A Raiffeisen Ingatlan Alap két számjegyű hozamával tűnt ki az utóbbi években. Kezelője szerint egy pár évig még fennmaradhat a kedvező piaci környezet. A hozam nagy része fenntartható, bérleti díjból származik, csak kisebb része egyszeri tételekből. Interjú Scharek Zoltán vezérigazgató-helyettessel, ingatlanbefektetési vezetővel.

Privátbankár (P.): A Raiffeisen Ingatlan Alap már többször elnyerte a legjobb hazai ingatlanalapnak járó díjat a Privátbankár Klasszis díjkiosztón. Alighanem nagyrészt azért, mert a hozama kiugró volt, mérsékelt kockázat mellett. Minek köszönhető ez?

Scharek Zoltán (S. Z.): Alapvetően két fontos komponense volt a hozamnak, az egyik, hogy az alap nagyon magas bérbeadottsági szintű ingatlanokkal működik. Azokat az ingatlanokat pedig, amelyeknek nincsen potenciálja, értékesítjük. Ezzel is csökkentjük azon befektetések súlyát, amelyek nem hozamtermelők. Az alacsonyabb bérbeadottságú ingatlanok bérbeadásával, felújításával előteremtett értéknövekedés is javítja a hozamot.

A másik fő komponens az, hogy mi klasszikus értelemben vett ingatlanalapot kezelünk, vagyis viszonylag alacsony likviditási szint mellett magasan tartjuk az ingatlanok arányát a portfólióban, természetesen a törvényi feltételek betartásával. Az alap kockázata így közepesnek felel meg.

P.: Mennyi az ingatlan, és mennyi a likvid eszköz?

S. Z.: Jelenleg 26-27 százalék a likvid eszközök aránya, de volt, amikor közelebb volt a húszhoz. Általánosságban elmondható tehát hogy a befektetők 70 százalék feletti ingatlan kitettséggel számolhatnak

P.: Miközben a piacon vannak 40-50 százalékos ingatlan-kitettséggel rendelkező alapok is.

S. Z.: Igen, de mi szándékosan nem akartunk nagyon híg alapot, magas likviditás mellett. Mi kimondottan a szerettünk volna magas hozamot elérni, ezért tartottuk és tartjuk magasan az ingatlan kitettséget az alapban.

P.: Biztosan nagyon nő az alap mérete is, népszerűek az ingatlanalapok mostanában.

S. Z.: Igen, 2016-tól 2018 elejéig nagyon nagy felfutás volt az alap tőkéjében, ezért döntöttünk úgy tavaly tavasszal, hogy valahogy próbáljunk korlátot szabni az alap növekedésének. Ezt úgy értük el, hogy három százalékos plusz díjteher hárul az újonnan belépő befektetőkre.  Ez természetesen megszűri a potenciális ügyfeleket, de ezzel a díjstruktúrával gyakorlatilag azonos értéken tartjuk az ingatlanalapot, nem nő tovább a nettó eszközérték.. Fontos jellemzője továbbá az alaphoz kapcsolódó díjstratégiának, hogy a visszaváltást éven belül két százalék díj terheli, éven túl ilyen már nincsen.

A díjstruktúrával is jelezzük, hogy ez egy ingatlanalap, nem csak ingatlan-jellegű és az ingatlan befektetések sajátos kockázatai miatt folyószámlának vagy pénzpiaci terméknek nem használható.

P.: Mennyi volt az említett két számjegyű hozam az utóbbi időben?

S. Z.: Mostanában 13 és 14 százalék között ingadozott az éves visszatekintő hozam.

P.: Ez a jelenlegi körülmények között rendkívül magasnak számít, hogyan jön ki?

S. Z.: Nem nevezném rendkívül magasnak, mi azt gondoljuk, hogy az ingatlanalapot hozamtermelésre kell használni. Minél magasabb hozamot kell elérni, mert a befektetők ezt várják tőle. Ugyanakkor ez nem egy kockázatmentes befektetés. Ez közepesen hosszú ciklusú befektetés, inkább egyfajta kiegészítő, portfólió színesítésre szolgáló termék.

