Csodát tenni nem tudok - interjú a Nemzeti Eszközkezelő vezérigazgatójával

Sajtóhírek szerint 15 ezer lakásra tett ajánlatot a Nemzeti Eszközkezelő 2013 végéig. Hány embert érint ez a döntés?

Egy ingatlan esetében 4-5 emberrel számolhatunk, így 60-70 ezer emberről beszélhetünk.

Elégedett?

Teljes mértékben, sőt! Ez a program 2011 végén eredetileg úgy indult, hogy 5 ezer ingatlant kellett volna megvásárolnunk 2014 végéig, aztán a Bankszövetség és a kormány közti tárgyalás azt hozta, hogy 25 ezerre emelték a kvótát - indulás előtt két héttel. Akkor volt egy nagyon ambiciózus elképzelés az évenkénti megoszlásról is, eszerint 2013 végére 15 ezer ingatlant kell befogadnunk, épp annyit, amennyit végül sikerült is befogadni. Ha mással nem is, ezzel legalább elégedett vagyok: amit a kormányprogramban akkor megfogalmaztak, teljesült.

Nem változott azóta az elvárás?

Nem. Eleinte volt egy kis izgalom, vagy mondhatnám azt is, hogy kritika, amiért az első évben viszonylag kevés ingatlant vettünk át.

Csillag Tamás, a NET vezérigazgatója bemutatásakor

Mi volt ennek az oka?

Nem volt elvárható, hogy az emberek ilyen gyorsan megismerjék ezt a konstrukciót, megértsék és bízzanak is benne. Azelőtt egy ilyen jellegű ügyre, mint a Nemzeti Eszközkezelő beindítása, rengeteg idő jutott. A hitelező bankoknak is kellett idő a felkészülésre, nem biztos, hogy reális elképzelés volt az, hogy ha december 15-én elindítjuk a programot, akkor arra két hét alatt fel tudnak készülni a bankok.

Mire a bankok elérték az ügyfeleiket, mire meggyőzték őket, most nem azért jöttek, hogy végrehajtsanak, hanem megoldást kínálnak, hónapok teltek el. Ezek az ügyfelek korábban nem voltak hajlandóak felbontani a banki logóval érkezett leveleket, úgy gondolták, ismét jött a sokadik fizetési felszólítás. Ha felbontották a levelet, egyáltalán nem biztos, hogy megértették, mi van benne, nem azért, mert gyenge elméjűek, ez nem egy egyszerű konstrukció.

Hogyan működik az eszközkezelő, jelentkeznek az ügyfelek, vagy meg kell őket keresni?

Az adósnak a bankjánál kell jelentkezni, hogy szeretné az eszközkezelő segítségét igénybe venni. A banknak és az ügyfélnek együtt kell eladásra kínálnia az ingatlant. Csak akkor kerülhet hozzánk egy ügy, ha a hitelező és az adós is egyetért, ha bármelyiküknek valamiért nem áll érdekében az eladás, nem jöhet szóba az eszközkezelő.

Mi jelzáloggal terhelt ingatlanokat veszünk át. Hogy az adósság forintban vagy devizában gyűlt össze, hogy a hitel szabad felhasználású, vagy nem, teljesen mindegy. Egy a lényeg: a jelzálog-fedezet miatt került veszélybe a család lakhatása.

Itt már nincs felülbírálat?

De van. A Nemzeti Eszközkezelő minden olyan ingatlant megvesz, amelyet a bank egyetértésével a Magyar Államnak megvételre felajánlottak. Ugyanakkor mi csak lakhatásra alkalmas ingatlant vehetünk át. Vannak olyan épületek, amelyeknél nem egyértelműen eldönthető, hogy megfelelnek-e ennek a kritériumnak vagy sem. Ezért, ha a műszaki átvételnél azt látjuk, hogy ez kétséges, akkor az építésügyi hatóságtól kérünk segítséget, mondja ki ő a verdiktet, lakható ez az ingatlan vagy nem.

Félkész házat ezek szerint nem vesznek át?

