Lapunk Minőségi Újságírás díjat kapott 2020. júliusában
Az elmúlt egy évben rendkívül erős kereslet alakult ki a Budapesten és agglomerációjában fellelhető eladó építési telkek iránt. Az áfacsökkentés és a csok hajtotta a vásárlásokat. De mi a helyzet ma? Talál még eladó telket a fővárosban és környékén az, aki most vágna bele egy építkezésbe?
Kép forrása: MTI

A helyzet vegyes képet mutat Budapesten és az agglomerációban. Míg Dél-Pesten, a XVIII. kerületben, vagy Érden még válogatni is lehet a telkekből, addig a IV. és XV. kerületben mérsékelt a kínálat, de a XI. kerületben szinte teljesen elfogytak. Vagy ami még eladó, azt annyira drágán kínálják, hogy senki nem veszi meg.

Nagyrészt a befektetők vásárolnak, de akadnak magán-építkezők is

A telkek vásárlásánál mostanában a befektetői jelenlét domináns: legalább 60 százalék azok aránya, akik a megvásárolt telken társasházat, sorházat, esetleg ikerházat építenek, majd azt továbbértékesítik - jelezte Nagy Csaba, a Balla Ingatlanirodák dél-budai irodáinak régiós vezetője. Ők olyan telkeket keresnek, amelyek ugyan nem túl nagy alapterületűek, ennek ellenére megvan az a beépíthetőségi lehetőség, hogy akár társasházat is ki lehet alakítani rajtuk.

Balla Frigyes, a Balla Ingatlanirodák IV. és XV. kerületi irodájának vezetője szerint jellemzően 6-10 lakásos társasházakat húznak fel a megvásárolt, ezer négyzetméter körüli telkeken a két kerületben. A beruházókat az övezeti besorolások szorongatják bizonyos részeken. A XV. kerületben az új építménynek illeszkednie kell a településképi rendezési tervbe, és általában 8 méteres gerincmagasságot engedélyeznek.

Ugyanakkor a XVIII. kerület nagy része az úgynevezett L4 kategóriába tartozik - hívta fel a figyelmet a kerületi Balla Ingatlanirodák szakmai vezetője, Rácz Gyula László. Ez azt jelenti, hogy erősen korlátozva van a telek beépíthetősége, valamint az épületmagasság, illetve egy adott telekméret alatt csak egy épület kivitelezhető a telken. A pontos számok miatt mindenképpen érdemes előzetesen megkeresni az önkormányzatot, mert adott esetben eltérések előfordulhatnak - hívta fel a figyelmet az ingatlanközvetítő. Mindenesetre ezek a szabályok erősen behatárolják a vállalkozók mozgásterét.

A magán-építkezőket ugyanakkor nem érintik igazán, hiszen jellemzően családi házat, illetve kisebb arányban - és talán meglepő módon - ikerházat építenek a megvásárolt telkeken. Akadnak ugyanis olyan családok, akik összeköltöznének, ezért iker-jelleggel építenek egy házat, mert így jobban megéri számukra - tette hozzá Nagy Csaba.

Hol találunk még eladó telkeket?

Minél beljebb keresgélünk a fővárosban, annál nehezebb a dolgunk. Mint Nagy Csaba szavaiból kiderült: a XI. kerület piacáról például a jó ár/érték aránnyal rendelkező telkek mára gyakorlatilag elfogytak. Jelenleg csak olyan eladó ingatlanokat találhatunk a megfelelő paraméterekkel, amelyek egyértelműen túlárazottak.

De hiába van nagy kereslet a telkekre, ezeket a túlárazott ingatlanokat nem veszik meg a befektetők, mert adott ár felett már nem hoz számukra megfelelő profitot, így nem éri meg nekik belevágni az építkezésbe. Habár sokan ragaszkodnak egy adott környékhez, amit kinéztek maguknak, de ha csak túlárazott telkeket találnak, akkor szó nélkül odébbállnak.

