektetési lehetőségeket, amivel egyidejűleg az eddig egyértelműen keresletiből kínálativá vált piacon nehezebbé vált az értékesítés, így a növekvő hozamszintek mellett a jövedelemtermelő ingatlanok aktuális forgalmi értéke törvényszerűen csökken anélkül, hogy fundamentumai változnának - állapítják meg.

A Macrogamma álláspontja az, hogy az ingatlanalap-piac stabilizálódása az általános gazdasági környezet javulásával, a befektetői bizalom fokozatos erősödésével együtt két-három negyedév múlva elkezdődhet. Jelentősebb enyhülést az alapkamat fokozatos és tartós csökkenése, és a visszatérő befektetői bizalom hozhat. Ebből kifolyólag az ingatlanalapba történő befektetések hozama az elvárható, éveken túlmutató időtávon versenyképes lehet - jósolják.

Röpködnek a mínuszok az építőiparban
Elbuktuk a nagy lakást: jó, ha kicsire telik
Lakásfelújítás: 300 ezerrel az állam is beszáll
Nincs ember, aki lakást akar venni
Megsemmisítették a luxusadót

Privátbankár