Lakást bérelni vagy inkább ingatlant vásárolni? (Már ha van választásod)
Európa keleti és középső részén még tartja magát a hagyomány, miszerint az ingatlan (régen a földek, ma inkább a lakások, házak) képezik a legfőbb vagyontárgyat, amik biztosítják a nyugodt lakhatást és a jövő generációk megélhetését is. Ez még 100, sőt 50 évvel ezelőtt is megállta a helyét, ám a mai mozgalmas világban nem biztos, hogy teljesen egyértelmű. A munkahelyek mobilitása, a külföldi tanulmányok lehetőségei sokszor igényelnek könnyen mozdulni képes embereket, így az ingatlanhoz kötöttség sokszor hátrány is lehet. (Például sokba kerül ingázni a lakástól/háztól 100-200 km-re lévő munkahelyre, iskolába, így inkább kihagyjuk a lehetőségeket.)
Nem hagyhatjuk figyelmen kívül az ingatlanok fenntartási költségeit sem. Egy lakás, ház – főleg ha kertes – rendszeres ráfordítást kíván. Belső munkálatokban időnként szükséges tisztasági festés, átalakítás, előbukkanhatnak előre nem tudott hibák, felújítást igénylő munkák (csőtörés, elektromos vezeték hibája, egy csap elromlása). A tető szerkezeti épségének megőrzése és a kert gondozása ugyanúgy a költségek részét képezi. (Kalkulálhatunk a benzines fűnyíró éves benzin-igényével vagy a tetőcserepek cseréjének költségeivel is.)
Éppen ezért mielőtt ingatlanvásárlásba fogunk, a legfontosabb, hogy végiggondoljuk, mire is kell nekünk legalább középtávon az ingatlan. Befektetésként, életvitelszerű lakóhelyként, ideiglenes (pár éves) elhelyezkedésre? Van-e elegendő pénzünk a fenntartásához vagy szeretnénk, ha a tulajdonos viselné a terheket? Van-e önerőnk egy hitel indulásához és minimum 10 éves törlesztéséhez? Fogunk-e költözni családi okoból vagy munka, tanulás okán a következő életszakaszunkban?
Hitelből vagy megtakarításból?
Sokaknak nem csak az ideális ingatlan kiválasztása okoz problémát, a pénzügyi háttér sem adott, így lakáshitelt szükséges felvenni a vétel lebonyolításához. A legtöbben nincsenek felvértezve a legfontosabb tudnivalókkal sem az áhított ingatlan kiválasztásához, sem a megfelelő banki konstrukció megtalálásához.
Sok emberben él az idegenkedés a hitelekkel kapcsolatban, főleg miután a devizahiteles probléma során rengetegen égették meg magukat és viselték a hitelek megnövekedett terhét. A hitel azonban eredendően nem rossz dolog. Ha megfelelő módon használjuk, lehetővé válik általa, hogy a céljainkat elérjük, akkor is, ha kapásból nem tudunk előteremteni hatalmas összegeket.
Takarékoskodni kell
A mai időkben kevesen tehetik meg azt, hogy megtakarításból vásárolnak ingatlant. Természetesen az időben elkezdett lakáscélú előtakarékosság meghozhatja gyümölcsét, ám ennek gyűjtési ideje egy egykeresős háztartásban, átlagbérből élőknek vagy nagyobb család számára akár 20 év is lehet. Az előtakarékosság legkedveltebb formája a lakástakarékpénztár (LTP) volt, amihez állami támogatás társult. (Ez 2018-ban megszűnt az új szerződésekre.) A hitel és lakástakarék kombinálása közkedvelt, akár a kettő párhuzamos indításával, akár a meglévő LTP hiteltörlesztésre fordításával.
A hitel felvételekor mindenképpen kell tudni önerőt felmutatni, nem elégséges a kívánt ingatlan jelzálognak való felajánlása. Éppen ezért amikor lakás/házvásárlást fontolgatunk, már jóval korábban el kell kezdenünk a takarékoskodást. Biztosítanunk kell egy összegben a bank által előírt önerőt (általában az ingatlan vételi értékének 10-20%-a), emellett javasolt egy elkülönített számlán legalább a leendő hitel első évi törlesztő részleteinek összegyűjtése is. Utóbbi biztosítja azt, hogy az ingatlanvásárlással járó egyéb terhek (vagyonszerzési illeték vagy adófizetés, földhivatali illetékek, közjegyzőt megillető díjazás, stb) mellett is biztonságosan indulhat a hiteltörlesztésünk.
Foglaló vagy előleg?
A megtakarítás mindenképpen hasznos, hiszen a legtöbb adásvétel esetében nem csak a bank, hanem az eladó felé is fel kell mutatnunk a vételár egy bizonyos százalékát foglaló vagy előleg formájában. A foglalóra, akármennyi pénzről is van szó, különleges szabályok vonatkoznak. Ha a szerződéskötés után a vevő úgy dönt, mégsem veszi meg a lakást, akkor a teljes foglalót elveszíti. Ha viszont a tulajdonos gondolja meg magát, akkor a foglaló kétszeresét kell visszafizetnie. Ez a szabály általában csak a foglalóként átadott pénzre vonatkozik, a lakás árának további részleteit már vételárrészletként szokás kifizetni, ami azt jelenti, hogy a szerződés felbontása esetén egyszerűen vissza kell adni az eredeti tulajdonosának. Azt, hogy mi a foglaló és a vételárrészlet, fontos beleírni a szerződésünkbe.
Egészséges bizalmatlanság
Nem szabad megfeledkezni az ingatlan kiválasztásakor arról sem, hogy körültekintően járjunk el, ne csak a lelkesedésünk hajtson. Lehetnek kedvesek a szomszédok vagy bizalomgerjesztő a környék, ha az ingatlan állapota nem megfelelő (például penészes, vizes, reped a fal, a tetőn nincsen szigetelés), rendezetlenek a tulajdoni viszonyok (korábbi jelzálog van az ingatlanon, az eladó és a tulajdoni lapon megjelölt személyek nem azonosak), vagy túlzó az ár (esetleg túl alacsony, ami szintén fenntartásra adhat okot). Ne sajnáljuk az időt több ingatlant megnézni, tulajdoni lapot kikérni és ha lehet, tájékozódni a helyi önkormányzatnál.
Lakáshitel-felvételi tudnivalók
A lakáshitelnél a bank által felszámított kamat az ára annak, hogy a bank ideadja nekünk a kívánt összeget, úgy hogy jelen pillanatban a lakás megvásárlására nem lenne elég önerőnk. Tehát a kamat az az ár, amit be kell vállalnunk azért, hogy az ingatlan most a miénk lehessen. Persze a lakáshitelek csoportja tág kategóriát jelent, így számos célra felvehető. Fordíthatjuk új vagy használt ingatlan vételére, de természetesen új ingatlan építésére és felújításra, korszerűsítésre, bővítésre is költhető.
