Huszonötből nulla: hogy is megy ez?

Egy lakás eladásából származó jövedelemnek alapesetben a negyedét viszi el az állam, a kiszámított nyereség mértéke azonban több esetben is mérsékelhető - nem árt alaposan utánanézni az idei évtől érvényes szabályoknak

Az ingatlanértékesítésből származó jövedelem adókötelezettségére vonatkozó szabályok 2008. évtől jelentősen megváltoztak. Az ingatlan adókötelezettségét nagymértékben befolyásolja az, hogy lakásnak, lakóháznak vagy más ingatlannak minősül-e az eladott ingatlan, továbbá jelentősége van az átruházott ingatlan, vagyon értékű jog szerzési időpontjának is - olvasható az APEH e témában közzétett tájékoztató füzetében.

Ingatlan értékesítése esetén ugyanis két időpontnak is kitüntetett szerepe van, az egyik az értékesítés, vagyis a jövedelem megszerzésének az időpontja, a másik pedig az értékesített ingatlan egykori megszerzésének időpontja. A jövedelemszerzés időpontjának - a fizetési feltételektől függetlenül - azt a napot kell tekinteni, amikor az adásvételi szerződést (vagy egyéb okiratot) a földhivatalhoz benyújtották.

Az értékesített ingatlan megszerzésének időpontja tekintetében már kissé kacifántosabb a helyzet, főleg ha egy földterületre később ráépítettek, vagy egy korábban megszerzett épületet bővítettek a későbbiek folyamán. A földingatlan tulajdonjogának megszerzését követően 2007. december 31-éig felépített (ujjá épített) épület, továbbá a bővítéssel létesített épületrész esetében a szerzés időpontja a földterület tulajdonjogának a megszerzésével azonos időpont - áll a tájékoztatóban.

A magánszemély tulajdonában lévő ingatlanon 2007. december 31-ét követően épített (a meglévő helyett ujjá épített), bővített épület, épületrész szerzési időpontja az utolsó használatbavételi engedély jogerőre emelkedésének az időpontja lesz. Ez az adóhatóság tájékoztatója szerint azt jelenti, hogy ilyen esetben az adókötelezettség megállapításánál figyelembe vehető szerzési időpont független attól, hogy a földterület, amelyre a ráépítés történt, vagy az ingatlan, amelyen további bővítés történt, mikor került a magánszemély tulajdonába.

Nem kötelező az előzőekben ismertetett szabályt ugyanakkor alkalmazni akkor, ha a 2007. december 31-ét követő építés, bővítés olyan ingatlanon (telken, épületen) történt, amely már az említett időpontot megelőzően a magánszemély tulajdonában, birtokában volt. Ilyen esetben a magánszemély választhatja azt, hogy a 2007. december 31-én már tulajdonában lévő telek, illetve az ezen időpontban már meglévő épület és a 2007. december 31-ét követően felépített, a meglévő helyett újjáépített épület, illetve bővítet épületrész szerzési időpontját külön-külön határozza meg.

Privátbankár Hitelcentrum: az összes lakáshitel összehasonlítása

Egy átmeneti szabály szerint ugyanakkor, ha a 2008. január 1-jét megelőzően megszerzett ingatlanon 2008., 2009., vagy 2010. években építés, bővítés történt, és ezt az épített, bővített ingatlant az említett időszakban (2008-2010. években) értékesítik, akkor az eladott ingatlan szerzési időpontját és a képződő jövedelmet a 2007. december 31-ei szabályok szerint állapíthatja meg az illető. Ebben az esetben tehát az eredeti ingatlan megszerzésének az éve tekinthető szerzési időpontnak.

Az ingatlan átruházásából származó bevételből egyébként levonható a megszerzése fordított összeg és az ezzel kapcsolatos kiadások (pl. ügyvéd, illeték), az esetleges értéknövelő beruházások, továbbá az átruházással kapcsolatos kiadások (pl. ingatlanforgalmazói jutalék) értéke. Ezekkel a költségként érvényesíthető tételekkel a kialkudott vételár, a bevétel csökkenthető, így kapjuk meg a tényleges jövedelem, a "nyereség" nagyságát. Ha az ingatlan megszerzésére fordított érték az előzőek szerint nem állapítható meg, akkor a bevételt annak 75 százalékával kell csökkenteni, vagyis a bevétel 25 százaléka a jövedelem.

