6p
Az elmúlt egy évben rendkívül erős kereslet alakult ki a Budapesten és agglomerációjában fellelhető eladó építési telkek iránt. Az áfacsökkentés és a csok hajtotta a vásárlásokat. De mi a helyzet ma? Talál még eladó telket a fővárosban és környékén az, aki most vágna bele egy építkezésbe?
Kép forrása: MTI

A helyzet vegyes képet mutat Budapesten és az agglomerációban. Míg Dél-Pesten, a XVIII. kerületben, vagy Érden még válogatni is lehet a telkekből, addig a IV. és XV. kerületben mérsékelt a kínálat, de a XI. kerületben szinte teljesen elfogytak. Vagy ami még eladó, azt annyira drágán kínálják, hogy senki nem veszi meg.

Nagyrészt a befektetők vásárolnak, de akadnak magán-építkezők is

A telkek vásárlásánál mostanában a befektetői jelenlét domináns: legalább 60 százalék azok aránya, akik a megvásárolt telken társasházat, sorházat, esetleg ikerházat építenek, majd azt továbbértékesítik - jelezte Nagy Csaba, a Balla Ingatlanirodák dél-budai irodáinak régiós vezetője. Ők olyan telkeket keresnek, amelyek ugyan nem túl nagy alapterületűek, ennek ellenére megvan az a beépíthetőségi lehetőség, hogy akár társasházat is ki lehet alakítani rajtuk.

Balla Frigyes, a Balla Ingatlanirodák IV. és XV. kerületi irodájának vezetője szerint jellemzően 6-10 lakásos társasházakat húznak fel a megvásárolt, ezer négyzetméter körüli telkeken a két kerületben. A beruházókat az övezeti besorolások szorongatják bizonyos részeken. A XV. kerületben az új építménynek illeszkednie kell a településképi rendezési tervbe, és általában 8 méteres gerincmagasságot engedélyeznek.

Ugyanakkor a XVIII. kerület nagy része az úgynevezett L4 kategóriába tartozik - hívta fel a figyelmet a kerületi Balla Ingatlanirodák szakmai vezetője, Rácz Gyula László. Ez azt jelenti, hogy erősen korlátozva van a telek beépíthetősége, valamint az épületmagasság, illetve egy adott telekméret alatt csak egy épület kivitelezhető a telken. A pontos számok miatt mindenképpen érdemes előzetesen megkeresni az önkormányzatot, mert adott esetben eltérések előfordulhatnak - hívta fel a figyelmet az ingatlanközvetítő. Mindenesetre ezek a szabályok erősen behatárolják a vállalkozók mozgásterét.

A magán-építkezőket ugyanakkor nem érintik igazán, hiszen jellemzően családi házat, illetve kisebb arányban - és talán meglepő módon - ikerházat építenek a megvásárolt telkeken. Akadnak ugyanis olyan családok, akik összeköltöznének, ezért iker-jelleggel építenek egy házat, mert így jobban megéri számukra - tette hozzá Nagy Csaba.

Hol találunk még eladó telkeket?

Minél beljebb keresgélünk a fővárosban, annál nehezebb a dolgunk. Mint Nagy Csaba szavaiból kiderült: a XI. kerület piacáról például a jó ár/érték aránnyal rendelkező telkek mára gyakorlatilag elfogytak. Jelenleg csak olyan eladó ingatlanokat találhatunk a megfelelő paraméterekkel, amelyek egyértelműen túlárazottak.

De hiába van nagy kereslet a telkekre, ezeket a túlárazott ingatlanokat nem veszik meg a befektetők, mert adott ár felett már nem hoz számukra megfelelő profitot, így nem éri meg nekik belevágni az építkezésbe. Habár sokan ragaszkodnak egy adott környékhez, amit kinéztek maguknak, de ha csak túlárazott telkeket találnak, akkor szó nélkül odébbállnak.

Nagyobb választékkal találkozhatunk a külső kerületek szélén, illetve az agglomerációban. Így van ez Dél-Buda esetében is, ahol Érden vagy épp Nagytétényben még találhatók megfizethető árú és elfogadható adottságú telkek. Igaz, hogy a központi részeken már Érden sem kapunk telket, ugyanakkor a település szélén akad választék.

A XVIII. kerületben is folyamatosan jelennek meg újabb és újabb építési telkek az ingatlanpiacon. A régi, elavult házak bekerülnek a bontandó kategóriába, illetve még mindig akadnak olyan területek, ahol új telkeket alakít ki az önkormányzat - hívta fel a figyelmet Hoffmann Barbara ingatlanközvetítő. Ilyenek például a Szent Imre kertvárosban, a volt orosz laktanya területén kialakított telkek, ahol többnyire befektetők építkeznek, és többnyire családi vagy ikerházak épülnek. Emellett Almáskertben is folyamatosan hirdetnek telkeket, de a 2008-ban kezdődő válság idején félbemarad fejlesztések újraindításával is számolhatunk. Ezekből több is akad a kerületben, és van amelyiknél már gőzerővel zajlanak a munkálatok.