Ha az ingatlan félkész, de lakható, van benne egy fűthető szoba, akkor azt átvesszük. De azt, amelyik életveszélyes, mert mondjuk a födém megrogyott, vagy az ingatlant nem lehet fűteni, mert a kémények életveszélyesek, akkor addig nem vesszük át, amíg meg nem javítják.

Ilyen van?

Nem sok, a 15 ezerből pár száz.

És ha azután roggyan meg a kémény, hogy az eszközkezelő megvette a házat, kinek kell megjavítani?

A bérleti szerződés aláírása után ez már attól függ, hogy az épületet vagy a berendezést érte-e kár. Ha egy csaptelep romlik el, azt a bérlőnek kell kicserélnie, ha leszakadt egy ajtó, azt is. De ha a kazán tönkrement, azt nekünk kell megjavíttatni. Ha a gáz bekötésével van probléma azon a szakaszon, ami a fővezeték és a ház között van, azt szintén nekünk kell megjavítani, de a gázkonvektort már a bérlőnek.

Mennyi pénz ment el eddig erre?

A károk egy részét a biztosító rendezi, így bennünket nem terhel. Az, amit eddig kifizettünk, nem tűnik tetemesnek, az más kérdés, hogy hosszú idő után mennyibe kerül majd a felújítás. Azért ezek az ingatlanok elég eltérő műszaki állapotban vannak.

Az ország mely részeiről ajánlják fel őket?

Zömében az észak-keleti megyékből, Borsodból, Szabolcsból, Nógrádból, de Pest megye, Budapest is elöl jár. A nyugati megyékből viszonylag kevés ingatlant ajánlanak fel.

Milyen típusúak ezek, családi házak, társasházak?

Is-is. Huszonöt százaléka az ingatlanoknak társasházi lakás, a többi önálló családi ház. Egyharmaduk van faluban vagy kistelepülésen, durván egyharmaduk vidéki kisvárosokban, a maradék meg a megyei jogú városokban és a fővárosban.

Milyen átlagáron veszi meg az eszközkezelő a házakat?

A jogszabály földrajzi elhelyezkedés szerint írja elő, hogy milyen forgalmi értékű lakásokat mennyiért vehetünk át. Nagyvárosban 20, vidéken 15 millió forint lehet a maximális forgalmi érték. Kistelepüléseken ennek a 35 százalékát fizetjük ki, megyei jogú városban az 55 százalékát.Szórtak az árak, de 3-3,5 millió forint közötti az átlagár, amit fizet az eszközkezelő.

És a bank kapja?

Így van, a jelzálogjogot bejegyző hitelezők, vagyis zömmel a bankok. A jogszabály azt is leírja, hogy a bank mit kaphat: a követelésének maximum a 80 százalékát. Ha a követelése több, mint amennyit mi felajánlottunk, akkor a különbözetet el kell engednie. Ha viszont kevesebb, akkor a követelésének a 80 százaléka jár neki. Ha egy ingatlanért például fizetnénk 3,5 millió forintot, mert egy vidéki 10 milliós ingatlanról van szó, és a bank követelése 2 millió forint volt, akkor megkaphat 1,6 milliót, a maradékot pedig a többi hitelezőnek fizetjük, vagy a tulajdonosnak. Jellemzően jóval kevesebbet adunk az ingatlanért, mint amennyi a rajta lévő tartozás.

A bankok mennyire partnerek ebben?

Abszolút. A kezdetektől partnerek voltak.

Annak ellenére is, hogy le kell nyelniük igen jelentős különbözetet?

Annak ellenére is, mert ezt a veszteséget valószínűleg már bekönyvelték, hiszen ezeknél az adósoknál nem sok esélyük maradt, hogy beszedjék a követelésüket.

Igen ám, de ha kivárják a végrehajtást, több pénzt kapnak.

Ez nem igaz. A végrehajtás során kérdés, hogy el lehet-e adni annyiért az ingatlant, amennyit mi fizetünk érte. Tegyük fel, hogy el lehet. A legelső, akinek a követelése ilyen esetben teljesül, az a végrehajtó, általában nem kevés pénzt szokott kérni. A maradékot kapja a hitelező, abszolút nem járna jobban. Ráadásul lakottan kellene vevőt találni az ingatlanra, ez nem olyan könnyű, aki bent lakik, be se engedi megnézni a reménybeli vevőt.

