3p

Családi vállalkozások, kisebb nagyobb cégek tömegét érintheti a kérdés, hogy a koronavírus járvány árnyékában üresen kongó üzletük, éttermük bérleti díjának fizetését felfüggeszthetik-e. A bérlői piacon sokan képtelenségnek tartják, hogy ebben a helyzetben bármilyen bíróság a bérbeadóknak adna igazat. Pedig néhány dologra érdemes odafigyelni. 

Garancsi Péter, a bpv JÁDI NÉMETH Ügyvédi Iroda partnerének szakcikke.

Bérbeadó és bérlő között szerződéses kötelezettség van bérleti díj megfizetésére és a bérbeadó – legalábbis formálisan – jelenleg többnyire képes az alapvető kötelezettségei teljesítésére, azaz a bérlemény használatának biztosítására. Ahhoz kétség nem fér, hogy a váratlan járványhelyzet a feleknek nem felróható külső körülmény, amely gazdaságilag valóban teljesen észszerűtlenné teszi a bérlő számára a változatlan összegű bérletidíj fizetését. De az üzletek nyitvatartása jogilag a jelenlegi állami korlátozások mellett sem kizárt, az irodák használata pedig a távmunkát érintő friss jogszabályváltozás ellenére is lehetséges.

Ezért igenis kérdéses, hogy – hacsak nincs a felek szerződésében egy kifejezetten ilyen helyzetre vonatkozó rendelkezés, márpedig többnyire biztosan nincs – vajon a bíróság minden esetben a bérleti díjfizetés alól mentesítő vis maior eseményként ítélné-e meg a jelenlegi helyzetet, esetleg alkalmazhatónak tartja-e a polgári törvénykönyv gyakorlatban ritkán használt rendelkezését, miszerint amíg a bérlő a dolgot a saját érdekkörén kívüli okból nem használhatja, bérleti díj nem jár. Ha a bíróság erre jutna, akkor azzal szinte teljesen egyoldalúan a bérbeadókra telepítené az összes terhet (ingatlan fenntartási költsége, adósságszolgálata), de megfosztaná őket az ingatlan egyetlen lényegi bevételi forrásától, a bérleti díjtól. Tehát úgy is feltehető a kérdés, hogy érvényes szerződés mellett is a bérbeadói oldal vállalja-e a pénzügyi következményeket, miközben nagyon sok szerződésben a bérbeadók kifejezetten kizárták felelősségüket a bérlői forgalomért, a bérlői nyereségességért. Amikor a bérleti szerződéseket a felek aláírták, a felelősségkizárásba a bérlő is belenyugodott, sőt beleegyezett.

Rendőrök és katonák a debreceni nagypiac bejáratánál 2020. április 4-én. MTI/Czeglédi Zsolt
Rendőrök és katonák a debreceni nagypiac bejáratánál 2020. április 4-én. MTI/Czeglédi Zsolt

Tehát a probléma álláspontunk szerint úgy fog a későbbiekben felmerülni, hogy hol húzzuk meg a vis maior/szerződéses lehetetlenülés határait. A teljes hatósági zárlat, karantén ugyanúgy kezelendő-e, mint egy részleges boltzár (pl. du. 3-i kötelező zárás vásárlók elől). A vásárlóerő hirtelen visszaesése, eltűnése kinek a kockázata, függően attól is, ha a bezárás hatósági intézkedésen alapul, vagy ha csak a cég saját döntése alapján rendel el homeoffice-t, ezzel komoly teljesítményvisszaesést, vagy akár leállást okozva. A kérdés jelenleg nem ítélhető meg bizonyossággal; várhatóan lesz olyan ítélet, ami a bérlőt mentesíti bérleti díjfizetés alól, de olyan is, ami csak részlegesen, vagy egyáltalán nem. Ezért átgondolt jogi megközelítését és kommunikációt igényel a felek részéről a jelen helyzet kezelése.

