Mennyit ér az ingatlanom? Nagy üzlet a gyorsan kiadható lakás

Július vége felé minden évben csúcsra jár a bárlakások piaca, ekkor hirdetik ki a felsőoktatási ponthatárokat, a kiadó lakásokra lecsapnak a frissen felvett diákok és szüleik. Ez a sok fiatal sorsát meghatározó pillanat éppen mostani cikkünk megjelenésének idejére esik. Mi most azonban nem az ő oldalukról, hanem főleg a bérbeadók felől néztük meg a piacot.

A bérbeadásból szép passzív bevételt érnek el a tulajdonosok, de ha előzőleg eleget költöttek az ingatlan korszerűsítésére vagy eleve új lakást vettek kiadásra, akkor az értéknövekedést is elkönyvelhetik. A bérbe adott lakások értékét növelheti, ha egy olyan tömbben vannak, amelyet a társasházi közgyűlések határozatai alapján részlegesen vagy teljesen felújítottak. Természetesen az elhelyezkedés, mint legfőbb értékbefolyásoló ugyanúgy szerepet játszik ebben, mint a saját használatra vásárolt ingatlanoknál. 

Ha kisebb szünet van két kiadás között, akkor nem mindegy, hogy mennyire harcolták le a lakást az eddigi bérlők és milyen azonnali beavatkozásokra van szükség ahhoz, hogy az ismét kiadható legyen. Ez tőkét követel, ami akkor is kell, ha mondjuk az utolsó bérlő kaucióját nem adja vissza a tulajdonos, arra hivatkozva, hogy esetleg kárt okozott vagy más módon indokolatlanul növelte a tulajdonos fenntartási költségeit, például nem fizette a közműdíjakat, stb.

Nézzük, mekkora bérleti díjakkal számolhatnak idén nyáron a tulajdonosok!

Budapesten az átlagos havi díj már 240-260 ezer forint között van. Ez egy közepes méretű (50-60 négyzetméter), kétszobás lakásnál egy diák számára magas, kettőnek talán megfizethető összeg. A külföldi hallgatóknak biztos, sok ezren vannak ők és erős keresletet képeznek. 

Értékbefolyásoló szempontok a bérlakásoknál

• elhelyezkedés, megközelíthetőség
• méret
• szobák száma
• műszaki állapot
• társasház műszaki állapota
• állandó bérlő hosszabb távra vagy cserélődő bérlők
• műemlékvédelem alá esik-e vagy sem a lakótömb

A rentingo.com közvetítő szakportál ugyanakkor úgy véli, hogy az ő megjelenésük sem tudta megállítani a keresleti díj (a bérlők által elképzelt ár) csökkenését, amely immár negyedik hónapja tart – ilyen hosszú, a bérlők anyagi lehetőségeinek csökkenését mutató időszakra legutóbb 2020-ban, a Covid idején volt példa. Júniusban az átlagos árszint 216 ezer forint volt, ami 6 százalékos visszaesés áprilishoz képest. Az árolló a keresleti és kínálati oldal között így ismét 10 százalék fölé nyílt. 

Hozzátesszük ehhez, hogy a bérleti oldalon nem csupán diákok vannak, hanem az iparvárosokba beköltözött munkavállalók is. Az ő jövedelmük jóval nagyobb mint a diákoké, s a bérbeadók is tudják ezt, részben ezért sem zuhanhatnak a havi díjak annyira, mint azt sokan szeretnék, sőt. A díjak esése hosszú távon legfeljebb túlkínálat eseten lehetséges vagy ha a bérbeadók egyike-másika már túl régen sikertelenül próbálkozik a kiadással.

A legnagyobb ingatlanhirdetési portál, az ingatlan.com azt mérte, hogy nyár elején éves összevetésben az országos átlagos lakbérek 10,5, a budapestiek 10,8 százalékkal nőttek. Az országos és a budapesti drágulásnál nagyobb mértékben, 11,2-14,7 százalékkal emelkedtek az átlagos lakbérek a dél-dunántúli, az észak- és dél-alföldi régióban.

