Lakás- és telekáfa: lesz, de nem úgy

A Pénzügyminisztérium honlapján már olvasható a vadonatúj áfatörvény tervezete, amely nagyrészt megfelel az eddig már kiszivárgottaknak, kivéve a lakóingatlan és a telek áfáját, amelynek megoldása eltér az eddig ismert elképzelésektől. Eddig nem ismert részlet még a befektetési aranyra vonatkozó külön szabályozás.

A tervezetet még nem tárgyalta a kormány, az érdekegyeztető partnerekhez viszont már eljuttatta a PM a tervezetet.

A tervezet szerint mégsem vezetnék be a magánszemélyekre is a telek és ingatlan áfakötelezettségét, de ha egy nem adóalany (áfa-alany) személy sorozatjelleggel épületet, építményrészt és ezekhez tartozó telekrészt, vagy pedig - szintén sorozatjelleggel - építési telket értékesít, akkor áfa-alannyá válik. Az áfa-alanyiság azt jelenti, hogy forgalmi adót kell fizetnie.

Ennek azonban feltételei vannak. Épület (lakás) értékesítésekor egyik feltétel az, hogy értékesítéskor a használatbavételre még nem került sor (e megfogalmazás mögött nyilván a használatbavételi engedély hiánya áll). A másik feltétel, hogy a használatbavételi engedély kiadása és az értékesítés között nem telt el még 2 év. E két feltétel közül az egyiknek kell fennállnia az adófizetéshez. Így a 2 évnél idősebb lakások áfamentesek maradnak.

A sorozat jellegű értékesítés pedig azt jelenti, hogy a magánszemély két naptári éven belül 4 vagy több lakást, és/vagy építési telket értékesít (tehát a lakás és a telek értékesítés darabszáma összeadandó), valamint a rá következő 3 évben további lakást vagy telket értékesít. Így ha a két éven belüli 4 értékesítésnél megáll, és a következő 3 évben nem ad el ilyet, akkor mentesül az áfafizetés alól.

A sorozatjelleg másik meghatározása szerint akkor kell áfát fizetni, ha a két naptári éven belüli lakás és telek értékesítés vételára meghaladja a 15 millió forintot és az eladó a következő 3 éven belül további telket vagy lakást értékesít. (A két meghatározásban foglaltak vagylagosak.) A számla kibocsátási szabályok szerint az áfakötelesen ingatlant értékesítő magánszemélynek számlát kell kibocsátania.

Az új áfatörvény módosítja az adózás rendjéről szóló törvényt is. Ebbe került be az az új szabály, amely szerint a szóban forgó esetben - amikor magánszemély lesz áfa-alany - az APEH veti ki az adót. Ez pedig úgy történik, hogy az illetékkiszabással együtt, határozatban közli a fizetendő áfa összegét.

Másik újdonság az áfa törvényben a befektetési arany adózása. Befektetési arany a 995 ezrelék finomságú, 1 grammnál nehezebb arany rúd, vagy lemez, illetve a legalább 900 ezrelék finomságú, 1800 után vert arany pénzérme, feltéve, hogy a piaci ára legalább 80 százalékkal meghaladja az aranytartalom szerinti árát. Az ilyen arany adás-vétele áfamentes. Aki ilyen aranyt állít elő, vagy más aranyat befektetési arannyá alakít át, dönthet úgy, hogy belép az áfakörbe. Ilyenkor 20 százalék áfát kell fizetnie, és 5 évig nem léphet ki az áfakörből.

A kedvezményes - 5 százalékos - áfakulcsot tartalmazó táblázat egy kivétellel változatlan: kimaradt belőle a steril műtéti izoláló szett.

A személyi jövedelemadó törvényben - sok egyéb mellett - módosul az adójóváírás is. Így megszűnik a kiegészítő jóváírás, az alap-jóváírás pedig továbbra is az éves bér 18 százaléka lehet, viszont a havi maximum 9 ezer forintról 11.340 forintra emelkedik. A jogosultsági határ pedig az 1,5 millió forintos éves jövedelemről 1 millió 250 ezer forintra csökken. Az adójóváírás továbbra is jár a jogosultsági határ felett is, de maximum 2 millió 767 ezer forintig (a különbözet 9 százalékáig). A felső határ jelenleg 2,1 millió forint, és 18 százalék a különbözet beszámítási kulcsa.

Az eladott lakás vételára - amennyiben abból nem vásárolnak újabb lakást - jelenleg is szja-köteles. Amennyiben a vétel és az eladás között nem telt el 5 év, akkor a teljes vételár beszámít az adóalapba, majd a 6. és a 15. év között évente 10 százalékkal csökken. Így aki a vételt követő 15. éven túl adja el a lakást, annak a vételár szja-mentes lesz. Az új szabály szerint a 15 év 5 évre csökken. Így az első évben történő eladáskor számít be a teljes vételár az adóalapba, a második évben annak 90, a harmadikban 60, a negyedikben 30, míg az ötödikben 0 százaléka lesz adóalap.

A társasági adótörvény - többek között - módosítja az elemi kárt szenvedett mezőgazdasági cégek adóalapját. A kötelező minimális adóalap alól jelenleg akkor mentesülnek, ha a kárt szenvedett évben az adóalapjuk nem éri el az előző évi adóalap 75 százalékát. Az új szabály: akkor sincs minimális adóalap, ha a kár mértéke eléri az előző évi árbevétel 15 százalékát. Az adózó a kár mértékét maga is igazolhatja, mégpedig úgy, hogy a kár bekövetkeztét követő 15 napon belül jegyzőkönyvet készít róla, és azt elküldi az adóhatóságnak.

Az alapkutatásra, kísérleti fejlesztésre és szoftver-fejlesztésre elszámolt bérköltség 10 százaléka (kis- és középvállalatnál 15 százaléka) leírható a társasági adóból. Ezek a szabályok jelenleg is élnek, a jövő évtől - a tervezet szerint - viszont kiegészülnek azzal, hogy az adókedvezmény független attól, hogy a cég a társasági adóalapját is csökkenti a kutatás közvetlen költségeivel.

Az adózás rendjéről szóló törvény továbbra is csak akkor enged adókedvezményt igénybe venni, ha az adózónak nincs adótartozása. Jelenleg az is tartozásnak számít, ha egy adónemben ugyanolyan összegű tartozás, míg a másikban ugyanolyan összegű túlfizetés áll fenn. A törvény a jövőben megengedi a hiány és a többlet összevezetését, és ha így pozitív a szaldó, akkor jár az adókedvezmény.

Az új áfatörvény lehetővé teszi a csoportos adóalanyiságot (amikor több - egymáshoz kapcsolódó - cég együtt fizet áfát). Ennek az eljárásjogi keretei viszont az adózás rendjéről szóló törvénybe kerültek be új szabályként.

Új adótörvény: megfordítják az áfát
Ingatlanok: végülis mindig mindent a vevő fizet (hanganyag)
Négyszögöl plusz áfa: bruttósítanák a telkeket

MTI