Lassan, de mozgolódik a budapesti irodapiac

A budapesti irodapiacon jelenleg 20 százalék körüli a kihasználatlanság, ami 2 éven belül csökkenhet a normális szintre. A 2009-es piaci "megfagyás" után kezd beindulni a növekedés a szektorban, de az európai trendeket mi csak késve követjük - mondták a CB Richard Ellis (CBRE) elemzői.

Borbély Gábor, a CBRE közép- és kelet-európai elemzője szerint nagyon más dinamikát mutatnak az országok, minél kisebb egy piac, annál nagyobb kilengés figyelhető meg, de az ingatlanbefektetési forgalom újra emelkedik. A magyar, a lengyel és az európai trendeket vizsgálva azt mondhatjuk, hogy az ingatlanbefektetői dinamika ugyanaz, de időben eltérő.

2009 elején volt egy megfagyás a piacon, az időbeli csúszás miatt azonban az azóta Lengyelországban és Európában tapasztalható növekedés nálunk még nem tapasztalható - mondta Borbély Gábor.

A fejlesztések eltérőek a közép-kelet európai régión belül is Budapest az alacsony fejlesztési volumenű városokhoz tartozik, elmarad például Bukaresttől vagy Pozsonytól. Alig több mint 100 ezer négyzetméter van fejlesztés alatt a magyar fővárosban és ennek a harmada spekulatív jellegű - hangzott el a sajtótájékoztatón.

"Teljesen más típusú fejlesztések zajlanak a két "véglet" között, tehát vannak városok, ahol a válság előtti víziók befejezése zajlik (Szófia, Kijev) és van, ahol az új gazdasági helyzet alapján elképzelt beruházások (Varsó, Prága, Pozsony)" - tette hozzá Borbély.

A hozamszintekkel kapcsolatban kiemelte, volt egy teljesen irreális helyzet 2008-ban, amikor a hozamszintek majdnem megegyeztek, mindegy volt, hogy az iroda Londonban van, Prágában vagy éppen  Budapesten, de ez a  lehetetlen helyzet azóta már rendeződött.

Budapesti kilátások

Varga Judit, a CBRE magyarországi társigazgatója azt mondta: úgy látjuk, hogy vannak tényleges mozgolódások a piacon, tehát sokan szeretnének költözni, és ehhez jelentős irodaállomány áll szabadon, aminek a nagy része nem rég átadott terület és ezáltal sokkal hatékonyabb kihasználtságot eredményezhet.

"Vannak szektorok, akik bővülési igényekkel jelennek meg, ilyenek ahol tudásra van szükség és külföldről is vannak megbízásaik, amivel eltartják a munkavállalóikat, ilyen például a mérnök-szféra. Emellett megjelentek, akik készek fizetni a minőségért, gondolok itt az HBO-ra, akik 4 ezer négyzetméternyi területet bérelnek majd nem 10-11 eurós bérleti díjjal, hanem a 15 euróssal" - elemezte a budapesti helyzetet Varga Judit.

Budapesttel kapcsolatban még elmondták a szakemberek, hogy jelenleg 20-21 százalék a kihasználatlanság a piacon és a következő 1-2 évben igazán nagy fejlesztés nem fog érkezni, 2013 elejére 10-17 százalékos sávba várják a kihasználtságot. 13-14 százalékos kiadatlanság egyébként már teljesen normális, - tették hozzá, ha  ugyanis ennél kevesebb lenne, akkor nem lenne mit kínálni egy új vevőnek. A régióban Bukarest mutat hasonló szintet, de ott inkább nőni fog ez az arány - mondták.  Budapesten az irodaházak 50-60 százalékánál már komoly kérdések merülnek fel azzal kapcsolatban, hogy ki tudja e elégíteni a piaci igényeket.

Újságírói kérdésre Borbély Gábor elmondta: sokan gondolják, hogy a mostani megszorítási hullámokban komoly megoldás lehetne az államnak, ha eladnák az állami ingatlanokat és visszabérelnék a vevőtől. Ez azonban hiába működik Londonban vagy Párizsban, egyelőre Budapesten nem. Összevonásokra, racionalizálásokra volt egyébként példa a közelmúltban az állam részéről, de ez nem lesz általános véleményük szerint.

Közelmúlt, jövőkép

Varga Judit még hozzátette: az elmúlt évek pozitívumaként azt kell megemlíteni, hogy nem volt olyan cég, aki kivonult volna az országból. Nagy változás a bankoknál állt be, akik most a saját ingatlanportfóliójukkal is kénytelenek foglalkozni. Az irodapiaci feltételeinkkel jók vagyunk befektetői szempontból a piacon, de egyéb dolgokban, például a tervezhetőségben egyelőre nem.

A jövővel kapcsolatban megjegyezték, nagyon sok fejlesztőnek már jogerős építési engedéllyel rendelkező telke van, akik a változásra számítanak és spekulatívan nem kezdik még el a fejlesztést de ugrásra készen várják a megfelelő helyzetet.

Privátbankár - Acsai N. Ferenc