"Az albérletárak emelkedése nagyban köszönhető annak, hogy az átlagfizetések jelentős, két számjegyű emelkedést mutatnak a tavalyi szintekhez képest. A drágulás miatt pedig a jelenlegi bérleti díjak már súrolják a fizetőképesség felső határát. Ezt jól szemlélteti, hogy idén a díjak havi növekedési üteme lefeleződött, vagyis a januári 1,5 százalékról júniusra 0,7 százalékra mérséklődött" - fejtegette Balogh László, a portál vezető gazdasági elemzője.

Nézzük a kínálatot! Nos, jelenleg országosan több mint 14 ezer kiadó lakásból és házból válogathatnak a bérlők, ennek többsége, közel 9 ezer lakóingatlan vár bérlőre a fővárosban. Továbbra is a XI. és a XIII. kerületben a legnagyobb a kínálat, ezekben a városrészekben egyaránt 260 ezer forint az átlagos lakbér.

A legerősebb albérletpiaccal rendelkező vármegyeszékhelyek, egyben fontos egyetemvárosok közül Debrecent 230 ezer forintos átlagos havi bérleti díj jellemezte júniusban. A szegedi albérletek 159 ezer, a pécsiek 140 ezer, a győriek 180 ezer forintnál tartottak ekkor, Miskolcon viszont alacsonyabbak az árak, az átlagértékük ugyanis havonta 110 ezer forint volt.

A bérlakásoknál természetesen főleg az éves hozamot figyeli a legtöbb tulajdonos. Ez jelenleg 5-7 százalék között mozog, vagyis nagyjából versenyképes az új kibocsátású állampapírokkal. Volt ez 8-10 százalék is pár évvel ezelőtt, most nagyjából a helyén van. 

Fontos hozzátenni, hogy nem egyszerűen pótlólagos bevételről van szó, hanem idővel, főleg ha mondjuk a tulajdonos 3-4 lakást is kiad egyszerre, akkor az így összegyűjtött és leadózott bevételt felhasználhatja egy újabb ingatlan megvásárlásához. Ezt sokan meg is teszik, ezért lehetséges, hogy például az új társasházi projektekben igen gyakori, hogy egy vevő 2-3 lakást is „beszerez”. Ennyi pénz persze nem gyűlik össze a bérbeadásból, de mondjuk a saját erő egy részéhez vagy a felvett hitel törlesztéséhez jól jön.

Fontos megjegyzés: A lakóingatlanok esetében a szakemberek a legtöbbször az úgynevezett piaci összehasonlító módszert alkalmazzák. Itt egyebek mellett az elhelyezkedést, a típust, a méretet, a műszaki állapotot, a hasonló paraméterekkel bíró ingatlanok lezárult tranzakciója során kialakult árat (és nem a kínálati/hirdetési árat), az értékesítési időpontot, a megközelíthetőséget, a fizikai és szociális infrastrukturális ellátottságot, a finanszírozottsági adottságokat (hitelek, jelzálog), a tulajdonjogi hátteret és a hasznosítási lehetőségeket veszik figyelembe. 

Lehetnek kevésbé számszerűsíthető tényezők is. Ilyen például az, hogy ha eladók vagyunk és tudjuk, hogy az adott környéken jelentős fejlesztések lesznek, új áruház, szabadidőközpont, iskola, park, elkerülő út lesz mondjuk 3 éven belül vagy ellenkezőleg: kiderül, hogy elmaradnak ezek a beruházások, esetleg lebontanak használaton kívüli ingatlanokat. 

------------
Az ebben a cikkben megjelölt ingatlanértékek közelítőek, nem helyettesítik a hivatalos értékbecslést és nem képezhetik semmilyen jogügylet alapját. Az értékek megjelölésénél és az értékmódosító tényezőknél az értékbecslési szakma által elfogadott általános szempontokat vettük figyelembe, azzal a megjegyzéssel, hogy minden egyes ingatlannal kapcsolatban felmerülhetnek más körülmények is, amelyek befolyásolhatják annak értékét. 

A Mennyit ér az ingatlanom? sorozat többi cikkét itt olvashatja