„A vagyonadó nem a milliárdosok listájáról indul, hanem egy vagyonleltárból. A bevallásban vagyonelemenként kell megadni az azonosító adatokat, a számított értéket és az alkalmazott értékelési módszert. Aki 2027 nyarán kezd el szerződéseket, bankszámlakivonatokat és cégbeszámolókat keresgélni, az elkésett – a leltárt már az idén decemberi értéknap előtt érdemes összeállítani, mert az értékelési lépcsők a szerzés időpontjához és okirataihoz kötődnek” – mondta Dr. Békés Balázs, a BékésPartners irodavezető partnere, nemzetközi adószakértő.
Így értékelik a lakást és a céget
A tervezet nem piaci értéket, hanem kötött szabállyal „számított értéket” kér. Főszabály szerint belföldi ingatlannál: 12 hónapon belüli vásárlásnál a vételár; 1–10 éves szerzésnél a vételár az MNB lakásárindexével felnövelve; régebbi szerzésnél a NAV új tömeges értékelési modellje; végső esetben független szakértő.
Példa: egy 2019 tavaszán 180 millió forintért vett budapesti lakás, 85 százalékos index-növekménnyel, 333 millió forinttal számít – függetlenül attól, mennyiért lehetne ma eladni. Aki a törvény szerinti értéket használja, azt a NAV utólag nem bírságolhatja.
Egyes konkrétan meghatározott esetekben a fent írt lépcsőtől el lehet térni, és független értékelőt igénybe venni az érték meghatározására – ilyen eset például, ha igazolható, hogy az egyedi körülményekre tekintettel az ügyleti érték nem tükrözi a forgalmi értéket.
A nem tőzsdei cég értékét képlet adja: a saját tőke egyharmad súllyal, az utolsó három év átlagos adózott eredményének 6,67-szerese kétharmad súllyal. Példa: egy 1,2 milliárd forint saját tőkéjű, évi 240 millió forint nyereségű családi kft számított értéke (1,2 + 2 × 1,6) ÷ 3 = 1,47 milliárd forint, az adó más vagyon nélkül évi 4,7 millió forint. Egy 100 millió forint tőkéjű, de évi 150 milliót kereső tanácsadó cég ugyanezzel a képlettel 700 millió forintot ér. 500 millió forint saját tőke felett a cég ingatlanjainak rejtett tartalékát is hozzá kell számítani, vagyis az eszközök könyvszerinti és piaci értéke közötti különbözetet.
„A képlet a nyereséges szolgáltató cégeket értékeli magasra, az eszközgazdag, alacsony hozamú cégeket alacsonyra. A kisebbségi részesedésre 25–30 százalékos diszkont jár, és a fordulónap után kifizetett osztalék csökkenti a saját tőkét – ezek a tervezetben megengedett, legitim mozgásterek”
– mondta dr. Horváth Balázs, a BékésPartners adópartnere, nemzetközi adótanácsadó.
Vagyonmegosztás
Az 1 milliárdos határ egyébként személyenként jár: házastársaknál a közös vagyon – házassági szerződés hiányában – választás szerint a nyilvántartás szerinti tulajdonosnál vagy 50–50 százalékban vehető figyelembe, így egy 1,9 milliárdos családi vagyon megfelelő megosztással adómentes maradhat.
A kiskorú gyermek vagyona a szülőéhez számít (kivéve, amit örökölt vagy maga keresett), a nagykorú gyermek viszont önálló adóalany. Külföldi lakás, külföldi cég, külföldi bankszámla A magyar állampolgár főszabály szerint belföldi adóalany, és a teljes világvagyonára adózik – akkor is, ha külföldön él; csak az mentesül, aki legalább tíz éve életvitelszerűen külföldön lakik. A horvát nyaraló, a ciprusi holding, az osztrák bankszámla és a svájci értékpapírszámla mind a magyar adóalap része. A külföldi ingatlant a vételárból kiindulva, évi 3 százalékkal vagy a helyi árindexszel növelve kell értékelni, időkorlát nélkül.
Mentsvár a kettős adóztatási egyezmény?
Hogy ebből mennyi adózik ténylegesen Magyarországon, azt a kettős adóztatási egyezmények döntik el – de csak azok, amelyek a vagyonadóra is kiterjednek.
A BékésPartners által átvizsgált 84 hatályos magyar egyezményből 48 tartalmaz vagyoncikket, 36 – köztük a brit, a dán, az ír, a máltai, a portugál és az indiai – nem. Ahol van vagyoncikk, ott jellemzően csak az ottani ingatlan és telephely mentesül, a bankszámla, az értékpapír és a cégrészesedés Magyarországon adózik.
„A kettős adóztatási egyezmény nem varázsszó. Egy osztrák lakás után az egyezmény alapján Ausztria adóztathat, ezért Magyarország a lakást mentesíti, de a mentesített értéket a többi vagyon adójánál figyelembe veszi. Egy londoni lakás után viszont nincs mentesítés, mert a brit egyezmény a vagyonadóra nem terjed ki. A külföldön megfizetett vagyonadót – a svájcit vagy a spanyolt – a tervezet nem engedi beszámítani, csak az ingatlanadó jellegű helyi adókat. Országonként kell végig számolni”
– hangsúlyozta Dr. Békés Balázs.
A külföldi illetőségű magánszemély a magyarországi ingatlanja és a közvetlenül tartott magyar cégrészesedése után adózik. Ha a magyar céget egy köztes külföldi társaságon keresztül tartja, a magyar részesedés után nem fizet – kivéve, ha a külföldi társaság vagyonának több mint 75 százaléka magyar ingatlan: akkor a részesedés a magyar ingatlan értékén adózik. Bizalmi vagyonkezelés: a külföldi trust is magyar adóalany lehet A bizalmi vagyonkezelésbe adott vagyon, a magánalapítvány és minden hasonló külföldi struktúra – liechtensteini alapítvány, jersey-i vagy kajmán-szigeteki trust – önálló adóalany lesz, saját 1 milliárd forintos határral. A külföldi struktúra akkor is magyar adóalany, ha a tényleges döntéseket Magyarországon hozzák, és ezt a törvény vélelmezi, ha a vagyonrendelő vagy egy befolyással bíró kedvezményezett magyar illetőségű. Az egy családhoz tartozó struktúrák együtt csak egyetlen 1 milliárdos határt kapnak.
A kezelt vagyon adóját a vagyonkezelőnek a kezelt vagyonból kell megfizetnie, és a NAV a kezelt vagyonra vezethet végrehajtást. Ez a bizalmi vagyonkezelési szerződések likviditási szabályainak újragondolását igényli ott, ahol a vagyon cégrészesedésből vagy ingatlanból áll. A már létező struktúráknak 2027. január 14-ig be kell jelentkezniük a NAV-nál.
És még valami: az adóhatóság a vagyonátrendezések rendeltetésszerűségét már 2026. május 14-től vizsgálhatja, ezért a május óta megtett lépések valós gazdasági vagy családi indokát dokumentálni kell”
– tette hozzá dr. Horváth Balázs. A társadalmi egyeztetés most zajlik; a szöveg a kormányülés és az országgyűlési tárgyalás során még változhat.
Útmutató a lakások és a cégek értékeléséhez. 