Az árak

A kereslet és a kínálat az agglomerációban és a főváros külső részein sokkal inkább egyensúlyban van, mint beljebb a fővárosban. A dél-budai agglomerációban akár 8 millió forintért kapunk telket, vagyis harmadába-negyedébe kerül egy építési telek, mint a XI. kerületben. De még Budafokon is közel 30 millió forintot kell kifizetni egy 500 négyzetméteres telekért, igaz ebben az esetben tényleg kiváló adottságú az ingatlan. Nagytétényben viszont ennek feléért is tudunk már vásárolni.

Észak-Pesten, a IV. és XV. kerületben a 400-1000 négyzetméter közötti területű telkek ára 15 millió forintnál indul, de indokolt lehet a 40-50 millió forintos ár egy nagyobb méret esetén - jelezte Balla Frigyes.

A XVIII. kerületben az átlagos telek-négyzetméterár 25 ezer forint környékén alakul. Ez azt jelenti, hogy lehet telket kapni akár 15 ezer forintos négyzetméteráron, de akár 45 ezerért is. A legkelendőbb városrészekben pedig akár 50 ezer forintig is emelkedhetnek a négyzetméterárak - tette hozzá Rácz Gyula László. Utóbbiba tartozik például a Ganz-kertváros, a Bókay telep vagy a Szent Imre-kertváros. Alacsonyabb 15-30 ezres árakkal találkozhatunk Almáskertben vagy Szemere telepen, míg Erzsébet telepen, Bélatelepen vagy épp a ferihegyi részen már csak 20 ezer forintig mennek fel az árak. Mindez tehát azt jelenti, hogy átlagban egy 550-800 négyzetméteres telek esetében 17-30 millió forintos eladási árra számíthatunk a XVIII. kerületben.

Ebből a kínálatból kell tehát válogatniuk a vevőknek az említett - illetve olykor irreális - árakat figyelembe véve. Nagy Csaba várakozásai szerint azonban a kereslet és a kínálat előbb-utóbb találkozni fog: tehát vagy lecsökkentik az eladó telkek árát a tulajdonosok elfogadható szintre, vagy pedig örökre eladó marad az ingatlan. Így érdemes folyamatosan figyelni az ingatlanpiacot, mert időnként felbukkanhatnak elfogadható ajánlatok. Végül pedig Rácz Gyula László azt tanácsolja, hogy mindenkinek érdemes a döntés előtt alaposan körülnéznie - különösen akkor, ha egy külső rész is elfogadható számára -, mert a kiválasztott területen belül fekvő telkek árai között óriásiak lehetnek a különbségek.

A közelmúltban az alábbi kerületek ingatlanpiacait mutattuk be részletesebben:

III. kerület, Belbuda >>>
V., VI. kerület >>>
VII., VIII. és IX. kerület >>>
X. >>>
XI. és XXII. kerület >>>
XIII. kerület  >>>
XV. kerület >>>
XIV. kerület >>>
XVI. kerület >>>
XVII. és XVIII. kerület >>>
XIX. és XX. >>>

LEGYEN ÖN IS ELŐFIZETŐNK!

Szerkesztőségünkben mindig azon dolgozunk, hogy higgadt hangvételű, tárgyilagos és magas szakmai színvonalú írásokat nyújtsunk Olvasóink számára.
Előfizetőink máshol nem olvasott, minőségi tartalomhoz jutnak hozzá havonta már 1490 forintért.
Előfizetésünk egyszerre nyújt korlátlan hozzáférést az Mfor.hu és a Privátbankár.hu tartalmaihoz, a Klub csomag pedig egyebek között a Piac és Profit magazin teljes tartalmához hozzáférést és hirdetés nélküli olvasási lehetőséget is tartalmaz.


Mi nap mint nap bizonyítani fogunk! Legyen Ön is előfizetőnk!