Lakáshitelünk egyik legfontosabb tényezője, amit érdemes figyelni a teljes hiteldíj mutató (THM), hiszen ez a hitelkamaton kívül felmerülő költségeket is magába foglalja. A lakáshitelnél, ami a többi hitelfajtához képest egyből szembetűnő, az a jóval kedvezőbb THM. Ez pedig azért lehet alacsonyabb, mint más esetben, mivel a lakáshitelek jelzálog alapú hitelek, így ingatlanfedezetet is szükséges felajánlanunk. Ez arra szolgál, hogy ha nem tudnánk fizetni, akkor a bank az ingatlant pénzzé teheti, így kisebb kockázatot jelent számára a hitel, ergo kedvezőbb a kamat is.
Piaci vagy támogatott?
Ha a lakáshitelek frontján érdeklődünk, viszonylag gyakran szembejön a piaci kamatozású és államilag támogatott lakáshitelek fogalma. A piaci kamatozású egyszerűen annyit tesz, hogy a bankok saját üzleti döntése alapján alakul ki a kamat, míg az állami támogatás esetében valamilyen kedvezményben részesülhetünk (például kedvezményes kamatban). Utóbbira jelenleg a legismertebb példa a CSOK, ami 3 gyerek után 10 millió forint vissza nem térítendő támogatást ígér, amihez újabb 10 millió forintnyi hitel is igényelhető, 3 százalékos fix kamatozás mellett.
A legnagyobb eltérés az lehet a két fajta hitel között, hogy a hitelezők milyen feltételeket szabnak meg a hitelfelvételhez. A piaci kamatozású hitelek rendszerint lazább feltételt kínálnak, míg az állami támogatású hitelekhez szigorúbb kívánalmaknak kell megfelelnünk (például az említett CSOK-nál a gyermek vállalása, vagy megléte jelenti a kedvezmény alapját).
A hitelek törlesztése
A törlesztési mód alapvetően azt határozza meg, hogy a kamat alapján megállapított törlesztés hogyan alakul, vagyis mennyit fizetünk havonta. A bankok leggyakrabban ún. annuitásos törlesztéssel kínálják a hitelt. Ebben az esetben a törlesztésünkön belül a tőke- és kamattörlesztés aránya a hitel futamideje során folyamatosan változik.
1. ábra: Lakáshitel törlesztése
Mivel az esetek túlnyomó többségében az annuitásos törlesztő-részlettel találkozhatunk, így nem árt képbe kerülni ennek jellemzőivel. Először is azt kell figyelembe venni, hogy minél hosszabb időre vesszük fel a hitelt, annál kisebb lesz a törlesztőnk, viszont ekkor a havi törlesztőn belül nagyobb lesz a kamat aránya. Vagyis, minél hosszabb futamidőt vállalunk be, annál több kamatot fizetünk arányaiban a banknak
Az is megoldás lehet a hitel törlesztésénél, ha lakástakarékban gyűjtünk havi szinten egy adott összeget, ahol kiemelkedő, 10 százalékos hozamot kapunk rá. Ebben az esetben lejárat előtt képesek vagyunk előtörleszteni a tartozást, mivel a lakástakarékban lejáró összeg a hitel előtörlesztésére fordítható.
Kamatperiódus és törlesztőrészlet
A hitelfelvétel során nagyon fontos momentum, hogy rövid vagy hosszú kamatperiódusú hitel mellett tesszük le a voksunk. A kamatperiódus tulajdonképpen egy olyan időszakot jelöl, ami után a hitelünk kamata változhat, így a törlesztőnk is módosulhat. Az elérhető rövid kamatperiódusú hitelek esetében így 3, 6, vagy 12 havonta is változik a törlesztőnk, míg a hosszú kamatperiódusú hitelek esetében 5-10 évre, de akár a teljes futamidőre is rögzíthető a havi teher.
2. ábra: Lakáshitel törlesztőrészleteinek változása
Mindkét típusnak megvan az előnye és hátránya egyaránt. Elsőre az tűnik fel, hogy a rövid kamatperiódusú hitel jóval kisebb havi törlesztővel jár, mint egy hosszan rögzített hitel, viszont a kamatok emelkedése könnyen a törlesztő drágulását okozhatja. Összehasonlításképpen, ha a kamat 1%-ponttal megemelkedik, akkor a törlesztőnk 8-9%-kal több lehet. Éppen ezért célszerű lehet a kezdetben magasabb törlesztővel járó hosszú kamatperiódusú hitelt választani, hiszen könnyen lehet, hogy jobban járunk vele pénzügyileg.
A hitelfelvétel folyamata
Hitelfelvétel előtt érdemes alaposan tájékozódni, hogy milyen kondíciókkal kínálnak hitelt a bankok. Ehhez a Bankmonitor online lakáshitel kalkulátora vagy az MNB hitel-és lízingtermék-választó programja nagy segítséget ad. Minden esetben érdemes lehet előminősítést végeznünk, ugyanis itt nagyon hamar kiderül, milyen feltételek szerint juthatunk lakáshitelhez (például megkaphatjuk-e egyáltalán a kívánt összeget). Ha megtaláltuk a legkedvezőbb konstrukciót, akkor nincs más hátra, mind beadni a szükséges dokumentumokat, megvárni a bírálatot, és megkötni a szerződést.
Ezután már csak a folyósítás van hátra, amiből rendezhetjük a lakásunk vételárát. A teljes átfutási idő a hiteligény beadásától a folyósításig átlagosan 2 hónapot vesz igénybe, hiszen kalkulálni kell a szükséges dokumentumok beszerzésének idejével, az értékbecsléssel és a közjegyzői okiratba foglalás időigényével is.
Az MNB honlapján hasznos tanácsokat találunk a lakáshitelek felvételével kapcsolatban is. Fontos kiemelni két olyan útmutatást, amely arra az esetre készít fel minket, amikor a fentebb taglalt hitelfelvételtől az utolsó pillanatban elállnánk vagy a felvett hitelt módosítani szeretnénk.
1. Nézzen utána a szerződéstől való elállás és a szerződésfelmondás feltételeinek!
A fogyasztó a hitelszerződéstől a szerződéskötés napjától számított tizennégy napon belül indoklás nélkül elállhat, ha a hitel folyósítására még nem kerül sor. A fogyasztó a szerződéskötés napjától számított tizennégy napon belül díjmentesen felmondhatja a hitelszerződést, ha a hitelt már folyósították.
2. Nézzen utána, van-e lehetőség a hitelösszeg futamidő vége előtti előtörlesztésére!
Ön minden esetben élhet a hitel részleges vagy teljes előtörlesztésével. A teljes összegű kiegyenlítést hívjuk végtörlesztésnek. A 2010. március 1. napját követően megkötött szerződések esetén jogszabály határozza meg az előtörlesztés feltételeit, a felszámítható költség legmagasabb mértékét.
