<img height="1" width="1" style="display:none" src="https://www.facebook.com/tr?id=947887489402025&amp;ev=PageView&amp;noscript=1">
5p

Van kiút az építőipari és az energiaválságból?

Klasszis Klub Live Lázár Jánossal, ifj. Chikán Attilával és más neves szakértőkkel - személyesen és online!

2023. június 14.

Jelentkezzen most!

Az egyik legbiztosabb biznisz, ha egy felújított panelt veszünk befektetésként. Ehhez Óbuda kiváló terep. De ezért meg kellett dolgoznia. Vevőként az egy évvel ezelőttihez képest kicsit nagyobb lett az alkulehetőség. Mutatjuk az értékelés legfontosabb szempontjait. 

Laptársunkon, az mfor.hu-n kalkulátorok segítenek a különféle hitelek kiválasztásában. Itt ahhoz adunk fogódzót hétről-hétre, hogy mire elég a pénzünk, ha venni szeretnénk vagy hogy mennyiért tudjuk eladni az ingatlanunkat.  Közelítő értéket jelöltünk meg, s ehhez felhasználtuk a hivatalos és a szakmai forrásokat. Inkább egyfajta iránytű lesz a végeredmény, ami kiegészítheti a vevő vagy az eladó ismereteit.

Óbuda az elmúlt pár évben még nem tudta felküzdeni magát a népszerűségi élbolyba Budapesten, de azért feljövőben van. Ugyanakkor az erős drágulás miatt sokan másutt kénytelenek nézelődni, ha eredetileg itt akartak lakásmegoldást keresni.

Panel tömbök Óbudán. Fotó: MTI
Panel tömbök Óbudán. Fotó: MTI

A központban 8-10 éve felépített társasházi lakások kapósak lettek, még a kínaiak is felfedezték maguknak ezt a környéket, főleg a hegyvidéki részt. A lakások értékét növelték a kereskedelmi beruházások, megújult az egykori Eurocenter bevásárlóközpont és több ipari ingatlanban is diszkontáruház nyílt. 

A lakóingatlanok áremelkedése töretlen volt, ezt húzták az egyre-másra elkezdett új lakóparki beruházások is. Érvényesült az az általános hatás, hogy az új építésű lakások ára felhúzza a jó karban lévő használtakét. Most az a helyzet, hogy 1,5 millió forintos négyzetméterár jellemző az új projekteknél, ez nem kevesebb mint 50 százalékkal magasabb 2021 első negyedévéhez képest. A használt téglalakásokért átlagosan 1,1 millió forintot kérnek négyzetméterenként, ez csaknem egyharmadnyi drágulás 2021-hez képest. 

Értékbefolyásoló tényezők a paneleknél:

  • elsődleges elhelyezkedés (főútvonalon van-e a tömb vagy egy csendesebb mellékutcában)
  • elhelyezkedés a paneltömbön belül (emelet, tájolás)
  • volt-e teljes felújítás a panelprogramban
  • a lakás belső felújítása vagy ennek hiánya
  • tömegközlekedési eszköz megállójának távolsága 
  • panoráma a Dunához közeli épületeknél 
  • nagy üzletközpont közelsége
  • közelben van-e garázs vagy kocsibeálló

A III. kerületben tavaly értékesített ingatlanok 40 százaléka panel volt, ez 10-12 százalékkal magasabb érték, mint a megelőző évben, de ez nem véletlen. Különösen Óbuda központi részén, kisebb részben Békásmegyeren, évekkel ezelőtt masszív panelfelújítások indultak, ezek zöme teljeskörű volt, tehát a nyílászárókat és a gépészetet is kicserélték, egyedi mérőket építettek be és kívülről szigetelték a tömböket.

Óbuda belső körzetéhez számít a Bécsi úti lakótelep, ott most 850 ezer forint körül van a négyzetméterár, az elmúlt két évben mintegy 50 százalékot emelkedett az ár, ezzel drágulást tekintve ez a környék lett az első a fővárosi panelpiacon. Békásmegyeren 700 ezer forint körüli érték jellemző, az alku ott egy kicsit nagyobb mint Óbuda központjában, a belülről is felújított panellakások esetében általában 3-5 százalék közé esik az engedmény a meghirdetett árból.

Az átlagos értékesítési idő 57-60 nap, ami gyorsnak mondható. Igaz azonban, hogy a 4-5 hónappal ezelőtti állapotokhoz képest 2-3 nappal nőtt az az idő, amit a piacon töltöttek ezek az ingatlanok, de ez nem veszélyes az eladók szempontjából. Arról nem is beszélve, hogy Buda más részein és Pesten átlagosan 65-70 nap is kell már, mire megjön az igazi vevő. 

Óbuda részben az Amfiteátrumhoz közeli egyetem, másrészt a jó tömegközlekedési adottságai miatt a diákság körében is népszerű, s erre alapozva sok a befektetési vásárló, aki a jól kiadható paneleket kereste-keresi. A kínálat egyelőre nem túl nagy (ami volt, szinte már elkelt), így árcsökkenésre biztosan nem kell számítani sem a bérleti díjakban, sem az adásvételek esetén. A panelek egyébként azért is keresettebbek, mint a tégla lakások, mert jóval olcsóbbak, egy kezdő párnak a támogatásokkal együtt jó alternatíva, ráadásul a nem ingadozó, viszonylag alacsony fenntartási költség kiszámíthatóbbá teszi az ingatlant. 