Ingatlan Debrecen mellett épít logisztikai csarnokot a belga WLP
Privátbankár.hu | 2024. március 28. 17:05
Bérlő még nincs, saját kockázatra indították el a beruházást.
Ingatlan Mennyit ér az ingatlanom? Ki akar házat venni az akkuval elárasztott Gödön?
Mester Nándor | 2024. március 27. 18:32
Jön a harmadik akkugyár Gödre, de nem jönnek a vásárlók. Legalábbis semmi nem mutat arra, hogy megfordulna az a csökkenő tranzakciós trend, ami épp a Samsung odatelepülése, vagyis a 2010-es évek vége óta tart. Elfogytak az akkorra megépített új otthonok, újak alig jöttek helyükbe, viszont lassan, de folyamatosan növekszik a használt házak kínálata. Ez még nem menekülés, de vannak már olyanok, akik nem kérnek a környezetszennyezésből, ráadásul úgy érzik, ingatlanuk értéke is megsínyli ezt, így jobb most kiszállni – derül ki sorozatunk mostani részéből.
Ingatlan Mennyit ér az ingatlanom? Legalább hatszor annyit kóstál ma Orbán Viktor budai háza, mint amikor vette
Mester Nándor | 2024. március 20. 18:47
Örülhet a parlamenti patkóban a nulladik szektor 14-es számú székében ülő miniszterelnök. Nem maradt le a nagy lakásár-robbanásról. Feltételezzük, hogy történt korszerűsítés a fele részben még 2002-ben tulajdonába került és a budai elitnegyedben lévő ingatlanán, így az bizonyosan megtartotta értékét a környék átlagával. Ám minthogy erről az átalakításról vagy korszerűsítésről nincsenek hivatalos adatok, a pontosabb értékmeghatározáshoz segítségül hívtuk, hogy mi minden történt a közvetlen környék lakáspiacán az eltelt több mint két évtizedben.
Ingatlan Belvárosi lakásra vágynak a fiatalok
Privátbankár.hu | 2024. március 19. 16:20
A lakást bérlők egyharmada harminc év alatti, akiknél az első számú preferencia a belvárosi élet. Ezzel szemben az életkor előrehaladtával többen választják az agglomerációt bérlés esetén is. A külföldi bérlők drágábban bérelnek.
Ingatlan Mennyit ér az ingatlanom? Ártott Orbán Viktor a debreceni lakásáraknak 
Mester Nándor | 2024. március 13. 18:48
Továbbra is erős hiány van Debrecenben a minőségi új lakásokból, de a felújított használtakból is. A beruházók az összes új otthonnak csak egyharmadát hirdették meg, s ha elkelnek, akkor mennek tovább a többivel. Az árak főleg a tavalyi országos gazdasági visszaesés miatt csökkentek kissé. Közvetlen kapcsolat nem mutatható ki az akkugyárak és az árak között, de azt tudni lehet, hogy sokan féltik a jövőjüket és ingatlanuk értékét miattuk, s ezért vagy az ipari parkoktól távol vagy más városban keresnek ingatlant – derül ki sorozatunk mostani részéből.
Ingatlan Irgalmatlan összeget meg lehet spórolni egy ügyes hitelkiváltással
Privátbankár.hu | 2024. március 13. 09:51
Érdemes megfontolni, hogy a tavalyi évben kötött, bőven tíz százalék feletti kamatozású lakáshiteleket átváltsuk mostani, alacsonyabb kamatozású hitelre. Ám van néhány apróság, amit érdemes figyelembe venni.
Ingatlan Mennyit ér az ingatlanom? Aranyárú családi házak Budán
Mester Nándor | 2024. március 6. 18:59
Nem lehetetlen jó állapotú családi házat kifogni Budán. De persze nem akárhol, a II. vagy a XII. kerületben sokkal kisebb az esély olyan használt házat elcsípni, ami a többség számára megfizethető árkategóriában van. A panelből vagy lerobbant pesti társasházból kertes házba vágyók inkább Óbuda külső részein vagy Budafokon nézhetnek körül. Már csak azért is, mert akár 20-25 százalékkal is olcsóbban juthatnak hozzá - derül ki sorozatunk mostani részéből.
Ingatlan Még ébredezik a régió ingatlanpiaca, de a bankok már hiteleznének
Privátbankár.hu | 2024. február 29. 15:14
Minden nagybefektető arra vár egész Európában, így a tágabb közép-európai térségben is, hogy tovább csökkenjenek az irányadó kamatlábak és folytatódjon a dezinfláció. Természetesen a kereslet számottevő növekedése is kell ahhoz, hogy újabb beruházások induljanak a kereskedelmi ingatlanpiacon, s mindezt persze hitelezni is kell. Mit mondanak minderről a bankok? - kérdezte a KPMG a főszereplőket. Jöjjenek a részletek!
Ingatlan Budapest belvárosa az ötödik legolcsóbb az EU-ban a lakáspiacon
Mester Nándor | 2024. február 29. 05:42
Átmenetinek bizonyult a 2022 közepétől 2023 tavaszáig tartó kisebb árcsökkenés az európai lakáspiacon. Tavaly nyártól sok uniós országban lelassult az olcsóbbodás, több államban stagnálásba váltott a trend, idén már több helyütt ismét elkezdtek felfelé kúszni az árak. Budapest a korábbi drágulás ellenére is az olcsóbb városok között van az EU-ban – derül ki a Privátbankár Európai Lakásmonitor februári összegzéséből.
Ingatlan Mennyit ér az ingatlanom? Most is a Covid alatt kialakult költsége van egy üzletnek a plázákban
Mester Nándor | 2024. február 28. 18:59
Stabilizálódtak az üzlethelyiségek összköltségei a bevásárlóközpontokban. A legjobb központokban szinte alig van kiadatlan ingatlan, de a bérlők egyelőre lanyha forgalomról számolnak be, ami hatással van az üzlethelyiségek értékére is - derül ki sorozatunk mostani részéből.
hírlevél
Ingatlantájoló
Együttműködő partnerünk: 4iG