Nem áll az alku: vannak, aminek már nem dőlnek be a vevők

Kép forrása: MTI

A helyzet vegyes képet mutat Budapesten és az agglomerációban. Míg Dél-Pesten, a XVIII. kerületben, vagy Érden még válogatni is lehet a telkekből, addig a IV. és XV. kerületben mérsékelt a kínálat, de a XI. kerületben szinte teljesen elfogytak. Vagy ami még eladó, azt annyira drágán kínálják, hogy senki nem veszi meg.

Nagyrészt a befektetők vásárolnak, de akadnak magán-építkezők is

A telkek vásárlásánál mostanában a befektetői jelenlét domináns: legalább 60 százalék azok aránya, akik a megvásárolt telken társasházat, sorházat, esetleg ikerházat építenek, majd azt továbbértékesítik - jelezte Nagy Csaba, a Balla Ingatlanirodák dél-budai irodáinak régiós vezetője. Ők olyan telkeket keresnek, amelyek ugyan nem túl nagy alapterületűek, ennek ellenére megvan az a beépíthetőségi lehetőség, hogy akár társasházat is ki lehet alakítani rajtuk.

Balla Frigyes, a Balla Ingatlanirodák IV. és XV. kerületi irodájának vezetője szerint jellemzően 6-10 lakásos társasházakat húznak fel a megvásárolt, ezer négyzetméter körüli telkeken a két kerületben. A beruházókat az övezeti besorolások szorongatják bizonyos részeken. A XV. kerületben az új építménynek illeszkednie kell a településképi rendezési tervbe, és általában 8 méteres gerincmagasságot engedélyeznek.

Ugyanakkor a XVIII. kerület nagy része az úgynevezett L4 kategóriába tartozik - hívta fel a figyelmet a kerületi Balla Ingatlanirodák szakmai vezetője, Rácz Gyula László. Ez azt jelenti, hogy erősen korlátozva van a telek beépíthetősége, valamint az épületmagasság, illetve egy adott telekméret alatt csak egy épület kivitelezhető a telken. A pontos számok miatt mindenképpen érdemes előzetesen megkeresni az önkormányzatot, mert adott esetben eltérések előfordulhatnak - hívta fel a figyelmet az ingatlanközvetítő. Mindenesetre ezek a szabályok erősen behatárolják a vállalkozók mozgásterét.

A magán-építkezőket ugyanakkor nem érintik igazán, hiszen jellemzően családi házat, illetve kisebb arányban - és talán meglepő módon - ikerházat építenek a megvásárolt telkeken. Akadnak ugyanis olyan családok, akik összeköltöznének, ezért iker-jelleggel építenek egy házat, mert így jobban megéri számukra - tette hozzá Nagy Csaba.

Hol találunk még eladó telkeket?

Minél beljebb keresgélünk a fővárosban, annál nehezebb a dolgunk. Mint Nagy Csaba szavaiból kiderült: a XI. kerület piacáról például a jó ár/érték aránnyal rendelkező telkek mára gyakorlatilag elfogytak. Jelenleg csak olyan eladó ingatlanokat találhatunk a megfelelő paraméterekkel, amelyek egyértelműen túlárazottak.

De hiába van nagy kereslet a telkekre, ezeket a túlárazott ingatlanokat nem veszik meg a befektetők, mert adott ár felett már nem hoz számukra megfelelő profitot, így nem éri meg nekik belevágni az építkezésbe. Habár sokan ragaszkodnak egy adott környékhez, amit kinéztek maguknak, de ha csak túlárazott telkeket találnak, akkor szó nélkül odébbállnak.

Nagyobb választékkal találkozhatunk a külső kerületek szélén, illetve az agglomerációban. Így van ez Dél-Buda esetében is, ahol Érden vagy épp Nagytétényben még találhatók megfizethető árú és elfogadható adottságú telkek. Igaz, hogy a központi részeken már Érden sem kapunk telket, ugyanakkor a település szélén akad választék.

A XVIII. kerületben is folyamatosan jelennek meg újabb és újabb építési telkek az ingatlanpiacon. A régi, elavult házak bekerülnek a bontandó kategóriába, illetve még mindig akadnak olyan területek, ahol új telkeket alakít ki az önkormányzat - hívta fel a figyelmet Hoffmann Barbara ingatlanközvetítő. Ilyenek például a Szent Imre kertvárosban, a volt orosz laktanya területén kialakított telkek, ahol többnyire befektetők építkeznek, és többnyire családi vagy ikerházak épülnek. Emellett Almáskertben is folyamatosan hirdetnek telkeket, de a 2008-ban kezdődő válság idején félbemarad fejlesztések újraindításával is számolhatunk. Ezekből több is akad a kerületben, és van amelyiknél már gőzerővel zajlanak a munkálatok.

Az árak

A kereslet és a kínálat az agglomerációban és a főváros külső részein sokkal inkább egyensúlyban van, mint beljebb a fővárosban. A dél-budai agglomerációban akár 8 millió forintért kapunk telket, vagyis harmadába-negyedébe kerül egy építési telek, mint a XI. kerületben. De még Budafokon is közel 30 millió forintot kell kifizetni egy 500 négyzetméteres telekért, igaz ebben az esetben tényleg kiváló adottságú az ingatlan. Nagytétényben viszont ennek feléért is tudunk már vásárolni.

Észak-Pesten, a IV. és XV. kerületben a 400-1000 négyzetméter közötti területű telkek ára 15 millió forintnál indul, de indokolt lehet a 40-50 millió forintos ár egy nagyobb méret esetén - jelezte Balla Frigyes.

A XVIII. kerületben az átlagos telek-négyzetméterár 25 ezer forint környékén alakul. Ez azt jelenti, hogy lehet telket kapni akár 15 ezer forintos négyzetméteráron, de akár 45 ezerért is. A legkelendőbb városrészekben pedig akár 50 ezer forintig is emelkedhetnek a négyzetméterárak - tette hozzá Rácz Gyula László. Utóbbiba tartozik például a Ganz-kertváros, a Bókay telep vagy a Szent Imre-kertváros. Alacsonyabb 15-30 ezres árakkal találkozhatunk Almáskertben vagy Szemere telepen, míg Erzsébet telepen, Bélatelepen vagy épp a ferihegyi részen már csak 20 ezer forintig mennek fel az árak. Mindez tehát azt jelenti, hogy átlagban egy 550-800 négyzetméteres telek esetében 17-30 millió forintos eladási árra számíthatunk a XVIII. kerületben.

Ebből a kínálatból kell tehát válogatniuk a vevőknek az említett - illetve olykor irreális - árakat figyelembe véve. Nagy Csaba várakozásai szerint azonban a kereslet és a kínálat előbb-utóbb találkozni fog: tehát vagy lecsökkentik az eladó telkek árát a tulajdonosok elfogadható szintre, vagy pedig örökre eladó marad az ingatlan. Így érdemes folyamatosan figyelni az ingatlanpiacot, mert időnként felbukkanhatnak elfogadható ajánlatok. Végül pedig Rácz Gyula László azt tanácsolja, hogy mindenkinek érdemes a döntés előtt alaposan körülnéznie - különösen akkor, ha egy külső rész is elfogadható számára -, mert a kiválasztott területen belül fekvő telkek árai között óriásiak lehetnek a különbségek.