Erre tekintettel bérlőként azt kell felmérni, hogy

  1. az adott szerződésben van-e olyan vis maior jellegű rendelkezés, ami rájuk nézve kedvezően alkalmazható,
  2. van-e olyan bérbeadói kötelezettségvállalás, amely jelenleg nem teljesül,

azaz, az egyes konkrét bérleti viszonyokban bérlőként jelenleg van-e alap a teljesítés/szerződés lehetetlenülésére, aránytalan elnehezülésére hivatkozni, és/vagy arra, hogy szerződésszegést a felek ellenőrzési körén kívül eső, előre nem látható körülmény, azaz vis major okozta.

A rovat támogatója:
A rovat támogatója az MVM

LEGYEN ÖN IS ELŐFIZETŐNK!

Előfizetőink máshol nem olvasott, higgadt hangvételű, tárgyilagos és
magas szakmai színvonalú tartalomhoz jutnak hozzá havonta már 1490 forintért.
Korlátlan hozzáférést adunk az Mfor.hu és a Privátbankár.hu tartalmaihoz is, a Klub csomag pedig a hirdetés nélküli olvasási lehetőséget is tartalmazza.
Mi nap mint nap bizonyítani fogunk! Legyen Ön is előfizetőnk!

Vállalat Példát mutattak a svédek: így is lehet teljesíteni Amerikában
Privátbankár.hu | 2025. július 18. 12:28
Az Electrolux Csoport nyereséggel zárta a második negyedévet.
Vállalat Megvannak Trump vámjainak első vezéráldozatai
Privátbankár.hu | 2025. július 18. 07:55
A Jaguar Land Rover több száz vezetői állás megszüntetését tervezi az Egyesült Királyságban.
Vállalat Az agyonadóztatott OTP Bank vezére bírálta az Orbán-kormányt
Privátbankár.hu | 2025. július 18. 06:58
Csányi Péter ugyanakkor idei bankvásárlásról is beszélt, valamint sürgette az euró öt-tíz éven belüli bevezetését.
Vállalat Stratégiai jelentőségű megállapodásokat kötött az Egyesült Arab Emírségek vezető vállalataival a 4iG
Privátbankár.hu | 2025. július 17. 20:09
A budapesti találkozó alkalmával a 4iG Csoport az Egyesült Arab Emírségek globális vezető technológiai vállalataival, így az e& technológiai vállalattal és a Mubadala Investmenttel, a világ egyik legnagyobb szuverén stratégiai befektetési társaságával kötött előzetes megállapodásokat.  
Vállalat Üdítő számokat közölt a Pepsi
Privátbankár.hu | 2025. július 17. 15:27
 A PepsiCo Inc., a világ egyik legnagyobb üdítőital-gyártója a vártnál nagyobb profittal és nyereséggel zárta második üzleti negyedévét.
Vállalat Bajban a Renault
Privátbankár.hu | 2025. július 17. 13:04
Zuhannak az autógyártó részvényei, új vezérigazgatót is nehezen találnak. 
Vállalat Nőtt az EasyJet nyeresége
Privátbankár.hu | 2025. július 17. 12:50
Elemzők által becsült mértékben, 21 százalékkal, 286 millió fontra (383 millió dollár) emelkedett az easyJet brit fapados légitársaság adózás előtti nyeresége a június végével záródott harmadik pénzügyi negyedévében – közölte a társaság csütörtökön.
Vállalat Fontos bejelentés érkezett az MVM Csoporttól
Privátbankár.hu | 2025. július 17. 12:16
Az MVM Csoport többségi részesedést szerez Szerbia vezető energetikai kivitelező cégeiben
Vállalat Gigantikus profitot ért el a tajvani chipgyártó
Privátbankár.hu | 2025. július 17. 11:55
Az AI miatt nem győzik gyártani a chipeket. 
Vállalat Az EU leállítja Elon Musk X platformja elleni vizsgáltát
Privátbankár.hu | 2025. július 17. 11:52
Eközben folynak a tárgyalások az Egyesült államokkal Donald Trump büntetővámjairól.
hírlevél
Ingatlantájoló
Együttműködő partnerünk: 4iG