Továbbra is rendkívül hektikus mozgások határozzák meg a magyarországi és a nemzetközi üzleti környezetet egyaránt. Milyen évet zárt a vagyonkezelési szektor?
Mikesy Álmos (MÁ): Kijelenthetjük, hogy az alapkezelői szektor számára a 2023-as év hektikusnak bizonyult: a gyorsan változó szabályozói környezet, az orosz─ukrán háború okozta piaci ingadozások, a hozamszintek megemelkedése jelentős kihívás elé állította az alapkezelőket, de bőven akadtak befektetési alapok, amelyekkel meg lehetett verni a lakossági állampapírok hozamszintjét. A BAMOSZ legutóbbi jelentése alapján a lakossági megtakarítások mértéke jelentősen nőtt, az alapkezelői piacon a kezelt vagyon mértékében idén 43 százalékos emelkedés volt megfigyelhető, amely az előző év azonos időszakában csupán 18 százalékot tudott produkálni. Emellett az ingatlanpiacon kedvező volt, hogy idén a tavalyinál kevesebb külső sokkot tapasztalhattunk, viszont a hozamemelkedések begyűrűztek Nyugat-Európából és a tengerentúlról, amik az ingatlanok értékét csökkentették, és ez azt eredményezte, hogy leginkább a kivárás volt a jellemző a befektetőkre. Több olyan esemény és hír látott napvilágot, amelyek hatása hosszú távon jelentős lehet egyes piacokra és a régióra egyaránt. Egy példát kiemelve: kérdéses, hogy milyen hatással lehet a magyarországi, illetve azon belül is a budapesti ingatlanpiacra, ha elkezdődik az elmúlt hetekben bejelentett „mini-Dubai” néven ismertté vált projekt, amelynek részeként a rákosrendezői pályaudvar területén valósulhat meg idehaza eddig nem látott volumenű fejlesztés. Kérdés, a piac hogyan reagál majd erre, fel tudja-e szívni a kiadható ingatlanterület ilyen mértékű növekedését.
Mit hozott az idei év a Diófa Alapkezelő számára? Milyen eredményeket értek el, milyen fontosabb mérföldköveket teljesítettek 2023-ban?
MÁ: A rövid válaszom az, hogy változásokkal teli, de eredményes és összességében sikeres évet zártunk. Bővebben, a Diófa Alapkezelő által kezelt vagyon jelentős mértékben nőtt, valamennyi üzletágunkban növekedést tudtunk elkönyvelni. Nincs okunk szégyenkezni, hiszen például a Magyar Posta Takarék Ingatlanalap A sorozatának népszerűségét mi sem jelzi jobban, hogy idén több alkalommal is elérte az MNB által meghatározott forgalmazási limitet, ami miatt szüneteltetni kellett az értékesítést. Mindemellett a Baross Gábor Tőkeprogram keretein belül elnyert befektetői finanszírozás felhasználásának előkészítése is gőzerővel zajlik. Az eredmények közül kiemelném, hogy fontos mérföldkőként december elejétől egy belső csapat látja el a több mint 280 ezer négyzetméternyi ingatlanportfóliónk PM és technical PM tevékenységét. Ezt a lépést az egész éven átívelő felkészülési munka előzte meg. A célunk egyértelmű: a bérlői igények magas színvonalú kiszolgálása, a bérlői megelégedettség maximalizálása, és ennek révén a befektetőinknek hosszú távon, stabil és magas hozamok megtermelése.
Erdélyi Zombor (EZ): A kezelt alapjaink folyamatosan növekednek, ami a Diófa oldaláról azt jelenti, hogy nő a befektetésekre fordítható források volumene. Hadd mondjak erre egy példát, az MPTIA I sorozatának nettó eszközértéke 7-ről 11 milliárd forintra nőtt, egyrészt a lendületet kapott beáramlásnak, másrészt a hozamnak köszönhetően. Ezen túl a prémium vagyonkezelési szolgáltatásunk az idei évben kiugró eredményt ért el: az ügyfélszámot 34 százalékkal, a vagyont 57 százalékkal növeltük. Ebben nem kis szerepe volt a prémium ügyfeleink számára értékesített Diófa WM-1 befektetési alapunknak, ami a Portfólió korábbi elemzése szerint a legjobb kockázat/hozam arányt produkálta. A Diófa Alapkezelő által kezelt Magyar Posta Takarék Ingatlan Befektetési Alap „A” sorozata nemrégiben, ahogy már említették is, elérte forgalmazási maximumát.
Hogyan látják, az ingatlanalapokra vonatkozó új kormányrendelettel kell-e még ilyen és ehhez hasonló eseményekre számítani?
EZ: Abban bízunk, hogy nem kerül majd sor több ilyen helyzetre, legalábbis ritkábban fordul majd elő. Ennek és az új rendeletnek való megfelelés érdekében igényt nyújtottunk be a kezelési szabályzat módosítására a Felügyeletnek. Az érintett alapban a hosszú távú befektetési jegyek aránya meghaladja a 15 százalékot az ingatlanvagyonhoz képest, és a bázisidőszakban nőtt a 180 napnál hosszabb visszaváltású jegyek mennyisége is az MPTIA alapnál. Ennek eredményeképpen az eddigi forgalmazási maximum tovább emelkedhet. Az érintett ingatlanalap befektetési jegyei iránt igen magas a kereslet, mivel stabil hozamot biztosítottak a befektetőknek alacsony kockázat mellett a jelenlegi gazdasági helyzetben is.
