6p

A kormány és a NER úthengerként halad Zuglóban. Már parlamenti jóváhagyás is van a mini-Dubajra és ütemesen zajlik a Bosnyák téri óriásberuházás, amit a NER egyik oszlopos tagja, a Bayer Construct végez. Mindkettő jelentős hatással van az egész ingatlanpiacra, benne a lakásokéra is.

Csaknem fél évvel ezelőtt vizsgáltuk meg közelebbről a zuglói ingatlanpiacot, akkor már majdnem véglegessé vált, hogy a kormány az arab beruházónak akarja eladni a rákosrendezői területet. Mostanra eldőlt, a parlament megszavazta, így elkezdődhet a sok évig tartó óriásberuházás. Ezzel az is biztossá vált, hogy Zugló menthetetlenül újabb nagy építkezések színhelye lesz. Merthogy nem csupán az arabok, de magyarok is felforgatják a kerületet. A Bosnyák téren már zajlik a Zugló Városközpontnak nevezett beruházás, ahol több tízezer négyzetméternyi iroda és csaknem 900 lakás épül. A zsúfoltság borítékolható, az ilyen építkezések óriási autóforgalmat generálnak a kivitelezés alatt és miután elkészültek is.

A Zugló Városközpont megaberuházásban két lakótömböt még idén szeretne átadni a fejlesztő
A Zugló Városközpont megaberuházásban két lakótömböt még idén szeretne átadni a fejlesztő
Fotó: Bayer Construct

Nagyságrendekkel nagyobb gond a mini-Dubaj, ami ugyan csak részben érinti a XIV. kerületet, de azáltal, hogy a kerület szélén kialakul egy új, vélhetően sűrű beépítésű körzet, biztos, hogy árt a környék élhetőségének. Zuglóban már most is a túlépítés jelei mutatkoznak, éppen a Bayer féle beruházástól nem messze lévő Rákospatak mentén, ahol több ezer lakás épült az elmúlt 4-5 évben.

Az ingatlanközvetítők alátámasztják, hogy a vevők újra kezdenek rátalálni a zuglói ingatlanokra, az első negyedévben 10-20 százalékkal nőtt a városrész népszerűsége a Duna House (DH) adatai szerint. A négyzetméterárakat tekintve a kerületi átlag 2022-höz képest tavaly 2 százalékkal, 791 ezer forintra csökkent, azonban az idei eladások adatai, valamint a növekvő kereslet alapján ismét áremelkedésre számíthatnak a kerületet preferáló vásárlók, amit a rákosrendezői beruházás híre még tovább fokozhat.

Természetesen a jó állapotú használt ingatlanok értékére jótékonyan hat, ha megújul a környezete, javul a kereskedelmi és szociális infrastruktúra a közvetlen könyékén. Ez ugyanis például felújításra ösztönözheti a társasházakat, vagy az azok földszintjén kialakított üzlethelyiségek tulajdonosait, esetleg bérlőit is. Az értéket azonban más is befolyásolja, egyebek mellett az, ha nagyobb tömegek költöznek oda anélkül, hogy az infrastruktúra javulna. 

2021-ben a XIV. kerület szinte minden hónapban előkelő, dobogós helyen végzett, éves átlagban az érdeklődők hatoda keresett megvásárolható ingatlant a kerületben, azonban az elmúlt két évben az éves arány fokozatosan csökkent, s csak mostanában kezd visszaállni a három évvel ezelőtti szintre.

Értékbefolyásoló tényezők Zuglóban

  • nagy lakásszámú vagy kisebb társasház
  • új nagy társasházon belül a lakás elhelyezkedése, tájolása
  • téglalakás vagy panellakás
  • családi ház esetén a kert mérete
  • M3-as autópálya bevezetőjétől való távolság
  • vasúttól való távolság
  • esetleges felújítás kiterjedtsége
  • osztható-e a nagyobb bérházban lévő régi lakás
  • garázs vagy gépkocsibeálló megléte

Három éve mintegy 810 ezer forintot kellett fizetni átlagosan egy négyzetméterért. Ezután pár ezer forintos csökkenés jött, majd ismét felfelé indultak az árak. Jelenleg 900 ezer forint környékén tanyáznak, de az eddigi sokéves tapasztalat alapján kimondható, hogy mindkét nagyberuházás bizonyosan árfelhajtó hatású lesz. A DH máris úgy látja, hogy az olcsó lakások felé mozdult a kereslet, az 50 négyzetméteres otthonokért nem tudnak és nem is akarnak 50 millió forint körüli összeget adni a vevőjelöltek.

