6p
Kevésbé ismert az a jogszabályi rendelkezés, amely szerint az építési szabályokat hátrányosan megváltoztató joggyakorlás a helyi közhatalom által kártalanítási kötelezettséget von maga után. 7 kérdés és válasz a kártalanítás szabályainak részleteiről.

Dr. Karika Márton, a Bán és Karika Ügyvédi Társulás ügyvédje az alábbi válaszokat adta a kérdésekre:

Pontosan mely esetekben jár kártalanítás és mi a szabályozás célja?

Az építési törvény szerint kártalanítás akkor jár, ha egy ingatlan rendeltetését, használati módját a helyi építési szabályzat másként állapítja meg vagy korlátozza, és ebből a tulajdonosnak kára származik. A kialakult bírósági gyakorlat szerint az építési törvény e szabállyal a tulajdonhoz való jogot védi. Az Alkotmánybíróság megállapította e körben, hogy a közjogi beavatkozás következtében az érintett ingatlanban bekövetkező értékvesztést az államnak, helyi önkormányzatnak kompenzálnia kell, ez a kompenzáció a tulajdonosnak járó kártalanítás.

Önmagában az építési szabályok hátrányos megváltoztatása miatt megilleti a kérelmezőt kártalanítás?

A kártalanítás megállapításának kettős tartalmi feltétele van. Egyrészt szükséges az érintett ingatlan rendeltetésének, használati módjának - a változástmegelőzően érvényben levő építési szabályokhoz képesttörténő - hátrányosabb megváltoztatása vagy korlátozása a települési önkormányzat által. Kiemelendő, hogy ennek a követelménynek a megvalósulását nem lehet megszorítóan értelmezni, így ebbe beletartozik az övezeti előírások hátrányos megváltoztatása mellett az is, ha a beépíthetőség módja és terjedelme csökken, például, ha a hátrányosabb helyi építési szabályzat az ingatlanra építhető felépítmény nagyságát vagy a legnagyobb építménymagasságot csökkenti, és beletartozik az is, ha az építési jogokat telekalakítási vagy építési tilalom korlátozza. Másrészt a kártalanítás iránti igény érvényesítéséhez szükséges, hogy a rendeltetés, illetve használati mód megváltozásából vagy korlátozásából a tulajdonosnak káraszármazzon.Emellett főszabály szerint a kártalanítás azonidőbeli feltétel megvalósulása eseténjár,ha az ingatlanhoz fűződő korábbi építési jogok keletkezésétől számított hét éven belül került sor az ingatlan rendeltetésének, illetve használati módjának megváltozására vagy korlátozására.

A fenti feltételek megvalósulása esetén egyéb körülményektől függetlenül megállapítható kártalanítás, így irreleváns az, hogy a tulajdonos egyébként az érintett ingatlant el kívánja-e adni vagy az ingatlan átruházására a hátrányosabb helyi építési szabályzat hatálybalépését követően ténylegesen sor kerül-e.

Nem jár kártalanítás viszont a természeti veszélyeztetettségből eredő kár megelőzésére, a tulajdonos érdekeinek védelme céljából elrendelt tilalom, továbbá az építési törvény szerinti változtatási tilalom, valamint szabálytalan építmény, építményrész és használat esetében.

Csak a tulajdonost illeti meg kártalanítás?

Az építési törvény a tulajdonos mellett a haszonélvezőt is feljogosítja - akár a tulajdonossal együtt, akár külön eljárásban - a kártalanítás iránti igény érvényesítésére.

Ki ellen érvényesíthető a kártalanítás, vagyis ki köteles azt megfizetni?

A kártalanítást az köteles megfizetni, akinek az érdekében a korlátozás történt. Ha nem határozzák meg azt, akinek az érdekében a korlátozás történt, akkor a kártalanítási kötelezettség a települési önkormányzatot terheli.A fővárosban a kártalanítási kötelezettség a fővárosi, illetőleg a kerületi önkormányzatot érdekeltségük arányában terheli.

Milyen eljárásban érvényesíthető a kártalanítás iránti igény?

A kártalanítás iránti igény főszabály szerint a felek megállapodásának tárgya, ezért az a személy, aki kártalanítás iránti igényét érvényesíteni kívánja, mindenekelőtt megállapodás megkötésére irányuló kérelmet köteles előterjeszteni az illetékes települési önkormányzathoz. A kártalanítási eljárást, amely az illetékes kormányhivatal előtt zajlik, csak abban az esetben lehet megindítani, illetve lefolytatni, ha a felek közötti megegyezési kísérlet eredménytelen volt és a megállapodás megkötésére irányuló kérelem benyújtásától számított egy éven belül nem jött létre megállapodás az érintett és a települési önkormányzat között. A kártalanítási eljárásra egyébként kisajátítási kártalanítás szabályait kell alkalmazni az építési törvényben meghatározott eltérésekkel. Az illetékes kormányhivatal előtti eljárásban hozott határozat ellen fellebbezésnek nincs helye, további jogorvoslatként a határozat bírósági felülvizsgálata kezdeményezhető.