Fontos megjegyzés: A lakóingatlanok esetében a szakemberek a legtöbbször az úgynevezett piaci összehasonlító módszert alkalmazzák. Itt egyebek mellett az elhelyezkedést, a típust, a méretet, a műszaki állapotot, a hasonló paraméterekkel bíró ingatlanok tranzakciója során kialakult árat (és nem a kínálati/hirdetési árat), az értékesítési időpontot, a megközelíthetőséget, a keresettséget, a fizikai és szociális infrastrukturális ellátottságot, a finanszírozottsági adottságokat (hitelek, jelzálog), a tulajdonjogi hátteret és a hasznosítási lehetőségeket veszik figyelembe. 

Lehetnek kevésbé számszerűsíthető tényezők is, ilyen például az, hogy ha eladók vagyunk és tudjuk, hogy az adott környéken jelentős fejlesztések lesznek, új áruház, szabadidőközpont, iskola, park, elkerülő út lesz mondjuk 3 éven belül vagy ellenkezőleg: kiderül, hogy elmaradnak ezek a beruházások, esetleg lebontanak használaton kívüli ingatlanokat vagy hogy odatelepül egy nagyobb üzem.

------------
Az ebben a cikkben megjelölt ingatlanértékek közelítőek, nem helyettesítik a hivatalos értékbecslést és nem képezhetik semmilyen jogügylet alapját. Az értékek megjelölésénél és az értékmódosító tényezőknél az értékbecslési szakma által elfogadott általános szempontokat vettük figyelembe, azzal a megjegyzéssel, hogy minden egyes ingatlannal kapcsolatban felmerülhetnek más körülmények is, amelyek befolyásolhatják annak az értékét. 

Ingatlan Állítólag életjelek vannak a nyaralópiacon
Privátbankár.hu | 2023. június 8. 15:29
Egyelőre csak érdeklődőkről van szó, tranzakciók csak elvétve vannak.
Ingatlan Mennyit ér az ingatlanom? Új kétszobás lakás a XI. kerületben  
Mester Nándor | 2023. június 7. 19:16
Nagyon feljött a XI. kerület egésze a népszerűségi listán. A nagy kereslet nyomán az elmúlt 3-4 évben több ezer új otthon épült és még a csőben van további legalább 4-5 ezer lakás, főleg a Kopaszi-gáttól délre eső övezetben, a Duna mentén. Sorozatunk újabb darabjában felvillantjuk, hogy mennyit kérnek ezen a vidéken egy új építésű, jobbára lakóparkinak nevezett, valójában társasházi lakásért. Mellbevágó árakra kell felkészülni, amelyeket az is diktál, hogy sok a befektetési célú vásárló.   
Ingatlan Leleplezték a Corvint
Privátbankár.hu | 2023. június 6. 18:43
Palace néven nyit meg augusztus végén a felújított Corvin Áruház a budapesti Blaha Lujza téren, az eredeti állapotban helyreállított homlokzatot takaró háló lekerült az épületről.
Ingatlan Nagykanizsa kapott 22 lakást a hadseregtől
Privátbankár.hu | 2023. június 6. 14:53
A Magyar Honvédség átszervezése után az 1990-es években megszűntek Nagykanizsán a katonai alakulatok. A hivatásos állomány elköltözött, így számos szolgálati lakás maradt üresen.
Ingatlan Olyan történt a budapesti irodapiacon, ami nagyon ritka manapság
Mester Nándor | 2023. június 6. 14:41
Elkészült a Corvin sétány utolsó épület komplexumának első része.
Ingatlan Szinte hihetetlen, mennyivel drágultak a lakásépítés árai
Privátbankár.hu | 2023. június 5. 07:58
Tavaly 23 százalékkal nőtt a fajlagos lakásépítési költség 2021-hez képest: egy négyzetméter új lakás megvalósítása már nettó 531 ezer forintba került. Négy év alatt több mint duplájára drágult a kivitelezés. A vezetékes gázzal ellátott új lakások részaránya egyre csökken.
Ingatlan Mennyit ér az ingatlanom? Bérbe adható kétszobás lakás Szegeden
Mester Nándor | 2023. május 31. 19:14
Kitartó áremelkedés jellemezte Szeged ingatlanpiacát az elmúlt években. Három év alatt csaknem kétszeresére, közel 40 millió forintra nőtt a lakásvásárláshoz szükséges összeg, amivel a Budapesten kívüli nagyvárosok között immár az élmezőnybe került a Tisza-parti város. Sorozatunkban most egy  jól bérbe adható, belvárosi vagy ahhoz közeli lakás értékét vizsgáljuk meg.
Ingatlan Egyre fontosabb, hogy "mennyit fogyaszt" a piacra dobott ingatlan
Privátbankár.hu | 2023. május 31. 13:29
Változnak a lakások energiatanúsítványára vonatkozó szabályok novembertől, az ingatlan.com. szerint a vevőknek továbbra is érdemes a dokumentum tartalmát beíratni az adásvételi szerződésbe, a Duna House pedig arra hívta fel a figyelmet, hogy a változó vevői igényekre reagálva már a hirdetési folyamat előtt érdemes elkészíttetni a tanúsítványt.
Ingatlan Nézze meg a top 10+2 magyar irodát és irigykedjen!
Mester Nándor | 2023. május 28. 05:40
A munkaadó mindenhol a tenyerén hordozza a dolgozóit.
Ingatlan Mennyit ér az ingatlanom? Háromszobás téglalakás Pécsett
Mester Nándor | 2023. május 24. 19:36
A baranyai nagyvárosban is megugrottak az árak, sokan keresik a megfizethető és általában újszerű otthonokat, amikre szinte már nem is kell költeni. A kínálat ott is növekedett, de a hitelpiac visszaesett. Sorozatunkban most nézzük, mit kínálnak, mit lehet venni és mennyiért!  
Privátbankár
Mfor
Piac és Profit

Professzionális online sales és marketing vezetőt keresünk!

Részletek

hírlevél
Ingatlantájoló
Együttműködő partnerünk: 4iG