Érdemes megnézni, hogy a kényszer-értékesítési kvótát milyen mértékben használták ki a pénzintézetek: sose töltötték fel 100 százalékra. Ez mutatja a végrehajtás valószínűségét, meg azt, hogy nem egy nagyon hatékony megoldás. A bankoknak sem érdekük, hogy kilakoltassák az ügyfelüket, hogy végrehajtásra vigyék az ügyet. Megítélésük szempontjából is az eszközkezelő a hatékonyabb megoldás, az adós bent maradhat a lakásában, fizeti a bérleti díjat és a rezsit.

9500 forint az átlagos bérleti díj, vannak, akik már most sem tudják fizetni. Mennyien tartoznak a Nemzeti Eszközkezelőnek?

Nagyjából a bérlőinknek az egynegyede késik a fizetéssel, ebben benne van a 10 napos késedelem, meg az öthavi is. Az a tapasztalat, hogy igyekeznek fizetni, ez egy vállalható teher. Egyelőre nem vonnék le messzemenő következtetéseket, mert rövid idő telt el, mindössze pár hónapja bérlői az ingatlannak.

Épp ez az, néhány hónap alatt kiderült, hogy az adósság újratermelődik. Mi lesz velük?

Ha félév is eltelik, és valaki mégsem fizet, akkor felmondjuk a szerződést, és a bérlő abban a pillanatban elveszít néhány korábban szerzett jogot, például nem vásárolhatja vissza az ingatlanát.

Utcára kerül?

Nem, felajánlunk neki egy egyéves határozott idejű bérleti szerződést. További egy évig maradhat. Ezért cserébe alá kell írnia, hogy elismeri a tartozását, és vállalnia kell, hogy mindent elkövet a visszafizetésért.

Tegyük fel, hogy mégsem sikerül törleszteni, mi történik?

Ha a bérlő egyáltalán nem együttműködő, gond van a fizetési hajlandóságával, valószínűleg azt fogjuk mondani, hagyja el az ingatlant, és oldja meg a lakhatását. Ha együttműködő, és tartozásának nagy részét törlesztette, akkor valamilyen megoldást ki fogunk számára találni. Ha együttműködő, de nincs esély a törlesztésre, fel fogunk ajánlani neki egy kisebb rezsijű lakást.

Fokozatosan épül a rendszer, látjuk, hogy ez is gond lesz, de még nem tartunk itt. A Máltai Szeretetszolgálattal és a Református Szeretetszolgálattal most azon törjük a fejünket, hogyan tudnánk ezeket a családokat mentorálni.

Adósmentő programok a bankoknál is vannak, szép számmal, győzzön meg arról, miért kellett még az eszközkezelő is!

Az adósnak korábban több tízezer forintos hiteltörlesztést kellett fizetnie, most pedig 8-9 ezer forintot. Ezt nem látja olyan teljesíthetetlennek, mint a 40-50 ezer forint fizetését. Nagyon sok múlik azon a pszichózison, hogy azt mondja, reménytelenül eladósodtam, vagy azt, van esély rá, hogy egyenesbe kerüljek.

Ha már bérlőként elveszíti a munkáját, ugyanolyan bajban van.

Helyben is vannak lehetőségek, lakhatási támogatás például. Ha egy család átmenetileg krízishelyzetbe kerül, akkor is kaphat az önkormányzattól támogatást, és ebből fizetheti a lakbért.

Szociális segélyből és lakhatási támogatásból a banknak is lehetett volna fizetni, ezért még nem kell Nemzeti Eszközkezelő.

Itt az a kérdés, hogy nekünk kell mindent megoldani, vagy sem. Én szívesen megoldanám a szociális problémákat, meg a munkaerő-piacit is, de nekem az volt a feladatom, hogy a kilakoltatástól mentsem meg a családokat, próbáljam hosszú távon megoldani a lakhatásukat. Ha valaki tartósan munkanélküli, én nem fogok tudni neki munkát szerezni. Nekem az a fontos, hogy olyan helyzetbe hozzam a bérlőt, hogy legyen miből kifizetnie a bérleti díjat, közmunkából például, ha nincs más lehetőség.

