Tavaly év végén megvásárolták Magyarország egyik legnagyobb ingatlanalap-kezelőjét, a Diófát a Takarékbanktól. Miért volt érdekes ez a cég az önök számára?
Elismert, független szereplője a magyar tőkepiacnak, és már régóta próbálom megvásárolni, de a korábbi tulajdonosok végül csak az év végén bólintottak rá az ajánlatomra. Hamar láthatóvá vált, hogy a két vállalat közötti szinergiák jól működnének a piacon. A Diófa Alapkezelő kezeli az ország egyik legnagyobb nyíltvégű ingatlanalapját, és jelentős múltja van az intézményi vagyonkezelési üzletágban is, ráadásul egy rendkívül erős branddel rendelkezik. Annyi már most, néhány hónappal a közös munka megkezdése után is bizonyos, hogy a Diófa remek befektetés volt.
Idén tavasszal kommunikálták is, hogy nagy terveik vannak a Diófával, ám akkor túl sok részletet nem árultak el. Most beavatna, mik ezek?
A tulajdonosváltás folyamata a vártnál tovább tartott, de idén végre megkezdődhetett a tényleges építkezés. Tavasszal leigazoltunk egy rendkívül erős iparági tapasztalatokkal rendelkező menedzsmentet, akik nem vállalták volna a megbízatást, ha nem láttak volna perspektívát az általam felvázolt növekedési tervekben.
Világos elképzelésem van arra vonatkozóan, hogyan lehetne fejleszteni az ingatlanalapú, értékpapírosított befektetési lehetőségeket. A szegmensben jelentős fejlődési lehetőséget látok. A megtakarítások és az ingatlanpiac közelítése még mindig gyerekcipőben jár.
Oláh Márton, Mikesy Álmos és Barlai Róbert arra kapott mandátumot, hogy támogassa a további magyarországi piacirészesedés-szerzést, és hogy régiós jelenlétet építsen a Diófának.
Azt szeretnénk, ha egy tudásalapú alapkezelő jönne létre, amely a piac legkiválóbb szakembereit gyűjti össze. Jelenleg éppen egy új stratégián dolgozunk, ami nem irányváltást, inkább csak az eddigi tevékenység új irányokkal való kiegészítését jelenti. Új innovatív termékeket és szolgáltatásokat tervezünk, a hozammaximalizálás mellett.
S vannak már látható sikerei a Diófa és az Indotek együttműködésének?
Igen. Az egyik legnagyobb eredménynek például azt tartom, hogy sikerült elmagyaráznunk a piac számára a tulajdonosváltás jelentőségét.
A Diófa ingatlanportfóliójában számos kiváló ingatlan található, de az üzemeltetési gyakorlaton volt mit javítani. Nekünk ebben nagy tapasztalatunk van.
A hozamok alakulásával is elégedett vagyok. Idén több versenytársat is maga mögött hagyott a Diófa, a hozamok tekintetében. A Magyar Posta Takarék Ingatlan Befektetési Alap hozama például 2021 első félévében az első helyen teljesített a T napos ingatlanalapok között, jelentősen felülmúlva a piaci átlagot.
A piacon további szakemberek érkezéséről rebesgetnek, akik között állítólag van igazi „nagy hal” is. Igazak a pletykák?
Hiszek abban, hogy a jó és versenyképes tőkepiaci szolgáltatások legfontosabb alappillére maga a szaktudás, a szakmai tapasztalat. A szakértői csapat determinálja, hogy mit tudunk majd közösen elérni.
A szakemberek köre valóban tovább bővült, néhány hete ugyanis Nagy Márton, volt jegybanki alelnök csatlakozott a társasághoz, felügyelőbizottsági elnökként. Úgy gondolom, hogy Márton makrogazdasági és gazdaságpolitikai tapasztalata, valamint piaci szemlélete nagymértékben támogatja majd a Diófa működését.
A Diófától kicsit távolabb lépve, tekintsünk szélesebben a piacra. Az ingatlanbefektetőknek a gazdaság más szereplőivel – mindenekelőtt az idegenforgalomban és a vendéglátásban tevékenykedőkkel – szemben a koronavírus-járvány nem bosszúságot, jelentős forgalomkiesést hozott, hanem lehetőséget: kedvezőbb áron lehetett felvásárolni a válság miatt leértékelődött objektumokat. Mennyire tükröződik ez a tranzakciók számában?
A koronavírus-járvány következtében egyes szektorok és vállalatok valóban megtorpantak, ami szükségszerűen likviditási problémákat eredményezhetett ezeknél a cégeknél. Ez ugyanakkor nem jelenti azt, hogy minden leértékelt objektum érdekes befektetési célponttá vált volna a számunkra, és egyébként is komoly bedőlések még a válság hatására sem voltak. Az Indoteknél nagyon szigorú szűrőket alkalmazunk a potenciális befektetések vizsgálata során: ami nem hoz elég megtérülést, abba nem vágunk bele.
