Idén augusztusban újra indultak a rég várt állami kamattámogatásos jelzáloghitelek. Szép lassan több pénzintézet is a piacra lép, elindulhat a verseny a hitelfelvevőkért és ezzel felébredhet a lakáspiac is többéves álmából. De vajon milyen lesz ez az ébredés? - teszi fel a kérdést Rutai Gábor, a Duna House elemzési vezetője.
Előzmények a hitelezésben
Az ingatlanpiac jövőjének kifürkészéséhez érdemes a múltba visszatekinteni, az elmúlt 10 év két nagy hitel-boom időszakába, amelyek karakterében jócskán eltértek egymástól: az első hullám a 2000-es években, a második 2006-2008 között volt. A 2000-es évek eleji forinthitel időszak és a magas, 200 ezer fölötti ingatlan tranzakciók száma még kevésbé volt szoros összefüggésben, mint később, ugyanis 1995-től a 2000-es évek elejéig a háztartások alapvetően megtakarítottak és a hitelfelvétel nem volt jellemző. Nagy volt tehát a készpénzes vásárlók aránya. Nem ez volt a képlet 2006-2008 viszonylatában, amikor azt látjuk az adatokból, hogy a magas hitel-kibocsátási volumenhez nem párosult a korábbihoz hasonló nagyságú lakás adás-vételi szám - mondta a Duna House elemzője.
Dráguló ingatlanok, nagyobb hitelek
A különbség oka egyrészt az áremelkedésben is keresendő, ugyanis 2000-2008 között duplájára, 2003-2008 között pedig harmadával nőttek a lakásárak. Fontosabb azonban, hogy a devizás hitel-boom időszakára lecsökkent a készpénzes vásárlók aránya, vagyis a kisebb vásárlási volumenhez nagyobb hitelkibocsátás párosult. Ők lettek aztán a válság utáni devizahiteles katasztrófa alanyai.
Visszatérés a készpénzes vásárláshoz
A válságot követően a hitelezés megszűnésével a szükséges minimumra esett vissza az ingatlanforgalom. 2009-2011 között az évi 90 ezres darabszámra állt be a piac, a vevők pedig 80-90%-ban ismét készpénzért vásároltak. Ez a mennyiség azonban a szükséges minimum, hiszen évi 90 ezer ingatlan adás-vétel történt, ami azt jelentené a KSH adatai alapján 2011-ben megállapított 4,38 millió lakásállományra vetítve, hogy egy ingatlan 49 évente cserélne gazdát. Az élet azonban nem állt meg, 2009-2011 között született közel 280 ezer gyermek, 70 ezren váltak el, feltehetően egy részük közös ingatlanvagyonnal, 390 ezren hunytak el, köztük sokan lakásaikat továbbörökítve, illetve 105 ezer házasságkötés történt. Ezek az élethelyzetek normális körülmények között pörgetnék a lakáspiacot, a mostaniban azonban nem ez történt. Vártak a potenciális vevők az áresés aljára, a szocpolra és az újrainduló hitelezésre. Ezek a pillanatok mostanra teljesültek, nincs mire várni.
Lesz-e fellendülés?
Bár a feltételek látszólag adottak a lakáspiac fellendülésére, a mérleg másik oldalán is súlyos érvek sorakoznak a fellendüléssel szemben. Ezek között a legfontosabb a háztartások eladósodottsága. Közvetlenül a hitelboom utáni időszakban hirtelen megfordult a pénzáramlás iránya a háztartások és hitelezőik között, vagyis a lakosság nettó hitelfelvevőből nettó hitel-visszafizetővé vált. Ez lecsökkentette a háztartások fogyasztásra fordítható jövedelmét, amire a recessziós időszak is ráerősített, illetve lassította a felzárkózáshoz szükséges időt.
Másik fontos tényező a devizahitelek törlesztőrészletének megemelkedésével járó általános negatív hangulat a hiteltermékek felé.
Az új kamattámogatott hitelek állami hozzájárulása az első forinthitelekkel szemben nem teljes futamidőt, csak az első 5 évet – azt is csökkenő intenzitással- támogatja. Vagyis az ezt követő időszak megemelkedett terheit biztosan kell tudni vállalni a hitelfelvevőnek. Ezek a hitelfelvevők azonban már nem ugyanazok lesznek, akik korábban voltak. Sokkal tudatosabb, de legalábbis óvatosabb ügyfelek, akik „kétszer is meggondolják” a hitelhez folyamodást - mondta Rutkai Gábor. Ugyanez az óvatosság jellemzi a banki oldalt is. A bankok kockázati hajlandósága is jóval csekélyebb, az önerő nélküli, minimálbérből élőknek, akik anno szocpol alapra is kaptak hitelt, ma már biztosan nem fognak.