Nagyobb választékkal találkozhatunk a külső kerületek szélén, illetve az agglomerációban. Így van ez Dél-Buda esetében is, ahol Érden vagy épp Nagytétényben még találhatók megfizethető árú és elfogadható adottságú telkek. Igaz, hogy a központi részeken már Érden sem kapunk telket, ugyanakkor a település szélén akad választék.

A XVIII. kerületben is folyamatosan jelennek meg újabb és újabb építési telkek az ingatlanpiacon. A régi, elavult házak bekerülnek a bontandó kategóriába, illetve még mindig akadnak olyan területek, ahol új telkeket alakít ki az önkormányzat - hívta fel a figyelmet Hoffmann Barbara ingatlanközvetítő. Ilyenek például a Szent Imre kertvárosban, a volt orosz laktanya területén kialakított telkek, ahol többnyire befektetők építkeznek, és többnyire családi vagy ikerházak épülnek. Emellett Almáskertben is folyamatosan hirdetnek telkeket, de a 2008-ban kezdődő válság idején félbemarad fejlesztések újraindításával is számolhatunk. Ezekből több is akad a kerületben, és van amelyiknél már gőzerővel zajlanak a munkálatok.

Az árak

A kereslet és a kínálat az agglomerációban és a főváros külső részein sokkal inkább egyensúlyban van, mint beljebb a fővárosban. A dél-budai agglomerációban akár 8 millió forintért kapunk telket, vagyis harmadába-negyedébe kerül egy építési telek, mint a XI. kerületben. De még Budafokon is közel 30 millió forintot kell kifizetni egy 500 négyzetméteres telekért, igaz ebben az esetben tényleg kiváló adottságú az ingatlan. Nagytétényben viszont ennek feléért is tudunk már vásárolni.

Észak-Pesten, a IV. és XV. kerületben a 400-1000 négyzetméter közötti területű telkek ára 15 millió forintnál indul, de indokolt lehet a 40-50 millió forintos ár egy nagyobb méret esetén - jelezte Balla Frigyes.

A XVIII. kerületben az átlagos telek-négyzetméterár 25 ezer forint környékén alakul. Ez azt jelenti, hogy lehet telket kapni akár 15 ezer forintos négyzetméteráron, de akár 45 ezerért is. A legkelendőbb városrészekben pedig akár 50 ezer forintig is emelkedhetnek a négyzetméterárak - tette hozzá Rácz Gyula László. Utóbbiba tartozik például a Ganz-kertváros, a Bókay telep vagy a Szent Imre-kertváros. Alacsonyabb 15-30 ezres árakkal találkozhatunk Almáskertben vagy Szemere telepen, míg Erzsébet telepen, Bélatelepen vagy épp a ferihegyi részen már csak 20 ezer forintig mennek fel az árak. Mindez tehát azt jelenti, hogy átlagban egy 550-800 négyzetméteres telek esetében 17-30 millió forintos eladási árra számíthatunk a XVIII. kerületben.

Ebből a kínálatból kell tehát válogatniuk a vevőknek az említett - illetve olykor irreális - árakat figyelembe véve. Nagy Csaba várakozásai szerint azonban a kereslet és a kínálat előbb-utóbb találkozni fog: tehát vagy lecsökkentik az eladó telkek árát a tulajdonosok elfogadható szintre, vagy pedig örökre eladó marad az ingatlan. Így érdemes folyamatosan figyelni az ingatlanpiacot, mert időnként felbukkanhatnak elfogadható ajánlatok. Végül pedig Rácz Gyula László azt tanácsolja, hogy mindenkinek érdemes a döntés előtt alaposan körülnéznie - különösen akkor, ha egy külső rész is elfogadható számára -, mert a kiválasztott területen belül fekvő telkek árai között óriásiak lehetnek a különbségek.

A közelmúltban az alábbi kerületek ingatlanpiacait mutattuk be részletesebben:

III. kerület, Belbuda >>>
V., VI. kerület >>>
VII., VIII. és IX. kerület >>>
X. >>>
XI. és XXII. kerület >>>
XIII. kerület  >>>
XV. kerület >>>
XIV. kerület >>>
XVI. kerület >>>
XVII. és XVIII. kerület >>>
XIX. és XX. >>>

LEGYEN ÖN IS ELŐFIZETŐNK!