A lakáseladás és a lakásvásárlás közterhei, a fiatalok kedvezményei
Egy ingatlan eladásnál az eladót és a vevőt is terhelik költségek. A vevő oldalán a következő költségek merülnek majd fel biztosan, amelyekhez javasolt előre megteremteni a fedezetet:
Az ingatlan vétele előtt
Akár önerőből, akár hiteligénylés útján jutunk hozzá, mindenképp szükséges lesz egy hiteles tulajdoni lap másolatért fizetendő igazgatási szolgáltatási díj megfizetésére (6250 forint), amivel az ingatlan tulajdoni lapját kérhetjük ki ellenőrzés vagy dokumentáció céljából. (Kik a tulajdonosok és milyen megosztásban, tényleg tehermentes-e a lakás, illetve előállhat-e valaki bármilyen jogcímen még követeléssel. A tulajdoni lap ráadásul kell a banki hitelügyintézéshez is.)
Az ingatlan vételekor
Az adásvételi szerződés elkészítéséről a vásárlónak kell gondoskodnia, vagyis a vevő az, akinek fizetnie kell a szerződést elkészítő jogásznak. Ingatlan-adásvételi szerződést csak ügyvéd vagy közjegyző készíthet, az ő ellenjegyzésük nélkül ugyanis nem lesz érvényes a megállapodás. Nem mindegy azonban, hogy az illető mennyire jártas az ingatlanügyekben, illetve az sem, mennyiért vállalja a szerződés elkészítését. Az ügyvédek általában a vételár százalékában (0,5%-2%) szokták meghatározni a munkadíjukat, a közjegyzők munkadíjáról viszont jogszabály rendelkezik, ebben szintén az "ügyértékhez", adott esetben a lakás árához kötötték a pénzt.
Az ingatlan vásárlását követően
Vagyonszerzési illetéket kell fizetni. A vagyonszerzési illeték általános mértéke 4 %. Alapja a lakás, lakóház forgalmi értéke, amely sok esetben megegyezik a szerződésben szereplő értékkel, de akár el is térhet attól. Beletartozik a garázs, melléképület, gazdasági épületek is, amelyek a mentességi szabályok esetében viszont nem mentesülnek az illeték fizetés alól.
Illetékmentességi kedvezmény illeti meg a 35. életévet be nem töltött fiatalokat: az első lakástulajdonának (tulajdoni hányadának) megszerzése esetén az egyébként fizetendő illeték 50%-áig terjedő kedvezményre jogosult, ha az egész lakástulajdon forgalmi értéke a 15 000 000 forintot nem haladja meg. Ilyen forgalmi értékű lakás tulajdoni hányadának megszerzése esetén a vagyonszerzőt a szerzett tulajdoni hányaddal arányos mértékű kedvezmény illeti meg.
Első lakástulajdont szerzőnek az minősül, akinek nincs és nem is volt lakástulajdona, lakástulajdonban 50%-ot elérő tulajdoni hányada, lakástulajdonhoz kapcsolódó, az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett vagyoni értékű joga. A kedvezményre való jogosultság megállapításánál figyelmen kívül kell hagyni az özvegyi haszonélvezeti joggal terhelt, továbbá az olyan lakástulajdont, amelyet nagykorú vagyonszerző esetén a nagykorúság elérését megelőzően idegenítettek el.
Amennyiben Babaváró hitelt vagy CSOK-al kombinált hitelt veszünk fel, fontos kikalkulálnunk a bank segítségével, mennyivel csökken a tartozásunk gyermekünk születésekor. Ennél is fontosabb viszont tudatosítani, hogy mennyit kell visszafizetnünk az állampapírok hozama alapján akkor a banknak, ha nem érkezik meg az előre vállalt gyermekáldás (első vagy többedik gyermek esetén is). (A családtámogatásokról, speciális élethelyzetekről a 9. fejezetben bővebben írtunk.)
Az albérlők jogai, szerződéskötés
Amikor lakások bérbeadásáról van szó, a köznyelvben még ma is többnyire az albérlet szót használjuk. Ez arra az időre vezethető vissza, amikor még nagyon kevés embernek volt magántulajdona, és a lakásukat az emberek maguk is bérlőként lakták. Ha pedig valaki az általa is bérlőként lakott lakást tovább adta bérbe, albérleti jogviszony jött létre. Manapság azonban az az általános, hogy maguk a tulajdonosok adják bérbe lakás ingatlanaikat, tehát jogilag úgy helyes, ha bérletről, és nem albérletről, tehát ennek megfelelően bérlőről és nem albérlőről beszélünk.
Egy lakás bérlőjeként általában csak a kötelességeinkre gondolunk, hiszen fizetni kell a bérleti díjat és minden használati költséget. Ne felejtsük el azonban, hogy egy szerződésben mindkét félnek vannak jogai és kötelességei, tehát bérlőként is véd minket a törvény, hogy azt kapjuk a pénzünkért, amiben megállapodtunk.
A bérlő használati joga
Természetesnek és nyilvánvalónak tűnik, hogy a bérlő jogosult az általa bérelt lakást használni, hiszen éppen ebből a célból köti a bérleti szerződést. Ugyanakkor mégis szükséges rögzíteni és hangsúlyozni ezt a jogot, hiszen a bérbeadónak nem csupán azt kell biztosítania a bérlő számára, hogy a bérelt lakást használhassa, hanem azt is, hogy más személy viszont (akinek ezt a bérlő nem engedi meg) ne használhassa egyidejűleg a lakást. Fontos emellett rögzíteni a szerződésben azt is, hogy a bérlő milyen célból akarja használni a lakást (amennyiben nem csupán lakni kíván benne). Ha ugyanis a lakásban a bérlő például szolgáltatási tevékenységet kíván folytatni (fodrászat, kozmetika, AirBNB stb.), rögzíteni kell, hogy ilyen tevékenység az adott lakásban folytatható-e, figyelembe véve az adott területi önkormányzat előírásait, illetve a társasházi szervezeti és működési szabályzat rendelkezéseit.
Ezért bérlőként a szerződés megkötése előtt mindig közöljük, milyen célból kívánjuk bérbe venni az ingatlant, továbbá nézzünk utána annak is, hogy van-e lehetőség ilyen tevékenység folytatására. A bérlő csak a lakás rendeltetésének megfelelően jogosult a bérlemény használatára, a bérbeadó pedig jogosult a használatot a bérlő szükségtelen háborítása nélkül ellenőrizni. Ha a bérlő a bérbeadó felhívása ellenére folytatja a nem rendeltetésszerű vagy a szerződésnek egyébként nem megfelelő használatot, a bérbeadó felmondhatja a szerződést.
A használat joga kapcsán fontos megjegyezni, hogy a bérlő akkor is köteles a bérleti szerződés fennállása alatt bérleti díjat fizetni, ha ténylegesen nem használja az ingatlant, azaz nem él a használati jogával, holott annak gyakorlásában nincs korlátozva.
