Mennyit ér az ingatlanom? Panellakás Óbudán

Laptársunkon, az mfor.hu-n kalkulátorok segítenek a különféle hitelek kiválasztásában. Itt ahhoz adunk fogódzót hétről-hétre, hogy mire elég a pénzünk, ha venni szeretnénk vagy hogy mennyiért tudjuk eladni az ingatlanunkat.  Közelítő értéket jelöltünk meg, s ehhez felhasználtuk a hivatalos és a szakmai forrásokat. Inkább egyfajta iránytű lesz a végeredmény, ami kiegészítheti a vevő vagy az eladó ismereteit.

Óbuda az elmúlt pár évben még nem tudta felküzdeni magát a népszerűségi élbolyba Budapesten, de azért feljövőben van. Ugyanakkor az erős drágulás miatt sokan másutt kénytelenek nézelődni, ha eredetileg itt akartak lakásmegoldást keresni.

A központban 8-10 éve felépített társasházi lakások kapósak lettek, még a kínaiak is felfedezték maguknak ezt a környéket, főleg a hegyvidéki részt. A lakások értékét növelték a kereskedelmi beruházások, megújult az egykori Eurocenter bevásárlóközpont és több ipari ingatlanban is diszkontáruház nyílt. 

A lakóingatlanok áremelkedése töretlen volt, ezt húzták az egyre-másra elkezdett új lakóparki beruházások is. Érvényesült az az általános hatás, hogy az új építésű lakások ára felhúzza a jó karban lévő használtakét. Most az a helyzet, hogy 1,5 millió forintos négyzetméterár jellemző az új projekteknél, ez nem kevesebb mint 50 százalékkal magasabb 2021 első negyedévéhez képest. A használt téglalakásokért átlagosan 1,1 millió forintot kérnek négyzetméterenként, ez csaknem egyharmadnyi drágulás 2021-hez képest. 

Értékbefolyásoló tényezők a paneleknél:

• elsődleges elhelyezkedés (főútvonalon van-e a tömb vagy egy csendesebb mellékutcában)
• elhelyezkedés a paneltömbön belül (emelet, tájolás)
• volt-e teljes felújítás a panelprogramban
• a lakás belső felújítása vagy ennek hiánya
• tömegközlekedési eszköz megállójának távolsága 
• panoráma a Dunához közeli épületeknél 
• nagy üzletközpont közelsége
• közelben van-e garázs vagy kocsibeálló

A III. kerületben tavaly értékesített ingatlanok 40 százaléka panel volt, ez 10-12 százalékkal magasabb érték, mint a megelőző évben, de ez nem véletlen. Különösen Óbuda központi részén, kisebb részben Békásmegyeren, évekkel ezelőtt masszív panelfelújítások indultak, ezek zöme teljeskörű volt, tehát a nyílászárókat és a gépészetet is kicserélték, egyedi mérőket építettek be és kívülről szigetelték a tömböket.

Óbuda belső körzetéhez számít a Bécsi úti lakótelep, ott most 850 ezer forint körül van a négyzetméterár, az elmúlt két évben mintegy 50 százalékot emelkedett az ár, ezzel drágulást tekintve ez a környék lett az első a fővárosi panelpiacon. Békásmegyeren 700 ezer forint körüli érték jellemző, az alku ott egy kicsit nagyobb mint Óbuda központjában, a belülről is felújított panellakások esetében általában 3-5 százalék közé esik az engedmény a meghirdetett árból.

Az átlagos értékesítési idő 57-60 nap, ami gyorsnak mondható. Igaz azonban, hogy a 4-5 hónappal ezelőtti állapotokhoz képest 2-3 nappal nőtt az az idő, amit a piacon töltöttek ezek az ingatlanok, de ez nem veszélyes az eladók szempontjából. Arról nem is beszélve, hogy Buda más részein és Pesten átlagosan 65-70 nap is kell már, mire megjön az igazi vevő. 

Óbuda részben az Amfiteátrumhoz közeli egyetem, másrészt a jó tömegközlekedési adottságai miatt a diákság körében is népszerű, s erre alapozva sok a befektetési vásárló, aki a jól kiadható paneleket kereste-keresi. A kínálat egyelőre nem túl nagy (ami volt, szinte már elkelt), így árcsökkenésre biztosan nem kell számítani sem a bérleti díjakban, sem az adásvételek esetén. A panelek egyébként azért is keresettebbek, mint a tégla lakások, mert jóval olcsóbbak, egy kezdő párnak a támogatásokkal együtt jó alternatíva, ráadásul a nem ingadozó, viszonylag alacsony fenntartási költség kiszámíthatóbbá teszi az ingatlant. 

Fontos megjegyzés: A lakóingatlanok esetében a szakemberek a legtöbbször az úgynevezett piaci összehasonlító módszert alkalmazzák. Itt egyebek mellett az elhelyezkedést, a típust, a méretet, a műszaki állapotot, a hasonló paraméterekkel bíró ingatlanok tranzakciója során kialakult árat (és nem a kínálati/hirdetési árat), az értékesítési időpontot, a megközelíthetőséget, a keresettséget, a fizikai és szociális infrastrukturális ellátottságot, a finanszírozottsági adottságokat (hitelek, jelzálog), a tulajdonjogi hátteret és a hasznosítási lehetőségeket veszik figyelembe. 

Lehetnek kevésbé számszerűsíthető tényezők is, ilyen például az, hogy ha eladók vagyunk és tudjuk, hogy az adott környéken jelentős fejlesztések lesznek, új áruház, szabadidőközpont, iskola, park, elkerülő út lesz mondjuk 3 éven belül vagy ellenkezőleg: kiderül, hogy elmaradnak ezek a beruházások, esetleg lebontanak használaton kívüli ingatlanokat vagy hogy odatelepül egy nagyobb üzem.

------------
Az ebben a cikkben megjelölt ingatlanértékek közelítőek, nem helyettesítik a hivatalos értékbecslést és nem képezhetik semmilyen jogügylet alapját. Az értékek megjelölésénél és az értékmódosító tényezőknél az értékbecslési szakma által elfogadott általános szempontokat vettük figyelembe, azzal a megjegyzéssel, hogy minden egyes ingatlannal kapcsolatban felmerülhetnek más körülmények is, amelyek befolyásolhatják annak az értékét. 

A Mennyit ér az ingatlanom? sorozat összes cikkét itt olvashatja.