Apu, hogy megy be az a nagy óvodám az ingatlanalapba?

Az üzlet így nézne ki: a gyerekek és a pedagógusok új épületet kapnak, a befektetők pedig tisztességes hozamhoz jutnak a bérleti díjakból. A német statisztikai hivatal szerint ugyanis még 220 ezer bölcsődei férőhely hiányzik ahhoz, hogy 2013. augusztus elsejétől minden három éven aluli gyermek alanyi jogon bölcsődei férőhelyhez jusson, ahogy ezt egy törvény előírja. Az önkormányzatok részéről tehát óriási a kereslet új óvodák, bölcsődék iránt – írja a Wirtschaftswoche.

Sok éves stabil bevételi források

Az ingatlanok viszont az infláció, a negatív reálkamat miatt igencsak kedvelt befektetési eszközök. Annak ellenére, hogy a lakások, családi házak piacán már megjelentek az első jelei a buborékképződésnek, a befektetők továbbra is kapkodnak az ingatlanok után. (A német államkötvények és bankbetétek hozamai, kamatai csak 1-2 százalékra rúgnak, amit általában még a magas kamatadó is apaszt, miközben az infláció évi két százalékhoz közelít.) Egy ilyen Kita-ingatlanalappal ennél nagyobb hozamot lehetne elérni (Kita=Kindertagesstätte, az óvodák, bölcsődék, napközi otthonos óvodák összefoglaló neve).

Más hasonló intézményekhez hasonlóan, mint a szociális gondozóotthonok vagy egyetemi kollégiumok, a gyermekintézmények is sok éven keresztül stabil, kiszámítható hozamot biztosíthatnának a befektetőknek. Az ilyen üzleteknél a szerződések húsz évre vagy még tovább szólnak. Ráadásul az ezeket az intézményeket működtető önkormányzatok, egyházak vagy magánvállalkozások eléggé jó fizetőképességűnek számítanak ahhoz is, hogy az évenként esedékes bérletidíj-emeléseket ki tudják gazdálkodni – írja a lap.

Arccal a magánbefektetők felé

Az első fecske a luxemburgi székhelyű Aviarent Capital Management volt, amely 2011 októberében Essenben megvásárolt egy régi iskolaépületet, majd óvodává-bölcsődévé alakította. Jelenleg alapjukban már 30 objektum van 50 millió euró értékben. Az Aviarent ovi-bölcsi-alapja főleg olyan intézményi befektetőket céloz meg, mint a nyugdíjpénztárak és a biztosítók.

A frankfurti Habona Invest viszont már a magánbefektetők felé is nyit, úgynevezett zárt végű ingatlanalap formájában. (A nyílt végű alapok jegyei folyamatosan vagy meghatározott időközönként a futamidő alatt is visszaválthatók, a zárt végűeké csak a futamidő végén.) Várhatóan mások is jelentkeznek majd nyilvános Kita-ingatlanalapokkal, az Aviarent és az IVG ingatlankonszern már jelezte ez irányú terveit.

Nem transzparens, nem látni a végét

Az üzlet azokban, mint más ingatlanüzletek, nem kockázatmentes. A rizikófaktorok közé tartozik elsősorban az az érték (maradványérték), amelyen a hosszú futamidő után az objektumokat ismét el lehet majd adni, valamint a fenntartási költségek.

A híres német fogyasztóvédelmi szervezet, a Stiftung Warentest (Áruteszt Alapítvány) ráadásul nemrég azért kritizálta a német ingatlanalapokat, mert szerinte nem elég transzparensek. A megvizsgált zárt végű ingatlanalapok több, mint a felénél nem volt pontosan lefektetve, mely ingatlanokba is kell fektetniük a pénzüket. A szervezet többek között ezért jutott arra az álláspontra, hogy ezek az alapok nem alkalmasak a kisbefektetők számára időskori öngondoskodásra – írja a Wirtschaftswoche.

Nem voltak válságállók

Ráadásul a német ingatlanalapok eléggé rosszul tűrték a válságot, annak ellenére, hogy egyes piaci szegmensekben most fellendülés van. Mintegy tucatnyi nyílt végű alapot kényszerűen fel kell számolni, ami időigényes, és a hozamokat is visszavetheti, amint arról korábban beszámoltunk. Az alapok általában nem tudták kifizetni a kilépni kívánó befektetőket.