Korábban évekig nem történt igazán aktív vagyonkezelés az alapban, nem változott a portfólió. Amikor én megkaptam ezt a mandátumot 2017 elején, akkor elkezdtem átstrukturálni, szelektálni az ingatlan-portfóliót. Melyek azok az ingatlanok, amelyeknél tudnánk további értéknövekedése szert tenni, bérbeadással magasabb hozamot elérni, és melyekkel nem érdemes foglalkozni? Az alapkezelő kis létszámú csapat, mégis úgy gondolom, hogy jól sikerült ezt a különbséget megállapítani.

Ma is a korábbi eszközökkel, ingatlanokkal dolgozom, nagyon kevés különbséggel, azokból lehetett ezt kihozni, kibontani a bennük levő értékeket. Új bérlőket hoztunk be, felújítottuk ezeket az ingatlanokat, egészen más kategóriába soroltuk át őket. Le kellett cserélni az ügynökséget is, le kellett cserélni sok szolgáltatót, új gondolkodásmódot kellett megvalósítani.

P.: Ebben a hozamban az utóbbi egy év forintgyengülése is benne van? Hiszen sokszor euróban állapítják meg a bérleti díjakat.

S. Z.: Benne kell lennie, igen, segített a forintgyengülés is. Az alapnak van forintos, dolláros, eurós sorozata is, és vannak fedezetlen, valamint fedezett verziók, ahol a devizakockázatokat kiszűrjük. A forintos sorozat azonban a legnagyobb értékű közülük.

A hozam túlnyomó része egyébként bérletidíj-bevételekből származik, és így fenntartható hozam. Azonban vannak egyszeri tételek is, mint az ingatlanok felértékelődése. Ha egy ingatlannál nő például a bérleti díj, nagyobb a készpénztermelő képessége, akkor az értékbecslő rendszerint felértékeli azt. Ezek a tényezők összefüggnek.

P.: Szokták emlegetni, hogy a környező országokban, mint Ausztria, Csehország, Lengyelország, még mindig magasabb az ingatlanok értékeltsége, alacsonyabb a bérletidíj-hozam, mint nálunk.

S. Z.: Igen, ez így van, egyre kisebbek ugyan ezek a hozamkülönbségek, de még mindig vannak. Jelenleg körülbelül 100-150 bázispont lehet a differencia. Ugyanakkor jelentős különbségek figyelhetők meg a különböző piacok között, más a helyzet Bécsben vagy Prágában. Viszont nálunk nagyon kevés az új termék, és azokra nagyon sok a vevő, nagy a kereslet irántuk. Hat százalékos éves hozamú reáleszközök ezek, így még igencsak vonzóak. Az alapkezelőnek azonban nem érdemes egy bizonyos hozamszint alá lemenni.

P.: Nem lenne érdemes akkor építkeznie is az alapnak?

S: Z.: Az alap nem arra van kitalálva. Szakemberhiány van, tervezési, kivitelezési kockázatok vannak, az építési engedélyezési kockázat is nagyon jelentős. Nem a mi terepünk, mi inkább konzervatív befektetők vagyunk, akik a bérbeadáshoz értenek. Maradjon a fejlesztők dolga, kockázata az építkezés óriási feladata.

Mi inkább felújítási munkálatokat végzünk, egy három-négy fős ingatlanalap-kezelő team számára ez is nagy feladat tud lenni. Hiszen 61 milliárd forint értékben 26 ingatlant kell kezelni.

P.: Ha most hirtelen húszmilliárd forint érkezne az alapba, el tudnák azt költeni észszerű határidőn belül, megfelelő új ingatlanokra?

S. Z.: Igen, minden bizonnyal.

P.: Lakásokat nem terveznek vásárolni? Tudom, a sok apró ingatlan nagy adminisztratív terhet jelenthet, de talán egy üzemeltető cég ezt átvállalná.

