Spórolás: sok cég újra nekifut az ABC-nek

A vállalkozások működési költségei között előkelő, általában dobogós helyezést érnek el az irodabérlet és a hozzá kapcsolódó költségek. Hatékony irodakialakítással, az egy munkaállomásra jutó bérelt terület optimalizálásával azonban jelentős költségcsökkentés érhető el - olvasható a GVA Robertson nemzetközi ingatlantanácsadó szerkesztőségünkhöz eljuttatott közleményében.

A közlemény szerint az elmúlt évek erős irodakereslete a tavalyi évben tovább növekedett, mindezt viszonylag stabil, 12-15 euró/m2/hó szint körül mozgó bérleti díjak mellett. 2009-ben azonban az irodaházak kihasználtsági mutatójának csökkenése várható - jósolják. Nem valószínű ugyanakkor, hogy a bérbeadók a kínálati bérleti díjakat jelentős mértékben csökkentenék, azonban a bérlőknek adott kedvezmények többségében valószínűleg növekedni fognak.

"Az irodaházak kihasználatlansági mutatóját növelheti, hogy az átadásra váró irodaházakat még egy stabilabb, keresleti piacra tervezték, ezen kívül a már létező irodaházakban is szabadulhatnak fel területek a cégek létszámleépítése, kivonulása miatt. A fejlesztők természetesen továbbra is érdekeltek a területek folyamatos kiadásában, ezért várakozásaink szerint idén kénytelenek lesznek kedvezményeket, rugalmasabb feltételeket kínálni a bérlők számára." – hangsúlyozta Tilki Róbert, a GVA Robertson nemzetközi ingatlantanácsadó cég magyarországi ügyvezető igazgatója.

A bérlők jó alkupozícióban vannak, a bérleti díj azonban csak egy, az összes irodaköltséget befolyásoló tétel közül - vélik a GVA Robertson szakemberei. "Az irodabérleti költségeik miatt aggódó cégeknek fontos tudni, hogy nem csak a bérleti díj csökkentésével takaríthatnak meg, más tényezők is befolyásolják a teljes költséget. A bérleti összköltséget leginkább a bérelt terület nagysága határozza meg, ebbe beletartozik a bérelt területén túl az épület közös területeiből a bérlőre jutó hányad. A költséget a nettó/bruttó irodaterület, a bérlemény kialakítása, elrendezése, és az egy munkaállomásra jutó bérelt terület mérete is befolyásolja." – emelte ki Tilki Róbert.

A GVA Robertson számításai szerint az üzemeltetési és bérleti költségek figyelembe vételével míg egy 10 %-os bérleti díjcsökkentés átlagosan 7 %-os összköltségcsökkentést jelent, addig a bérelt terület 10 %-os csökkentése átlagosan ugyanekkora, azaz 10 %-os összköltségcsökkentést eredményez. Ennek megfelelően a lehetséges ingatlanok, irodák összehasonlítását az összköltség alapján célszerű elvégezni, így valósabb képet kapunk az egyes bérbeadói ajánlatokról - hívják fel rá a figyelmet.

Az iroda elrendezését a teljes létszám, a szervezeti felépítés és a működési folyamatok alapján lehet optimalizálni. A terület igény csökkentésében szerepe van az iroda jó elrendezésének, és az épületnek is. Egy hatékony elhelyezést biztosító épületben, akár 10-25 %-os területcsökkentés is elérhető, a területek egy légteresítésével pedig további 10-15 % megtakarítás biztosítható.

A költségcsökkentési lépéseket egy konkrét példán keresztül vizsgálva a közlemény szerint az állapítható meg, hogy egy cégnek, amely 3-4 fős szobákban több mint 1244 m2-en helyezi el munkatársait, egy hatékonyabb irodaházban, alacsonyabb közös területi arány mellett az iroda egy légteresítésével ugyanezt a létszámot 1010 m2 területen helyezheti el. A bérlettel kapcsolatos összköltség alapján, ugyanolyan feltételezett bérleti díj mellett a hatékonyabb elhelyezés 23%-kos költségcsökkentést jelent havonta.

Mivel a bérbeadóknak is érdeke a bérlők hosszú távú megtartása, születhetnek olyan megállapodások, melyben a bérbeadó csökkenti a bérleti költségeket, cserébe a bérlő hosszabb ideig elkötelezi magát az adott irodaházban, de elképzelhető a bérleti díj fizetésének átütemezése is.

A GVA Robertson felmérései alapján egyébként az elmúlt hónapokban jelentősen megnőtt az érdeklődés az ún. "B" kategóriás, vagyis kedvezőtlenebb fekvésű, vagy alacsonyabb szolgáltatásokat és műszaki tartalmat kínáló épületek illetve a 90-es évek közepén épült, már modern technológiákat használó irodaházak iránt. Az itt elérhető bérleti díjakat jellemzően az "A" kategóriás, új építésű házakhoz viszonyítva árazzák be, árfekvésük jellemzően 10-20 %-kal kedvezőbb. A bennük található technológia azonban 10-15 éves, így az üzemeltetési költségeik magasabbak az új építésű, irodaházaknál, illetve hatékonyságuk is kedvezőtlenebb. Mindezek következtében átlagosan 10-15 %-kal alacsonyabb összköltséggel lehet számolni ezeknél az épületeknél.

Míg egy hatékonyabb irodaházban, alacsonyabb közös területi arány mellett az iroda egy légteresítésével a példabéli cég 1010 m2 területen helyezhető el, addig egy régebbi épületben, annak kedvezőtlenebb területhatékonysága miatt a tesztelt igény elhelyezésére már közel 1300 m2 területre lehet szükség.

"Megtakarítás természetesen elérhető egy cég számára, ha úgy dönt, hogy A-ból egy olcsóbb, B kategóriás irodaházba költözik, de csak bizonyos cégméretig. Nagy irodaterület igény esetén, érdemes inkább felülvizsgálni az A kategóriás irodaház adta lehetőségeket, hatékonyabb irodakialakítást elérni és ezáltal csökkenteni az összbérleti költségeket." – hangsúlyozta Tilki Róbert.

Csődöktől tartanak a szállodavezetők
Európai top városok: hova megy a pénz?
Lakásárak: alkudja le a harmadát! 
Most jön az irodabérlők Kánaánja
Építőipar: három cég a magyar igazság

Privátbankár