Miért lett drágább a lakás Kolozsváron, mint Bukarestben?

Erről lesz szó a cikkben:

• Miért különleges Kolozsvár lakáspiaca?
• Hogyan alakult az épített lakások száma?
• Hogy viszonyul a polgármester és a városháza a lakásépítésekhez?
• Hogyan alakul a lakáspiac befektetési szempontból?

Ha az erdélyi város lakásárairól van szó, az összehasonlítás – szinte mindig –Bukaresttel történik. A központosítás és a magasabb átlagbérek miatt a román fővárosban – legalábbis elméletileg – magasabbaknak kéne lenniük a lakásáraknak. Az adatok azonban azt mutatják, hogy épp az ellenkezője történik –számol be róla a Szabad Európa román nyelvű szolgálata.

A főváros több mint 1,7 millió lakosú város – mintegy hatszorosa Kolozsvárénak – és az elmúlt években Bukarestben folyamatosan magasabb volt az átlag nettó fizetés. További érv Bukarest mellett, hogy a Nemzeti Stratégiai és Előrejelzési Bizottság szerint az egy főre jutó bruttó hazai termék (GDP), amely a jólét fontos mutatója, 2023-ban jóval magasabb volt Bukarestben, mint Kolozs megyében: Bukarest – 46 968 euró/fő; Kolozsvár – 24 826 euró/fő. Eközben a kolozsvári lakások ára lehagyta a bukarestiékét.

Kolozsvár különleges

A Szabad Európa által megkérdezett szakemberek szerint a város gyökeres gazdasági átalakulása áll a kolozsvári lakásárak elmúlt 15 év alatti rohamos emelkedésének hátterében. Kolozsvár az ország második városi gazdasága lett, nagy egyetemi központtá alakult, fejlesztette IT-szektorát, pénzügyi szolgáltatási szektorát, iparát és turizmusát, a magas hozzáadott értékű területeket.

Mindez az urbánus szakmák bevételeinek növekedéséhez, illetve a város lakossági szerkezetének megváltozásához vezetett, két szinten:

• a magasabb jövedelműek és a fiatalabbak jó életminőségű központi területeket és környékeket foglaltak el;
• az alacsonyabb jövedelműek és családosok kiszorultak Kolozsvár peremére vagy a nagyvárosi agglomerációba.

Több felsőfokú végzettségű fiatal munkavállaló érkezett a városba IT, üzleti, pénzügyi-banki szektor, vállalkozástámogató szolgáltatások, átlagon felüli bérszínvonalú területeken dolgozni.

Ugyanakkor a nagy ipari telephelyeket uraló cégek – ahol alacsonyabbak voltak a bérek – elhagyták a várost. Az árakat az is befolyásolja, hogy az egyetemi központnak számító városban több mint 90 ezer diák lakik.

Iulian Niculae ingatlanközvetítő, a Romániai Ingatlanközvetítők Szakmai Szövetsége (APAIR) Oktatási Bizottságának elnöke pedig a város vonzerejét illetően egy fontos részletre emlékeztet: a közbiztonságra. Az Európai Bizottság által közzétett, az európai városok életminőségéről szóló jelentés azt mutatja, hogy 2023-ban a kolozsváriak 77 százaléka mondta azt, hogy biztonságban érzi magát, amikor éjszaka egyedül sétál a városban. Összehasonlításképpen: a bukarestiek 56 százaléka mondhatta el ugyanezt a fővárosról.

Ingatlan szempontból Kolozsvár sajátos tulajdonságokkal rendelkezik – mondja Iulian Niculae. „Kolozsvár nem sokat fejlődhet vízszintesen, mert olyan, mintha egy vödörben feküdne, amelyből nem nagyon lehet kimenni” – mondja Iulian Niculae. „Emiatt Kolozsváron emelkedni kezdtek a földárak, így a lakások árai is automatikusan felfelé mennek. És mindez bekerült az irreális árnövekedés spiráljába, amit igen érdekes módon a vásárlók is támogattak” – tette hozzá.

Nagy a kereslet, túl kevés a kínálat

Kolozsvár gazdasági fejlődése az emberek jövedelmének növekedéséhez vezetett. A kolozsvári felső kategóriákban dolgozó alkalmazottaknak több forrásuk volt lakásvásárlásra. Megváltozott a népesség szerkezete is: a felsőbb területektől eltérő foglalkozású, alacsonyabb vásárlóerővel rendelkező lakosok a külvárosokba vándoroltak.

A Babeș-Bolyai Tudományegyetem 2022-ben készített tanulmánya szerint Kolozsvár lakosságának ez a hatalmas változása a fő oka a lakásárak emelkedésének. Az áremelések a keleti és déli városrészekben a legjelentősebbek, amelyek pontosan az újonnan alapított cégek székhelyéhez közeli vagy jó életminőséget kínáló környékek.

A kolozsvári ingatlanárak növekedésének második fontos tényezője a szakértők szerint az, hogy nem épül elég új lakás. Az ingatlanprojektek fejlesztői és a Szabad Európa által megkérdezett szakemberek szerint a jövőben nagy valószínűséggel az új lakások kínálata továbbra is elmarad a kereslettől. Ilyen körülmények között az árak nem csökkenhetnek.