Szerkesztőségünkben mindig azon dolgozunk, hogy higgadt hangvételű, tárgyilagos és magas szakmai színvonalú írásokat nyújtsunk Olvasóink számára. Sok éves tapasztalattal a hátunk mögött elérkezettnek láttuk az időt arra, hogy szintet lépjünk és egy olyan lehetőséget kínáljunk Önöknek, amelynek segítségével egyes témakörök elismert szakértőinek - így többek között Bod Péter Ákos, Pogátsa Zoltán, Darvas Zsolt, László Csaba, Prinz Dániel vagy Szakonyi Péter - véleményeihez, mélyelemzéseihez, neves újságírók által készített egyedi tartalmakhoz jutnak hozzá. Ennek formája egy ELŐFIZETÉS, mely egyszerre nyújt korlátlan hozzáférést az Mfor.hu és a Privátbankár.hu tartalmaihoz, a Klub csomag pedig egyebek között klubtagságot, webinárumokon való részvételt, a Piac és Profit magazin teljes tartalmához hozzáférést és hirdetés nélküli olvasási lehetőséget is tartalmaz.

Előfizetőink naponta 4-6 unikális, máshol nem olvasott, minőségi tartalomhoz jutnak hozzá, cikkenként nagyjából 10 forintért, havonta és laponként 745 forintért.

Cikkeink túlnyomó többsége azonban továbbra is szabadon olvasható marad.


Mi nap mint nap bizonyítani fogunk! Legyen Ön is előfizetőnk!

Jól jönne 1,5 millió forint?

A Bank360.hu és a Privátbankár kalkulátora alapján az alábbi induló törlesztőkre számíthatsz januárban, ha 1,5 millió forintra van szükséged 60 hónapra: a Raiffeisen Bank személyi kölcsöne 30 372 forintos törlesztőrészlettel lehet a tiéd. Az Ersténél 32 831 forint, a Cetelemnél pedig 33 102 forint a törlesztőrészlet. Más kölcsönt keresel? Ezzel a kalkulátorral összehasonlíthatod a bankok ajánlatait!

