Biztosítson csalók ellen!

Könnyen előfordulhat, hogy a magát az ingatlan tulajdonosának mondó – vagy annak gondoló – eladó valójában nem is tulajdonos. Az adásvételi kockázatok csökkentésében a jogcímbiztosítás segíthet

Alapjaiban rengett meg az ingatlan-nyilvántartás közhitelessége a közelmúltban, ami új kockázatokat rejt a nagy értékű vállalati ingatlanok tranzakciói során. A cégeket jelentős és visszafordíthatatlan károk érhetik, ha vevőként nem elég előrelátóak, könnyen előfordulhat ugyanis, hogy a magát  az ingatlan tulajdonosának mondó – vagy annak gondoló – eladó valójában nem is tulajdonos, erre azonban legtöbbször már csak az adásvételi szerződés megkötését követően derül fény - írja közleményében a Deloitte Üzletviteli és Vezetési Tanácsadó Zrt.

Dr. Ember Csaba, az Ember, Drabos és Szarvas Ügyvédi Iroda ügyvédje elmondta: az ingatlan-nyilvántartási törvény egyik rendelkezése 2009 áprilisától (egy Alkotmánybírósági döntés eredményeképpen a korábbi 60 napról felemelve) 3 évben maximalizálta az a határidőt, amelyen belül bírósági eljárást indíthat az, akinek jogát az ingatlan-nyilvántartás valamely újabb bejegyzése sérti, és szeretné elérni, hogy az eredeti állapot visszaálljon, például mert őt csalárd módon fosztották meg az ingatlan tulajdonjogától.

Ebben az esetben törlési kereset indításával kérni lehet a bejegyzett tulajdonos tulajdonjogának törlését, és a kérelmező tulajdonjogának visszajegyzését az ingatlan-nyilvántartásba. Amennyiben pedig az ingatlan tulajdonosának személye már többször módosult, úgy a keresetet a tulajdonosi láncolat összes tagja ellen megindítható.

A fenti jogszabály gyakorlati hatásaként mára alapjaiban rengett meg az ingatlan-nyilvántartás közhitelességének intézménye. Egy hétköznapi adásvételi szerződésnél komplexebb ingatlan-tranzakcióban a befektetőnek – amennyiben az eladó tulajdonszerzése 3 éven belül történt - a tulajdoni lap vizsgálatán túl minden három éven belüli tulajdonosszerzést is meg kell vizsgálnia az érintett ingatlan irataiba történő betekintés útján.

Problémát okozhat, hogy a vizsgálat csak az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett tulajdonos (az eladó) hozzájárulásával történhet, aki azonban visszautasíthatja azt. Ha a vevő betekintés hiányában is megköti az ingatlant átruházó szerződést, elképzelhető, hogy már nem számít jóhiszeműnek, vagyis időbeli korlát nélkül megindítható ellene a törlési kereset, de előfordulhat az is, hogy valaki beletekint ugyan az iratokba, de nem ismeri fel a korábbi ingatlan-átruházási szerződés érvénytelenségét, mert azon például egy hamis aláírás szerepel.

A probléma az eladón és vevőn kívül a gazdasági élet szereplőinek tágabb körét is érinti, így például az ingatlan-tranzakciókat finanszírozó bankokat, amelyek adott esetben az általuk nyújtott kölcsön biztosítékát, azaz az ingatlanon alapított jelzálogjogukat/vételi jogukat is elveszíthetik, hiszen a törlési per eredménye ezen bejegyzett jogokra is kihat. Ezt a kockázatot a bankok értelemszerűen nem vállalják, ami a jelenleg amúgy sem bőséges finanszírozási források további szűküléséhez vezethet az ingatlanpiaci szereplők számára.

Dr. Ember Csaba kiemelte: Ezeket az eddig nem létező, vagy legalábbis nem ilyen mértékű jogi kockázatokat az ingatlan-tranzakciókban a jövőben alaposabban kell figyelembe venni. A változások az adásvételi szerződés struktúráját is érintik, hiszen a vételár nagysága, megfizetési módja, a különböző visszatartások, továbbá szavatossági nyilatkozatok többek között az ilyen jogi kockázatoktól is nagy mértékben függhetnek. A megállapodás ugyan egy közhiteles nyilvántartás adatai alapján jöhetne létre, sok esetben a felek mégis másként ítélik meg ezeket a kockázatokat, ami akár oda is fajulhat, hogy az ügylet végül meghiúsul - áll a Deloitte közleményében.