Hosszú folyamat a bizalom újraéledése
Az elmúlt években várakozók tehát jó alapot jelenthetnek a vevői oldal megerősítésére, kérdés csak az, hogy a jelenlegi, új hitelkonstrukciók ki tudják-e és ha igen, milyen mennyiségben mozdítani a nyugvópontról őket. Ha a két hitelcsúcs időszakától eltekintünk, az látható, hogy kb. 150 ezer db éves tranzakció körül működne egy „normális” ingatlanpiac, ami az idei kb. másfélszerese lenne. Nem elrugaszkodott szám, a mostanra letisztult piaci és gazdasági körülmények tükrében – mondta a Duna House elemzője. Az erre a szintre emelkedés azonban nem lesz robbanásszerű, feltétele a háztartások fogyasztási lehetőségeinek visszazárkózása és a hiteltermékek iránti bizalom újraéledése. Ez több éves folyamat is lehet, vagyis az idén várt 100 ezer db-os lakás adás-vételi darabszám évenkénti ~10%-os növekedése tűnik valószínűnek, ami egy nagyjából 5 éves időszakot jelent az ingatlanpiac normalizálódásában. A gazdaság azonban jelenleg törékeny, egy apró változás is képes mindezt újra felülírni.
Újraindul a hitelezés, és ezzel az ingatlanpiac is felébredhet végre. A válság kezdete óta a potenciális vevők az ingatlanok áresésének aljára, a szocpolra és az újrainduló hitelezésre vártak, ezek mostanra teljesültek. Ennek ellenére kérdéses a fellendülés a háztartások eladósodottsága és a hitelekkel szembeni általános bizalmatlanság miatt. Továbbá a bankok csökkenő hitelezési hajlandósága, és egyre kisebb kockázatvállalása szintén gátolhatja a piac feléledését.
LEGYEN ÖN IS ELŐFIZETŐNK!
Szerkesztőségünkben mindig azon dolgozunk, hogy higgadt hangvételű, tárgyilagos és magas
szakmai színvonalú írásokat nyújtsunk Olvasóink számára.
Előfizetőink máshol
nem olvasott, minőségi tartalomhoz jutnak hozzá havonta már 1490 forintért.
Előfizetésünk
egyszerre nyújt korlátlan hozzáférést az Mfor.hu és a Privátbankár.hu tartalmaihoz, a Klub csomag pedig egyebek
között a Piac és Profit magazin teljes tartalmához hozzáférést és hirdetés nélküli olvasási lehetőséget is
tartalmaz.
Mi nap mint nap bizonyítani fogunk! Legyen Ön is előfizetőnk!
Friss
-
Megvan, miért nem pánikol Putyin a kurszki betörés miatt
5 órája
-
Nem volt jó napja a pesti tőzsdének
6 órája
-
A nagy tűzijátékbiznisz avagy hova tűnnek az adófizetők milliárdjai? Ez Viszont Privát – videó
6 órája
-
Ettől biztosan felmegy a vérnyomása: továbbra is harmatgyenge a forint
6 órája
-
Gázai horror: 25 év után először találtak poliovírusos gyereket
7 órája
-
Kitiltották a kormányülésekről a mobilokat – Hollandiában
7 órája
-
Tartalmas befektetési étlapról válogathatunk, de mivel fűszerezzünk? Klasszis podcast - videóval
9 órája
Mfor.hu Top24
- Örömteli hétvége jöhet az autósokra
- Doneck teljes elfoglalására hajt Vlagyimir Putyin
- Ég az orosz légitámaszpont az ukránok támadása után
- Orbán Viktor javaslatára kitüntették Aleksandar Vučić szerb elnököt, egy nagymester társaságában
- Hét budapesti kerületben egymillió forint feletti négyzetméteráron kínálják az ingatlanokat
- Ezzel csak mérsékelten büszkélkedhet a kormányzat
- Itt a magyarázat: ezért nem omlott még össze a forint - Klasszis Klub a Hold Alapkezelő társalapítójával (videó)
Ingatlan
Nagyot fordul a világ Amerikában, ha Kamala Harris nyer - lakásfronton is
Mester Nándor | 2024. augusztus 23. 05:39
Az Egyesült Államokban is nagy a lakáshiány, a beruházások ott is lelassultak, a lakhatási költségek közben nagyon megugrottak. Nem csoda, ha a választópolgárokat könnyű elkápráztatni a lakáskérdés megoldását célzó ígéretekkel. Döntő lehet novemberben az elnökválasztáson, hogy ebből mennyi reális és mennyit hisznek el az amerikaiak milliói. Az ingatlanfejlesztők máris örülnek, pedig még csak ígéretek hangzottak el Kamala Harristól.
