A globális ingatlanipar az elmúlt években számos kihívással és változással szembesült, elsősorban a megemelkedett kamatlábak, a magas infláció, illetve vevői és eladói árazásokban tapasztalt eltérések révén. A Deloitte felmérése alapján a következő 12-18 hónapban globálisan tisztább helyzet alakulhat ki, és ismét beindulhat a növekedés. A következő év kulcsfontosságú lehet e tekintetben – véli a nemzetközi tanácsadó cég.
A Deloitte globális ingatlanpiaci felmérése Észak-Amerikában, Európában, Ázsiában és a csendes-óceáni térségben vizsgálta az ingatlantulajdonosok és befektetők véleményét. Az ebből készült tanulmány a cég ügyfeleinek, szakértőinek és kutatási vezetőinek iparági meglátásain alapul. Az éves globális ingatlanpiaci előrejelzés elsősorban azt összegzi, hogy jelenleg mi a legfontosabb az ingatlantulajdonosok és befektetők számára és ezzel igyekszik támogatni a 2025-ös stratégiaalkotásukat.
Fotó: Privátbankár/Mester Nándor
A járvány időszakát követően megváltozott a munkavégzés helye és módja, új geopolitikai feszültségek keletkeztek és a pénzügyi piacok instabillá váltak. Ezek a tényezők jelentős bizonytalanságot okoztak az ingatlaniparban, melyekre válaszul az ingatlanpiaci vezetőknek az utóbbi években felül kellett vizsgálniuk a stratégiájukat. A jelentős kihívásokkal szembesült ingatlantársaságok többsége defenzív stratégiát alkalmazott és igyekeztek megerősíteni a mérlegüket, biztosítani a hitelfizetési képességeiket, továbbá fejlesztették a túléléshez szükséges egyéb képességeiket. A legtöbb vállalat sikeres volt e téren – vélte a tanácsadó cég.
„Az ingatlantársaságok többsége az utóbbi néhány évben újrapozícionálta magát, számos cég a kiszámíthatóbb ingatlanszegmensekre, vagy éppen a vállalat számára biztonságosabb hazai piacra fókuszált. A portfólió tisztítások, illetve azok előkészületei jelenleg is zajlanak” – mondta Kohári Gábor, MRICS, a Deloitte ingatlantanácsadási vezetője.
A dollárban számított globális befektetési volumen az előző évhez képest 36 százalékkal csökkent. 2012 óta az ingatlanbefektetők számára ez volt a leggyengébb év. Az amerikai kontinensen láthattuk a legnagyobb arányú visszaesést (52 százalék), de az Európában tapasztalt visszaesés is markáns volt (45 százalék). Nálunk az egymilliárd eurót sem érte el a lezárt tranzakciók összértéke, ami elszomorító, főleg, ha azt nézzük, hogy volt már kétmilliárd eurót meghaladó év is az elmúlt évtizedben.
A kereskedelmiingatlan-befektetők a világjárvány óta mind inkább a hazai piacokra összpontosítanak, a nemzetközi befektetések ellenében. 2019-ben a globális befektetések 32 százalékát a cégközpont szerinti országokon kívül hajtották végre. Ez az arány 2020 óta fokozatosan csökkent, és 2023-ban már csak 23 százalékon állt a mutató. Bár a felmérésben részt vevők 2025-ig továbbra is túlnyomórészt a hazai piacokat választották a legfontosabb régióknak, a válaszok alapján úgy tűnik, a nemzetközi befektetések kilátásai javuló tendenciát mutatnak. A regionális eltérések jelentősek lehetnek. Érdemes kiemelni, hogy a válaszadók a szabályozói környezettel kapcsolatos befektetési kockázatokat idén az előző éveknél jóval magasabbnak ítélték meg.
