6p

Kíváncsi rá, hogyan befolyásolják a világpolitikai viharok az Ön pénztárcáját?
Csatlakozzon azokhoz, akik nemcsak figyelik,
hanem értik is, mi történik a világban - és a tőkepiacokon!

Klasszis Befektetői Klub

2025. május 27. 17:00, Budapest

Részletek és jelentkezés

Szerda este tudják meg a diákok, hogy felvették-e őket valamelyik felsőoktatási intézménybe. Ha igen, akkor élesedik az albérletkeresési terv. De a bérlakások piacán már több hete megindult a roham, főleg a külföldi hallgatók részéről. A tavalyinál 5-10 százalékkal magasabb havi díjat lehet elkérni, de a tulajdonosok az ingatlan értéknövekedésével is jól járnak, főleg, ha az jó helyen van és műszakilag is korszerű – derül ki sorozatunk mostani részéből.

Július vége felé minden évben csúcsra jár a bárlakások piaca, ekkor hirdetik ki a felsőoktatási ponthatárokat, a kiadó lakásokra lecsapnak a frissen felvett diákok és szüleik. Ez a sok fiatal sorsát meghatározó pillanat éppen mostani cikkünk megjelenésének idejére esik. Mi most azonban nem az ő oldalukról, hanem főleg a bérbeadók felől néztük meg a piacot.

A pesti belvárosban általában gyorsan gazdára találnak az albérletek
A pesti belvárosban általában gyorsan gazdára találnak az albérletek
Fotó: Privátbankár/Mester Nándor

A bérbeadásból szép passzív bevételt érnek el a tulajdonosok, de ha előzőleg eleget költöttek az ingatlan korszerűsítésére vagy eleve új lakást vettek kiadásra, akkor az értéknövekedést is elkönyvelhetik. A bérbe adott lakások értékét növelheti, ha egy olyan tömbben vannak, amelyet a társasházi közgyűlések határozatai alapján részlegesen vagy teljesen felújítottak. Természetesen az elhelyezkedés, mint legfőbb értékbefolyásoló ugyanúgy szerepet játszik ebben, mint a saját használatra vásárolt ingatlanoknál. 

Ha kisebb szünet van két kiadás között, akkor nem mindegy, hogy mennyire harcolták le a lakást az eddigi bérlők és milyen azonnali beavatkozásokra van szükség ahhoz, hogy az ismét kiadható legyen. Ez tőkét követel, ami akkor is kell, ha mondjuk az utolsó bérlő kaucióját nem adja vissza a tulajdonos, arra hivatkozva, hogy esetleg kárt okozott vagy más módon indokolatlanul növelte a tulajdonos fenntartási költségeit, például nem fizette a közműdíjakat, stb.

Nézzük, mekkora bérleti díjakkal számolhatnak idén nyáron a tulajdonosok!

Budapesten az átlagos havi díj már 240-260 ezer forint között van. Ez egy közepes méretű (50-60 négyzetméter), kétszobás lakásnál egy diák számára magas, kettőnek talán megfizethető összeg. A külföldi hallgatóknak biztos, sok ezren vannak ők és erős keresletet képeznek. 

Értékbefolyásoló szempontok a bérlakásoknál

  • elhelyezkedés, megközelíthetőség
  • méret
  • szobák száma
  • műszaki állapot
  • társasház műszaki állapota
  • állandó bérlő hosszabb távra vagy cserélődő bérlők
  • műemlékvédelem alá esik-e vagy sem a lakótömb

A rentingo.com közvetítő szakportál ugyanakkor úgy véli, hogy az ő megjelenésük sem tudta megállítani a keresleti díj (a bérlők által elképzelt ár) csökkenését, amely immár negyedik hónapja tart – ilyen hosszú, a bérlők anyagi lehetőségeinek csökkenését mutató időszakra legutóbb 2020-ban, a Covid idején volt példa. Júniusban az átlagos árszint 216 ezer forint volt, ami 6 százalékos visszaesés áprilishoz képest. Az árolló a keresleti és kínálati oldal között így ismét 10 százalék fölé nyílt. 

Hozzátesszük ehhez, hogy a bérleti oldalon nem csupán diákok vannak, hanem az iparvárosokba beköltözött munkavállalók is. Az ő jövedelmük jóval nagyobb mint a diákoké, s a bérbeadók is tudják ezt, részben ezért sem zuhanhatnak a havi díjak annyira, mint azt sokan szeretnék, sőt. A díjak esése hosszú távon legfeljebb túlkínálat eseten lehetséges vagy ha a bérbeadók egyike-másika már túl régen sikertelenül próbálkozik a kiadással.

A legnagyobb ingatlanhirdetési portál, az ingatlan.com azt mérte, hogy nyár elején éves összevetésben az országos átlagos lakbérek 10,5, a budapestiek 10,8 százalékkal nőttek. Az országos és a budapesti drágulásnál nagyobb mértékben, 11,2-14,7 százalékkal emelkedtek az átlagos lakbérek a dél-dunántúli, az észak- és dél-alföldi régióban.

