Lakáshorror Budapesten: megvan, hol emelkedtek a legdurvábban az árak

A lakáspiaci ármélypontot jelentő 2013-as év óta közel megnégyszereződött az átlagos négyzetméterár Budapesten, a NAV forgalmi adatai szerint az akkori 234 ezer forintról 2022-re 871 ezerre nőtt. A legdrágábbak klubját ma is ugyanaz a négy kerület alkotja (I., II., V., XII.), de míg tíz éve elegendő volt a 300 ezer forintot meghaladó négyzetméterár a listavezetéshez, addig ma már egymillió forint feletti átlagos árszint szükséges az élmezőnybe jutáshoz. Közöttük a sorrend is változott, a korábban vezető II. kerület hátrébb szorult, és a pesti Belváros állt az élre. Az V. kerület 1,265 milliós négyzetméterára jelentős előnyt mutat, több mint tíz százalékkal magasabb, mint az őt közvetlenül követő Budavár, azaz az I. kerület jellemző tarifája.

Így nőttek az árak

A mezőnyben megfigyelhető bizonyos tömörödés: míg a drágább Buda kerületeinek átlagos árnövekedése 266 százalékos volt, addig ez a pesti oldalon elérte a 284 százalékot, ám az árpaletta szélei így sem kerültek közelebb egymáshoz. 2013-ban a legolcsóbb kerület (XXI.) átlagára a fővárosi átlagnak csupán 65 százaléka volt, míg a legdrágábbé (II.) annak a 143 százaléka. 2022-ben szinte azonosak voltak a szélsőértékek: a XXIII. kerületben 65 százalékos, míg a V. kerületben 145 százalékos volt a relatív árszint.

Az egyes kerületek átlagos négyzetméteráraiból kialakuló rangsorban kevés volt az elmozdulás, a legtöbben legfeljebb 1-2 pozíciót léptek előre vagy csúsztak hátra. A legnagyobb nyertes egy északkeleti peremkerület, a XV. lett, amely tíz év alatt 6 helyet javított, ezzel az utolsó előtti helyről feljött a középmezőny 16. helyére. Három pozíciót tudott nyerni a X. kerület, amely így 18. lett, valamint a III. és a VII., melyek így a 9. és a 10. helyre léptek előre. Velük együtt érdemes említeni még északról Újpestet és délről Csepelt. Bár a IV. kerület csak egy pozíciót javítva a 15. helyen végzett, de az árnövekedése arányát tekintve dobogós a maga 319 százalékával. Ezzel éppen csak megelőzte a 317 százalékot dráguló XXI. kerületet, amely ezzel az árrangsor utolsó helyéről jött fel a 21. pozícióba.

A drágulási toplista első két helyén Rákospalota (338 százalék) és Kőbánya (323 százalék) végzett.

Hogyan jött össze ekkora áremelkedés?

E kerületek előre törését csak részben magyarázhatja az, hogy alacsony bázisról indulva látványosabb lehet a felzárkózás. Más olcsóbb kerületek ugyanis – például Pest keleti-déli külső karéjában – nem tudták ugyanezt elérni, sőt kicsit hátrébb is csúsztak a rangsorban. Utóbbi azért is tűnhet különösnek, mert a vizsgált évtizedben volt olyan időszak is, amikor a Covid miatt kifejezetten trendi lett kertvárosba költözni.

Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője viszont arra hívta fel a figyelmet, hogy ez is csak egy időleges hatás volt az évtized széttartó trendjei között. Volt e mellett olyan időszak is – rögtön a 2008-at követő válságból való kilábalás legelején –, amelyben a panellakások iránti érdeklődés ugrott meg, és olyan is, amikor – jelentős részben az Airbnb felfutásának hatására – a belváros iránti fokozott érdeklődés hajtotta fel az ottani árakat. Ő úgy látja, hogy az összesített, évtizedes jó teljesítményre főleg azok a kerületek voltak képesek, amelyekben a különféle településrészek között rendre akadt olyan is, mely profitálhatott az aktuális trendből. Kiváló példával szolgált erre most Rákospalota, Csepel, Újpest és Kőbánya is, ahol az olcsóság és a kertvárosok mellett nagy lakótelepek is növelték a piac rezdüléseivel való konformitás képességét.

Az árpozíciók megőrzésének-javításának fontos eszközei lehetnek az újépítések is. Az általában drágább és nagyobb presztízsű Buda esete is ezt példázza: elsősorban azok a kerületei (III. és XI.) voltak képesek a 274 százalékos fővárosi átlagnövekedés körül-fölött növelni a négyzetméteráraikat, amelyekben bővebben voltak új építések is. A XXII. kerület átlag feletti drágulását emellett az alacsony kiinduló árszintje is segíthette. Velük ellentétben az I., a II. és a XII. kerület a drágulás ütemét tekintve a fővárosi mezőny végén végzett.

Különleges helyet a belvárosban

Kivételesnek tekinthető a pesti belváros helyzete, ahol ugyancsak eléggé egynemű a lakásállomány, olcsónak sem nevezhető, s új beruházásokra sincs különösebb hely, mégis az átlag felett tudott drágulni, így át is vette a fővárosi árrangsor vezetését. Ezzel kapcsolatban Valkó Dávid az V. kerület helyzetének kivételességét hangsúlyozza. A legszűkebben vett belvárosok ingatlanjai iránt más világvárosokban is trendeken átívelően stabil az érdeklődés, mert azok sokféleképpen hasznosíthatók: jók lehetnek első lakásnak, vagy rövid- illetve hosszú távú kiadásra, befektetésnek, esetleg irodának is. Nálunk ezen felül hajtja az árakat a külföldiek érdeklődése, akik általában kifejezetten Budapest belvárosában akarnak vásárolni, ezért olyan árat is megadnak, amit a magyarok már nem. Ahogy az elemző emlékeztet: az elmúlt évtizedben akadt olyan év is, amikor az V. kerületben lakást vásárlók nagyjából egyharmada külföldről érkezett.

Még nem tudni, melyik kerületek lehetnek a következő időszak nyertesei

A piac most nem mutat olyan irányt, mely egyértelműen jelezné, hogy mely fővárosi kerületek lehetnek a következő időszak nyertesei.

Annyi azért valószínűsíthető Valkó Dávid szerint, hogy az energetikai korszerűség, illetve az üzemeltetés költségessége még jó ideig fontos szempont lesz az otthonkeresők szemében, ez pedig vonzóbbá teheti az olyan városrészeket, ahol több az újépítésű, illetve energetikailag is felújított vagy újszerű lakás. Hosszabb távon a döntő az lehet – ezt tartja az elemző az elmúlt évtized legfontosabb tanulságának is –, hogy mennyire sokszínű egy-egy városrész lakásállománya.