Fontos tudni, hogy a kiadásokat számlával, okirattal kell tudni igazolni, így értelemszerűen - házilagos kivitelezésű munka esetén - a saját munkavégzés értéke költségként nem számolható el. Egy felújítás (például egy tisztasági festés) nem számít ugyanakkor az adóhivatal szemében értéknövelő beruházásnak, hiszen annak célja nem valami újszerű dolog hozzáadása, pusztán az állapot fenntartása, a karbantartás. Értéknövelő beruházás alatt az ingatlan szokásos piaci értékét növelő ráfordítást kell érteni, így pl. fűtés, vagy szigetelés korszerűsítését, vagy a komfortfokozat növelését. 2007-től értéknövelő beruházásnak minősül ugyanakkor az átruházást megelőző 25 hónapon belüli állagmegóvás, ha értéke meghaladja a bevétel 5 százalékát.

A kiszámított jövedelem azonban tovább csökkenthető. A csökkentés lehetőségét és mértékét az értékesített ingatlan jellegétől függően határozta meg a törvény. A ingatlannyilvántartás szerint lakóházként vagy lakásként nyilvántartott építmény és a hozzá tartozó földrészlet átruházása esetén a számított jövedelem összege a szerzés időpontjától függően mérsékelhető. Amennyiben az eladott lakást az értékesítést megelőzően 2 évvel korábban szereztük, akkor 10 százalékkal csökkenthető a számított összeg, 3 évet követően 40, 4 év után pedig mér 70 százalékos lehet a csökkentés mértéke, 5 év elteltével pedig már nem kell adót fizetni az eladott lakóingatlan után. 

Ezt íruk tavaly: Milliókat nyerhetünk az idei lakáseladással

Minden egyéb, nem lakáscélú ingatlan esetében a jövedelem a megszerzés időpontjának függvényében csak akkor csökkenthető, ha arra az értékesítés évét megelőző évnél legalább 5 évvel korábban került sor. 2008-as értékesítés és 2002-es szerzés esetén tehát 10 százalékos kedvezmény jár, a jövedelem pedig évenként további 10 százalékkal mérsékelhető. 15 év elteltével tehát teljesen adómentesen lehet egy üdülőt, vagy telket értékesíteni, vagyis az 1993. évben vagy azt megelőzően megszerzett nem lakás céljáró szolgáló ingatlan 2008. évi értékesítése esetén már nem keletkezik adóköteles jövedelem.

Az ingatlan átruházásából keletkező jövedelem után egyébként 25 százalék személyi jövedelemadót kell fizetni. A jövedelmet és annak az adóját az éves személyi jövedelemadó bevallásban kell megállapítani és az adott évről szóló bevallás benyújtására előírt határidőre kell az adót megfizetni. Nem kell bevallani az ingatlan átruházásából származó bevételt akkor, ha abból jövedelem nem keletkezik.

2008. évtől az eddig jelentős könnyítést jelentő lakásszerzési kedvezmény csak egy átmeneti szabály alapján érvényesíthető. Ez a kedvezmény a tavalyi év végéig olyan könnyítést jelentett, miszerint nem kellett megfizetni, vagy a már befizetett adóból visszajárt a jövedelem azon része utáni adó, mely összeget az eladó saját maga, vagy lakást szerző közeli hozzátartozója részére a jövedelem megszerzésének időpontját megelőző 12, vagy azt követő 60 hónapon belül belföldön lakáscélú felhasználásra, így pl. lakás építésére, építtetésére, vagy megvásárlására fordított. Az átmeneti szabály szerint lakásszerzési kedvezményt csak az a magánszemély érvényesíthet, aki az ingatlanátruházásából származó jövedelmét 2007. december 31-éig megszerezte.

A tavalyi szabályokat itt elérheti.

Az ingatlan átruházásából származó jövedelem adóját (vagy annak egy részét) ezentúl azonban már csak akkor nem kell megfizetni, illetve akkor lehet a már megfizetett adót (vagy annak egy részét) visszaigényelni, ha azt az átruházás évében vagy az azt követő két évben a magánszemély saját maga, közeli hozzátartozója, illetve élettársa részére idősek otthonában, fogyatékos személyek lakóotthonában vagy más hasonló (pl. ápolási) intézményben (az EU bármely tagállamában) biztosított férőhely megszerzésére fordítja.

Az állami adóhatóság az adó fizetésére kötelezett magánszemély kérelmére, annak jövedelmi, vagyoni és szociális körülményeire, valamint a jövedelem felhasználási körülményeire tekintettel mérsékelheti, vagy elengedheti ugyanakkor az adót. A jövedelem felhasználását illetően különösen méltányolható az a körülmény, ha a magánszemély az ingatlan értékesítéséből származó jövedelmét saját maga, közeli hozzátartozója, vagy a vele egy háztartásban élő élettársa lakhatását biztosító célra fordítja - olvasható az APEH tájékoztatójában.

Bérbe-adó: tőlünk is függ, mennyit fizetünk
Ingatlanok adózása: átmentett kedvezmények
Lakásbérleti 1X1: mire figyeljünk?
Mennyiből lehet felhúzni egy házat?
Lakáseladás: van, aki még a szexet is bedobja