A devizahitelesek mentsvára a devizahitel lehetne?

A Nemzetgazdasági Minisztérium (NGM) 2011. április 1-jén közzétett „Tájékoztatás Magyarország Strukturális Reformprogramjának Végrehajtásáról” címmel kiadott közlemény Bankszövetséggel történő együttműködési fejezetében említésre kerül az euró alapú hitelezés helyreállításának lehetősége, mint „megfontolandó” kormányzati lépés.

A Duna House ingatlanközvetítő szerint mostanra már nem kérdéses, hogy az ingatlanpiac talpra állítása szempontjából szükséges a kormányzati segítség, hiszen a válság előtti 150 ezres nagyságrendű adás-vételi tranzakciószám (amely korábban megközelítően 245 ezer is volt) tavaly mindössze 72 ezerre rúgott. Legalább is az FHB becslése szerint, a Duna House ennél némileg optimistább, 80 ezerre teszi ezt a számot.

Az idei első két hónap sem volt túl vigasztaló, éves szintre vetítve a 50 ezres volument irányozta elő, ami aztán márciusra némi emelkedést mutatott, de bizalomra ez sem adhat okot. A hitelpiac is hasonló zuhanásokról számolhat be, mert míg korábban 60-90 milliárd forint volt a hitelfolyósítási volumen, úgy ez tavaly 20 milliárdra esett vissza, az idei első két hónap pedig már csak 11-12 milliárdot vetít előre - így az ingatlaközvetítő szakértői.

Kormányzati segítségre szükség van

Mennyit szán a kormány a kármentésre? "Egy problémánál, ami ilyen mértékűre duzzadt az elmúlt hat-hét évben nem lehet, de nem is szabad elvárni, hogy a kormány azt közpénzből megoldja" - mondta tegnap Nagy Anna kormányszóvivő a felelősség megosztásáról a bajba jutott devizahitelesek kapcsán tegnap. A kormány továbbra is tárgyalásokat folytat a bankokkal, egyre inkább úgy tűnik a lehetséges megoldás csúszni fog. A kormányzat részéről ugyanis már a múlt héten is elhangzottak olyan nyilatkozatok, hogy "napokon belül" kész lehet a devizahitelesek megmentését célzó kormányzati csomag.

A fenti számokra tekintve tehát nem kérdéses, hogy a kormányzati segítség nemcsak a szektort mentheti meg, de jelentős bevételeket is hozhat az államkasszának, például illetékek és afa formájában is, hogy a munkahelyteremtéssel járó közvetett adóbevételeket ne is említsük - hívja fel rá a figyelmet a Duna House.

Az eddigi tervek: zsákutca mind?

Az állam nyilván többféle eszközzel javíthatja a kialakult helyzetet, de a kockázati tényezők és a kiadási lehetőségeik rendkívül beszűkítik a mozgásteret.

Egy példával élve; a legnagyobb élénkülést természetesen a szocpol újbóli bevezetése jelentené, ám ismerve az államkassza állapotát, ennek esélye erősen utópisztikus. Egy másik – szintén népszerű – lépés lehetne az államilag kamattámogatott forint alapú hitel bevezetése - amire az alapkamat emelkedésével egyre nagyobb szükség lehet. A probléma azonban megegyezik a szocpol esetével erre sem lenne elég keret a kasszában - bár ennek lehetősége részben felmerült már kormányzati körökben is. Ha így is lesz, valószínű, hogy a támogatott forinthitelekhez csak a bajbajutottal egy kis része juthat majd hozzá.

Egy harmadik, az ingatlanpiaci szereplők által szintén támogatott javaslat lehet az áfacsökkentés- vagy eltörlés az újépítésű ingatlanok esetén. Szakértői vélemények és számítások szerint ez a lépés valóban indokolható lehet, hiszen az építőipar élénkítése nagyobb bevételt eredményezne, mint a kiesett forgalmi adó mértéke - vázolja fel a lehetséges kiutakat a Duna Hosue.

Hiába támogatják az újlakáspiacot, ha a használt ingatlanok piaca halott

Egy dolgot azonban nem vesznek számításba a harmadik javaslat támogatói - hívják fel rá a figyelmet a szakértők -, hogy önmagában nem lehet az újépítésű piacot élénkíteni anélkül, hogy a használtlakás piac helyzetét rendeznék, ugyanis a kettő egymás versenytársa az ingatlanpiacon. Most például Budapest legtöbb kerületében kétszerese az új- a használt lakás árának. Teljes áfamentesség esetén is csak 20%-kal csökkenne a különbség, ami nem feltétlenül lenne döntő tényező egy használttal szemben. A teljes képhez persze hozzátartozna a projektfinanszírozás támogatása is, ami a beruházásokat volna hivatott ösztönözni.

