Városon belül sem egységesek az árak, különösen, ha egy olyan nagyméretű településről van szó, mint Budapest. Az 1. ábrán látható, hogy 20 millió forintból mekkora lakás vásárolható az egyes kerületekben. Nem meglepő, hogy a külső városrészekben lehet ugyanakkora összegből a legnagyobb méretű lakást vásárolni, hiszen itt a legalacsonyabbak a négyzetméter árak.

A belvárosban és a központi budai kerületekben lényegesen kisebb lakásokat lehet ezért az összegért kapni. Közel háromszoros a méretbeli különbség a legolcsóbb (XXI. kerület) és a legdrágább (V. kerület) között. Előbbiben 94-, utóbbiban csupán 34 négyzetméteres ingatlan vásárolható.

Budapestet leggyakrabban kerületi szinten vizsgálják. Az alábbiakban azonban jól látszik, hogy az egyes kerületek sem feltétlen mutatnak egységes képet. Egy-egy látnivaló, oktatási-, vagy egyéb szolgáltató intézmény, a jó közlekedési adottságok nagymértékben képesek befolyásolni az ingatlanok árát. Jellemzően a központi, turisták által kedvelt környékeken gyakoriak az Airbnb szállások, melyek piacszűkítő hatásuk miatt közvetve hatnak a piaci árakra. Az újlakás építési projektek is jellemzően megemelik környezetükben a régi építésű lakások árait is.

A vásárlások alapján kialakítható klaszterek Budapesten

1. A csoportban magas a nagyobb lakásba költözők és alacsony a befektetők aránya, közepes mértékű az elsőlakás vásárlás. Leginkább 30-40 évesek vásárolnak ezeken a területeken, elhanyagolható a náluk fiatalabb vevők száma. A 40-50 év közöttiek közepes mértékben vannak itt jelen.

2. A csoportban az elsőlakás vásárlók és a 30 év alattiak vannak jelen nagy arányban. Alacsony a befektetések és még alacsonyabb a nagyobb lakásba költözők szerepe. A 40-50 évesek aránya itt a legalacsonyabb.

3. A csoportban minden mutató közepes értékkel került bevonásra. A magasabb értékek felé közelít a nagyobb lakásba költözés szerepe, az alacsonyabb értékek felé pedig az elsőlakás vásárlók aránya.

4. A csoportban a befektetések dominálnak a 30-50 év közötti korcsoportokkal egyetemben.

5. A csoportban második legmagasabb a befektetések jelentősége, közepes a nagyobb lakásba költözés és az elsőlakás vásárlás mértéke.

A befektetők játszótere

Jól kirajzolódik a Nagykörút vonala, melyen belül több, mint 55 százalék a befektetési célú vásárlások aránya. Az V. kerületben ez az érték meghaladja a 70 százalékot is.

A „központi magot” övező területeken is még 35-55 százalék körüli a befektetők jelenléte, mely érték a városperemek felé egyre csökken.

Mindenki másért költözne

Ezzel épp ellentétes az első lakásukat vásárló, jellemzően 30 év alatti fiatalok jelenléte. A Nagykörúton belül arányuk minimális (12,5 százalék alatt), a külsőbb területeken pedig viszonylag magas számban vannak jelen.

A 30-40 év közötti vásárlók jellemzően nagyobb lakásba költöznek. Ez leginkább a család bővülésével áll összefüggésben. Ennek megfelelően arányuk a külső, sokszor családi házas övezetekben a legmagasabb. Ezzel ellentétes folyamat játszódik le az idősebb korosztály körében, akik a gyermekek elköltözése után kisebb otthont keresnek maguknak.

Összegezve tehát az egyes fővárosi kerületek között, nem beszélve a még kisebb területi egységekről, hatalmas különbségek adódhatnak az árakban. A belvárosi és a budai központi kerületekben többszörös áron lehet eladni hasonló paraméterű lakásokat. Ilyen sokat számít tehát az elhelyezkedés.

Ennek megfelelően a belvárost a befektetők „uralják”, akiknek anyagilag nem jelent akkora megterhelést az ingatlan ára, mint például egy első lakását vásárló fiatalnak tenné. Körülötte a fiatalabb korosztály vásárolja első saját otthonát. A fiatalok jellemzően kisebb lakást vásárolnak azért, hogy ne kelljen nagyon elszakadni a belváros adta lehetőségektől és a nyüzsgő élettől. A város szélén ugyanis, ahogy az 1. ábrán is látszik, sokkal nagyobb lakást is vásárolhatnának ugyanakkora összegből. A kertvárosias területekre már jellemzően a családosok költöznek, így ők a külvárosok gyakori lakói.