Mozdulatlan a közép-európai irodapiac

Habár a régióban megindult fejlesztések az utóbbi időben növekedésnek indultak, várhatóan viszonylag kevés új irodaterület kerül a piacra az elkövetkezendő 12-18 hónapban. A gyenge bérlői fundamentumok a finanszírozási háttér okozta kihívásokkal együtt oda vezetnek, hogy a fejlesztők vonakodnak új projekteket elindítani. Ugyan a legtöbb bérbeadónak szüksége van előbérleti szerződésekre az új fejlesztések finanszírozásához, csak néhány spekulatív projekt indult el azután, hogy ezek az elmúlt években teljesen eltűntek a piacokról. A Moszkvában tervbe vett fejlesztések egyelőre korlátozottak a tervezett új szabályozás miatt, míg néhány délkelet-európai országban továbbra is hiányoznak az új irodaterületek az elhalasztott építkezések miatt.

A CB Richard Ellis (CBRE) kutatási adatai szerint korlátozott új irodakínálat és az emelkedő kereslet okán a közép-kelet-európai és a kelet-európai átlagos üresedési ráta 14 százalék alá esett a 2010. negyedik negyedéves 2 százalékpontos csökkenés után. A zsugorodás oka jelentős részben a kelet-európai fővárosokban zajló pozitív folyamatok eredménye, ahol a nettó abszorpció (felszívódás) különösen erős volt. Az üres irodák aránya a régióban jelentős különbségeket mutat: Varsóban továbbra is a legalacsonyabb (kicsit több mint 6 százalék), ami a fejlesztőket új projektek elindítására sarkallja. A másik oldalon, Belgrádban az üresedés közel 24 százalékos.

Jos Tromp, a CBRE kelet-közép-európai kutatásért és tanácsadásért felelős vezetője azt mondta, hogy „bár a legtöbb piacon nő a bérbeadások szintje, a nettó abszorpció továbbra is gyenge, vagy néhány városban egyenesen negatív. Ennek oka főleg a Prágában és Varsóban tapasztalható előbérleti szerződések emelkedő aránya. A másik ok a korlátozott új kereslet, mivel a bérbeadások egyre növekvő részét az egyik irodából a másikba való költözés teszi ki.” Az üresedési ráták alakulásának divergáló trendje a régióban a bérleti díjak növekedésének különbözőségét is okozza. Moszkvában és Kijevben jelentősen nőttek a díjak, éves szinten dollárban számolva 20-25 százalékot is elértek (euróban a drágulás szerényebb). Az első osztályú irodák bérleti díja a lengyel fővárosban 13 százalékkal múlja felül a 2010-es első félévi szintet, bár az áremelkedés lassult. A többi piacon nem tapasztalható a díjak emelkedése az elmúlt 12 hónapban, sőt néhány délkelet-európai fővárosban, mint Zágrábban és Szófiában továbbra is lefelé mutató nyomás nehezedik a díjakra.

A CBRE súlyozott átlagos irodapiaci hozama tovább esett, 8,8 százalékra, ami 2010 negyedik negyedéhez képesti szinthez 52 bázispontos, az egy évvel korábbi szinthez képest pedig 85 bázispontos esést takar. A csökkenés főleg a kelet-európai hozammozgások eredménye, a közép-európai nagyvárosokban a hozamok stabilak maradtak. A teljes irodapiaci forgalom 2011 első félévében 2,2 milliárd eurót tett ki, csekély mértékben elmaradt a 2010 hasonló időszakában mért 2,5 milliárd eurótól. A forgalom részét képezi az Europolis CA Immo általi bevásárlás. Idén Oroszország és Lengyelország vonzotta a legtöbb tőkét, ez a két ország jelentette a piac 75 százalékát.

A befektetési piac likviditása egyre nőtt a kelet-közép-európai régióban az elmúlt negyedévben. A befektetési piac visszatérése a legerősebbek között van Európában, mióta 2009-ben elérte mélypontját. Jos Tromp szerint a fellendülés a piac felső szegmensében szembetűnő, míg az úgynevezett másodlagos piacok a legtöbb országban szinte teljesen illikvidek maradtak. Oroszország és Közép-Európa jelentősen fejlődött, míg Ukrajnában és Szerbiában még mindig az első üzlet lezárására várunk. Prágában a befektetői aktivitás visszatérőben, és más piacokon, mint például Budapesten is ez várható 2011 második féléve során. Az aktivitás növekedése pedig a hozamok csökkenését okozhatja az elkövetkezendő negyedévek során.