Fontos megjegyezni azt is, hogy sem a globális, sem a magyar ingatlanpiac nem omlott össze a válság hatására. Persze volt némi korrekció, de befektetési szemmel nézve leginkább az olyan vállalatokban volt és van potenciál, ahol valamilyen tényező miatt – legyen az generációváltás, belefáradás, vagy akár a pandémia – problémák ütötték fel a fejüket.
Gyakran hangoztatom, hogy minden válság egyben lehetőség is, ahol új helyzetekkel és kihívásokkal kell megbirkóznunk, igyekszünk a mostani járványra is így tekinteni. Összességében jó évet zártunk, de ezért keservesen megdolgoztunk, embert próbáló hónapok állnak mögöttünk.
Az ön által alapított, most is többségében tulajdonolt, valamint irányított Indotek Group is igen aktív volt 2020-ban, a Diófán túl például értékes tőzsdei ingatlanfejlesztési társaságokba (Appeninn, Waberer’s) szálltak be. Ezek a tranzakciók a Covid nélkül is megvalósultak volna, csak azokat a rendkívüli körülmények előbbre hozták, vagy menetközben kellett dönteni?
Aktívak voltunk tavaly a befektetések terén, de ezekbe a projektekbe nagyrészt a járvány árcsökkentő hatása nélkül is belevágtunk volna. A két említett tőkepiaci tranzakció is ilyen. A Waberer’s-ben történő tulajdonrész-szerzés egyébként komoly kérdés volt a járvány berobbanása miatt, hiszen a Waberer’s fő tevékenysége, a szállítmányozás egy időre teljesen leállt. Naponta figyeltük a folyamatokat, elemeztük a piacot, aztán menetközben derült ki, hogy milyen jó döntést hoztunk a részesedésvásárlással.
A járvány első és második hullámát egyébként az Indotek is megérezte: a plázák és a szállodák egy időre gyakorlatilag bezártak, a home office elterjedése sokak szemében megkérdőjelezte az irodák létjogosultságát. A harmadik hullám viszont már nem érintette annyira a plázák forgalmát, az irodák iránti igény pedig semmit sem csökkent. Így összességében elégedett vagyok a teljesítményünkkel, amit leginkább a diverzifikált portfoliónknak köszönhetünk. A portfioliónkat tudatosan, úgy építjük fel, hogy ne csak földrajzilag, hanem szektorok, iparágak között is megosszuk, és szinergiában legyenek egymással, vagy éppen egymás alternatívái legyenek.
Úgy tudjuk, hogy a Diófa magántőkealap-kezelési üzletága is sikeresen pályázott az MFB által meghirdetett krízisalap-kezelési versenyben. Mit lehet erről tudni? Sokan ezt a lehetőséget az ön jó kormányzati kapcsolatainak tudják be, noha ön mindig hangsúlyozza, hogy igyekszik a politikától függetlenül üzletelni.
Én úgy láttam, hogy bármelyik megfelelő referenciával és tőkével rendelkező alapkezelő pályázhatott, sokan megfeleltek a pályázati kiírásnak. A pályázati elbírálati szempontok pedig teljesen objektívak voltak, semmilyen szubjektív elemet nem tartalmaztak. Elképzelhető, hogy sokan a nemzetközi szereplők közül nem akartak kockázatot vállalni, a hazai szereplők pedig nem feltétlenül rendelkeztek megfelelő tőkével vagy szaktudással. Megjegyzem, itt nem támogatásról van szó, hanem befektetésről, amit vissza kell fizetni. Az MFB befektetésének feltétele, hogy az alapok magánbefektetőinek egyenként 20 milliárd forintot meghaladó összegben kellett az alapokba saját tőkét tenniük, és az állam pénze, illetve a befektetésének hozama prioritást élvez a magánbefektető pénzéhez képest.
Mindenképpen fontosnak tartom elmondani, hogy a kitűzött – gazdaságpolitikai, gazdaságfejlesztési – célok, amelyeket az alap támogat, egybevágnak a mi üzleti érdekeinkkel. De emiatt felesleges minket elítélni, az üzlettől nem elvárható, hogy üzleti érdek nélkül csináljon bármit is. A kérdés sokkal inkább az, hogy a nap végén a társadalomnak is jó-e. És erre a válaszom a krízisalap forrásai, azok hasznosítása kapcsán is egy egyértelmű nagy igen. Ritkán szoktam dicsérni az állami intézményeket, de ebben az esetben az állam és a fejlesztési bank akkor és azt lépte amire az adott helyzetben (Covid, válság) szükség volt.
Már előretekintve, meddig lehet tartani az elmúlt évek növekedési ütemét? Milyen kecsegtető befektetési lehetőségeket lát rövid-, középtávon Magyarországon?
Az átmeneti megtorpanás után meglátásom szerint a következő években is folytatódni fog a növekedés, az útkereséssel párhuzamosan. Ami a befektetési célpontokat illeti, az Indoteknél továbbra is a diverzifikációt tartjuk szem előtt, valamint a magas megtérülésű ingatlanok keresését, és a további külföldi terjeszkedést.