"Az albérletárak emelkedése nagyban köszönhető annak, hogy az átlagfizetések jelentős, két számjegyű emelkedést mutatnak a tavalyi szintekhez képest. A drágulás miatt pedig a jelenlegi bérleti díjak már súrolják a fizetőképesség felső határát. Ezt jól szemlélteti, hogy idén a díjak havi növekedési üteme lefeleződött, vagyis a januári 1,5 százalékról júniusra 0,7 százalékra mérséklődött" - fejtegette Balogh László, a portál vezető gazdasági elemzője.

Nézzük a kínálatot! Nos, jelenleg országosan több mint 14 ezer kiadó lakásból és házból válogathatnak a bérlők, ennek többsége, közel 9 ezer lakóingatlan vár bérlőre a fővárosban. Továbbra is a XI. és a XIII. kerületben a legnagyobb a kínálat, ezekben a városrészekben egyaránt 260 ezer forint az átlagos lakbér.

A legerősebb albérletpiaccal rendelkező vármegyeszékhelyek, egyben fontos egyetemvárosok közül Debrecent 230 ezer forintos átlagos havi bérleti díj jellemezte júniusban. A szegedi albérletek 159 ezer, a pécsiek 140 ezer, a győriek 180 ezer forintnál tartottak ekkor, Miskolcon viszont alacsonyabbak az árak, az átlagértékük ugyanis havonta 110 ezer forint volt.

A bérlakásoknál természetesen főleg az éves hozamot figyeli a legtöbb tulajdonos. Ez jelenleg 5-7 százalék között mozog, vagyis nagyjából versenyképes az új kibocsátású állampapírokkal. Volt ez 8-10 százalék is pár évvel ezelőtt, most nagyjából a helyén van. 

Fontos hozzátenni, hogy nem egyszerűen pótlólagos bevételről van szó, hanem idővel, főleg ha mondjuk a tulajdonos 3-4 lakást is kiad egyszerre, akkor az így összegyűjtött és leadózott bevételt felhasználhatja egy újabb ingatlan megvásárlásához. Ezt sokan meg is teszik, ezért lehetséges, hogy például az új társasházi projektekben igen gyakori, hogy egy vevő 2-3 lakást is „beszerez”. Ennyi pénz persze nem gyűlik össze a bérbeadásból, de mondjuk a saját erő egy részéhez vagy a felvett hitel törlesztéséhez jól jön.

Fontos megjegyzés: A lakóingatlanok esetében a szakemberek a legtöbbször az úgynevezett piaci összehasonlító módszert alkalmazzák. Itt egyebek mellett az elhelyezkedést, a típust, a méretet, a műszaki állapotot, a hasonló paraméterekkel bíró ingatlanok lezárult tranzakciója során kialakult árat (és nem a kínálati/hirdetési árat), az értékesítési időpontot, a megközelíthetőséget, a fizikai és szociális infrastrukturális ellátottságot, a finanszírozottsági adottságokat (hitelek, jelzálog), a tulajdonjogi hátteret és a hasznosítási lehetőségeket veszik figyelembe. 

Lehetnek kevésbé számszerűsíthető tényezők is. Ilyen például az, hogy ha eladók vagyunk és tudjuk, hogy az adott környéken jelentős fejlesztések lesznek, új áruház, szabadidőközpont, iskola, park, elkerülő út lesz mondjuk 3 éven belül vagy ellenkezőleg: kiderül, hogy elmaradnak ezek a beruházások, esetleg lebontanak használaton kívüli ingatlanokat. 

------------
Az ebben a cikkben megjelölt ingatlanértékek közelítőek, nem helyettesítik a hivatalos értékbecslést és nem képezhetik semmilyen jogügylet alapját. Az értékek megjelölésénél és az értékmódosító tényezőknél az értékbecslési szakma által elfogadott általános szempontokat vettük figyelembe, azzal a megjegyzéssel, hogy minden egyes ingatlannal kapcsolatban felmerülhetnek más körülmények is, amelyek befolyásolhatják annak értékét. 

A Mennyit ér az ingatlanom? sorozat többi cikkét itt olvashatja

LEGYEN ÖN IS ELŐFIZETŐNK!

Előfizetőink máshol nem olvasott, higgadt hangvételű, tárgyilagos és
magas szakmai színvonalú tartalomhoz jutnak hozzá havonta már 1490 forintért.
Korlátlan hozzáférést adunk az Mfor.hu és a Privátbankár.hu tartalmaihoz is, a Klub csomag pedig a hirdetés nélküli olvasási lehetőséget is tartalmazza.
Mi nap mint nap bizonyítani fogunk! Legyen Ön is előfizetőnk!

