Tőkerobbanás után – érdemes-e még ingatlanalapba fektetni?

(Kép: Pixabay, illusztráció)

Az utóbbi pár év egyik legnagyobb sikertörténete a magyar befektetési piacon az ingatlanalapoké: tavaly csak november végéig 38 százalékkal, 1464 milliárd forintra nőtt a vagyonuk. Eközben az összes hazai alap vagyona csak 2,8 százalékkal bővült. Mintegy két év alatt, 2016 végétől pedig megduplázódott a hazai ingatlanalapok összértéke.

A növekedés szinte exponenciális képet mutat, ahogy a grafikonon látható. Ilyet utoljára 2005-2006-ban, a nagy válság előtti években lehetett megfigyelni. A vagyon 2006 szeptemberéig meredeken nőtt, utána két évig hozzávetőleg stagnált, és csak 2008 szeptemberében, a Lehman-csőd hónapjában kezdett hirtelen zuhanni.

De mennyire támasztható alá ez a mostani vagyonrobbanás a hozamok oldaláról? Ezt nem is olyan könnyű megállapítani. Van ugyanis alma, körte, amit nem lehet egymással összehasonlítani, de talán még barack és cseresznye is. Vannak a hazai ingatlanpiacon tevékenykedő és globális alapok, vannak forintban és devizában jegyzettek, vannak intézményiek és lakosságiak.

Hét százalék hozam

Ha viszont sok kategóriát használunk, egy-egy kategóriában alig marad valaki, ezért három kategória mellett döntöttünk: forintos hazai, devizás hazai és globális. Plusz a Biggeorge 4., amelynek feltűnően, irreálisan kiugró a hozama, és átlagember biztosan nem férhet hozzá, ezért diszkvalifikáltuk. (Táblázat a cikk végén.)

Ennek alapján a mezőny zömét adó forintos ingatlanalapok átlagos hozama 2018-ban 6,99 százalék volt. Ez jóval magasabb, mint az  egy éves lakossági állampapírok 2017 végén 2,0 százalékos kamata. (Azóta ezt 2,5-re emelték.) Sőt, a csoportban szereplő összes alap meg tudta ezt haladni legalább egy kicsivel.

Nyolc százaléknak három a fele

A mezőny ugyanakkor nagyon vegyes, az eredmények 2,2 és 14,4 százalék között ingadoznak. Ennek számos oka lehet. Az elsődleges az ingatlanokkal való feltöltöttség. Hiába magas egy alap ingatlanjainak hozama, ha csak a tőke egy részét tartja ingatlanban.

Egy elméleti példával, ha ingatlanokkal nyolc százalékot lehet elérni, de a tőke felét nulla közeli kamatozású állampapírban vagy betétben kénytelenek tartani, akkor az átlagos hozam csak négy százalék körül lesz. Valamint még lejönnek ebből költségek. Így lehet a végeredmény durván három.

Három óriás van

Vélhetően ez sújthatta a legnagyobb ingatlanalapokat tavaly, mert éppen ezek teljesítménye visszafogott: Erste Ingatlan (521 milliárd forint év végén), OTP Ingatlan (402 milliárd), MPT Ingatlan (211 milliárd forint). Ezek a magyar viszonylatban óriásira nőtt alapok hárman egyébként a piac mintegy háromnegyedét adják.

Az Erste Ingatlan Alap novemberi jelentése szerint például 45 százalék volt benne az ingatlanok aránya. Az OTP Ingatlanbefektetési Alapnál ugyanez október végén 52 százalék volt. A fennmaradó rész mindkét esetben bankbetét vagy állampapír.

Nem engedik megnőni

Az utóbbira az intézményi befektetők jóval alacsonyabb hozamot kapnak, mint a lakosság. (Például az egy éves diszkont kincstárjegy hozama ma 0,37 százalék.)

A Raiffeisen Ingatlan Alap november végén tőkéje 85 százalékát tartotta ingatlanokban, és öt százalék hitellel is rendelkezett. Érdemes megemlíteni, hogy itt a belépést már korlátozzák, pontosabban plusz jutalékkal sújtják, hogy az alap ne nőjön túl nagyra.

Három százalékért beszállhatsz

Az alapkezelő “a Raiffeisen Ingatlan Alap „A”, „B”, „D” és „U” sorozatainak értékesítése esetén, 2018. március 1-től kezdődően 3% eladási díjat számít fel” a forgalmazó által felszámított díjon felül – írja a befektetési jegyek ismertetője.

Nyilván az érem másik oldala, hogy minél magasabb egy alapban az ingatlanok aránya, annál magasabb a kockázata is. A hozamot és kockázatot együtt kell értékelni.

Kihasználtság, devizakitettség

Természetesen számít az is az alapoknál, hogy az adott ingatlanok hozama mekkora. Például mennyi bérletidíj-bevétel származik tőlük, és hány százalékos a kihasználtságuk, mekkora a velük kapcsolatos ráfordítás. De manapság az alacsony kamatok miatt jóval kevésbé lényeges ez, mint a kiadható ingatlanokkal való feltöltöttség mértéke.

Az is számít, hogy a bevételek mekkora hányada keletkezik euróban, ami az üzleti ingatlanoknál szokásos szerződéses feltétel. Valamint, hogy az eurót forintra fedezik-e, vagy sem. Ahol nem, ott tavaly a forint gyengülésén is keletkezhetett nyereség.