Mennyit ér az ingatlanom? Felfordult az érdi lakáspiac: a használt többet érhet, mint az új

Érd már nem az a kisváros, mint régen: a rendszerváltás idején 43 ezren lakták, ma 71 ezer ember otthona. A bővülés azonban nem számít kiugrónak a környéken. A szomszédos Halásztelek a kétszeresére, Diósd pedig több mint a háromszorosára bővült ez idő alatt. Érd viszont nagyobb bármelyik budapesti kerületnél: keleten Budafok-Nagytétény, délnyugaton pedig már Fejér megye van a határában.  

A legnépesebb városrész a Törökbálint felé eső Parkváros, itt van a legtöbb eladó családi ház is. Tekintve, hogy Érden majdnem ötször annyi házat hirdetnek, mint lakást, nézzük meg először ezt a piacot.

A Budapest tábla után olcsóbbak az új házak is

Az érdi házállomány viszonylag friss, tízből négy ingatlan 2011-ben vagy utána épült. Ennek ellenére a házak több mint felét gázkazán fűti, de az állomány harmadába már hőszivattyú került, és padlófűtéssel is egyre több helyen találkozhatunk. A használt házak közül minden negyedik újszerű vagy felújított állapotú.

A kínálat nagy része a 110-175 négyzetméteres kategóriába esik 550-900 négyzetméter közötti telekkel, de ennél nagyobb otthonokból is százas nagyságrendű a választék a városban. A jellemző ársáv 100-169 milliós, ennek megfelelően a medián négyzetméterár 944 ezer forint. Érdekesség, hogy az újszerű vagy felújított állapotú házak átlagos négyzetméterára sem haladja meg az egymillió forintot. Például a buszállomás közelében több új építésű, 145 négyzetméteres házat hirdetnek 137 millió forintért, hasonló árszínvonal jellemzi a használt kínálatot is. 

Ami az Otthon Startot illeti, nagy különbség nincs az új házak és a teljes kínálat között: a több mint ezer hirdetést nézve 68 százalékos a hitelprogrammal elérhető házak aránya, az újaknál pedig 61 százalék. 

A Parkváros kínálata sem drágább a városi átlagnál, ott 145 millió forintért árulnak több, 155-160 négyzetméteres házat, amelyeket az elmúlt években építettek. A Sóskút felé eső Fenyves-Parkvárosban már találkozhatunk meghökkentő árakkal, de ott tízből három ház 200 négyzetméter körüli, vagy nagyobb. Ha a budapesti XXII. kerület felől, például a 6-os úton közelítjük meg a várost, akkor Érdligetre érünk be először.

Itt az agglomerációhoz képest jóval olcsóbb, 870-890 ezer forintos négyzetméterár a jellemző a családi házaknál, és ez az újszerű vagy a felújított állapotúakra is igaz.

Az átlagárak annak ellenére alacsonyak Érdligeten, hogy a luxuskategória két kiemelkedő hirdetése is ide köthető. A környéken két kaliforniai stílusú villát hirdetnek 680 millió forintért, ezeket 2012-ben építették. Az egyikben négy lakosztály és összesen tíz szoba van, a másikban nyolc szoba – köztük biliárd- és szivarszoba – kapott helyet. Ha nem fontos az újszerűség, 1999-ben épült, 600 négyzetméteres villát 300 millió forint alatt is lehet találni Érdligeten.

A népesség mellett a házak árai is sokszorozódtak

A környező településekhez képest Érd árai versenyképesek maradtak. A 2015 és 2024 közötti időszakot nézve a családi házak átlagára a 3,6-szorosára emelkedett, a szomszédos Diósdon viszont 4,3-szoros, Tökölön 4,6-szoros, Ráckeresztúron pedig 6,6-szoros volt a szorzó. A diósdi árak sokat hozzátesznek a budai agglomeráció hírhedtségéhez:

tízből három házat 200 millió felett árulnak, igaz, ezek többsége 250 négyzetméter körüli, vagy annál nagyobb.

Nem meglepő, hogy az újszerű vagy felújított házak többségéért is bőven több mint 200 milliót kell fizetni.

Első ránézésre a halásztelki családi házak árai hasonlónak tűnnek az érdiekhez, és vonzó lehet, hogy az itteni házak döntő többsége újszerű, vagy felújított állapotú. A 100-159 millió forintos ársávban viszont lényegesen szűkebb otthonok között lehet válogatni, mint Érden, többségük 120 négyzetméternél kisebb. 

Sóskút viszont továbbra is versenyképes kihívója maradt Érdnek. A 150 négyzetméteres, és az annál nagyobb házakból is lehet válogatni 80-150 millió forint között, bár az elmúlt években épített daraboknál nagy a szórás. 150 millió forintért viszont ebből a típusból is ki lehet fogni 200 négyzetméteres ingatlant. Ráadásul a közlekedés szempontjából sincs nagy különbség.