Ingatlan A zöld építkezés lesz az évtized biznisze, ha a magyar kormány is ráfordul
Mester Nándor | 2021. január 22. 05:39
Januártól az új épületek csak közel-nulla energiaigénnyel kapnak használatbavételi engedélyt. Sok ezer új lakásra fognak építési engedélyt kérni, több új vagy felújított középületet is átadnak és a lakásfelújítás is meglódulhat. Ám még nagyon messze vagyunk az épületállomány érezhető javulásától. A legnagyobb baj, hogy nincs átfogó Zöld Biznisz koncepció, pedig több ágazatot is megtolna, ha lenne végre egy sok évre kiterjedő kormányzati stratégia. Legalább 3000 milliárd forintról van szó, ekkora pénzt tudna megmozgatni és a lakosság mellett vállalkozások százainak tenne jót. Megnéztük, milyen állapotban van 2021 elején az ország ingatlanállománya és mik a legfontosabb teendők.
Ingatlan Gyorsabban kelnek el a családi házak, mint eddig bármikor
Privátbankár.hu | 2021. január 19. 11:29
Ütemesen növekszik a családi házak ára a budapesti agglomerációban és egyes nagyvárosaink közvetlen környékén. A tavalyinál akár 5-8 százalékkal magasabb áron tudják eladni a tulajdonosok az ingatlanjaikat – emelte ki a lakáspiac ezen szegletének fejleményeit munkatársunk, Mester Nándor a Trend FM műsorában. 
Ingatlan Gyorsabban szakad szét Magyarország, hiába erőlködik a kormány
Mester Nándor | 2021. január 18. 16:59
Magyarországon nem Pannónia és az Alföld között vannak a törésvonalak. Sokkal rosszabb a helyzet. Felerősödött az ország különféle térségeinek egymástól való elszakadása. Budapest és agglomerációja, a középdunántúli és az északnyugati körzetek kiemelkedtek, de az ipari erőközpontokban a város és a vonzáskörzet közötti különbség is nőtt. Mindez lenyomatot hagy a lakásárakban, a drágulás minden településtípust érintett, sok tízezer embert vándorlásra kényszerítve. Az ipari-szolgáltatási beruházások ráerősítettek ezekre a folyamatokra és a különbségek további növekedését vetítik előre továbbá azt is, hogy a belső vándorlás miatt a végképp leszakadó körzetekben egyre kevesebb lesz a forgalomképes ingatlan. A kormány megpróbál milliárdokat pumpálni a kisebb körzetekbe is, de a számok alapján látható: ezzel sem tudja megakadályozni az ország sok részre szakadását.
Ingatlan Most dől el milliónyi magyar élete, csak még nem tudnak róla
Mester Nándor | 2021. január 17. 15:34
Akkora pofont adott a járvány a cégeknek, hogy nem győzik kiheverni. Nehéz is eldönteni, hogy miből legyen több egy munkahelyen: kanapéból vagy íróasztalból. Életek múlhatnak ezen. Mármint cégek élete. Talán nem túlzás, ha azt mondjuk: ez lesz 2021 legfontosabb dilemmája sokszáz magyar vállalat számára. És milliónyi honfitársunknak is. 
Ingatlan Költségek lakásvásárláskor - mi változott januártól?
Privátbankár.hu / MTI | 2021. január 7. 18:08
Több könnyítést is hozott 2021. 
Ingatlan Mészáros Lőrinc tőzsdei cégének exvezére belevágott az ingatlanbizniszbe
Csabai Károly | 2021. január 7. 05:39
Néhány napja számoltunk be arról, hogy a Mészáros Lőrinchez köthető személyek bábáskodásával ingatlanos profilú vállalkozás jött létre, most pedig egy újabb ilyen fókuszú cég elindítására bukkantunk, amely alapítóinak egyike, Gál Miklós a Mészáros Csoportnál dolgozik.
Ingatlan A 2008-as válság óta nem látott lakásfelújítási kedv lett úrrá a magyarokon
MTI | 2021. január 5. 06:22
A lakosság következő egy évre vonatkozó lakásfelújítási és -korszerűsítési kilátásai a tavalyi negyedik negyedévben ismét erőteljesebbé váltak, a várakozások 14 éves csúcsra emelkedtek. A bejelentett kormányzati ösztönző intézkedések hatására a következő egy évben a magyar lakásállomány csaknem 14 százalékán végezhetnek fejújítási, korszerűsítési munkákat - derül ki a GKI és a Masterplast legfrissebb, közös reprezentatív kutatásából.
Ingatlan Az év kérdése: áldás vagy átok Donald Trump a floridai ingatlanpiacnak?
Mester Nándor | 2021. január 3. 06:07
Még pár nap és elhagyja hivatalát az amerikai elnökválasztást elveszítő Donald Trump. Érdemes megnézni, mi vár rá a korábban siker bizniszének számító ingatlanpiacon és főleg New Yorkban, ahol erős pozíciókat épített ki. Talán újjáéled, méghozzá kedvenc államában, Floridában.
Ingatlan Ez az egyetlen bevásárlóközpont-fajta, aminek tényleg bejött az idei év
Mester Nándor | 2020. december 27. 18:02
Idén a vesztes oldalon voltak a plázák, a tavalyinál is jobban muzsikáltak a diszkontláncok, de az igazi nyertes a földszintes bevásárlópark a kiskereskedelmi ingatlanok piacán. Annyira népszerű lett a befektetők körében, hogy már vadásznak rájuk Magyarországon is. Egy őrült év summája következik.
Ingatlan Most akkor van vagy nincs lakásáfa-hiány?
Mester Nándor | 2020. december 17. 06:34
Nehéz értelmezni Matolcsy György azon kijelentését, hogy az új lakásokra 2019-ig alkalmazott 5 százalékos áfa 27 százalékra emelése 0,5-0,6 százalékkal csökkentette a GDP-t. Valójában arról van szó, hogy az áfakiesést soha nem lehetett pontosan meghatározni.
Friss
hírlevél