Ingatlanbefektetések: jöhet a feltámadás

Modern bérirodák

2009 második felében 138 000 négyzetméternyi, csaknem kétszer annyi új irodaterületet adtak át, mint az azt megelőző félévben. A 12 új, modern irodaépület felét 10 000 négyzetméternél nagyobb bruttó alapterületű irodaházak tették ki.

Az elmúlt időszakban a bérlők preferenciáit elsősorban a bérleti díjon elérhető költség megtakarításaik határozták meg. A túlkínálat okozta nyomott árak miatt már egy-egy új irodaházban is elérhetőek a régebbiekkel közel megegyező árszintek.

A bérleti díjak válság óta tartó esése az Eston tanácsadói szerint még nem állt meg, 2008-hoz viszonyítva összességében 10-30%-os csökkenés volt megfigyelhető ezen a területen. 2009 végére a folyamat valamelyest stabilizálódni látszott, a csökkenés üteme lelassult. A 2010-es évben további enyhe csökkenés várható, egyes épületek esetében a modern bérirodák effektív bérleti díjainak stagnálása vetíthető előre.

Ipari ingatlanok

2009 második felében nem nőtt érdemben a modern ipari ingatlanállomány sem a fővárosban, sem az agglomerációban.

Jól látszik, hogy mennyire rugalmasan reagál az ipari fejlesztési kínálat a piac változásaira. Az első félév magas üresedési rátáját alapul véve az építési engedélyek birtokában lévő fejlesztők inkább elhalasztották az újabb ütemeket, illetve csak azokat építették meg, amelyekre elegendő előbérleti szerződést tudtak felmutatni. Összességében azért a 2009-es év átadási volumene jelentős maradt, az év során 166 000 négyzetméter új területet adtak át, ennek több, mint 70%-át az első félévben.

Az év egészét tekintve az összes tranzakció nagy részét az újratárgyalások, hosszabbítások tették ki, azonban mivel a  bérlők aktivitása – hasonlóan az irodapiacon lezajlott folyamatokhoz – visszaesett, így az új szerződések volumene nagyjából 140 000 négyzetmétert tett ki. Az utolsó negyedévben a bérlői érdeklődés fokozódott, több tranzakciót láthattunk, mint az év többi részében.

Üzlethelyiségek

2009 második fele a kiskereskedelmi piac szemszögéből nem bővelkedett sok újdonságban. A válság már korábban átírta a fejlesztők forgatókönyveit, így a piaci szereplők helyzete nem változott érdemben az első félévhez képest. Budapesten a terveknek megfelelően, novemberben percre pontosan megnyitott az újbudai Allee bevásárlóközpont (45 000 m2) és sikere azóta is töretlen, ami leginkább központi jellegével magyarázható.

A budapesti utcák kis üzlethelyiségeit a válság a plázáknál is nehezebb helyzetbe sodorta. A vásárlóközönség becsábítására számtalan különleges kezdeményezés indult a főváros különböző pontjain. Új jelenségként megfigyelhető, hogy tovább emelkedett a tematikus utcák száma és jelentősége. Ez annak is köszönhető, hogy az önkormányzatok jelentős kedvezményeket biztosítanak azoknak a bérlőknek, akik az általuk preferált üzleti profil alapján alakítják ki az üzlethelyiségeket.

Összességében elmondható, hogy a fővárosi kiskereskedők a térség rehabilitációjától várják, hogy visszatérjen az élet az utcákra, ezáltal pedig a boltokba is. A fejlődés vidéken sem állt meg az elmúlt időszakban. Sétálóutcák felújítása, illetve kialakítása zajlik jelenleg is több vidéki nagyvárosban, főként európai uniós pályázati forrásból.

A budapesti bérleti díjak nem változtak nagyságrendileg az első félév óta, a többi részpiachoz hasonlóan a bérbeadók ebben a szegmensben is hajlandóak egyedi árengedményt, hosszabb bérleti díj mentes időszakot felajánlani egy-egy mágnesbérlő megszerzéséért.

Befektetési ingatlanok

Az elmúlt fél év nem hozott jelentős változásokat a befektetési piacra, azonban az év vége felé már számos piaci szakértő a közép-kelet európai régió befektetési aktivitásának élénküléséről számolt be.

A kis és közepes ingatlanokat érintő befektetési ügyleteket – ahogyan előző elemzésünkben előre jeleztük – a visszterhes vagyonátruházási illetékben bekövetkezett változások jelentősen átstrukturálták, ezért több 2009. év végi tranzakció nagy valószínűséggel csak 2010-ben kerül lezárásra. A pontos hozamszintek benchmark tranzakciók hiányában
továbbra sem ismertek, a prémium irodapiaci yield becsléseink szerint év végén 8% körül alakult.

Míg a válság előtti időszakot a befektetői érdeklődők magas száma, valamint mind „jó”, mind a „rossz” termékek iránti éles verseny jellemezte, mostanra a vevők és érdeklődők száma egyaránt visszaesett, továbbá csak a kifejezetten jó termékek váltak eladhatóvá. A gyengébb befektetési termékek egyelőre nem, vagy csak jelentős hozamprémiummal kerülhetnek értékesítésre. A vevők oldaláról vizsgálva elmondható, hogy a piac átrendeződött az elmúlt időszakhoz képest. A végfelhasználók vásárlási hajlandóságának emelkedése már az első félévben megkezdődött, piaci jelenlétük egyre erősödött az év folyamán, mely tendencia várhatóan 2010-ben is folytatódni fog.

A hazai ingatlanalapok ismét a figyelem középpontjába kerültek azáltal, hogy a jegybanki alapkamat év végén meglehetősen alacsonyan, 6,25%-on állt, amely a 2006-os szintnek felel meg. A négy legnagyobb alap közül áprilisban zártvégűvé alakult Raiffeisen és Európa Ingatlan Alap arra spekulál, hogy a futamidő lejártáig hátralévő 3-3,5 év alatt végbemegy az árkorrekció a piacon, ezért jelenleg csak kivételesen jó áron válnának meg a portfóliójukban lévő ingatlanjaikból.

Mindeközben a két nyíltvégű alap, az Erste és az OTP Ingatlanbefektetési alap között is éles különbségek alakultak ki. Ugyan mindkét alap a betétgyűjtés stádiumában van, azonban az OTP feltehetőleg nem tudta megállítani a tőke kiáramlását, illetve nem volt sikeres a tőkebevonási akciója, mert portfóliója nagy részét (90%) jelenleg ingatlanok alkotják. Az Erste előnyösebb piaci helyzetben van, hiszen tőkét is gyűjtött, ingatlanállománya pedig csak 54%, így várhatóan vevői pozícióban tűnik fel a piacon.

Az irányadó ráta jelenlegi szintje emellett középtávon új ingatlanalapok alakulására is lehetőséget teremthet. A finanszírozás szűkössége, a hitelfelvétel nehézsége és az irodapiaci túlkínálat miatt a fejlesztési telek piac még mindig befagyott állapotban van, azonban a pénzügyi piacokon bekövetkezett kedvező események arra utalnak, hogy 2010 második felében talán visszatér a lendület az ingatlanbefektetési piacra is - olvasható az Eston elemzésében.

Mi használjuk ki legjobban ipari ingatlanjainkat 
Most kellene lakást venni - de miből?
Dől a pénz: megint nyerésben a befektetési alapok
Iskolapadba kell ülniük az ingatlanosoknak 
Kevés iroda épül - de a piac aktív 

Privátbankár