Az új építésű ingatlanok tekintetében jelentős visszaesést produkált a kerület. Míg 2022-ben az értékesített lakások ötöde volt új otthon, addig a 2023-as év során mindössze 6 százalék volt ez az arány. A 2023-as negyedik negyedéves eladások alapján az új ingatlanokra vonatkozó átlagos négyzetméterár fővárosi szinten is a megfizethetőbb kategóriába tartozott, annak ellenére, hogy csaknem elérte az 1,2 millió forintot. Aki most zuglói újépítésű ingatlanba költözne, számos projekt közül választhat, közel 500 lakást hirdetnek a beruházók. 

Sok más kerülethez képest Zuglóban jóval több a családi ház, de sajnos az elmúlt 20 évben nem a felújításuk, hanem a rossz állapotúak lebontása és a helyükön kisebb (4-10 lakásos) társasházak építése vált jellemzővé. Ezzel nőtt a beépítési sűrűség, kisebb lett a zöld terület, kezdte elveszíteni kertvárosi jellegét a kerület. A csökkenő kínálat erős drágulást hozott ebben a kategóriában, a közvetítő hálózatok 15-20 százalékot is mértek tavaly 2022-höz képest. Jelenleg mintegy 250 házat kínálnak, a pár éve épülteknél nem ritka az 1,2 millió forint feletti négyzetméterár, Alsórákos egyes utcáiban az 1,5-1,7 millió forint jellemző.

Zuglóban szép számmal vannak panellakások is, bár azok sem kifejezetten olcsók. Tavaly a negyedik legdrágább és a negyedik legkeresettebb lakótelep volt a Füredi úti, ahol a 2022-es átlaghoz képest 7 százalékkal, 770 ezer forintra emelkedett az átlagos négyzetméterár. A kerületben egyébként panelre átlagosan 37,3 millió forintot, vagyis négyzetméterenként 758 ezer forintot fordítottak az ügyfelek.

Fontos megjegyzés: A lakóingatlanok esetében a szakemberek a legtöbbször az úgynevezett piaci összehasonlító módszert alkalmazzák. Itt egyebek mellett az elhelyezkedést, a típust, a méretet, a műszaki állapotot, a hasonló paraméterekkel bíró ingatlanok lezárult tranzakciója során kialakult árat (és nem a kínálati/hirdetési árat), az értékesítési időpontot, a megközelíthetőséget, a fizikai és szociális infrastrukturális ellátottságot, a finanszírozottsági adottságokat (hitelek, jelzálog), a tulajdonjogi hátteret és a hasznosítási lehetőségeket veszik figyelembe. 

Lehetnek kevésbé számszerűsíthető tényezők is. Ilyen például az, hogy ha eladók vagyunk és tudjuk, hogy az adott környéken jelentős fejlesztések lesznek, új áruház, szabadidőközpont, iskola, park, elkerülő út lesz mondjuk 3 éven belül vagy ellenkezőleg: kiderül, hogy elmaradnak ezek a beruházások, esetleg lebontanak használaton kívüli ingatlanokat. 

------------
Az ebben a cikkben megjelölt ingatlanértékek közelítőek, nem helyettesítik a hivatalos értékbecslést és nem képezhetik semmilyen jogügylet alapját. Az értékek megjelölésénél és az értékmódosító tényezőknél az értékbecslési szakma által elfogadott általános szempontokat vettük figyelembe, azzal a megjegyzéssel, hogy minden egyes ingatlannal kapcsolatban felmerülhetnek más körülmények is, amelyek befolyásolhatják annak értékét. 

A Mennyit ér az ingatlanom? sorozat többi cikkét itt olvashatja

LEGYEN ÖN IS ELŐFIZETŐNK!

Szerkesztőségünkben mindig azon dolgozunk, hogy higgadt hangvételű, tárgyilagos és magas szakmai színvonalú írásokat nyújtsunk Olvasóink számára.
Előfizetőink máshol nem olvasott, minőségi tartalomhoz jutnak hozzá havonta már 1490 forintért.
Előfizetésünk egyszerre nyújt korlátlan hozzáférést az Mfor.hu és a Privátbankár.hu tartalmaihoz, a Klub csomag pedig egyebek között a Piac és Profit magazin teljes tartalmához hozzáférést és hirdetés nélküli olvasási lehetőséget is tartalmaz.


