Alku nélkül: albérletben a panel a nyerő?

 2010-ben Budapesten az Otthon Centrum adatbázisa szerint panellakások esetében az átlagos bérleti díj 1.000 – 1.100 forint volt négyzetméterenként, használt, téglaépítésű lakások esetében a díj ennél jóval magasabban, 1.500 Ft körül alakult. A fővárosban tavaly a megelőző évhez viszonyítva a panellakások esetében 7%-os  díjcsökkenés volt tapasztalható, de a szórás kerületek között jelentősnek bizonyult. Új és használt téglalakások áránál 2%-os visszaesés volt átlagosan jellemző, a kerületenkénti szórás ugyanakkor itt sem volt elhanyagolható. Ha csak a használt téglalakásokat nézzük, akkor fővárosi szinten már a bérleti díjak stagnálásáról beszélhetünk. Vidéken 2010-ben egy átlagos panellakás négyzetméterenkénti bérleti díja 700 forint körül alakult, téglalakásokat pedig 900 – 1.000 forintos áron adtak ki tulajdonosaik négyzetméterenként - mondta a Privátbankár.hu megkeresésére Déry Attila, az Otthon Centrum vezető elemzője.

A cég egy korábbi elemzése megállapította, hogy az egy városon belüli árkülönbségeket elősorban a lakás típusa, állapota/felszereltsége, illetve a fűtés módja/szabályozhatósága és a rezsi mértéke határozza meg. Ehhez - egyetemi város esetén - az egyetemtől/főiskolától való távolság is hozzájön,  az egyetemhez közeli panellakások árban ugyanis sok esetben felveszik a versenyt a kedvezőtlenebb elhelyezkedésű téglalakásokkal.

Az Otthon Centrum tavaly év végén közzétett statisztikái szerint a 2010. január-október közötti időszakban eladott és kiadott lakások alapján is jelentős különbségek vannak a budapesti kerületekben és a vidéki városokban elért ingatlanpiaci hozamok között. Használt téglalakásnál az elérhető hozamok 3,7-7,2% között mozogtak. Az V. kerületben ugyanakkor rendkívül magasak a lakásárak, így ott látszólag nem éri meg kiadási céllal befektetni. Ebből a szempontból a legjobbnak a VII., XI. XIII, kerületek, illetve vidéki városok közül Miskolc tűnt: itt átlag alatti ár párosult átlag feletti bérleti díjjal. Panellakásoknál a hozam 6,1-8,1% között mozgott, ez kedvezőbb a tégláénál,  hiszen bérleti díjban kisebb a különbség a téglához képest, mint árban, ráadásul kategórián belül is kisebb a szórás területenként, mint a téglánál.

Rossz hír a bérlésen gondolkozóknak, hogy a válság miatt korábban bekövetkezett árcsökkenés miatt az alkupotenciál jelentősen leszűkült. Ennek oka, hogy a hirdetők reagáltak a válság miatt kialakult piaci körülményekre és a bőséges kínálat miatti erős versenyre és a reálishoz jobban közelítő árakat adnak meg, mint korábban. A kisebb ingatlanokra jellemző pár tízezer forintos nagyságrendnél ráadásul eleve kisebb lehetőség van tovább faragni az árakból. Ennek megfelelően a nagyobb városokban legfeljebb 5-10% kedvezményig lehet elmenni alku során, de van, ahol egyáltalán nincs helye alkudozásnak.

Az Otthon Centrum vezető elemzője megjegyezte: a bérleti szerződések időtartamát tekintve a leggyakoribb a határozatlan idejű szerződés, melyhez általában 2-3 hónapos felmondási idő kapcsolódik, az üzleti céllal bérlők esetében ugyanakkor gyakoribb a határozott idejű bérlet. A lakásirodák esetében általában magasabb bérleti díjjal számolhatunk, ügyfélforgalmat bonyolító irodák esetében pedig a bérbeadás jellege hatással van a bérlő által egyfajta biztosítékként letett kaució mértékére is. Az átlagos kaució mértéke ugyanis 2 hónapnyi bérleti díjjal egyezik meg, de nem ritka az egy hónapos kaució sem. Az ügyfélforgalommal rendelkező lakásirodák esetében ugyanakkor a nagyobb igénybevétel esetenként magasabb kauciót is jelent a bérlő számára.

Általános tanácsként mind a bérbeadói, mind a bérbevői oldal számára elmondható, hogy nagyon fontos a minden részletre kiterjedő bérleti szerződés, ami többek közt rendezi, hogy a felek milyen költségeket viselnek, milyen állapotban kell kiköltözés után visszaadni az ingatlant, illetve milyen egyéb kötelezettségei vannak a feleknek. A tulajdonos szempontjából fontos, hogy figyelje a közüzemi díjak befizetését, a bérlők ne halmozzanak fel jelentős hátralékot - mondta Déry Attila. Az adózási szabályoktól eltekintve, önmagában már emiatt is érdemes a közműórákat a bérlő nevére iratni (az ingatlanbérbeadás megváltozott adózási szabályaival külön cikkben fogunk foglalkozni - a szerk.).

Privátbankár