Egy lehetséges megoldás: jogcímbiztosítás

A felek álláspontjai közötti szakadék áthidalását, és ezzel az ügylet sikeres lezárását a Magyarországon is egyre inkább ismertté váló „title insurance”, azaz jogcímbiztosítás jelentheti sok esetben. A jogcímbiztosítás intézménye leegyszerűsítve azt jelenti, hogy a biztosító társaság ügyfelét arról biztosítja, hogy az nem veszítheti el a már bejegyzett tulajdon-, valamint jelzálogjogát. Ha ezt a jogot mégis bármilyen harmadik fél jogi úton megtámadná, akkor a biztosító a teljes jogi védelmet - annak minden költségével - átvállalná, valamint anyagi kár esetén azt a biztosított összegig a biztosítottnak megtérítené.

Koós-Hutás Gergely a First Title CEE Kft. Üzletfejlesztési Igazgatója szerint elképzelhető, hogy a jövőben minden ingatlan-tranzakciót jogcímbiztosítással fognak kötni, ezzel levéve az tranzakcióban résztvevő összes fél válláról a tulajdon- és jelzálogjoggal kapcsolatos kockázatot.

Alapvetően kétféle biztosítás létezik: egyrészt egy általános biztosítás, mely a jogi átvilágítás által nem felismert tulajdon- és jelzálogjoggal kapcsolatos általános kockázatokra nyújt védelmet – ilyen kockázat például a hamisítás, korrupció, szolgalmi jogok, rossz adminisztráció, de ez a megoldás tökéletesen lefedi az ingatlan-nyilvántartási törvény 2009 áprilisi megváltoztatása által keletkezett kockázatot is.

A jogi átvilágítás által felismert tulajdon- és jelzálogjoggal kapcsolatos kockázatokra léteznek ugyanakkor esetre szabott biztosítások is, amelyek közül a legnépszerűbb az önkormányzati tendereztetésben fennálló kockázat biztosítása. Ilyenkor általában a biztosítás célja az, hogy a vevő tulajdonjogát a későbbiekben sem az önkormányzat, sem bármilyen harmadik fél ne tudja eredményesen megtámadni. A biztosítás megkötése az önkormányzat számára is előnnyel szolgál, hiszen ilyenkor biztosítottan kockázatmentes adásvételi vagy bérleti szerződést tud kötni.

A bank érdeke is

Az ingatlan-nyilvántartás jelenlegi szabályozása a finanszírozási források megszerzését nem segíti, hiszen a bankok nem finanszíroznak olyan tranzakciókat, amelyeket a szerződő feleken kívüli személy megtámadhat, például arra való hivatkozással, hogy az ingatlant tőle megfélemlítés útján „vásárolták” meg. Amennyiben ez a harmadik személy sikerrel támadja meg az ingatlan-adásvételt, úgy amellett, hogy a finanszírozott tranzakció meghiúsul, a bank elveszítené magát a fedezetet jelentő ingatlant is. A banknak is érdeke tehát, hogy egy általa finanszírozott ingatlan-tranzakcióban a jogcímbiztosítást ügyfelétől, azaz a vevőtől megkövetelje, mivel a bank által folyósított kölcsön összegét a vevő adott esetben a biztosítás összegéből vissza tudja fizetni.

A jogcímbiztosítás azon felül, hogy a vevő, és a tranzakciót finanszírozó bank számára is megfelelő biztosítékot jelenthet az ingatlan-nyilvántartásból eredő fent részletezett jogi kockázatok kezelésére, az eladó szempontjából árnövelő tényezőkét jelenhet meg, mivel ezen jogi kockázatok a jogcímbiztosítás eredményként nem befolyásolják negatívan az elérhető vételárat – tette hozzá Dr. Ember Csaba.

Privátbankár