Közmunka se biztos, hogy mindenütt van.

Itt jövök én, mint állami intézmény, igyekszem együttműködni a Belügyminisztériummal, meg azokkal az intézményekkel, amelyek közmunkát szerveznek. Én értem, hogy rajtam kéri számon, hogy oldjam meg egyszer és mindenkorra ezeknek az embereknek a helyzetét, de nem vagyok csodatevő.

Azt segítsen megérteni, hogy az eszközkezelő felállításával hogyan lesz arra nagyobb garancia, hogy ezek az emberek, szociális segélyen élők, nyugdíjasok, nem kerülnek az utcára, ha nem lesz miből fizetni a bérleti díjat se?

Nézze, ha valaki nem tudja fizetni ezt a havi 9500 forintot, akkor ott nem a lakhatásával van a probléma, hanem az életben maradásával. Nem tudták fizetni a havi 40 ezer forintot? Levettük a vállukról ezt a terhet. Berogyott a kémény? Az eszközkezelőnek, mint tulajdonosnak kell megjavíttatnia.

Fizeti a biztosító, azt mondta.

Ha káresemény volt. Nem lehet mindent a biztosítónál elsütni.

Volt már, aki visszavásárolt lakást?

Elindult az első ügyünk. Eddig olyan nagy igény nem volt rá. Egyrészt ilyen rövid időn belül nem biztos, hogy egy család anyagi helyzete rendeződhet. Lehetnek váratlan, de nem éppen vágyott élethelyzetek, például, amikor valaki örökséghez jut. Ezt történt ebben az egyetlen esetben is, így sikerülhet a visszavásárlás, amire egyébként öt évig van lehetőség.

Másrészt ezeknek a családoknak érdemes végiggondolniuk, hogy megéri-e visszavásárolniuk a lakásukat. Ebben az országban nagyon erős az érzelmi kötődés a saját tulajdonhoz. Sokan erejükön felül vállalnak terheket Magyarországon csak azért, hogy saját tulajdonuk legyen. Úgy érzik, inkább fizetnek havonta hiteltörlesztésként x ezer forintot a saját ingatlan tartására, mint lakásbérleti-díjat. Kényszerhelyzet hozta ugyan létre a jelenlegi helyzetet, hogy sok tulajdonosból most bérlő lesz, de talán ez elindíthat egy gondolkodásbeli változást, nem biztos, hogy olyan nagyon rossz bérlakásban lakni.

Mi lesz ezekkel a lakásokkal? Bérlik, míg világ a világ, vagy esetleg a program beolvad egy másik, szociális bérlakás-programba?

A program kifutásáról a jogalkotók döntenek. Mi a bérleti szerződéseket határozatlan időre kötjük, a családtagok életük végéig lakhatnak a lakásban, ha fizetik a lakbért. De, hogy az élet mit fog hozni, és milyen megoldásokat találunk majd rá, most nem tudom megmondani. Nyilván egy idő után be fog indulni ezeknek a lakásoknak a cseréje is.

Arra eddig nem gondoltak, hogy azért a lakásért cserébe, amit tulajdonosként az adósok nem tudtak fenntartani, felajánljanak egy kisebbet?

Dehogynem. Sok mindenre gondoltunk. A kormány olyan rendeletet hozott 2013-ban, hogy tartalék ingatlanokat vehetünk át a Magyar Nemzeti Vagyonkezelőtől. Amiket használni tudunk, azokat át is vesszük, hogy csere esetén például szóba jöhessenek. Elkezdhet akár kialakulni valamiféle lakásgazdálkodás is.

Mégis mennyibe került eddig az adófizetőknek?

Az alapításkor kaptunk 3 milliárd forintot, és emellett elköltöttünk az üzemeltetésre nagyjából 1,5 milliárdot. Ez csak becslés, de nem gondolom, hogy 6 milliárdnál többet költöttünk volna 2011 szeptembere óta az ingatlanok fenntartására és a rendszer működtetésére. Viszont nézzük az érem másik oldalát is: a szociális ellátórendszernek több tíz milliárd forintjába került volna, ha ezek a családok tömegesen kerülnek utcára.