Amikor a bolt zárva tart, de a bérleti díj a nyakunkon - fizessünk vagy ne fizessünk?

Garancsi Péter, a bpv JÁDI NÉMETH Ügyvédi Iroda partnerének szakcikke.

Bérbeadó és bérlő között szerződéses kötelezettség van bérleti díj megfizetésére és a bérbeadó – legalábbis formálisan – jelenleg többnyire képes az alapvető kötelezettségei teljesítésére, azaz a bérlemény használatának biztosítására. Ahhoz kétség nem fér, hogy a váratlan járványhelyzet a feleknek nem felróható külső körülmény, amely gazdaságilag valóban teljesen észszerűtlenné teszi a bérlő számára a változatlan összegű bérletidíj fizetését. De az üzletek nyitvatartása jogilag a jelenlegi állami korlátozások mellett sem kizárt, az irodák használata pedig a távmunkát érintő friss jogszabályváltozás ellenére is lehetséges.

Ezért igenis kérdéses, hogy – hacsak nincs a felek szerződésében egy kifejezetten ilyen helyzetre vonatkozó rendelkezés, márpedig többnyire biztosan nincs – vajon a bíróság minden esetben a bérleti díjfizetés alól mentesítő vis maior eseményként ítélné-e meg a jelenlegi helyzetet, esetleg alkalmazhatónak tartja-e a polgári törvénykönyv gyakorlatban ritkán használt rendelkezését, miszerint amíg a bérlő a dolgot a saját érdekkörén kívüli okból nem használhatja, bérleti díj nem jár. Ha a bíróság erre jutna, akkor azzal szinte teljesen egyoldalúan a bérbeadókra telepítené az összes terhet (ingatlan fenntartási költsége, adósságszolgálata), de megfosztaná őket az ingatlan egyetlen lényegi bevételi forrásától, a bérleti díjtól. Tehát úgy is feltehető a kérdés, hogy érvényes szerződés mellett is a bérbeadói oldal vállalja-e a pénzügyi következményeket, miközben nagyon sok szerződésben a bérbeadók kifejezetten kizárták felelősségüket a bérlői forgalomért, a bérlői nyereségességért. Amikor a bérleti szerződéseket a felek aláírták, a felelősségkizárásba a bérlő is belenyugodott, sőt beleegyezett.

Tehát a probléma álláspontunk szerint úgy fog a későbbiekben felmerülni, hogy hol húzzuk meg a vis maior/szerződéses lehetetlenülés határait. A teljes hatósági zárlat, karantén ugyanúgy kezelendő-e, mint egy részleges boltzár (pl. du. 3-i kötelező zárás vásárlók elől). A vásárlóerő hirtelen visszaesése, eltűnése kinek a kockázata, függően attól is, ha a bezárás hatósági intézkedésen alapul, vagy ha csak a cég saját döntése alapján rendel el homeoffice-t, ezzel komoly teljesítményvisszaesést, vagy akár leállást okozva. A kérdés jelenleg nem ítélhető meg bizonyossággal; várhatóan lesz olyan ítélet, ami a bérlőt mentesíti bérleti díjfizetés alól, de olyan is, ami csak részlegesen, vagy egyáltalán nem. Ezért átgondolt jogi megközelítését és kommunikációt igényel a felek részéről a jelen helyzet kezelése.

Erre tekintettel bérlőként azt kell felmérni, hogy

1. az adott szerződésben van-e olyan vis maior jellegű rendelkezés, ami rájuk nézve kedvezően alkalmazható,
2. van-e olyan bérbeadói kötelezettségvállalás, amely jelenleg nem teljesül,

azaz, az egyes konkrét bérleti viszonyokban bérlőként jelenleg van-e alap a teljesítés/szerződés lehetetlenülésére, aránytalan elnehezülésére hivatkozni, és/vagy arra, hogy szerződésszegést a felek ellenőrzési körén kívül eső, előre nem látható körülmény, azaz vis major okozta.