Ingatlan Kész őrület, ami a panellakások árával történik
Privátbankár.hu | 2025. április 25. 12:02
Mindhárom használt lakáspiaci szegmensben emelkedtek az árak 2024 első negyedévéhez képest. A legnagyobb drágulást az eddig relatíve olcsóbb panellakásoknál mérte az Otthon Centrum.
Ingatlan Már a luxuslakások is túl fájdalmasan drágák Budapesten
Privátbankár.hu | 2025. április 24. 15:03
Budapesten mondhatni önálló piacuk van a luxuslakásoknak és prémium családi házaknak.
Ingatlan Ingatlaneladás vagy vásárlás? Itt biztosan megtalálod, amit keresel
PR | 2025. április 14. 10:36
Ha ingatlant adnál el vagy keresel, érdemes a legjobbakra bízni magad. Az Otthontérkép Csoport immár több mint két évtizede van jelen a magyar ingatlanpiacon, és ma már az egyik legnagyobb, legismertebb hirdetési portfóliót tudhatja magáénak.
Ingatlan Kellene egy tökéletes raktár? Így lehet megtalálni
Natív tartalom | 2025. április 7. 20:23
A Covid idején az e-kereskedelem robbanásszerű növekedése óriási keresletet teremtett a raktárak iránt. Bár a pandémia alatt tapasztalt raktárhiány enyhült, még mindig kihívást jelent frekventált helyen vagy speciális igényekkel rendelkező raktárt találni. Ha hatékony és gyors megoldásra vágysz, van egy egyszerű módja annak, hogy azonnal személyre szabott ajánlatokat kapj!
Ingatlan Hatalmas szakadék a hirdetési és a valós árak között – nézd meg, hol buknak a legtöbbet az eladók!
Natív tartalom | 2025. április 1. 19:46
Az ingatlanpiac jelenlegi helyzetét szemlélve gyakran érezhetjük úgy, hogy ellentmondásos információkkal találkozunk. Egyszerre hallhatunk jelentős áremelkedésről, a fizetőképes kereslet csökkenéséről, illetve az elérhető lakásállomány zsugorodásáról. Ezek a látszólag egymással szemben álló trendek nehezítik a tisztánlátást, különösen azok számára, akik éppen most próbálnak tájékozódni a piacon. Ha azonban mélyebbre ásunk, és a hirdetési adatok mögé nézünk, az ellentmondások legalább egy részére racionális magyarázatot kaphatunk.
Ingatlan Eladná a lakást? Erre számíthat
Privátbankár.hu | 2025. április 1. 12:59
Érdekes lett az országos lakáspiac első negyedéves bizonyítványa. A piac élénkülése egyértelmű, a befektetői kereslet intenzitása már csökken, helyüket a saját célra vásárló vevők tölthetik be – derül ki az ingatlan.com márciusi kereslet-kínálati összesítőjéből. Márciusban az eladó lakóingatlanok iránti kereslet 10 százalékkal erősödött, az első negyedévben 7 százalékos volt a növekedés.
Ingatlan Találd meg az ideális irodát pillanatok alatt!
Natív tartalom | 2025. március 11. 14:21
Eleged van az időrabló iroda-keresésből? Felejtsd el a végeláthatatlan böngészést és a felesleges köröket! Ha rád hárult a feladat, hogy új irodát találj a cégnek, akkor most figyelj: megmutatjuk, hogyan spórolhatsz rengeteg időt és energiát, miközben pár kattintással rábukkanhatsz a tökéletes helyre!
Ingatlan Történelmi változások és gigantikus sakkjátszma az ingatlankezelők világában!
Natív tartalom | 2025. március 10. 14:35
A gazdasági megtorpanás természetesen az ingatlanpiacra is jelentős hatást gyakorol, a kereskedelmi ingatlanok tulajdonosai és kezelői új stratégiákat követnek a siker érdekében. Élmény, rugalmasság, digitalizáció és zöld megoldások minden mennyiségben. Magyarországon is izgalmas folyamatok zajlanak, így többek között a 662.500 négyzetméternyi ingatlanportfóliót kezelő CPI Hungary stratégiája, alkalmazkodóképessége és folyamatos innovációi kiváló példa lehet a piaci szereplők számára.
Ingatlan Lakáskiadás 2025-ben: hozd ki ingatlanodból a legtöbbet!
Márkázott tartalom | 2025. március 9. 11:20
Sokan úgy gondolják, hogy a lakáskiadás biztos és stabil jövedelmet jelent, de vajon 2025-ben is így van ez? Az ingatlanpiac folyamatosan változik, így a sikeres bérbeadáshoz érdemes átgondolni a lehetőségeket. Egy jó helyen lévő lakás továbbra is értékes, és ha jól menedzseled a kiadást, stabil bevételt biztosíthat számodra.
Ingatlan Lehullt a lepel: ennyivel többől újította fel az MNB-székházat a Matolcsy-fiú barátja
Privátbankár.hu | 2025. február 26. 08:17
Visszaütött, hogy nem fejeződtek be az eredeti határidőre a munkálatok.
hírlevél
Ingatlantájoló
Együttműködő partnerünk: 4iG