A használat átengedése
A Polgári Törvénykönyv általános szabályai szerint a bérlő csak akkor jogosult a lakás használatát másnak átengedni – tehát a lakást albérletbe adni – ha erre korábban a bérbeadó engedélyt adott. Ezért érdemes a bérleti szerződésbe belefoglalni, hogy lehetőség van-e a lakás albérletbe adására (ugyanis néhány bérbeadó ettől kifejezetten ódzkodik, és nem ad rá engedélyt). Továbbá az albérletbe adás milyen feltételekkel és milyen időtartamra történhet. Jó, ha tudjuk azonban, hogy albérletbe adás esetén is a bérlő áll szerződésben a bérbeadóval és nem az albérlő, ami pedig azt jelenti, hogy ha az albérlő megszegi a szerződést, vagy valamilyen kárt okoz, azt a bérbeadó felé a bérlőnek kell megtérítenie. Ha pedig a bérbeadó az albérletbe adásra nem ad engedélyt, a bérlő felel minden olyan kárért, amely az engedély nélküli használatba adás hiányában nem következett volna be.
A bérlő birtoklási joga
A használati jogból következik, hogy a bérlőt a bérleti szerződés fennállása alatt természetesen megilleti az a jog is, hogy birtokában tartsa az általa használt lakást (hiszen anélkül nem tudná használni). Ez a birtokjog egyúttal azt is jelenti, hogy a bérlő akár a bérbeadóval szemben is birtokvédelmet kérhet mindaddig, míg bérleti szerződése fennáll, illetve amíg jogerős határozat nem kötelezi a lakás elhagyására. A birtoklás joga alapján a bérlő jogosult arra, hogy mindenfajta zavarás nélkül használja az ingatlant, és ebben a használatban őt senki ne korlátozza.
Gyakori probléma a bérleti jogviszonyból eredő jogviták esetén, amikor a nem fizető bérlőt a bérbeadó különböző „külső ráhatással” próbálja a lakás elhagyására bírni. Ilyen például a zárcsere, vagy a közműszolgáltatások kikapcsolása. Fontos tudni azonban, hogy amennyiben a bérleti jogviszony megszűnése nem egyértelmű (mint határozott idejű bérlet esetén), ha a bérlő vitatja a vele szemben közölt felmondás érvényességét, akkor a bérbeadó csak a bíróságtól kérheti a felmondás érvényességének megállapítását, illetve a lakás kiürítését. Mindaddig pedig, amíg ebben a kérdésben a bíróság jogerős ítéletet nem hoz, ha a bérbeadó zavarja a volt bérlőt a birtoklásban (mert pl. lecseréli a zárat és a bérlő nem tud bejutni a lakásba), a jegyző a bérlőt fogja védeni a birtokvédelmi eljárásban, és kötelezni fogja a bérbeadót a zavarás abbahagyására (a lakás felnyitására).
A birtokvédelmi eljárásban ugyanis a jegyző nem vizsgálja (és nem is vizsgálhatja) azt, hogy fennáll-e még a bérleti jogviszony a felek között vagy érvényes volt a szerződés felmondása. Csupán az alapján dönt, hogy ki a lakás tényleges birtokosa. Amennyiben a bérlő be tudja mutatni, hogy korábban érvényes szerződése volt, és a szerződésből nem derül ki, hogy mikor jár le a jogviszony, a birtoklás ténye alapján a jegyző a bérlőt fogja védeni. A bérbeadó tehát nem hatolhat be önkényesen a lakásba, illetve nem rakhat ki minket onnan. Ezért ha ilyen helyzetbe kerülünk, mindenképpen kérjük ki ingatlanjogban jártas ügyvéd tanácsát, aki segítséget tud nyújtani a birtokvédelmi eljárásban is.
A bérlő kiürítési kötelezettsége
A bérleti szerződés megszűnése esetén a bérlő köteles a lakást kiüríteni és elhagyni. A kiürítési kötelezettség azt jelenti, hogy a bérlő minden olyan ingóságot, melyet ő vitt be a bérleménybe, köteles elszállítani, akkor is, ha arra már nincs szüksége. Ide tartoznak azok a berendezések is, melyeket a bérlő szerelt be (pl. mosogatógép), kivéve ha a bérbeadóval úgy állapodnak meg, hogy ezek maradhatnak, és a bérbeadó megtéríti ennek költségeit. Az alapszabály ugyanis az, hogy a bérlőnek a lakást olyan állapotban kell átadnia, amilyenben átvette, ezért egy évekig tartó bérlet esetén a bérlő távozásakor a bérbeadó megkövetelheti például a lakás tisztasági festését.
Míg egy mosogatógépet viszonylag könnyű kiszerelni, és más lakásban is ugyanúgy hasznosítható, például egy méretre készített konyhabútor esetén indokolatlan a bérlő részére elviteli jogot biztosítani. A lakásba beépített bútorok tipikusan nagyobb értéket képviselnek a lakásban, mint onnan kiszerelve, Ezért a törvény lakások esetében úgy rendelkezik, hogy a bérlő nem gyakorolhatja az elviteli jogát, ha a bérbeadó az elviteli jog megváltása fejében megfelelő kártalanítást ajánl fel, és az a bérlő lényeges jogi érdekét nem sérti.
Jogcím nélküli használat
Ha a bérleti szerződés megszűnik, a bérlő köteles kiköltözni, és a lakást a bérbeadó részére átadni. A bérlők és bérbeadók elszámolása a bérleti díjjal, illetve egyéb költségekkel azonban sokszor vitába torkollik, ez pedig általában ahhoz vezet, hogy a bérlő megtagadja a kiköltözést a felmondási idő végével, és továbbra is az ingatlanban marad. Ilyen esetben a bérlőből jogcím nélküli használó lesz, a jogcím nélküli használat idejére pedig használati díjat kell fizetnie. A használati díj mértéke – amennyiben erről a felek korábban nem állapodtak meg a bérleti szerződésben – megegyezik a bérleti díj összegével, csupán a követelés jogcíme változik meg bérleti díjról használati díjra.
Felmondási jog
Mind a bérlőt, mind a bérbeadót megilleti a szerződés rendes felmondása, a szerződésben vagy a törvényben meghatározott felmondási idő alkalmazásával. Határozott idejű bérleti szerződés esetén általában nincs lehetőség rendes felmondásra, a törvény azonban kifejezetten a bérlők örökösei számára határoz meg egy 30 napos felmondási lehetőséget, melyet, ha nem volt hagyatéki eljárás, az örökhagyó halálától, ha volt, a teljes hatályú hagyatékátadó végzés jogerőre emelkedésétől, öröklési per esetén pedig a jogerős ítélettől kell számítani.
Csináld magad-rezsicsökkentés: felújítás, szigetelés mint befektetés.
A közeledő szabályváltozások – a nagyon közeli, 2021. január 1-től hatályos komoly szigorodás – ellenére a hőszigetelés, az épület energetikai besorolásának kérdése sokkal inkább az új házak építése során és a régiek eladása esetén merül fel, hiszen ezekben az esetekben kötelező. Ahol meg nem kötelező, ott egyszerűen érdemes: a hőszigetelés ugyanis értéktartó befektetés, ami nemcsak közép- és hosszútávon kamatozik, hanem a befektetést követően azonnal érezhető a megtérülése.