Engedélyek

A fejlesztők szerint a kolozsvári városházán nagyon nehéz építési engedélyt szerezni. Az engedélyeket nehezen adják ki, miután évek óta nagyon könnyen ítélték oda – mondja Cosmin Lupan, a Capital Imobiliare menedzsere. „Egyrészt, bármilyen projekthez bárki kapott engedélyt, most meg már egyáltalán nem adnak. Abban az időszakban, amikor túl könnyen adták az engedélyeket, csúnya dolgokat csináltak, amelyeknek semmi közük az urbanizmushoz” – mondja Lupan. „Most egy másik végletbe estek, amikor már arra sem adnak engedélyt, amire adniuk kellene. Nyilvánvaló, hogy ez befolyásolja az árakat” – teszi hozzá.

Dombok, magasházak

Az ingatlanfejlesztők szerint Kolozsváron van elég terület, ahol terjeszkedhetne a város. Példa erre a Kerekdomb terület Kolozsvár északi részén. A fejlesztők szerint ez egy enyhén dombos rész, amely viszonylag könnyen beépíthető. Hozzáteszik azonban, hogy a terület közúti és tömegközlekedési szempontból nincs jó összeköttetésben a várossal. Ingatlankomplexumok építése a környéken, infrastruktúra nélkül, más területeken torlódásokat és forgalmi dugókat okozhat –ahogy az évek óta a Kolozsvár-Szászfenes útvonalon történik.

A fejlesztők szerint a több tucat emeletes toronyházak építése lenne a megoldás arra, hogy Kolozsváron több lakás álljon rendelkezésre – és ezzel nőjön a kínálat. Nem a központban, ahol védeni kell a történelmi területet, hanem azokon a részeken, ahol van hely és igény ingatlanfejlesztésekre.

Építési engedélyek híján a kolozsvári fejlesztők azt mondják, hogy a nagyvárosi agglomerációban kell építkezni. "Tehát mesterségesen növeljük a nagyvárosi területet, aztán panaszkodunk, hogy torlódásos a forgalom” – mondja egy kolozsvári ingatlancég vezetője.

A polgármester

Ám a kolozsvári építési engedélyek fékezésével kapcsolatos első nyilatkozatokat Emil Boc kolozsvári polgármester még 2021-ben tette, amikor azt mondta, hogy „Kolozsváron nem lehet építeni, ha nincs infrastruktúra. A második feltétel, hogy ne lépje túl a forgalmi kapacitást 100 százalékkal”.

2024 júliusában a helyi média szerint Emil Boc kijelentette, hogy az ingatlanfejlesztést folytatni kell, de kiegyensúlyozottan. „Kolozsvár nem városi dzsungel, és soha ne is legyen az. Ha azzá válik, akkor tömegesen hagynák el a várost, és más se jönne ide. Ez a pillanat már nincs messze, ezért kérem az egyensúly megőrzését” – mondta Kolozsvár polgármestere.

A bérleti piacon tapasztalható nagy kereslet is élénkíti a befektetési célú lakásvásárlást. Az új kolozsvári lakástulajdonosok közül sok a városon kívülről érkezik. A Veridio értékelő cég által készített útmutató szerint 2013-2020 között a Kolozsváron lakást vásárlók hozzávetőleg 30 százaléka Kolozs megyén kívülről származik. Az arány nagy valószínűséggel magasabb, ha figyelembe vesszük, hogy a Kolozs megyei tulajdonosok jelentős része sem a városban lakik. A városháza adatai szerint 2024 októberében csaknem 160 ezer kolozsvári lakástulajdonos helyi lakó, másrészt csaknem 37 ezren (az összes körülbelül 20 százaléka) más településekről jött.

Mit kockáztat Kolozsvár, ha tovább emelkednek az árak?

Norbert Petrovici, az UBB kutatója úgy véli, hogy a lakásárak nem fognak csökkenni, éppen ellenkezőleg. Az ok az egykori ipari telepek földjein a masszív, irodai célú ingatlanfejlesztésekbe történő beruházási projektek megjelenése. Ezeknek a nagy ingatlanprojekteknek a tulajdonosai, a befektetési alapok mind a bérleti, mind az értékesítési piacon megszabhatják majd az árat – teszi hozzá. Petrovici szerint abban az esetben, amikor tovább emelkednek a lakásárak Kolozsváron, a városnak jelentős gazdasági, társadalmi és környezeti kockázatokkal kell szembenéznie:

„Gazdaságilag az emelkedő lakásárak még erősebb nyomást gyakorolnak a bérek növekedésére, aminek fedeznie kell a lakhatási, bérleti vagy banki törlesztőrészleteket is" — érvel.

Cosmin Lupan, a Capital Imobiliare munkatársa úgy véli, hogy a kolozsvári építőipari piac az amúgy is magas árak miatt kevésbé vonzó a befektetések számára. A folyamatos áremelések miatt a befektetők más városokat választanak.

„Az elmúlt években még Izraelből, az arab térségből érkezők, sőt franciák is vásároltak Kolozsváron. Úgy érezték, ez a lehetőség. Ma ezek az emberek valószínűleg más városokba mennek. Ha Kolozsváron veszel egy lakást 150 ezer euróért, akkor bérbe tudod adni 600 euróért, ha Brassóban 120 ezerért veszel, akkor 600 euróért tudod bérbe adni, vagy ha Nagyváradon, nem is beszélve Jászvásárról, ahol 110 ezerért megveheted a lakást és ott is 500 euró a bérleti díj” – mondja Lupan.