Mennyit ér az ingatlanom? Vigyázni kell az örökölt lakás eladásánál

Nyilvános statisztikák nem készülnek arról, hogy az örökösökre mennyi ingatlan szakad egy közeli hozzátartozó elhunyta után. Azt viszont érzékelik a közvetítők, hogy csökken azoknak az érintetteknek az aránya, akik egy rövid átmeneti idő után úgy döntenek, hogy mégis megtartják a lakást vagy családi házat, házrészt, merthogy az esetek többségében ilyeneket szoktak örökölni. A megtartást – persze főleg akkor, ha nagyon keresett helyen van az ingatlan – azzal indokolhatják maguknak, hogy érdemes inkább kipofozni és kiadni, így folyamatos passzív jövedelemhez lehet jutni, miközben az értéke is növekedhet hosszú távon. 

Bonyolítja a helyzetet, hogy nem ritkán testvéreknek kell osztozniuk, hacsak nem volt végrendelet, amiben mást jelölt meg az elhunyt rokon. Ezzel egy élelmes vevőjelölt még vissza is élhet, főleg, ha gyorsan akarnak pénzhez jutni az örökösök. Ilyenkor könnyebb az alku, noha az adott ingatlan tulajdonságai semmit sem változnak.

Egy örökölt ingatlan végső értékét a szokásos paramétereken (elhelyezkedés, jelleg, méret, műszaki állapot, hitelteher, stb.) kívül tehát leginkább az befolyásolja, hogy az újdonsült tulajdonos(ok) milyen gyorsan akar(nak) túladni rajta. Általában szinte azonnal akarnak pénzhez jutni, ám mivel az ilyen ingatlanok túlnyomó része műszakilag elavult, nem kiemelkedően keresett helyen található, ezért az esetek túlnyomó részében nagyon kevés az érdeklődő, így a valós érték alatt kelnek el.

Több örökös esetén ezt a sietséget az is motiválhatja, hogy az egyik örökös az ingatlan eladásából rá eső részből akarja kifizetni a saját hiteltartozását vagy annak egy nagyobb részét, ilyenkor ő sürgetni fogja az ügyletet – ergo inkább engedne az árból. Nem zárható ki, hogy ha mondjuk csak egyetlen örökös van és ő szeretné megtartani az ingatlant, akkor mielőbb hitelhez szeretne jutni a felújításhoz és ezután értékesítené is az ingatlant. Ilyenkor neki is sürgős lehet az eladás, ami megint csak a piaci érték alatti adásvételt eredményezhet.

A Duna House statisztikái szerint a vidék mellett már a fővárosban is egyre több tulajdonos dönt az ingatlan megtartása és bérbeadása helyett az örökölt lakás vagy ház értékesítése mellett. A nyár elején 27-28 százalékos volt az arányuk Budapesten és országosan is. Korábban inkább a kisvárosokra és falvakra volt jellemző, hogy mondjuk a nagyszülők házát amilyen gyorsan csak lehetett, eladták.

A korábbi évek trendje szerint a fővárosi lakásokat inkább megtartották az örökösök, ahova vagy maguk költöztek be, vagy bérbeadták azokat. A vidéki örökség eladási aránya jellemzően magasabb, hiszen nehezebben adható ki például egy kisebb, vidéki településen található családi ház, mint egy fővárosi lakás. 

Lassú a bejegyzés és a többi adminisztráció

Az érintett ingatlan egészen a hagyatéki eljárás lezárásáig átmenetileg úgymond senkié, egészen addig, amíg adó- és értékbizonyítvány birtokában az új tulajdonos bejegyeztetheti magát a földhivatalnál. Amint széljegyre kerül a tulajdoni lapon az örökös, előszerződés megkötésével elkezdhető az ingatlan értékesítése. Nincs recept arra, hogy mennyi idő alatt lehet eladni egy örökölt ingatlant. Állapottól és elhelyezkedéstől függően 1-1,5 évre is szükség lehet. Természetesen a sebességet gyorsíthatja, ha nincs teher az ingatlanon és az örökös(ök) rendezte(k) a közüzemi díjakat. Valamint, ha társasházi lakásról van szó, akkor a közös költséget.

Nem mondható túl gyakorinak, de nem is teljesen földtől elrugaszkodott eset, amikor az örökhagyó egyszerre több ingatlant, általában lakást birtokolt, s ezek mind az örökösökre „szakadnak” – összességében nagy, akár több milliárd forintos értékben. Ám itt is igaz, hogy minden ingatlan egyedi (hacsak nem azonos emeleten lévő, azonos méretű és beosztású panelekről van szó), tehát mindegyiknek külön érdemes meghatározni az értékét. Ha nem sürgős, nem szabad egyben a piacra dobni a jogi procedúra befejeztével. Főleg nem, ha az egyik egy villa, a másik egy luxuslakás, a harmadik meg mondjuk egy jó helyen lévő építési telek. Más pályákon mozog mindhárom, saját alpiacaikon nem esnek egybe a csúcsidőszakok, ilyenkor érdemes kivárni, jelentős értéknövekedés érhető el.

Öt éven belüli nyereséges értékesítés esetén nemcsak a 9 százalékos illeték, hanem jövedelemadó fizetésére is kötelezett az eladó. Közeli hozzátartozók (szülő, házastárs, gyermek) közötti öröklés esetén nem kell illetéket fizetni, valamint bizonyos esetekben illetékkedvezmény is igényelhető. A tulajdonba kerülés évétől számított 5. évtől az eladás jövedelemadó-mentessé válik.

Fontos megjegyzés: A lakóingatlanok esetében a szakemberek a legtöbbször az úgynevezett piaci összehasonlító módszert alkalmazzák. Itt egyebek mellett az elhelyezkedést, a típust, a méretet, a műszaki állapotot, a hasonló paraméterekkel bíró ingatlanok lezárult tranzakciója során kialakult árat (és nem a kínálati/hirdetési árat), az értékesítési időpontot, a megközelíthetőséget, a fizikai és szociális infrastrukturális ellátottságot, a finanszírozottsági adottságokat (hitelek, jelzálog), a tulajdonjogi hátteret és a hasznosítási lehetőségeket veszik figyelembe. 

Lehetnek kevésbé számszerűsíthető tényezők is. Ilyen például az, hogy ha eladók vagyunk és tudjuk, hogy az adott környéken jelentős fejlesztések lesznek, új áruház, szabadidőközpont, iskola, park, elkerülő út lesz mondjuk 3 éven belül vagy ellenkezőleg: kiderül, hogy elmaradnak ezek a beruházások, esetleg lebontanak használaton kívüli ingatlanokat. 

------------
Az ebben a cikkben megjelölt ingatlanértékek közelítőek, nem helyettesítik a hivatalos értékbecslést és nem képezhetik semmilyen jogügylet alapját. Az értékek megjelölésénél és az értékmódosító tényezőknél az értékbecslési szakma által elfogadott általános szempontokat vettük figyelembe, azzal a megjegyzéssel, hogy minden egyes ingatlannal kapcsolatban felmerülhetnek más körülmények is, amelyek befolyásolhatják annak értékét. 

A Mennyit ér az ingatlanom? sorozat többi cikkét itt olvashatja