Kelenföld könnyen elérhető

Az érdiek nagy része Budapestre jár dolgozni, és még ha nem is kell minden nap bemenni, ingatlanválasztás szempontjából meghatározó a főváros elérhetősége. Autóval az M1-M7-es bevezető szakaszán 40-60 perc, vagy akár több is lehet bejutni (és hazajutni), a tömegközlekedés praktikusabb ebből az irányból. 

Parkváros és Kelenföld között 15-20 perc a buszút, Fenyves-Parkváros viszont kijjebb esik, onnan már át kell szállni a Kelenföldre tartó járathoz. (Az M7-es csomópontjához több idő lenne kisétálni, mint amire elérünk Kelenföldig.) A déli Tisztviselőtelepről már vonatozni is lehet, így 25-30 perc alatt lehet elérni a Déli pályaudvart. Érdligetről pedig 30 perc alatt éri el Kelenföldet a távolsági busz.

Sóskútról szintén 30 perc alatt érhető el a kelenföldi pályaudvar busszal, az ingatlanpiac tehát inkább a fővárostól való távolságot árazza be, mint a közlekedéssel töltött időt.

Otthon Start: tízből hét új lakásnál igényelhető

A lakáspiac nagy része téglalakásokból áll, és ezekre is igaz, hogy a többségüket az elmúlt 15 évben építették. Jelentős részükben hőszivattyú biztosítja a fűtést és padlófűtés is sok helyen van. Nem meglepő, hogy a téglalakások közül tízből három újszerű állapotú. Néhány, Budai út melletti paneltől eltekintve alacsony, legfeljebb egy-két emeletes társasházak jellemzők a városra. A legtöbb hirdetés itt is a Parkvárosról szól, de Tisztviselőtelepen és Érdligeten is több eladó lakás van, mint a város központjában. 

A jellemző árszint 70 és 100 millió forint között van, az új lakásokra 75-120 millió forintot kell szánni. Utóbbiak azonban nagyobb, jellemzően három-négy szobás lakások, míg a használtak között jellemzőbb a kétszobás típus. Az új és a használt lakások között tehát nincs jelentős négyzetméterár-különbség, a használtaknál is gyakran lehet 1 millió 300 ezer forint feletti szintet látni. Egy 60-70 négyzetméteres, háromszobás, erkélyes lakásból a használt, de újszerű állapotúak is 80-85 millió forintba kerülnek átlagosan.

Az új építésű kínálat viszont szűk, mindössze 30 ilyen hirdetést találtunk. A legtöbb Érdligeten, a Demeter utcában épül, a medián négyzetméterár pedig 1 millió 282 ezer forint. Ez nem csak a használt lakásokkal versenyképes, hanem a szomszédos Törökbálint áraival is. A prémium kategóriás Tükörhegy Residence-nek már a nyolcadik ütemét adják át, ott viszont nincs Otthon Starttal elérhető lakás: egy négyszobás ingatlan 160 millióba kerül, a középérték 1 millió 639 ezer forint négyzetméterenként.

Érden az új lakások 70 százaléka elérhető a hitelprogrammal, ez nagyobb arány, mint ha az összes lakást nézzük.

Egy-két lakóparkban viszont magasra szálltak az árak: Érdligeten, a Fürdő utcában egy földszinti négyszobás lakást árulnak 248 millió forintért, 2,7 milliós négyzetméterárral. Parkvárosban 330 milliót is el lehet költeni egy tekintélyes méretű, negyedik emeleti penthouse-ra a Bem 2 lakóparkban, amit jelenleg is építenek.

Felfedezhetik a befektetők?

A panelek Érden inkább a kivételt jelentik, mint a szabályt. Mindössze 12 lakást találtunk, és annak ellenére, hogy többnyire közepes állapotúak, a négyzetméter-áraik meghaladják az egymillió forintot. Az 56 négyzetméteres lakások ára 58 millió forint körül van, de ha felújítottat szeretnénk, akkor az sem biztos, hogy 70 millió forint alatt megússzuk a vásárlást. Ezen a téren a Duna túlpartján fekvő Tököl lehet a versenyképes alternatíva, ahol nagyobb, felújított lakást is lehet találni 55 millió forintért. (Igaz, innen több mint 45 percet kell döcögni a HÉV-vel a Közvágóhídig.)

Az albérletpiac nem pörög Érden, pedig a bérleti díjak nem sokkal maradnak el a fővárosra jellemző szinttől, tehát a befektetők kisebb tőkével is hasonló bevételt érhetnének el. A legtöbb, jellemzően kicsi kétszobás lakást 210-270 ezer forintért lehet kivenni havonta, és az új, vagy újszerű albérletek többsége is beleesik ebbe az ársávba. Utóbbiak között vannak nagyobbak és több az erkélyes is.

A Mennyit ér az ingatlanom? sorozat többi cikkét itt olvashatja.