S. Z.: A lakóingatlan-fejlesztés jelenleg nem eléggé szabályozott piac számunkra. Ahol meg erősen szabályozott, mint Bécsben, ott a bérleti díjakat is korlátozzák. Magyarországon olyan birtokvédelmi szabályok vannak, amiket egy alapkezelőnek nagyon nehéz jól kezelni, szociális problémák merülhetnek fel. Nem alakult ki ennek a megfelelő intézményi formája nálunk. Inkább érdemes egy megfelelő alapterületű irodaházat megvenni lakások helyett.

P.: Az alap főleg irodákat tart?

S. Z.: Igen, a portfóliónk magját irodaházak képezik, amit elsősorban néhány ipari és kereskedelmi célú ingatlan, köztük egy budapesti és egy miskolci bevásárlóközpont egészít ki .

P.: Mit hoz a jövő, mi várható a magyar ingatlanpiacon?

S. Z.: A következő pár évben még várhatóan tovább tart a bőséges likviditás időszaka, és a hozamok sem fognak érdemben változni. Ez kedvező lesz az ingatlanpiac számára. De kevés már a jó termék, azon ingatlanalapok, amelyek növekedésben vannak, nehezen találnak megfelelő ingatlant, amelyet jól beilleszthetnek a portfóliójukba. Nálunk nem valószínű, hogy ez probléma lesz a közeljövőben. A piac oldaláról így nem látok egyelőre veszélyt.

A szabályozói oldalról azonban látok olyan folyamatokat, amelyek az alapkezelőket arra fogják késztetni, hogy mérsékeljék, fontolják meg újra az ingatlanalapokkal kapcsolatos növekedési terveiket. De ez abszolút nem fogja érdemben módosítani azt a pályát, amit mi idáig bejártunk, azt továbbra is szeretném tartani.

P.: Az MNB nemrég kiadott egy ajánlást, amelynek a lényege, hogy a jövőben kibocsátott befektetési jegyek visszaváltásánál 180 napos határidőt alkalmazzanak az alapkezelők, három munkanap helyett. Milyen következményekkel járhat ez?

S. Z.: Az normális dolog, hogy az MNB szerint egy korlátozottan, lassan likvidálható eszközre egy három munkanapos visszaváltási határidőt alkalmazni nem jó dolog. Egy irodaházat ugyan többnyire 180 nap alatt sem lehet eladni, de mégis közelebb van ez a visszaváltási idő az ingatlaneladások valós időigényéhez, mint a három napos.

A szabályozó nyilván szeretné a kockázatokat kezelni, de valószínűleg azt is szeretné, ha nem nőnének tovább az ingatlanalapok. Ingatlanalapok nélkül, amelyek óriási mennyiségű pénzt vontak be az utóbbi években, egyébként egyáltalán nem nőtt volna a hazai befektetési  alapok szektora.

P.: Akik eddig vettek befektetési jegyeket, azokra az új szabályok nem vonatkoznak majd.

S. Z.: Így van. A régi befektetésijegy-sorozatokat addig lehet majd forgalmazni, amíg a mennyiségük egy bizonyos szintet el nem ér. Ha valaki visszavált belőlük, akkor pedig elvileg még a régiekből is lehet újra vásárolni.

P.: Milyen tanácsot tudnának adni kisbefektetőiknek?

S. Z.: A meglévő és a leendő befektetőknek is azt tudom mondani, hogy ezentúl is, ahogy eddig, jó teljesítményt igyekszünk majd nyújtani, továbbra is ezen dolgozunk.

Az ingatlanalap jó eszköz arra, hogy olyan ingatlanokban legyen részesedése a befektetőnek, amilyenekben egyébként nem lehetne. Például bevásárlóközpontokban, vagy irodaházakban.  Ingatlan kitettséget egyébként a vegyes alapjainkon keresztül is tarthatnak a befektetőink, amelyek emellett számos más befektetési eszköz teljesítményéből is részesedést nyújtanak