Ha egy, a hetvenes-nyolcvanas években épített átlagos „Kádár-kockát” veszünk alapul, a gyenge hőszigetelésnek köszönhetően az épület belső falainak hőmérséklete télen 12-13 fok is lehet. Az emberi test sugárzásos hővesztesége viszont fokozott lesz a nagy kiterjedésű hideg felületek felé, így a lakók hőérzete még megfelelő fűtés mellett is rosszabb lesz ebben a környezetben. Ha a Kádár-kocka tulajdonosai úgy döntenének, hogy a hőszigetelést fejlesztik, akkor az épülettel együtt a benne lakók hővesztesége is csökkenne. Ezáltal akár a korábbinál 5-6 fokkal alacsonyabb hőmérsékletre is elég lenne felfűteni a lakást a megfelelő komfortérzethez.
Inkább hőszigetelés, mint bankbetét
Egy ilyen átlagos ház hőszigetelése 16 cm vastag EPS szigetelőlapokkal – ezek a piacon kapható korszerű szigetelőlapok közül a leginkább megtérülők – körülbelül 1,5-2,5 millió forintba kerül a munkadíjjal együtt. Ezzel a korszerűsítéssel a fűtési költségek legkevesebb 40, de akár 80 százalékkal kal is csökkenhetnek, ami egy fűtési szezonra kivetítve akár 200.000 Ft megtakarítást is jelenthet. Az ingatlan értéke pedig a hőszigetelés fejlesztésével azonnal 15 százalékkal nő. Vagyis ennyivel magasabb ára lesz az ingatlanpiacon egy kedvező energetikai besorolású épületnek. A fentiek alapján könnyen megválaszolható a kérdés: hosszabb távon (például öt év) mi éri meg jobban: ha hőszigeteljük az ingatlant, vagy inkább a felújításra szánt pénzt a bankban tartjuk és kamatoztatjuk? A válasz bizony a hőszigetelés mellett szól, biztosan és folyamatosan megtérülő, tényleges megtakarítási formát jelent, mindamellett, hogy a ház piaci összértékét is jelentős mértékben megnöveli.
Támogatott hitelek
Jó tudni, hogy egy teljes hőszigetelési felújítás magában foglalja nem csak a homlokzati hőszigetelést, de a tető (födém) szigetelését és a nyílászárók korszerűsítését is. Ha régi építésű a ház és elavult a fűtési rendszer, akkor a teljes felújítással lehet csak jelentős megtakarítást, és A vagy A+ energiaosztályú besorolást elérni. Az ilyen jellegű korszerűsítések egy átlagos ház esetében 2-5 millió forint költséget jelenthetnek, ezért sokan meggondolják, hogy belevágjanak-e. Az Európai Unió rendszeresen biztosít forrásokat a fenntartható környezeti megoldásokra – e forrásokat lakossági pályázati úton érhetjük el, általában 0%-os támogatott hitel formájában.
Egy átlagos, 400 légköbméter hasznos alapterületű családi ház hőszigeteléséhez az alapanyagok és a gyártástechnológia összes igényét tekintve 670 liter nyersolaj szükséges, és 50 év alatt ugyanez a ház a hőszigeteléssel 93 ezer liter fosszilis energiahordozót takarít meg. A hőszigetelésbe való befektetés így nemcsak személyes, hanem globális szinten is megtérül.
Inflációkövető befektetés-e a lakóingatlan?
Már apáink és nagyapáink idejében is fontos volt, hogy a család vagyonát értéktartó módon helyezzék el. Divat volt az arany vásárlása, de az átlagos családoknál a lakóingatlan és a földek képezték a nagy vagyont. Az ingatlan már a nevében is üzenetet hordozott: ez az a tulajdon, amit nem lehet megingatni, elmozdítani olyan könnyen, mint az ingó (tárgyi) vagyont.
Az idő előrehaladtával viszont mind a földek, mind az ingatlanok értéke, megbecsülése nagyot változott. A szabad utazás, életünk változatossága, a családok nagyobb arányú szétszakadása, a generációk együttélésének megszűnése is magával hozta az ingatlancélú befektetések megkérdőjelezését. Fontos figyelembe vennünk pár szempontot, amikor lakóingatlan-vásárláson törjük a fejünket.
15 év alatt nem követte
Egy korábbi MNB tanulmány (2019. novemberi Lakáspiaci jelentés) szerint a hozamokat tekintve merőben eltérő eredményt kapunk, ha hosszabb időszakot vizsgálunk: az ingatlanvásárlásnak az elmúlt 15 éves átlagos hozama mindössze 6 százalék volt, alacsonyabb, mint a bankbetétek vagy nagybani állampapírok átlagos hozama. Ráadásul a hozamok ingadozása miatt az ingatlanbefektetés jóval kockázatosabb volt, mint a bankbetét, illetve a lakossági állampapír.
Jelenleg lassul az árnövekedés az ingatlanpiacon: 2019-ben már csökkent a forgalom, és éves szinten ugyan még nőttek az árak, de a harmadik negyedévben az átlagos négyzetméterár az országban már majdnem 26 százalékkal múlta alul az első negyedévit. Emellett a fővárosban és a megyeszékhelyeken egy év alatt a jelentősen javultak a vásárlók alkupozíciói: a korábbi 2,5-3%-os áralkuhoz képest akár 4,4-7%-al is lejjebb alkudhatóak az árak.
Az ingatlanbefektetést sokan az egyik legbiztonságosabb megtakarítási formának tartják. Ez abból a szempontból igaz, hogy a lakásnak – magából a funkciójából eredően is – mindig lesz értéke, a pénzünk nem veszíthetjük el teljes egészében. Azt azonban már egyáltalán nem jelenthetjük ki, hogy a lakásárak mindig emelkednek. Hosszú távon azonban az ingatlanárak szépen emelkednek, éppen ezért csak olyan pénzből érdemes lakást vásárolni, amelyre előreláthatóan hosszú távon – akár 10-20 évre – várhatóan nem lesz szükségünk.
Lakásár-index Magyarországon (Dunahouse Barométer)
Fontos az időtényező
Egyáltalán nem mindegy, hogy hogyan, mennyi idő alatt juthatunk hozzá a befektetett pénzünkhöz, ez különösen akkor fontos, ha megszorultunk, valami miatt sürgősen szükségünk lenne a befektetett összegre. A Duna House elemzése alapján jelenleg a fővárosban átlagosan 150-160 nap alatt kel el egy meghirdetett lakás. Ami ingatlantípustól, az ingatlan elhelyezkedésétől is nagymértékben függ. Vagyis várhatóan hosszú idő, amíg a befektetésünk pénzzé tudnánk tenni. Ez a 4-5 hónapos várakozás pedig egyáltalán nem előnyös abban az esetben, ha tényleg gyorsan szükségünk lenne az összegre. Természetesen az eladási időt le lehet rövidíteni, ez azonban azzal járna, hogy áron alul kellene eladásra kínálnunk lakásunkat.
