Lakáshitelek 3%-ra vagyunk a csodától?

A régió egyik vezető ingatlanfejlesztője, a Futureal Csoport számolt be a 2010-es év harmadik negyedévi ingatlanpiaci- és kiskereskedelmi tendenciáiról mai budapesti sajtóbeszélgetésén. Az idén az egyetlen átadásra kerülő bevásárlóközpont - a Corvin Sétány projekt első ütemének - fejlesztője az újlakáspiactól a kereskedelmi ingatlanok piacáig bezáróan értékelte a 2010-es évet és számolt be terveiről, valamint várakozásairól. A Csoport már Romániában is jelen van, a piaci tendenciáknak ellentmondva sikeres évet zárt - hangzott el az év végi értékelésen.

Futó Gábor, a Futureal Csoport vezérigazgatója elmondta, hogy az irodapiacot még mindig körüllengi a bizalmatlanság. A keresleti oldal ezen a piacon a válság hatására összeomlott. 2010 tavasza némi változást hozott, a vállalatok újra lendületet adtak a budapesti irodapiacnak, de a befektetők és főleg a külföldi tőke egyelőre nem mozdulnak.


A kormány mutathatja a kiutat?

A külföldi ingatlan befektetők - így például a német ingatlanalapok - teljes érdektelensége a magyar piac iránt visszafogja az építőipari megrendeléseket is, azaz további mélyütéseket kell elszenvednie ennek a szektornak. Futó szerint a fő probléma, hogy a kormány gazdaságpolitikájának iránya nem egyértelmű, az adóváltozások kiszámíthatatlanok, és nagy károkat okozott az is, hogy a külföldi lapok élesen kritizálták a magántulajdon védelmének alkotmányos hiányát. Futó reméli, hogy ezek nagy részben kommunikációs hibák a kormányzat részéről, de a Futureal tapasztalatai szerint Magyarország megítélésének romlása aláásta az ingatlan befektetők bizalmát. "Ezen csak a kormány segíthet - hiteles kommunikációval és egyértelmű gazdaságpolitikai állásfoglalással. Ma még azt sem tudjuk megmondani, hogy alakul az ország monetáris politikája" - mondta Futó.

Tatár Tibor a Futureal Development Zrt. vezérigazgatója elmondta, hogy Budapesten jelenleg mintegy 600 ezer négyzetméternyi iroda áll üresen. Hozzátette, hogy ebből nagyjából 350 ezer négyzetméter az, mely a befektetők és bérlők valódi célja lehet - az lehelyezkedése vagy a minősége miatt.

Az irodapiacon a bérleti díjak továbbra is nyomottak, hiszen a szűk kereslet miatt megindult tavaly az árverseny. A piac szűkülésének nyertesei egyértelműen a bérlők voltak eddig , de a Futurealnál jövőre már a díjak emelkedésével számolnak, ahogy a piac is kezd magához térni. Futó szerint ha a kereslet normális szintre emelkedne, az irodapiacon 50%-kal lehetne növelni a telítettséget, a kiskereskedelmi piacon pedig meg lehetne háromszorozni a kínálatot.

Futó elmondása szerint a legtöbb ingatlanfejlesztő az elmúlt években vagy egyszerűen kivonult Magyarországról, vagy jóformán ingatlanhasznosítással - vagy kezeléssel foglalkozott. A Futureal Csoport hazai befektetőként azonban optimistább a külföldi befektetőknél, elsősorban saját nagy projektjeikben bíznak, és nem állnak le a fejlesztésekkel. Habár azt Futó is elismerte, hogy a projektfinanszírozás sokkal nehezebb lett a válság alatt, megemelkedett az elvárt önrész aránya is (a korábbi 10-20%-os átlagról 40%-ra): a bankok jóval nehezebben és drágábban nyújtanak hiteleket a fejlesztőknek. Így tehát ezen projektek jövedelmezősége is csökkent.