Hogyan történik a kártalanítás összegének meghatározása?

Az építési törvény szerint a kártalanítás összege megegyezik az érintett ingatlannak a korábbi rendeltetése alapján megállapítható régi és az új szabályozás eredményeként megállapítható új forgalmi értéke közötti különbözettel. Annak a kérdésnek a tisztázása, hogy az építési jogok sérültek-e és az érintett ingatlan forgalmi értéke csökkent-e,szakértői bizonyítást igényel.

Milyen szakterületen tevékenykedő szakértő jár el a kártalanítási eljárások során?

A kártalanítási eljárások lefolytatása során szerzett tapasztalataink szerint a kérelmezett önkormányzatok gyakran hivatkoztak arra, hogy az eljárásokba településrendezési szakismerettel rendelkező szakértő bevonása is szükséges. E hivatkozás elsőre nem tűnik alaptalannak, elvégre egy településrendezési eszköz, a helyi építési szabályzat, amelynek hatálybalépése miatt áll fenn a kártalanítási igény.A jogorvoslati szakaszban eljáró bíróságok azonban ezt a nézőpontot nem tartják elfogadhatónak.

„Az ilyen jellegű ügyeinkben a bíróságok a szakértő tevékenységi körével kapcsolatban megerősítették azt, hogy a szakértői bizonyítás során az érintett ingatlannal kapcsolatos építési jogok körét, és azok megváltozásából eredően az ingatlan értékében bekövetkezett esetleges forgalmi értékcsökkenést kell vizsgálni, amely körülmények megállapításához az igazságügyi építész és ingatlanforgalmi szakértők megfelelő szakértelemmel rendelkeznek. A szakértő nem a településrendezési eszközök megalkotásának folyamatát, tartalmának megfelelőségét, helyességét köteles ellenőrizni, így településrendezési szakismerettel rendelkező szakértő bevonása az eljárásba nem szükséges.” – mondja Dr. Karika Márton ügyvéd.

„Az előbbiek alapján megállapítható, hogy amennyiben azt észleljük, hogy településünkön az építési előírások számunkra hátrányosan változnak meg, akkor érdemes azt nem annyiban hagyni, hanem az építési törvény alapján járó kártalanítást érvényesíteni és szükség esetén ehhez értő szakember segítségét kérnünk.”

LEGYEN ÖN IS ELŐFIZETŐNK!

Szerkesztőségünkben mindig azon dolgozunk, hogy higgadt hangvételű, tárgyilagos és magas szakmai színvonalú írásokat nyújtsunk Olvasóink számára.
Előfizetőink máshol nem olvasott, minőségi tartalomhoz jutnak hozzá havonta már 1490 forintért.
Előfizetésünk egyszerre nyújt korlátlan hozzáférést az Mfor.hu és a Privátbankár.hu tartalmaihoz, a Klub csomag pedig egyebek között a Piac és Profit magazin teljes tartalmához hozzáférést és hirdetés nélküli olvasási lehetőséget is tartalmaz.


Mi nap mint nap bizonyítani fogunk! Legyen Ön is előfizetőnk!

