Más irodájában ülünk, pedig a mienk is lehetne

A kis- és közepes méretű cégek közül sokan költségmegfontolások miatt nem irodaházakban végzik tevékenységüket, hanem inkább lakásokat használnak irodaként. Ezen kkv-k jellemzően bérlik a lakásirodákat, ám ma már a lízing is versenyképes megoldás lehet a bérlettel szemben

Ami a nagy cégek, multinacionális vállalatok számára a legtöbb esetben természetes; az elegáns előtér, az üveghomlokzat, a mélygarázs, azaz egy modern irodaház velejárói, az a kis- és közepes vállalkozásoknak gyakran megfizethetetlen luxusnak tűnik - olvasható a Hypo Alpe-Adria Leasing szerkesztőségünkhöz eljuttatott közleményében.

Az elemzés szerint bár a régióban hazánk a legalacsonyabb irodaköltségekkel büszkélkedhet, ma Budapesten egy első osztályú, A-kategóriás irodaházban jellemzően havi 15-17 eurót (3500-45OO forintot) kell fizetni négyzetméterenként egy irodaterületért, a bérleti díjat és az üzemeltetési költséget is figyelembe véve. Ennek megfelelően az A-kategóriás bériroda piacon bérlőként ritkán jelennek meg a hazai kkv-k, ezt a szegmenst a nagyvállalatok, a multik és az állami nagyvállalatok, hivatalok dominálják - állítja Király György, a Hypo Alpe-Adria Leasing régióigazgatója.

A közlemény szerint olcsóbb alternatívát jelentenek a B-kategóriás irodaházak, ahol jellemzően 10-12 eurós (2500-3000 forint) bérleti költséggel találkozhatunk, azonban ezek az épületek sok esetben nem rendelkeznek ideális lokációval és nem mutatnak fel nagyobb presztízst vagy kényelmet egy jó állapotú társasházban lévő lakásirodánál. Az általánosnak tekinthető 10-12 négyzetméternyi egy főre eső irodaterülettel kalkulálva a kis, szolgáltatási szektorban aktív vállalkozások igényeinek leginkább a 150-200 négyzetméteres lakásirodák felelnek meg - állapítják meg.

Az ingatlan pénzügyi lízingbe vétele esetén költségként elszámolható a havi lízingdíj kamat és kezelési költség része, az ingatlan után számított értékcsökkenés, illetve minden kezdeti költség (értékbecslési díj, szerződéskötési díj, folyósítási jutalék, stb.).

A Hypo Alpe-Adria Leasing szerint a lakóingatlanok közül az irodafunkciók ellátására a fent említett méretbeli követelmények következményében jellemzően a régi építésű nagypolgári lakások bizonyulnak alkalmasnak. Ezek jelentős részét a belső pesti kerületekben találhatjuk, azonban alapvetően két fő kategóriát érdemes elkülönítenünk a fővároson belül. Az egyik a klasszikus, szűk értelemben vett Belváros, a másik pedig a Nagykörút és annak a vonzáskörzete. Értelemszerűen csakúgy, mint a lakásárakban, a bérleti díjakban is érzékelhető különbség van a két részpiac között.

A Belvárosban a 150-200 négyzetméteres lakásirodák bérleti díja elhelyezkedéstől, illetve a lakás adottságaitól és felszereltségétől függően négyzetméterenként 1800-3000 forint között alakul, míg a Nagykörút által fémjelzett részpiacon 1600-2200 fortintos bérleti díjjal kell számolniuk az oda költöző kkv-nak. A külsőbb pesti kerületekben a bérleti díj természetesen valamivel alacsonyabb ennél, ott jellemzően 1300-1700 forint/négyzetméternyi díjat kell fizetni havonta egy lakásiroda után. 
 
A vidéki nagyvárosokban még a budapestinél is nagyobb a különbség az irodaházak és a lakóingatlanokban kialakított irodahelyiségek bérleti díjai között, hiszen míg a lakások bérleti díjai szignifikánsan alacsonyabbak a fővárosi szintnél, addig az irodaházak szinte drágábbak vidéken, mint Budapesten. A relatív drága vidéki irodaházak okát egyébként a szűkös kínálatban kell keresnünk - írják az elemzésben.

A használt lakóingatlanok esetében egyébként a zárt végű pénzügyi lízing a jellemző, ebben az esetben a lízingbe vevő a futamidő lejártával tulajdonosává válik az ingatlannak. Újépítésű ingatlanoknál a nyílt végű pénzügyi lízing a meghatározó, ebben a konstrukcióban a lakás nem kerül automatikusan a lízingbe vevő tulajdonába, hanem a lízingösszeg és járulékai teljes megfizetése után az ingatlan új tulajdonosát a vállalkozás  jelölheti ki.

Az elemzés kiemeli, hogy amíg az ingatlanbérlés nem igényel különösebb kezdőtőkét, az ingatlanlízing esetében, különösen, ha használt ingatlanról van szó, a cégnek rendelkeznie kell az önerő összegével (az ingatlan értékének jellemzően 10-25 százalékával) ahhoz, hogy a lízingbe belevágjon. Azaz, ha egy 160 négyzetméteres, belső pesti kerületben lévő, 50 millió forintos értékű használt lakást veszünk példának, akkor lízing esetén - 15-20 százalékos önerőt feltételezve - 7,5-10 millió forintot kell kezdetben kifizetnünk.

A másik nagyon fontos szempont a lízing-bérlés dilemmában a futamidő kérdése. Az ingatlan lízingelése határozottan nagyobb elkötelezettséget jelent, hiszen ahhoz, hogy a lízingdíj versenyképes legyen a bérleti díjjal, viszonylag hosszabb, 20-25 éves futamidejű konstrukcióban érdemes gondolkodnia a lízingbe vevőnek.

A fent már említett példánál, azaz a 160 négyzetméteres, belső pesti kerületben található használt lakóingatlannál maradva vetették össze a költségeket a cég szakemberei. A lakás bérleti díja a jelenlegi piacon kb. 240-280 ezer forintot tesz ki havonta. Ha 50 milliós ingatlanértékkel számolunk, akkor egy 25 éves futamidejű, 25 százalékos önerőt (12.5 millió forint) megkövetelő zárt végű pénzügyi lízing esetében 250 ezer forintos havi törlesztőrészletet kapunk. Láthatjuk tehát, hogy a lízingdíj - az említett önerő mellett - teljesen "kompatibilis" a lakás bérleti díjával, azaz a vállalkozásnak a költségszerkezetében gyakorlatilag nem jelent változást, viszont a futamidő végével saját tulajdonába kerül egy ingatlan.

Pénzügyi lízing esetén lehetőség van a lakóingatlan bérbeadására is, azaz a vállalkozás bérbe adhatja a még nem is a tulajdonában lévő lakást egy másik vállalkozásnak.

Egy hasonló méretű, 160 négyzetméteres irodahelyiség bérleti költsége egy modern, A-kategóriás irodaházban kb. 6OO ezer forintos havi költséget jelent, azaz messze meghaladja mind a lakásiroda bérlésének, mind pedig a lízingelt lakás törlesztőrészletének értékét.

Annyi az iroda, mint égen a csillag
A Megyeri híd felvirágoztatja a környéket
Visszaesett a raktárak hozama
Nem minden ipari ingatlan kelt el 
Alig maradt befektető az irodapiacon
Kétmillió négyzetméter iroda csak Budapesten

Privátbankár