Az árral szemben

A Futureal Csoport optimizmusa azonban érthető, hiszen sikeresen zárták két idei nagy projektjüket: a nagybányai Gold Plázát, és a budapesti Corvin Sétány első ütemét. A cég 270 ezer négyzetméter fejlesztést adott át idén, erre korábban soha nem volt példa.

A csoport 300 millió eurónyi tranzakciót zárt le 2010-ben, de ezek mind olyan szerződésekből származtak, melyeket még a válság előtt kötöttek. Ezen projektek kifutása újabb problémát jelenthet majd az építőipari megrendeléseknél, elsősorban a hazai szakembergárdát foglalkoztató magasépítőknél.

Éledező kiskereskedelem

A Corvin Sétány eddig amúgy a cégcsoport várakozásin felül szerepelt: novemberben átlagosan 25 ezren, míg decemberben már közel 30 ezren látogattak el a bevásárlóközpontba, hétvégén pedig több mint 40 ezren térnek be ide. Tatár Tibor a Futureal Development Zrt. vezérigazgatójának beszámolója szerint a bérlők visszajelzései is pozitívak, állítása szerint a Corvin kereskedői várakozásaiknál 50-100%-kal jobb eredményekről számoltak be eddig. Az élelmiszeripari cikkek mellett főleg a ruházati szektor cikkei mennek, ezeken belül is a fiataloknak szánt termékek, ahol erős az árverseny (lásd keretes írásunkat).

A fiatalok ugranak az olcsóbb de divatos termékekre A kiskereskedelmi szektorban is érdekeltségekkel rendelkező Futurealnál remélik, hogy a kiskereskedelmi forgalomban beállít júliusi pozitív változás már trendfordulóként is értelmezhető. Ez év júniusáig ugyanis a kiskereskedelmi eladások rendre 2-5% közötti csökkenést mutattak az előző év azonos időszakához képest. Tatár Tibor szerint a válságot legkevésbé az élelmiszerpiac szenvedte meg, a legtöbb hipermarket lánc az előremenekülés taktikáját választva inkább újabb áruházak megnyitásában gondolkozott eddig. A Corvin Sétányon is üzlethelyiséget bérlő CBA is pozitív tapasztalatairól számolt be eddig a fejlesztőknek. Érdekes változások zajlottak le az elektrotechnikai cikkek piacán, itt lassan megkérdőjelezhetetlen lesz a Media Markt egyeduralma, az Electro Word mára nagyot zuhant a kezdeti lendület után. Tatár Tibor nagy fantáziát lát az "árversenyző divattermékek" piacán, tapasztalatai szerint megjelent az a fiatal generáció, aki akár havi ciklusban is folyamatosan újabb divattermékeket vásárol - de ez a réteg igen árérzékeny. Érdekes jelenség a kozmetikai és háztartási cikkek piacán, hogy míg a Schlecker nemrégiben bejelentette kivonulását, addig új szereplő is érkezett a magyar piacra a Müller személyében.

Folytatják a terjeszkedést

Optimizmusa ellenére a Futureal is visszafogja az irodapiaci fejlesztéseit, jövőre csak mintegy 6500 négyzetméter átadásában gondolkodnak. Tatár szerint 14 euró/nm bérleti díj alatt nem érdemes fejleszteni.

Futó Gábor szerint az ingatlanfejlesztők piacára jó hatással volt - a kiskereskedelmi forgalom élénkülése mellett -, hogy idén sikerrel nyitottak meg egy ekkora bevásárlóközpontot. Ez lendületet adhat más nagy projekteknek is, jelenleg Budapesten ilyen a KÖKI Terminál és a zuglói Mundo projekt is.

A Futureal Csoport a jelenlegi piaci lehetőségek ellenére is folytatja terjeszkedését, ennek ékes példája a 2014-ben átadni tervezett Etele City Center vagy a Corvin Sétányhoz tervezett Gastro projekt is.