Ehhez hozzátesszük, hogy ebben a helyzetben néhány magyar tulajdonú ingatlanos cég kifejezetten aktív volt Közép-Európában és egyes nyugati piacokon. Részben cégfelvásárlások útján terjeszkedtek, vagy a fejlesztésen kívül más részpiacokra is beléptek, például üzemeltetés. Újdonság, hogy az ingatlanpiachoz köthető építőipari szektorban is megjelentek magyar befektetők, erről laptársunk, az Mfor is írt a közelmúltban az egyik nagyágyú, Szíjj László cégének a bővülése kapcsán.
Azt is megjegyezzük, hogy éppen most, hétfőtől szerdáig rendezik Münchenben a szokásos Expo Real nemzetközi ingatlanbefektetői és fejlesztői kiállítást és szakmai fórumot. A Magyarország-stand fókuszában a bővülő ipari és logisztikai ingatlanfejlesztések szerepelnek, de lakóingatlan-, hotel- és irodaportfólióikat is felsorakoztatják a nagy hazai ingatlanfejlesztők. Az esemény kiváló fokmérője annak, hogy a külföldi befektetők mennyire hisznek a magyar piacban, nem ritka, hogy éppen a bajor városban sikerül elindítani egy tranzakciót azzal, hogy felkeltik az érdeklődést egy-egy projekt iránt.
A Deloitte legfrissebb kereskedelmi ingatlan M&A előrejelzése szerint 2024 első felében fordulópont lehetett a globális fúziós és felvásárlási tevékenységeknél. A vállalat fúziós és felvásárlási kutatási adatai szerint 2023-ban globálisan még 62 százalékkal, 158 milliárd dollárra csökkent a fúziók és felvásárlások volumene, azonban 2024 első hónapjaiban ismét növekedett az előző év azonos időszakához képest, élen Európával (56 százalék), amelyet szorosan követ Észak-Amerika (50 százalék) és az ázsiai csendes-óceáni térség (46 százalék).
A felmérés válaszadói reménykednek abban, hogy ez a tendencia folytatódhat. Legtöbbjük (68 százalék) azt jelezte, hogy valószínűleg növelni fogja a tranzakciós tevékenységüket a következő 12-18 hónapban, szemben a 2024-es 53 százalékkal és a 2023-as 40 százalékkal. Úgy tűnik, hogy a tranzakciók elsődlegesen a meglévő vállalati képességek javítására irányulnak, nem pedig az ingatlanportfólió bővítésére. Azok, akik a következő 12-18 hónapban növelni szeretnék a vállalati felvásárlásaikat az új technológiai képességek megszerzését, a vállalatméret növelését és a képzett munkaerő felvásárlással történő megszerzését jelölték, mint legfontosabb tranzakciós célok.
A globális irodapiac helyzetét a vállalatvezetők döntő többsége továbbra is nehéznek ítéli meg. Az ingatlantulajdonosok küzdenek a hibrid munkavégzés miatti alacsony területigénnyel. A belvárosi irodák megítélése a két évvel ezelőtti első helyről a tizedik helyre esett vissza, és érdemben ez továbbra sem tudott javulni, mivel idén a kilencedik helyen található. Eközben a külvárosi irodák megítélése előbb öt hellyel a hetedikre helyre esett, majd ebben az évben ezen a szinten ragadt. Globálisan idén az ipari ingatlanok megítélése volt a legjobb.
A budapesti irodapiac újdonságait és annak dinamikáját folyamatosan nyomon kíséri lapunk, legutóbb arról számoltunk be, hogy a második negyedévben az állomány mindössze alig több mint 50 ezer négyzetméterrel bővült. Eközben már jó ideje növekszik a kihasználatlanság, a második negyedévében enyhén emelkedve elérte a 13,9 százalékot. Egyelőre tartja magát az az elemzői nézet, hogy komoly baj akkor lehet, ha a kihasználatlanság túllépi a 18-20 százalékot. Ettől azért nem kell tartani, hiszen a fejlesztők már korábban érzékelték a kereslet lassulását, a nemzetközi gyakorlatnak megfelelően sokszor inkább el sem kezdenek projekteket vagy teljesen lemondanak egy-egy beruházásról.
A lex MBH-4iG az Alkotmánybíróság előtt. 
