Megváltoztak az építési szabályok – mikor jár a kártalanítás?

Dr. Karika Márton, a Bán és Karika Ügyvédi Társulás ügyvédje az alábbi válaszokat adta a kérdésekre:

Pontosan mely esetekben jár kártalanítás és mi a szabályozás célja?

Az építési törvény szerint kártalanítás akkor jár, ha egy ingatlan rendeltetését, használati módját a helyi építési szabályzat másként állapítja meg vagy korlátozza, és ebből a tulajdonosnak kára származik. A kialakult bírósági gyakorlat szerint az építési törvény e szabállyal a tulajdonhoz való jogot védi. Az Alkotmánybíróság megállapította e körben, hogy a közjogi beavatkozás következtében az érintett ingatlanban bekövetkező értékvesztést az államnak, helyi önkormányzatnak kompenzálnia kell, ez a kompenzáció a tulajdonosnak járó kártalanítás.

Önmagában az építési szabályok hátrányos megváltoztatása miatt megilleti a kérelmezőt kártalanítás?

A kártalanítás megállapításának kettős tartalmi feltétele van. Egyrészt szükséges az érintett ingatlan rendeltetésének, használati módjának - a változástmegelőzően érvényben levő építési szabályokhoz képesttörténő - hátrányosabb megváltoztatása vagy korlátozása a települési önkormányzat által. Kiemelendő, hogy ennek a követelménynek a megvalósulását nem lehet megszorítóan értelmezni, így ebbe beletartozik az övezeti előírások hátrányos megváltoztatása mellett az is, ha a beépíthetőség módja és terjedelme csökken, például, ha a hátrányosabb helyi építési szabályzat az ingatlanra építhető felépítmény nagyságát vagy a legnagyobb építménymagasságot csökkenti, és beletartozik az is, ha az építési jogokat telekalakítási vagy építési tilalom korlátozza. Másrészt a kártalanítás iránti igény érvényesítéséhez szükséges, hogy a rendeltetés, illetve használati mód megváltozásából vagy korlátozásából a tulajdonosnak káraszármazzon.Emellett főszabály szerint a kártalanítás azonidőbeli feltétel megvalósulása eseténjár,ha az ingatlanhoz fűződő korábbi építési jogok keletkezésétől számított hét éven belül került sor az ingatlan rendeltetésének, illetve használati módjának megváltozására vagy korlátozására.

A fenti feltételek megvalósulása esetén egyéb körülményektől függetlenül megállapítható kártalanítás, így irreleváns az, hogy a tulajdonos egyébként az érintett ingatlant el kívánja-e adni vagy az ingatlan átruházására a hátrányosabb helyi építési szabályzat hatálybalépését követően ténylegesen sor kerül-e.

Nem jár kártalanítás viszont a természeti veszélyeztetettségből eredő kár megelőzésére, a tulajdonos érdekeinek védelme céljából elrendelt tilalom, továbbá az építési törvény szerinti változtatási tilalom, valamint szabálytalan építmény, építményrész és használat esetében.

Csak a tulajdonost illeti meg kártalanítás?

Az építési törvény a tulajdonos mellett a haszonélvezőt is feljogosítja - akár a tulajdonossal együtt, akár külön eljárásban - a kártalanítás iránti igény érvényesítésére.

Ki ellen érvényesíthető a kártalanítás, vagyis ki köteles azt megfizetni?

A kártalanítást az köteles megfizetni, akinek az érdekében a korlátozás történt. Ha nem határozzák meg azt, akinek az érdekében a korlátozás történt, akkor a kártalanítási kötelezettség a települési önkormányzatot terheli.A fővárosban a kártalanítási kötelezettség a fővárosi, illetőleg a kerületi önkormányzatot érdekeltségük arányában terheli.

Milyen eljárásban érvényesíthető a kártalanítás iránti igény?

A kártalanítás iránti igény főszabály szerint a felek megállapodásának tárgya, ezért az a személy, aki kártalanítás iránti igényét érvényesíteni kívánja, mindenekelőtt megállapodás megkötésére irányuló kérelmet köteles előterjeszteni az illetékes települési önkormányzathoz. A kártalanítási eljárást, amely az illetékes kormányhivatal előtt zajlik, csak abban az esetben lehet megindítani, illetve lefolytatni, ha a felek közötti megegyezési kísérlet eredménytelen volt és a megállapodás megkötésére irányuló kérelem benyújtásától számított egy éven belül nem jött létre megállapodás az érintett és a települési önkormányzat között. A kártalanítási eljárásra egyébként kisajátítási kártalanítás szabályait kell alkalmazni az építési törvényben meghatározott eltérésekkel. Az illetékes kormányhivatal előtti eljárásban hozott határozat ellen fellebbezésnek nincs helye, további jogorvoslatként a határozat bírósági felülvizsgálata kezdeményezhető.

Hogyan történik a kártalanítás összegének meghatározása?

Az építési törvény szerint a kártalanítás összege megegyezik az érintett ingatlannak a korábbi rendeltetése alapján megállapítható régi és az új szabályozás eredményeként megállapítható új forgalmi értéke közötti különbözettel. Annak a kérdésnek a tisztázása, hogy az építési jogok sérültek-e és az érintett ingatlan forgalmi értéke csökkent-e,szakértői bizonyítást igényel.

Milyen szakterületen tevékenykedő szakértő jár el a kártalanítási eljárások során?

A kártalanítási eljárások lefolytatása során szerzett tapasztalataink szerint a kérelmezett önkormányzatok gyakran hivatkoztak arra, hogy az eljárásokba településrendezési szakismerettel rendelkező szakértő bevonása is szükséges. E hivatkozás elsőre nem tűnik alaptalannak, elvégre egy településrendezési eszköz, a helyi építési szabályzat, amelynek hatálybalépése miatt áll fenn a kártalanítási igény.A jogorvoslati szakaszban eljáró bíróságok azonban ezt a nézőpontot nem tartják elfogadhatónak.

„Az ilyen jellegű ügyeinkben a bíróságok a szakértő tevékenységi körével kapcsolatban megerősítették azt, hogy a szakértői bizonyítás során az érintett ingatlannal kapcsolatos építési jogok körét, és azok megváltozásából eredően az ingatlan értékében bekövetkezett esetleges forgalmi értékcsökkenést kell vizsgálni, amely körülmények megállapításához az igazságügyi építész és ingatlanforgalmi szakértők megfelelő szakértelemmel rendelkeznek. A szakértő nem a településrendezési eszközök megalkotásának folyamatát, tartalmának megfelelőségét, helyességét köteles ellenőrizni, így településrendezési szakismerettel rendelkező szakértő bevonása az eljárásba nem szükséges.” – mondja Dr. Karika Márton ügyvéd.

„Az előbbiek alapján megállapítható, hogy amennyiben azt észleljük, hogy településünkön az építési előírások számunkra hátrányosan változnak meg, akkor érdemes azt nem annyiban hagyni, hanem az építési törvény alapján járó kártalanítást érvényesíteni és szükség esetén ehhez értő szakember segítségét kérnünk.”