A Diófa Alapkezelő új felállásban, részben megújult menedzsmenttel folytatja a munkáját. Erdélyi Zombort kinevezése vezérigazgató-helyettesnek hogyan változtatja meg a cég dinamikáját, milyen területek fejlődésében lesz Zombornak kulcsszerepe?
MÁ: Zombor az elmúlt évben a legjobb piaci gyakorlatnak megfelelő kockázatkezelési rendszerek kifejlesztésével emelte ügyfeleink vagyonkezelésének védelmi szintjét. Az általa vezetett projektek hozzájárultak vállalatunk stabil és hatékony működéséhez, ambiciózus, komoly tapasztalattal rendelkező, kiváló szakember, ezért is gondoltuk úgy, hogy tökéletes választás vezérigazgató-helyettesnek. Célunk, hogy vezetésével még stabilabb alapokat helyezzünk le, melyekre hosszú távon építkezhetünk.
EZ: Új és kihívásokkal teli számomra ez a kinevezés, amelyet örömmel fogadtam el. 13 éves tapasztalatom a banki és pénzügyi szektorban megfelelő alapot ad, hogy támogatni tudjam az igazgatóságot mind üzleti mind operatív területen. Célom kialakítani olyan optimalizált folyamatokat és rendszereket, amelyek hatékonyan tudják kiszolgálni az üzleti ambíciókat. Több robotizációs és rendszerfejlesztési projektünk mellett hangsúlyt kap a minél vonzóbb munkahely kialakítása, mely részeként 2024-re elfogadtunk egy jelentős CSR stratégiát.
Milyen változást hozott eddig vagy hoz ezután a Diófa működésében, céljaiban az, hogy a Gránit Bank lesz a többségi tulajdonos?
MÁ: A Diófa Alapkezelő és az ügyfelek szempontjából is fontos lépésnek gondolom, hogy a Diófa a Gránit Bankcsoport része lett: ez a banki háttérrel együtt még nagyobb stabilitást biztosít és a hosszú távú dinamikus növekedésre is lehetőséget ad. Az Alapkezelőt továbbra is ugyanaz az Igazgatóság vezeti, de komoly lehetőségként tekintünk a két cég szakterületei közötti tudásmegosztásra és együttműködésre. A GRÁNIT Bank tulajdonszerzésével, az Alapkezelő és a Bank tevékenységei közötti szinergiák kihasználásával reményeink szerint termékpalettánk és digitális megoldásaink tovább bővülhetnek, szolgáltatásaink az eddiginél is szélesebb körben és a piaci átlagnál magasabb színvonalon válhatnak elérhetővé.
Milyen üzletfejlesztési terveik vannak az ingatlanportfólióval, mit hoz 2024 az ingatlanpiacon?
EZ: Az ingatlanbefektetés területének jellemzője, hogy stabil, ugyanis nagyon ritkán fordul elő olyan gazdasági válság, ami az ingatlanszektor minden szegmenst egyszerre érintene. Éppen ennek okán a legfontosabb célunk a jövőre nézve, hogy diverzifikáljuk portfóliónkat. Ennek egyik útja a földrajzi diverzifikáció. Terveink között szerepel a külföldi terjeszkedés, melyet a befektetőink is támogatnak. 2024-ben mindenképpen szeretnénk ebben az irányban nagyobb lépéseket tenni. A válságok idején egy diverzifikált portfólió sokkal stabilabb, mint egy egyfajta piaci szegmensre fókuszáló.
Kizárólag földrajzi diverzifikációban gondolkodnak?
MÁ: Nem, a külföldi piacra lépéssel párhuzamosan szeretnénk asset oldalon is sokrétűbbé tenni a portfóliónkat. Így szeretnénk megjelenni például a lakáspiacon is, amelyre jó beszállási esélyeink vannak, hiszen az elmúlt évben komoly korrekciós folyamat ment végbe ebben a szegmensben. Ugyan pusztán bérbeadáson keresztül ma alacsonyabb hozamot lehet elérni, de – tekintettel az ingatlanárak reálértékében bekövetkezett markáns visszarendeződésre - a következő 5-8 évben jelentős felértékelődéssel lehet kalkulálni. Ez várakozásaink szerint kompenzálni fogja az alapvetően alacsonyabb direkt hozamot. Emellett izgalmas szakmai kihívásként tekintünk a lakások üzemeltetésére is. Az ehhez szükséges keretrendszer megalkotásán jelenleg is folyamatosan dolgozunk. Emellett vizsgálunk még más ingatlan szegmenseket is.
EZ: Befektetési alapkezelőként kötelességünk a legjobb és legstabilabb hozam lehetőségeket nyújtanunk ügyfeleink számára, már csak azért is, mert befektetőink bizalma lételeme sikeres működésünknek a vagyonkezelői szektorban. Amikor az ingatlanportfóliónk diverzifikációjáról döntünk, ez az elsődleges szempont, ami a gondolkodásunkat vezeti.
Emelkedtek az üzemanyagárak az utóbbi másfél hétben – de meddig tart még ez a trend? 