Mi nap mint nap bizonyítani fogunk! Legyen Ön is előfizetőnk!

Ingatlan Mennyit ér az ingatlanom? Célpont lett Vecsés, Gyál, Ecser, Üllő és Ócsa is
Mester Nándor | 2024. május 15. 19:29
Idén az agglomeráció még megfizethető települései kifejezetten jó beszállási pontot kínálnak azoknak, akik önálló családi házat keresnek. A drága északi, déli és nyugati körzetekhez képest a délkeleti városokban, községekben lehet és érdemes is nézelődni – derül ki sorozatunk mostani részéből.
Ingatlan Amerikában kiváló biznisz lett az idősotthon
Mester Nándor | 2024. május 11. 17:31
Az átlagéletkor növekedésével a fejlett világban „kitermelődnek” az újfajta, erre alapozó üzleti lehetőségek. Az egyik ilyen az idősotthon, mint ingatlan típus, ami manapság befektetésnek sem rossz. Amerikában biztos nem, ahol már több évtizedes múltra tekint vissza. Az ingatlanfejlesztők is kiemelten figyelnek a demográfiai folyamatokra és ennek alapján döntik el, hogy az ország melyik alpiacán vágnak bele ilyen ingatlanok felépítését célzó beruházásba.
Ingatlan Most beelőzhetjük a befektetőket a lakáspiacon
Privátbankár.hu | 2024. május 7. 15:01
Egyelőre nem szállják meg a terepet, de egy-másfél év múlva már más lehet a helyzet. Főleg azért, mert az állampapírok által kínált előnyök folyamatosan fogynak.
Ingatlan Hihetetlen: ismét emelkednek a fővárosban az ingatlanárak
Privátbankár.hu | 2024. május 7. 14:46
Némi lassulás és kismértékű csökkenés után újfent emelkedő árspirál jellemezi a fővárosi ingatlanpiacot, a legmarkánsabban a családi házak négyzetméterára nőtt, ismertette az Otthon Centrum elemzési vezetője az első negyedéves adatokat.
Ingatlan Tömeges áruházbezárások éve az idei - az Egyesült Államokban
Privátbankár.hu | 2024. május 5. 14:39
A tengerentúlon nagyon megszenvedik az online előretörését.
Ingatlan Ki fog újépítésű lakást venni ilyen hitelkamatok mellett?
Privátbankár.hu | 2024. május 4. 10:19
Az idei első negyedévben 23 százalékkal kevesebb új lakás épült, mint egy évvel ezelőtt. Közben 2023-ban jelentősen csökkent a kereslet az új lakások iránt is, aminek eredményeként a kínálat felduzzadt - több új lakásból válogathatnak most a vevők, ez pedig az áremelkedést is jelentősen lelassította. A lakosság és a fejlesztők számára is a kamatkörnyezet jelenti a legnagyobb kihívást.
Ingatlan Nem hisszük el, mennyibe kerül egy balatoni újépítésű lakás
Privátbankár.hu | 2024. május 2. 15:32
Változatlanul Siófok az új építésű lakást vásárlók kedvence a Balaton-parton, amit az áremelkedés sem tört meg. Az Otthon Centrum mérése szerint a tóparton háromszoros az árkülönbség a legolcsóbb és legdrágább települések újépítésű projektjei között. A rekorder egy fővároshoz közeli község, 3,2 millió forintos négyzetméterárral.
Ingatlan Életre kel a rajzfilm varázsceruzája, megoldást hozhat a lakhatási gondokra
Privátbankár.hu | 2024. április 28. 18:08
Házakat, hidakat, hajókat és szélturbinákat is lehetne nyomtatni az új gigaberendezéssel. A tervek szerint. 
Ingatlan Így lehet pályázni a felújítási ingyen milliókra
Privátbankár.hu | 2024. április 26. 16:19
Megjelentek az otthonfelújítási támogatás részletei.
Ingatlan "Szivacsházakban" fogunk lakni?
Buksza blog | 2024. április 26. 16:16
Európa boldogabb felén olyan megoldásokkal kísérleteznek, amelyek megváltoztatják a lakóházakról alkotott képünket és új szintre emelik a víz felhasználását.
hírlevél
Ingatlantájoló
Együttműködő partnerünk: 4iG