Ingatlan Mennyit ér az ingatlanom? Ki akar házat venni az akkuval elárasztott Gödön?
Mester Nándor | 2024. március 27. 18:32
Jön a harmadik akkugyár Gödre, de nem jönnek a vásárlók. Legalábbis semmi nem mutat arra, hogy megfordulna az a csökkenő tranzakciós trend, ami épp a Samsung odatelepülése, vagyis a 2010-es évek vége óta tart. Elfogytak az akkorra megépített új otthonok, újak alig jöttek helyükbe, viszont lassan, de folyamatosan növekszik a használt házak kínálata. Ez még nem menekülés, de vannak már olyanok, akik nem kérnek a környezetszennyezésből, ráadásul úgy érzik, ingatlanuk értéke is megsínyli ezt, így jobb most kiszállni – derül ki sorozatunk mostani részéből.
Ingatlan Mennyit ér az ingatlanom? Legalább hatszor annyit kóstál ma Orbán Viktor budai háza, mint amikor vette
Mester Nándor | 2024. március 20. 18:47
Örülhet a parlamenti patkóban a nulladik szektor 14-es számú székében ülő miniszterelnök. Nem maradt le a nagy lakásár-robbanásról. Feltételezzük, hogy történt korszerűsítés a fele részben még 2002-ben tulajdonába került és a budai elitnegyedben lévő ingatlanán, így az bizonyosan megtartotta értékét a környék átlagával. Ám minthogy erről az átalakításról vagy korszerűsítésről nincsenek hivatalos adatok, a pontosabb értékmeghatározáshoz segítségül hívtuk, hogy mi minden történt a közvetlen környék lakáspiacán az eltelt több mint két évtizedben.
Ingatlan Belvárosi lakásra vágynak a fiatalok
Privátbankár.hu | 2024. március 19. 16:20
A lakást bérlők egyharmada harminc év alatti, akiknél az első számú preferencia a belvárosi élet. Ezzel szemben az életkor előrehaladtával többen választják az agglomerációt bérlés esetén is. A külföldi bérlők drágábban bérelnek.
Ingatlan Mennyit ér az ingatlanom? Ártott Orbán Viktor a debreceni lakásáraknak 
Mester Nándor | 2024. március 13. 18:48
Továbbra is erős hiány van Debrecenben a minőségi új lakásokból, de a felújított használtakból is. A beruházók az összes új otthonnak csak egyharmadát hirdették meg, s ha elkelnek, akkor mennek tovább a többivel. Az árak főleg a tavalyi országos gazdasági visszaesés miatt csökkentek kissé. Közvetlen kapcsolat nem mutatható ki az akkugyárak és az árak között, de azt tudni lehet, hogy sokan féltik a jövőjüket és ingatlanuk értékét miattuk, s ezért vagy az ipari parkoktól távol vagy más városban keresnek ingatlant – derül ki sorozatunk mostani részéből.
Ingatlan Irgalmatlan összeget meg lehet spórolni egy ügyes hitelkiváltással
Privátbankár.hu | 2024. március 13. 09:51
Érdemes megfontolni, hogy a tavalyi évben kötött, bőven tíz százalék feletti kamatozású lakáshiteleket átváltsuk mostani, alacsonyabb kamatozású hitelre. Ám van néhány apróság, amit érdemes figyelembe venni.
Ingatlan Mennyit ér az ingatlanom? Aranyárú családi házak Budán
Mester Nándor | 2024. március 6. 18:59
Nem lehetetlen jó állapotú családi házat kifogni Budán. De persze nem akárhol, a II. vagy a XII. kerületben sokkal kisebb az esély olyan használt házat elcsípni, ami a többség számára megfizethető árkategóriában van. A panelből vagy lerobbant pesti társasházból kertes házba vágyók inkább Óbuda külső részein vagy Budafokon nézhetnek körül. Már csak azért is, mert akár 20-25 százalékkal is olcsóbban juthatnak hozzá - derül ki sorozatunk mostani részéből.
Ingatlan Még ébredezik a régió ingatlanpiaca, de a bankok már hiteleznének
Privátbankár.hu | 2024. február 29. 15:14
Minden nagybefektető arra vár egész Európában, így a tágabb közép-európai térségben is, hogy tovább csökkenjenek az irányadó kamatlábak és folytatódjon a dezinfláció. Természetesen a kereslet számottevő növekedése is kell ahhoz, hogy újabb beruházások induljanak a kereskedelmi ingatlanpiacon, s mindezt persze hitelezni is kell. Mit mondanak minderről a bankok? - kérdezte a KPMG a főszereplőket. Jöjjenek a részletek!
Ingatlan Budapest belvárosa az ötödik legolcsóbb az EU-ban a lakáspiacon
Mester Nándor | 2024. február 29. 05:42
Átmenetinek bizonyult a 2022 közepétől 2023 tavaszáig tartó kisebb árcsökkenés az európai lakáspiacon. Tavaly nyártól sok uniós országban lelassult az olcsóbbodás, több államban stagnálásba váltott a trend, idén már több helyütt ismét elkezdtek felfelé kúszni az árak. Budapest a korábbi drágulás ellenére is az olcsóbb városok között van az EU-ban – derül ki a Privátbankár Európai Lakásmonitor februári összegzéséből.
Ingatlan Mennyit ér az ingatlanom? Most is a Covid alatt kialakult költsége van egy üzletnek a plázákban
Mester Nándor | 2024. február 28. 18:59
Stabilizálódtak az üzlethelyiségek összköltségei a bevásárlóközpontokban. A legjobb központokban szinte alig van kiadatlan ingatlan, de a bérlők egyelőre lanyha forgalomról számolnak be, ami hatással van az üzlethelyiségek értékére is - derül ki sorozatunk mostani részéből.
Ingatlan Miskolc egy zsebbevágó mutatóban nagyot domborított
Privátbankár.hu | 2024. február 26. 08:44
A Borsod-Abaúj-Zempléni megyeszékhelyen a legolcsóbbak az albérletek.
hírlevél
Ingatlantájoló
Együttműködő partnerünk: 4iG