Ne tedd mindened ingatlanba
Éppen ezért tényleg csak olyan pénzösszeget érdemes lakásvásárlásra fordítani, amire előreláthatóan nincs szükségünk hosszú időre. Nem érdemes a teljes megtakarításunk ingatlanba tenni, mindenképpen legyen egy olyan kockázatmentes, könnyen felszabadítható része is a befektetéseinknek, amihez bármikor hozzányúlhatunk, ha a szükség úgy hozza.
(Könnyen előfordulhat, hogy a befektetett összeg egy részére lenne csak szükségünk. A legtöbb megtakarítás esetében – legyen az lakossági állampapír, befektetési alap, vagy épp egyedi részvény – a megtakarításunk akár részben is felszabadíthatjuk: eladjuk a birtokunkban lévő kötvények, részvények egy meghatározott részét. Így nem szükséges a teljes befektetésünk mozgatni. Egy lakás esetében erre nincsen lehetőség, részben nem fogja azt megvenni senki tőlünk, nem is lenne sok értelme egy ilyen adásvételi tranzakciónak. Éppen ezért a teljes befektetésünk pénzzé kellene tennünk akkor is, ha csupán egy részösszegre lenne szükségünk.)
Értékelési bizonytalanság
A legtöbb megtakarításnál pontosan nyomon követhető, mennyit ér a befektetésünk. Az állampapírok eladási hozama, a részvények tőzsdei árfolyama ismert, vagyis mindig tudjuk, éppen milyen áron tudnánk kiszállni a befektetésünkből. Egy ingatlan esetében ilyen adat nem áll rendelkezésünkre. Elérhetők információk arról, hogy az utóbbi időben a hasonló elhelyezkedésű, típusú ingatlanokat milyen áron vették meg, ez azonban egyáltalán nem garancia arra, hogy a miénket ugyanolyan értéken el tudnánk adni.
Ingatlan bérbeadása, AIRBNB, falusi szálláshelyek
Sokan azt gondolják, hogy ingatlanbefektetésük bevételének jelentős része nem a lakás vételárának emelkedéséből, hanem az albérleti díjakból fog származni. Ez egy teljesen logikus gondolat, hiszen Budapesten akár 100-120 ezer forintos havi bérleti díj mellett ki lehet adni egy garzonlakást. Nem szabad azonban megfeledkeznünk arról, hogy nem elég egy jónak tűnő albérlőt keresnünk, rengeteg dolgunk van még a bérleti szerződés aláírását követően is, költségeink pedig előreláthatóan lesznek. A lakást rendszeresen látogatni kell, a bérleti díjat be kell szedni, a közüzemi számlákat a nevünkön tartva rendszeresen ellenőrizni kell, bérbeadóként lehetnek felújítási/csere-kötelezettségeink, lakócsere esetén tisztasági festés és takarítási költség is felmerülhet. Érdemes hosszú távú bérleti szerződést kötni – ha kiszámítható bevételt szeretnénk elérni -, ez azonban megnehezítheti azt, hogy adott helyzetben lakásunk sürgősen értékesíteni tudjuk.
A lakóingatlanok hosszabb-rövidebb időre történő hasznosításának legelterjedtebb módozatai a tartósabb jellegű bérbeadás, de egyre gyakoribb a lakóingatlanok rövidebb távú, leginkább turisztikai célú hasznosítása, a szálláshely-szolgáltatás (fizető-vendéglátás falusi turizmus vagy AirbNb keretében).
Amennyiben rendelkezünk bérbe adható ingatlannal, jövedelmező megoldásnak tűnhet az ingatlan ilyen formában történő hasznosítása. Sok esetben egy második ingatlan hitelének törlesztőit „termeli ki” egy előző birtokban maradt lakás, ház bérleti díja. Egy 2017-es felmérés szerint Magyarországon a háztartások 17 százalékának van legalább 2 ingatlanja.
Dönthetünk úgy is, hogy társadalmi hasznosságot támogatunk és a piaci árhoz képest egy diszkontált, de mindkét félnek megoldást nyújtó áron adjuk ki a lakásunkat, ún. „szociális lakásszövetkezeti” keretben. Ez praktikusan azt jelenti, hogy lakhatáshoz segítünk olyan embereket, akiknek a keresete nem engedi a 150-200 ezer forintos (plusz rezsi) bérleti díjakat, de 60-80 ezer forintot ki tudnak fizetni stabilan. Ilyen modellt üzemeltet például Budapesten az Utcáról Lakásba Egyesület.
Hogyan adózik a bérbeadás?
Bármelyik megoldást is választjuk, fontos betartani és nyomon követni az aktuális lakáskiadásra vonatkozó szabályokat is. Máskülönben komoly NAV-bírság elé nézhetünk.
Az Szja-törvény alapján a magánszemély ingatlan bérbeadásból származó jövedelme önálló tevékenységből származó jövedelemként, az összevont adóalap részeként adózik. A bérbeadási tevékenység az alábbi módokon végezhető: egyéni vállalkozóként, adószám (bejelentkezési kötelezettség) nélkül magánszemélyként, adószámos magánszemélyként.
Az Szja-törvény tételesen rendelkezik a bejelentkezési kötelezettség alól való mentesülés szabályairól, valamint arról, mi mindent kell elszámolni vagy kihagyni a bérbeadásból származó bevételből (hárított költségek, közüzemi számlák, stb).
A bérbeadás bevételéből kétféleképpen történhet a jövedelem megállapítása:
- 10 százalékos költséghányad alkalmazásával (Jövedelem = bevétel 90%-a)
- tételes költségelszámolással (Jövedelem = bevétel – közvetlen, igazolt költségek)
Az adó mértéke mindkét esetben 15%, EHO-t nem kell fizetni. Magánszemélyként az ingatlan bérbeadásból szerzett jövedelméről az éves szja-bevallásban kell elszámolni. A NAV minden évben bevallási tervezetet készít azoknak, akiknek a jövedelméről adatokkal rendelkezik. Az ingatlan bérbeadásból származó jövedelem nem ismert a NAV előtt, így azzal nekünk kell kiegészíteni a tervezetet, vagy – tervezet hiányában – önállóan kell benyújtani az szja-bevallást tárgyév május 20-ig.
A falusi szálláshely
A falusi szálláshely üzemeltetésére irányuló szolgáltatási tevékenység a szálláshely-szolgáltatások körébe tartozik. A szálláshely-szolgáltatás üzletszerű gazdasági tevékenység keretében rendszerint nem huzamos jellegű, éjszakai ott-tartózkodást, pihenést is magában foglaló tartózkodás céljára szálláshely nyújtása és az ezzel közvetlenül összefüggő szolgáltatások nyújtása. A szálláshely-szolgáltatás olyan kereskedelmi jellegű turisztikai szolgáltatási tevékenység, amely e célból létesített vagy használt épületben, épületrészben vagy területen (pl. kempingben) valósul meg, ezeket összefoglaló néven nevezzük szálláshelynek.
