Évről évre nőnek a hazai lakásárak, amiben a lakosság javuló jövedelmi helyzete mellett az otthonteremtési kedvezmények is hozzájárultak – mutatott rá Fábián Gergely, az MNB ügyvezető igazgatója egy mai sajtótájékoztatón. Valamint a befektetési célú kereslet növekedésének, amely azonban 2019 második felében már érzékelhetően csökkent, ami pont a megemelkedett árszint mellett annak is betudható, hogy magas, évi 5 százalék körüli átlaghozama miatt sokan ingatlan helyett a Magyar Állampapír Pluszba tették a pénzeiket.
Bár a reálbérek kétségtelenül nőttek, nem olyan mértékben, hogy azok lépést tudtak volna tartani a lakásárak emelkedésével, emiatt a háztartásoknak erőn felül kell költeniük a lakhatásra. Közülük sokan emiatt csak nem megfelelő minőségű vagy elhelyezkedésű ingatlant képesek vásárolni. Ez különösen Budapesten szembetűnő, ahol a lakásárak jövedelmeket meghaladó emelkedése a külső, olcsóbb kerületek felé tereli a potenciális ingatlanvásárlókat.
Alacsony megújulási ráta
Noha viszonylag sok lakás épül, még a tavalyi közel 20 ezres mennyiség is messze elmarad a válság előtti szintektől, aminek következtében a magyar lakóingatlanok megújulási rátája historikusan és régiós összehasonlításban nagyon alacsony. S ebben nem is várható javulás, miután 2021-től az új lakások kínálatának jelentős visszaesése várható.
Ez több okra vezethető vissza. A lakásépítések egészséges felfutását leginkább a szakképzett munkaerő hiánya korlátozza, ami az építés minőségére is negatívan hat. Emellett az is hátráltató tényező, hogy az építőipar számára a kereskedelmi ingatlan- és állami beruházások vonzóbbak a lakópark-projektekhez képest.
Nem megfelelő szabályozás
A magas ingatlanárak miatt sokan – zömében a 30 év alatti fiatalok – rákényszerülnek arra, hogy béreljenek. Csakhogy a bérleti díjak is rendkívül magasak, azok jövedelmekhez viszonyított aránya például Budapesten az európai átlag felett van. Egy egyszobás fővárosi lakás bérleti díja az átlagos jövedelem közel felét viszi el. A tipikus albérleti díj kifizetése után vásárlóerő-paritáson mérve Budapesten marad a háztartásoknak az egyik legkevesebb elkölthető jövedelme.
A lakosság 5 százaléka bérel piaci alapon lakást. Magyarországon a bérlakáskínálat volumene alacsony és a lakásbérleti piacot a magánbérbeadók uralják, vállalkozói bérbeadók gyakorlatilag nincsenek jelen a hazai piacon. Aminek az MNB szerint az az oka, hogy a szabályozás ellenérdekeltté teszi az ingatlanszektor intézményi szereplőit abban, hogy belefogjanak bérlakások létesítésébe. Márpedig a bérleti díjak növekedésének megállításához, esetleg csökkenéséhez a kínálat emelkedése, vagyis bérlakások építése is hozzájárulhat.
A helyzet megváltoztatása érdekében a Lakás- és Ingatlanpiaci Tanácsadó Testület az alábbi javaslatokat fogalmazta meg:
1. Az újlakás-kínálat növelése hosszú távon. Tudatos és célzott gazdaságpolitikával az újlakás kibocsátás egészséges szintjének meghatározása és biztosítása. Otthonteremtési kerekasztal létrehozása. Kihasználatlan állami és önkormányzati telkek, valamint barnamezős területek széleskörű hozzáférésének biztosítása a fejlesztők számára, a spekulációs telektartás ellenösztönzése.
2. Vállalkozói bérlakásszektor fejlesztése, vállalkozói bérlakásprogram kialakítása. Hosszútávú vállalkozói bérbeadás esetén kedvezményes áfakulcs biztosítása. A bérlakáspiac átfogó újragondolása, szabályozás kialakítása. Célzott, hosszú távú, alacsony fix kamatozású hitel nyújtása hosszú távú bérbeadás esetén.
3. Az építőipar hatékonyságának növelése, a hazai alapanyaggyártás ösztönzése Az építőipari képzés fejlesztése, és az építőipari szakmunka presztízsének emelése. A hazai építőipari alapanyaggyártás ösztönzése és fellendítése. Az építőipari gépesítettség növelése.