Ingatlan
Mennyit ér az ingatlanom? Vigyázni kell az örökölt lakás eladásánál
Mester Nándor | 2024. augusztus 21. 18:59
Az örökösök miatt is növekszik az eladó lakások száma. Minden nagyobb közvetítőhálózat azt látja, hogy emelkedő arányban akarnak megszabadulni a lakásoktól, villáktól vagy ingatlanokban testet öltő üzletrészektől, mert sokszor szakértelem hiányában nem tudnak és nem is akarnak foglalkozni az ingatlan fenntartásával, üzemeltetésével. Viszonylag sokszor fordul elő, hogy gyorsan akarnak túladni rajta, s ekkor nem a valós értékén kel el az örökül hagyott ingatlan – derül ki sorozatunk mostani részéből.
Ingatlan
NER-Balaton: eladott két hektárt a csopaki önkormányzat az egyik leggazdagabb magyarnak
Vég Márton | 2024. augusztus 16. 13:05
Az üdülőt ingyen kapta meg az önkormányzat a kormánytól, de lakópark épülhet rá, hiszen az új vevők a NER legnagyobb óriásai közé tartoznak.
Ingatlan
Mennyit ér az ingatlanom? Megint elkezdtek drágulni a garázsok
Privátbankár.hu | 2024. augusztus 14. 18:49
Hatmillió forint alatt csak elvétve lehet gépkocsibeállót venni az új építésű társasházakban. Az önálló garázsok még mindig nagy becsben vannak, a családi házakhoz tartozók megdobják az egész ingatlan értékét, főleg, ha netán fűtöttek is – derül ki sorozatunk mostani részéből.
Ingatlan
Költözésen töri a fejét? Íme, néhány hasznos tudnivaló
Privátbankár.hu | 2024. augusztus 14. 10:09
Az elmúlt egy évre is igaz, hogy a vidéki magyarok nem mobilisak, legfeljebb a lakóhely szerinti vármegyén belül keresnek ingatlant.
Ingatlan
Késik a mini-Dubaj kezdése Rákosrendezőn
Privátbankár.hu | 2024. augusztus 14. 08:12
Pénteken jár le a határidő a közbeszerzésre, így messzebb került az első kapavágás.
Ingatlan
Bevásárolt Spanyolországban a budapesti ingatlanos cég
Privátbankár.hu | 2024. augusztus 12. 08:13
Nagy üzletet ütött nyélbe az Indotek Group.
Ingatlan
Hihetetlen, mekkora összeget elkérnek az albérletért!
Privátbankár.hu | 2024. augusztus 8. 09:22
Egy albérlet átlagosan havi 245 ezer forintba került júliusban. A tavalyi évhez képest a 200 ezer forint alatti lakásoknál volt a legnagyobb emelkedés.
Ingatlan
Mennyit ér az ingatlanom? Milliomosok versenye Óbuda és Újbuda között
Mester Nándor | 2024. augusztus 7. 18:57
Ugrásszerűen megnőtt Buda déli részének népszerűsége az elmúlt 5-6 évben. Ott épül manapság a legtöbb új lakás, gyorsan emelkedik a használt lakások ára is. Árban Óbuda hegyvidéki körzetei igyekeznek felzárkózni, újabban a III. kerület Dunához közeli részeit is felfedezték a fejlesztők és az ottani beruházásaik nyomán épült lakások már növekvő értéket mutatnak. Egy közös biztosan van a két városrészben: a többlakásos társasházi lakások négyzetméterenkénti átlagára mindkettőben átlépte az egymillió forintot – derül ki sorozatunk mostani részéből.
Ingatlan
Enyhített és szigorított is a kormány az Otthonfelújítási Programon
Privátbankár.hu | 2024. augusztus 5. 15:01
Kiket kapcsolt be a kormány az Otthonfelújítási Programba és miért? Kik kaphatnak akár 6 millió forintot is támogatásként? Egyáltalán, mi az a három tétel, amit feltétlenül egyszerre érdemes elvégezni a minimálisan elvárt energiamegtakarításhoz? Miért épül olyan kevés új lakás és mi várható a CSOK+ és a Falusi CSOK esetében? Erről is beszélt Mester Nándor felelős szerkesztő a Trend FM hétfői Reggeli monitor című adásában.