Év eleje óta a forint az euróval szemben több mint 5 százalékot erősödött, a dollárhoz képest viszont több mint kétszer annyit, majdnem 13 százalékot. A KBC elemzőinek összefoglalója szerint vegyes a kép: az általában kedvezőtlen következmények mellett pozitív hatások is felmerülnek. Részletek >>>

A megoldás: devizahitel?

A fentiekben taglalt javaslatok egyike sem nyújt maradéktalan megoldást a problémára. A Duna House szakmai véleménye szerint egyetlen jelentős piacélénkítő hatású, mindamellett a kormány részéről teljesen költségmentes lépés volna, mégpedig az euró alapú hitelezés helyreállítása. Nem tűnik véletlennek, hogy a kormány ezen gondolkodik, ugyanis a szocpol megszüntetése mögött éppen a hitelpiaci változásokra reagált nagyon érzékenyen a piac és került a jelenlegi helyzetbe. Egy hitelpiacot javító intézkedés szinte azonnal magával rántaná az ingatlanpiacot is. Minden a vásárlást és az azzal járó költséget érintő kedvező döntés hiábavaló, ha a hiteles nem tudja a magas törlesztő részletet fizetni, vagyis eláll a vásárlás gondolatától.

Mit mondanak a számok?
 
Nézzünk a számok mögé. A forint alapú hitelek THM-mutatója jelenleg 8-10 % között mozog bankoktól függően. Ha 9%-os THM-mel számolunk egy 10 millió forintos lakáshitelnél (20 éves futamidő esetén), akkor a havi törlesztő részlet 89.973 Ft-ra jön ki.  A Privátbankár kalkulátora szerint ilyen paraméterek mentén a legjobb ajánlatok átlaga valóban 9%-os THM, a legjobb a 8,96%-os THM melletti 85 899 forintos havi törlesztő részlet (az első évben). Így is belenyúlhatunk egy-egy rosszabb hitelbe, a piacon jelenleg a fent megadott kritériumok mellett van 16,47%-os THM-el rendelkező forint hitel, melynek egy havi törlesztője az első évben 134 ezer forint felett van. Az euró hitelek THM-je (belekalkulálva az utóbbi időben amúgy jelentősen csökkenő kockázati felárat) 5-7 % között lehetne a Duna House kalkulációja szerint. Egy 6%-os THM-nél ugyanezen hitel havi törlesztő részlete már csak 71.643 Ft volna, vagyis 18.330 Ft-tal (20%-kal) kevesebb, mint a forint hitelnél.

A fentiekkel a kockázat is mérsékeltebb az ingatlanközvetítő szakértői szerint, mert a forint-euró árfolyam sokkal stabilabb, mint a svájci frank, így sokkal kiszámíthatóbb is. Az előző számításból látszik, hogy az euró nagymértékű, mondjuk 20%-os erősödésével is csak arra a szintre drágulna a hitel összege, mintha forint alapon kalkuláltuk volna, illetve (a futamidő hossza miatt) majd az Euro zónához csatlakozáskor a devizakockázat is eltűnik.
 
Elméleti kockázattal lehetne számolni, az Európai Központi Bank kamatemelésével, ezt azonban a legtöbb elemző, több okból kifolyólag sem tartja reálisnak. Az EKB emelte már a kamatot 0,25 %-ponttal, legutóbb az inflációs nyomás miatt, de továbbemelni az irányadó rátát kockázatos lenne az eladósodott EU-tagországok (Görögország, Írország, Portugália) miatt.

Összefoglalva tehát az a Duna House szakmai véleménye, hogy az euró alapú hitel újbóli bevezetése volna jelen helyzetben a leghatékonyabb és az állam számára legolcsóbb piacélénkítő lépés, amely ugyan nem teljes mértékben kockázatmentes, mégis a legvállalhatóbb mértékű. Ha a kormány elkötelezett a Széll Kálmán tervben vállaltak megvalósításában, akkor a hosszú távon erősödő forinttal ez a kockázat is tovább mérséklődik - zárja állásfoglalását az ingatlanközvetítő.

Privátbankár - Zsiborás Gergő