A szálláshely-szolgáltatásnak folyamatosan meg kell felelnie az engedélyezési és üzemeltetési követelményeknek, nem elegendő azokat csupán az engedélyezéskor igazolni, azokat a hatóság bármikor ellenőrizheti. Ezekről a Magyarország.hu oldal a Falusi szálláshely üzemeltetése címszó alatt részletes tájékoztatást nyújt.
Falusi szálláshely az 5000 fő alatti településeken, illetve a 100 fő/km2 népsűrűség alatti területeken található olyan egyéb szálláshely, amelyet úgy alakítottak ki, hogy abban a falusi életkörülmények, a helyi vidéki szokások és kultúra, valamint a mezőgazdasági hagyományok komplex módon, adott esetben kapcsolódó szolgáltatásokkal együtt bemutatásra kerüljenek.
Egyéb szálláshely az a szálláshely-szolgáltatás céljára hasznosított, a fenti kategóriákba nem tartozó, nem kizárólag szálláshely-szolgáltatás rendeltetéssel létesített önálló épület vagy annak lehatárolt része, ahol az e célra hasznosított szobák száma legfeljebb nyolc, az ágyak száma legfeljebb tizenhat lehet, az egyes szobáknak kötött négyzetméter-méreteknek meg kell felelniük.
A falusi szálláshelyek üzemeltetői általában csoportokba tömörülnek, akár weboldalon, akár Facebook-csoportokban, így az ilyen jellegű pihenésre vágyók hamarabb megtalálják őket és kritériumok alapján kiszűrhetik a leginkább tetsző helyet. Itt hasznos információk elérhetőek a falusi szálláshelyet üzemeltetőknek is, pl a „versenytársak” honlapjának minősége vagy az árképzés.
Az AirbNb-hálózat
Az AirbNb-hálózat egy online piactér, amin keresztül szálláshelyeket lehet kiadni és lefoglalni az interneten keresztül. Az oldal több mint kétmillió hirdetéssel rendelkezik a világ 191 országának közel 34 ezer városában. A céget 2008 augusztusában alapították a kaliforniai San Franciscóban, ahol a székhelye is található. Az Airbnb tevékenységét Magyarországon a 2010-es évek elején kezdte meg. Kezdetben csak lassan növekedett a lakáskiadásnak ez a formája, viszont 2015-ben szinte robbanásszerűen ugrott meg a budapesti Airbnb lakáskiadók száma.
Van, aki egy lakást ad ki rendszeresen, de van, akinek akár 10-nél több párhuzamos lakásbérleti hirdetése is fut. Az AirbNb egy teljes iparággá nőtte ki magát, főleg a nagyvárosokban, turisztikai gócpontokban. Itt nem csak a tulajdonos, de a karbantartók, takarítók, bútorszállítók, beszerzők is komoly munkaerőhányadot jelentenek a piacon (persze kérdéses, hogy mindezt bejelentett alkalmazottként teszik-e).
Az elmúlt években elsősorban a turisztikailag kiemelt területeken elterjedtté vált, hogy a tulajdonos az eredendően nem szálláshely-szolgáltatás céljából épült ingatlanát hosszú távú bérlet helyett rövid távra, jellemzően turistáknak adja ki. Mindez magával hozta azt, hogy a szabad lakások, üdülők hasznosítása mindinkább az üzletszerűség irányába tolódott el, a tulajdonosok rövid időközönként rendszeres jövedelmet hozó tevékenységként tekintettek a lakáskiadásra, illetve a lakásvásárlások egyre nagyobb hányada történt ilyen befektetési céllal. A rövid távú lakáskiadás növeli az albérletárakat, amit külföldi és a hazai kutatások egyaránt alátámasztanak. Az előző kérdéskörrel szorosan összefüggő hatásként azonosítható az ingatlanárak növekedése is. Az anyagi szempontokon túl a túlságosan elterjedt rövid távú bérletek konfliktusokat okoztak a társasházi együttélés körében.
Szigoríthatnak az önkormányzatok
E szabályozatlan és piaci torzító hatást igyekszik rendezni a Parlament oldalán 2020. július elején közzétett és elfogadott törvény, amely az önkormányzatok kezébe adja a rövid távú lakáskiadás szigorításának lehetőségét. Az önkormányzat közgyűlése rendeletben állapíthatja meg a magánszálláshelyen és az egyéb szálláshelyen az egy naptári éven belül szálláshely-szolgáltatás céljára felhasználható napok számát, valamint felléphet a helyi lakosok érdekében (a magánélethez való jog és az otthon nyugalma alapvető állampolgári jog). Tehát amikor arról döntünk, hogy Airbnb-házigazdák legyünk-e, fontos tisztában lennünk városunk szálláshely-szolgáltatásra vonatkozó törvényeivel.
Egyes városokban jogszabályok korlátozzák a rövid távú fizető-vendéglátást. Ezek a törvények gyakran a városrendezési vagy közigazgatási jogszabályok részét képezik. A legtöbb helyen be kell jegyeztetni a szállásadói tevékenységet, vagy engedélyt kell beszerezni, mielőtt meghirdeted ingatlanodat vagy vendégeket fogadsz. Bizonyos típusú rövid távú foglalások akár teljes mértékben tiltottak lehetnek. A helyi önkormányzatok igen eltérő módszerekkel szereznek érvényt a törvényeknek. A szabályok ellen vétőket pénzbírsággal és egyéb büntetésekkel sújthatják.
Miért szerették a devizahitelt, és miért okozott ez nagy problémát?
A lakossági hitelállomány a kilencvenes évek második felében elért 4 százalékos GDP-arányos mélypontról közel tízszeresére nőtt 2009 őszére, úgy, hogy a devizahitelek aránya ezen belül sokkal gyorsabban ütemben emelkedett. 2008 őszére már az összes hitel több mint 70 százaléka nem forintalapú volt.
4. ábra: A lakosság hitelállományának alakulása (forrás: MNB)
A Pénzügyi Szervezetek Állami Felügyeletének (PSZÁF) 2004-es éves jelentéséből kiderül, hogy a devizaalapú lakáshitel-állomány egy év alatt nyolcszorosára emelkedett, elérve az összes lakáshitel közel tíz százalékát. A devizahitelezésbe beszálló bankok köre is bővült: míg 2003 végén csupán három bank nyújtotta a devizás lakáshitelek több mint 90 százalékát, addig 2004 végén már tizenkét banknak volt egyenként egymilliárd forintot meghaladó kihelyezése.
Mi vezetett a devizahitelekhez?
A 2000-es években gyakorlatilag minden gazdasági és jogszabályi körülmény kedvezett a devizahitelek rohamos felfutásának. A folyamatot jogszabályi oldalról erősítette a devizaliberalizáció befejezése. Magyarország 2001-ben az uniós csatlakozás miatt liberalizálta a devizaműveleteket, azaz lehetővé tette a szabad tőkeáramlást. Ettől a pillanattól kezdve szabadon lehetett devizát az országhatáron keresztül mozgatni, forintkártyával külföldön fizetni, devizahitelt felvenni.