Heti top
- Tűzijáték-botrány: Magyar Péter követeli a felelősök megnevezését 2024. augusztus 20. 21:04
- Na, most pillantson rá, mennyit kérnek egy euróért! 2024. augusztus 22. 07:56
- Óriási bajban Kanada, leállhat a fél ország, és még az USA is megsínyli 2024. augusztus 22. 18:41
- Zelenszkij végre elárulta, mit keres az ukrán hadsereg Oroszországban 2024. augusztus 19. 09:53
Havi top
- Tűzijáték-botrány: Magyar Péter követeli a felelősök megnevezését 2024. augusztus 20. 21:04
- Megérkezett az orosz válaszcsapás a Kurszkba betörő ukránokra 2024. augusztus 13. 07:55
- A porszívó is tiltólistára kerülhet 2024. augusztus 15. 15:02
- Zelenszkij foghatja a fejét ettől a hírtől 2024. augusztus 3. 09:16
A privátbankár ajánlja
- Francia lebénulás - Berlin nagyobb szerepet vállalna Európában 2024. július 10. 05:41
- Crema után Cremona – kulturális turizmus Itáliában 2024. július 5. 16:35
- Addig próbálkozik Amerika, hogy beletörik a bicskája a kínai tudományba? 2024. június 25. 05:43
Friss
Makro / Külgazdaság
Bukdácsol a hazai ipar, de miért nem tud feljebb kapcsolni az autógyártás?
A hazai ipar gyenge teljesítményét mennyiben okozta az európai autóipar helyzete?
12 órája
MBH Bank elemzés
-
MBH Bank: Kellemetlen meglepetés a júliusi pénzromlási adat2024. augusztus 8. 10:42
-
A biztató munkaerőpiaci adatok mellett inflációs veszélyre figyelmeztet az MBH Bank2024. június 28. 10:16
-
Innentől kezdve kivárnak Matolcsy Györgyék2024. június 18. 19:27
-
MBH Bank: lelassult a munkaerőpiac feszességének oldódása2024. május 24. 13:39
-
Az év második felében visszavehetik a tempót Matolcsy Györgyék2024. május 21. 17:22
-
A fogyasztás fellendülése lehet a gazdasági növekedés alapja2024. április 30. 15:22
-
MBH: az év második felében várható erőteljes munkaerőpiaci javulás2024. április 26. 12:55
Piac&Profit cikkei
-
Érezhetően romlott a gazdasági környezet kiszámíthatósága a cégek szerint
16:04
-
Az alacsony cégalapítási kedv is jelzi, mekkora bajban a magyar gazdaság
12:12
-
Átlagár alatt venne Budapesten ingatlant? Ezekben a kerületekben nézzen körül
12:12
-
Beköszönt a XXI. század a Volánbusznál
11:11
-
Európában lenyomták a Teslát
11:11
Turizmus Online cikkei
A vidék hírei
legolvasottabb
-
Tűzijáték-botrány: Magyar Péter követeli a felelősök megnevezését
2024. augusztus 20. 21:04
-
Megérkezett az orosz válaszcsapás a Kurszkba betörő ukránokra
2024. augusztus 13. 07:55
-
A porszívó is tiltólistára kerülhet
2024. augusztus 15. 15:02
-
Zelenszkij foghatja a fejét ettől a hírtől
2024. augusztus 3. 09:16
-
Már az algériai elnök is megszólalt Imane Helif ügyében
2024. augusztus 4. 13:01
top 24
-
Nagyot fordul a világ Amerikában, ha Kamala Harris nyer - lakásfronton is
2024. augusztus 23. 05:39
-
Megvan, miért nem pánikol Putyin a kurszki betörés miatt
2024. augusztus 23. 19:46
-
Már nem Kína az orosz olaj legnagyobb vásárlója
2024. augusztus 23. 06:21
-
Orosz parancsnoki állást semmisítettek meg amerikai siklóbombával
2024. augusztus 23. 07:03
-
A nagy tűzijátékbiznisz avagy hova tűnnek az adófizetők milliárdjai? Ez Viszont Privát – videó
2024. augusztus 23. 18:46
![Ingatlantájoló](/privatbankar/images/it_logo.png)