Drasztikus visszaesés az újlakáspiacon

A sajtótájékoztatón a csoporthoz tartozó Cordia Zrt. vezérigazgatója, Földi Tibor számolt be az újlakások piacáról. Ez a piaci szegmens 2005 óta folyamatosan szűkül, 2009-ben a válság és a forint árfolyamának elszabadulása miatt jóformán megdermedt. Míg 5 évvel ezelőttig évente akár 10 ezer új lakás is gazdára talált a fővárosban - főleg az akkor olcsó devizahitelek miatt is -, tavaly ez a szám 1800-ra apadt. A Futureal várakozásai szerint ez jelentette a mélypontot, jövőre már ennek a piacnak az élénkülését várják, ami nem jelenti még a piac talpra állását. Földi szerint 2000 lakás körül alakulhat jövőre az eladott budapesti lakások száma, a cég két éves távlatban stagnálást vár.

"3%-ra vagyunk a csodától"

Budapesten csökkent a háztartások aprózódása, hiszen a fővárosi piacot a migráció mellett az is támogatta, hogy a népességszám stagnálása mellett nőtt a háztartások száma. Földi szerint a fővárosi újlakáspiac fellendüléséhez szükség van egy jól irányzott népességpolitikára is. Kiegészítésként Futó Gábor ehhez elmondta, hogy a keresletet láthatóan visszafogta a támogatott hitelek (például a szocpol és a félszocpol) felszámolása, jelenleg pedig a hazai lakáspolitika még államtitkára szinten sincsen képviseltetve.

Az elmúlt években a használt ingatlanok felé tolódtak a piaci hangsúlyok, és nagyon sokan döntöttek a lakásvásárlás elhalasztása mellett.

Földi szerint a kiszámíthatóság hiánya és a finanszírozási nehézségek is hozzájárulnak ahhoz, hogy a szektor nem tud növekedni. "A lakásvásárlás fontos döntés egy család életében és nagy áldozatokkal jár, a jelenlegi környezetben ezt érthetően kevesen vállalják" - mondta Földi.  Szerinte "3%-ra vagyunk a csodától", vagyis ha a monetáris lazítással is helyzetbe került forinthitelek kamatszintjét a mostani 9-8%-ről le lehetne szállítani 6% körülire, az már éreztetné a hatását az újlakáspiacon - csakhogy a jegybank már többször hangoztatta, hogy az inflációs kilátások miatt kamatemelési ciklusba kezd, ez nem fog kedvezni az árfolyamkockázattal ugyan nem - de kamatkockázattal rendelkező forinthiteleknek.

Földi szerint ráadásul az ingatlanfejlesztők kockázatait növeli a hazai szabályozás bonyolultsága és lassúsága. "Sok a felesleges tétel, a fedezetkezelői rendszer nem váltotta be a hozzáfűzött reményeket, inkább megbénította az építőipari megrendeléseket. "A közbeszerzésekre ez például nem érvényes, ami felvet bizonyos kérdéseket" - tette hozzá Futó.

A Cordia Zrt. vezérigazgatója elmondása szerint a tárasasházi törvény módosításával, az áfa jogszabályok megfelelő módosításával (a közfejlesztések esetén), a városrendészeti szabályok egyszerűsítésével vagy  az említett fedezetkezelői rendszer ideiglenes felfüggesztésével a kormányzat hozzájárulhatna az újlakáspiac fellendítéséhez - ráadásul Földi szerint ezek egy forintba nem kerülnének az államnak. Míg a lakáspiac - és  az építőipar stagnálásával a költségvetés is bevételektől esik el. Földi Tibor szerint a budapesti lakásállomány folyamatos megújulásához 8000 lakás/év új lakás építésére lenne szükség. Az összes használatbavételi engedélyt nézve ez a szám jövőre a kívánatosnak csak alig fele lehet.

Privátbankár - Zsiborás Gergő