Egy másik fontos lépés volt, hogy ebben az időszakban szélesítették ki a forint rögzített árfolyamsávját, ami váratlan mértékű erősödést hozott. Azt a megtévesztő látszatot keltve, hogy a forint további erősödésre van ítélve. Ennél is fontosabb volt, hogy az árfolyamsáv sokáig, egészen 2008 tavaszáig korlátozta az extrém árfolyamkilengéseket. Így éveken át sokan annak tudatában adósodhattak el devizában, hogy mindez természetes és állandó védőhalót jelent az egyébként is viszonylag erős forintnak.
Arról sem szabad megfeledkezni, hogy 2000-2005-ben mindenki úgy gondolta, hogy éveken belül csatlakozunk az eurózónához. Többször volt céldátum is kitűzve. A támogatott forinthitelek pedig olyan mértékben terhelték a költségvetést, hogy fokozatosan, 2003 végére ki kellett vezetni ezeket. Ez a két jelenség együtt játszott szerepet a devizahitelezés felfutásában.
A jogszabályi tényezők mellett több folyamat is erősítette a devizahitelek felfutását. Az olcsó hitelekből történő fogyasztás támogatta az egyébként gyengén teljesítő gazdaság növekedését, így különösen a mindenkori kormányoknak érdekében állt a hitelezés szabadon engedése.
Nem szólt sok a devizahitelek ellen
Ráadásul nemhogy a 2000-es évek elején, de még 2007-ben sem láthatta senki, mi történik a világgazdaságban 2008 őszén (Lehmann Brothers bedőlése Amerikában). És talán még 2009-ben sem számított senki arra, hogy a frank 2011 nyarára közel kerül ahhoz, hogy egyenértékű legyen az euróval – ezek olyan körülmények, amikre semmilyen magyar intézményi szereplőnek, semmilyen magyar politikusnak nem volt befolyása.
Szintén segítette az eladósodást, hogy nem volt könnyű a kockázatok megítélése. A hitelek nagy része mögött ugyanis ingatlanfedezet volt, ezért a szabályozók, főként a PSZÁF, jó darabig kifejezetten alacsony kockázatúnak minősítették az ügyleteket. A felügyelet ráadásul több banknál is célzottan vizsgálta a devizahitelezést, az eredmények pedig azt mutatták, hogy a kihelyezések a külső jogszabályok, illetve a bankok belső szabályzata, kockázatértékelése alapján is rendben vannak, a folyamat fenntartható.
Mivel a pénzintézetek környékéről nem érkeztek bajra utaló jelek, a bankok nagy profitokat termeltek, és hitelbedőlésre is csak elvétve volt példa, így jó darabig senki nem akarta visszafogni a hitelezést. A pénzintézetek egy sajátos öngerjesztő spirálba hajtották egymást, sőt a bankok mellett működő ügynöki és hitelközvetítői hálózat a jutalékok miatt különösen érdekelt volt a hitelfolyósítás felpörgetésében, egyik gerjesztője volt az agresszív hitelkihelyezésnek
A lakosság is hibázott
A pénzintézetek mellett a lakosság is hibázott. Mindenki jobban akart élni annál, amit a megszorításból megszorításba torkolló magyarországi realitás lehetővé tett volna. Ezért nagyon sokan erejükön túl adósodtak el. Emellett voltak, akik spekulálni akartak, az olcsó(nak gondolt) szabad felhasználású frankhitelt átváltva magas hozamú forintmegtakarításokon akartak proitálni – ez a stratégia egy ideig nyereséges is tudott lenni. A hitelfelvevők nagy többsége nem értette a devizaárfolyam mozgásában rejlő kockázatokat (erre több devizaper is épült) vagy nem akart vele foglalkozni, annyira olcsó volt a hitel a várható kockázathoz képest. Ám a szerződésben végül aláírásukkal vállalták a törlesztés kötelezettségét…
|
Intézmény |
Amit tehetett volna |
Amiért nem tett semmit |
|
Kormány |
jogszabályi korlátozások bevezetése |
1. kockázatok rossz felmérése |
|
Bankok |
1. devizahitelek drágítása |
1. profitelvárások teljesítése |
|
MNB |
banki tartalékráta megemelése |
1. nem a hitelezés |
|
PSZÁF |
banki tőkekövetelmények növelése |
1. csak 2008-tól kapott erre lehetőséget |
|
Lakosság |
körültekintő, óvatos eladósodás |
1. rövid távon sokkal többet |
A válság megoldására több éves érdekegyeztetések után az MNB mondta ki a kötelező akciótervet 2014 végén: forintosítani kell a deviza-, és deviza alapú jelzáloghiteleket, függetlenül attól, hogy azok ingatlanvásárlási vagy szabad felhasználású céllal kerültek felvételre. A devizahitelek elszámolását 2015. február 1. napjára kellett elkészíteni. A forintosítás egységes szabályok alapján (tehát pl. fix EUR és CHF-átváltási árfolyamon) történt meg. Az átváltást követően érdemes volt szétnézni a piacon, kedvezőbb lehetőség esetén pedig kiváltani a hitelt akár bankon belül, akár más banknál is.
Ezzel a bankok el tudták tüntetni az adósok árfolyamkockázatát, de jelentős tőkeveszteséget szenvedtek el, amit csak részen kompenzált a megelőző években megszerzett nyereség (azt visszaforgatták a hitelezésbe). Az ügyfelek közül sem mindenkinek volt kedvező a fix forintosítási átváltási árfolyam, így volt, aki kérte, hogy ne forintosítsák.
Az MNB szigorú büntetésekkel és átfogó vizsgálatokkal szabályozta a forintosítás folyamatát a bankszektorban. Egyes devizahiteles perek még napjainkban is folynak.
Felhasznált források:
https://bankmonitor.hu/cikk/ezzel-erdemes-kepbe-kerulni-mielott-lakashitelt-vennenk-fel/
https://www.mnb.hu/fogyasztovedelem/hitel-lizing/hitelfelvetel/hasznos-tanacsok-hitelfelvetel-elott
https://bank360.hu/blog/lakaseladas-koltsegei
https://konyvelescentrum.hu/adok-es-jarulekok-kozterhek/ingatlan-adas-vetel-adozasa/
https://bank360.hu/babavaro-hitel
https://drujvary.hu/lakasberlet-szabalyai-berloi-jogok-es-kotelessegek/
//www.ingatlanjog.hu/jogszabalyok/90
//epitkezemfelujitok.hu/otlettar/hoszigeteles-mint-befektetes/
https://www.azenpenzem.hu/cikkek/nem-is-olyan-jo-befektetes-az-ingatlan/6579/
https://regi.ugyintezes.magyarorszag.hu/ugyek/410009/440191/falusi_szallashely_uzemeltetese.html
https://index.hu/gazdasag/magyar/2011/10/18/ki_a_felelos_a_devizahitelezesert/
Folytatódott a fegyveres erőszak a szunniták és a síiták között Északnyugat-Pakisztánban. 
