Eléggé visszafogott tempót diktáltak a szabad felhasználású jelzáloghitelek az idei első negyedévben: a Magyar Nemzeti Bank (MNB) adatai szerint az első három hónapban mindössze 16,9 milliárd forint értékben kötöttek új szerződéseket az ügyfelek és a hitelintézetek, ami minimálisan ugyan, de elmaradt a nem túl acélos, egy évvel korábbi volumentől is.

Csak átmeneti kiugrást hozott az állampapír-spekuláció

A havi szinten nem egészen hatmilliárdos, átlagos új kihelyezéssel a jelzáloghitelek igencsak lemaradtak a teljes lakossági piactól. Elég csak arra gondolni, hogy a fogyasztási hiteleknél közel 42 százalékot emelkedett az új kihelyezések első negyedéves összege 2023. első három hónapjához képest, miközben a lakáscélú kölcsönök piaca jóval több mint a kétszeresére hízott éves összevetésben. Mindezek nyomán az új fogyasztásihitel-szerződéseken belül a jelzáloghitelek súlya 2024. első negyedévében mindössze 6,3 százalékot ért el, miközben egy évvel korábban még éppen kilenc százalék fölött mozgott.

A múlt év egészét nézve már kicsit jobbnak tűnik a helyzet a jelzáloghitelek pozíciót illetően, hiszen miközben a lakáscélú kölcsönöknél nagyjából a felére zsugorodott a piac, a fogyasztási típusú termékeknél pedig 11,5 százalékkal esett vissza, addig a szabad felhasználású jelzáloghiteleknél 12,9 százalékkal, közel 91 milliárd forintra nőttek az új kihelyezések. (Persze ez sem eget rengető szám, havi átlagban valamivel több mint 7,5 milliárd forintnyi új szerződést jelent.)

Az viszont, hogy a jelzáloghitelek tavaly le tudták körözni a piacot, egyértelműen egy egyszeri hatásnak köszönhető. Az új, a magas infláció miatt rendkívül kedvező hozamot kínáló prémium állampapírok megjelenésének hírére a háztartások egy kisebb – és vélhetően módosabb – része spekulációba fogott, és jelzáloghitelekből kezdett állami adósságpapírokat vásárolni, kihasználva a kínált hozamok és a hitelkamatok közötti jelentős különbséget. Az pedig, hogy néhány száz lakossági ügyfél arbitrázs céljára használta ezt a terméket, oda vezetett, hogy csak 2023. második negyedévében közel 38 milliárd forintnyit adtak el a bankok a szabad felhasználású jelzáloghitelből, ami jótékony hatást gyakorolt az egész éves statisztikára is. A kamatkülönbözet kiváltotta lelkesedés viszont hamar elillant, és az új szerződések összege tavaly nyártól visszaállt a havi 5-7 milliárd forintos szintre.

Elviszik az ügyfeleket a személyi kölcsönök

„A szabad felhasználású jelzáloghitelek iránti kereslet gyakorlatilag stagnált az elmúlt években, a havi szinten többnyire 5-8 milliárd forintnyi új szerződést kötöttek a bankok. Ennek jelentős részben az az oka, hogy a személyi kölcsönöknél jelentős mértékben bővítették az ügyfelek mozgásterét a pénzügyi szolgáltatók: a felvehető maximális hitelösszeg fokozatosan emelkedett, és ma már a 10 millió forintos plafon általánosnak számít. Sőt, a CIB Bank a közelmúltban 15 millió forintra emelte a maximálisan felvehető összeget a személyi kölcsönöknél” – nyilatkozta lapunknak Gergely Péter, a BiztosDöntés.hu pénzügyi szakértője.

Hozzátette: a személyi kölcsönök mellett az is nyomós érv, hogy az igénylésük jóval egyszerűbb és gyorsabb, mint a jelzáloghiteleknél. Utóbbiaknál ugyanis – a lakáshitelekhez hasonlóan – hetek telhetnek el az igénylési dokumentáció benyújtása és a folyósítás között, miközben a személyi kölcsönöknél a teljesen online igénylés lehetőségének köszönhetően már több szolgáltatónál akár napon is megtörténhet a folyósítás. Ráadásul a személyi hiteleknél nincs szükség tehermentes ingatlan fedezetként való bevonására, illetve kezdeti költségekkel sem kell számolni.

Más kérdés, hogy a személyi kölcsönök nem minden paraméterükben feltétlenül vonzóbbak a jelzáloghiteleknél. A legfontosabb, hogy előbbiek – érthetően – jóval drágábbak, mint az ingatlanfedezettel biztosított jelzáloghitelek. Az MNB adatai szerint, miközben a szabad felhasználású jelzáloghiteleknél márciusban 9,5 százalék környékén járt a szerződésekben szereplő, éves, átlagos kamat, addig a személyi kölcsönöknél bő nyolc százalékponttal magasabban, kicsivel 18 százalék alatt járt ez az érték. „Ez akkor is tetemes különbség, ha figyelembe vesszük, hogy a személyi kölcsönöknél kalkulált átlagos kamatot felfelé tolják a kisebb összegű – és az átlagnál jóval drágább – konstrukciók” – emlékeztetett a szakértő.

A másik fontos érv, ami a szabad felhasználású jelzáloghitelek mellett szól, az az alacsonyabb havi törlesztési teher: miután a személyi hiteleknél általában nyolc év a maximális futamidő, a jelzáloghiteleknél pedig akár 20-25 éves is lehet, az adósnak – azonos hitelösszeget feltételezve – jóval kisebb havi kiadást kell beterveznie a költségvetésébe.

„Az kétségtelen, hogy a személyi kölcsönök több szempontból is rugalmasabb megoldást nyújtanak a jelzáloghitelekhez képest, de egy jelentősebb összeg felvétele előtt már mindenképpen érdemes lehet összevetni a piacon elérhető konstrukciókat” – mutatott rá Gergely Péter.

Folyamatosan apad az állomány

A jegybanki statisztikák szerint a szabad felhasználású jelzálogkölcsönöket valóban elsősorban nagyobb összegek felvételére használják a háztartások. Az egy szerződésre jutó, átlagos hitelösszeg 2020. és 2021. első negyedévében még valamivel 10 millió forint felett járt, ám 2022. első három hónapjában már 13 millióra, tavaly év elejére pedig 16 millió forint fölé ugrott. Az idei első negyedévben megkötött, nagyjából 1150 szerződés pedig 14,7 milliárd forintos átlagot jelentett, ami egyébként nagyon közel jár a lakáshitelekéhez.

Az új kihelyezések stagnálása nyomán viszont a jelzáloghitelek jelentősége egyre csökken a lakossági hitelpiacon. Március végén már csak 720 milliárd forint környékén járt az MNB által kimutatott állomány, ami amellett, hogy bő két és fél százalékkal elmaradt az egy évvel korábbitól, közel 18 éves mélypontot is jelentett. A jelzáloghitel-állomány lassú, de folyamatos zsugorodása nyomán pedig a konstrukció súlya már épphogy eléri a 7 százalékot a teljes lakossági hitelportfólióban, miközben 2020 márciusában még 12 százalék környékén járt.