Mennyit ér az ingatlanom? A NER és a mini-Dubaj mindent felforgatnak Zuglóban

Csaknem fél évvel ezelőtt vizsgáltuk meg közelebbről a zuglói ingatlanpiacot, akkor már majdnem véglegessé vált, hogy a kormány az arab beruházónak akarja eladni a rákosrendezői területet. Mostanra eldőlt, a parlament megszavazta, így elkezdődhet a sok évig tartó óriásberuházás. Ezzel az is biztossá vált, hogy Zugló menthetetlenül újabb nagy építkezések színhelye lesz. Merthogy nem csupán az arabok, de magyarok is felforgatják a kerületet. A Bosnyák téren már zajlik a Zugló Városközpontnak nevezett beruházás, ahol több tízezer négyzetméternyi iroda és csaknem 900 lakás épül. A zsúfoltság borítékolható, az ilyen építkezések óriási autóforgalmat generálnak a kivitelezés alatt és miután elkészültek is.

Nagyságrendekkel nagyobb gond a mini-Dubaj, ami ugyan csak részben érinti a XIV. kerületet, de azáltal, hogy a kerület szélén kialakul egy új, vélhetően sűrű beépítésű körzet, biztos, hogy árt a környék élhetőségének. Zuglóban már most is a túlépítés jelei mutatkoznak, éppen a Bayer féle beruházástól nem messze lévő Rákospatak mentén, ahol több ezer lakás épült az elmúlt 4-5 évben.

Az ingatlanközvetítők alátámasztják, hogy a vevők újra kezdenek rátalálni a zuglói ingatlanokra, az első negyedévben 10-20 százalékkal nőtt a városrész népszerűsége a Duna House (DH) adatai szerint. A négyzetméterárakat tekintve a kerületi átlag 2022-höz képest tavaly 2 százalékkal, 791 ezer forintra csökkent, azonban az idei eladások adatai, valamint a növekvő kereslet alapján ismét áremelkedésre számíthatnak a kerületet preferáló vásárlók, amit a rákosrendezői beruházás híre még tovább fokozhat.

Természetesen a jó állapotú használt ingatlanok értékére jótékonyan hat, ha megújul a környezete, javul a kereskedelmi és szociális infrastruktúra a közvetlen könyékén. Ez ugyanis például felújításra ösztönözheti a társasházakat, vagy az azok földszintjén kialakított üzlethelyiségek tulajdonosait, esetleg bérlőit is. Az értéket azonban más is befolyásolja, egyebek mellett az, ha nagyobb tömegek költöznek oda anélkül, hogy az infrastruktúra javulna. 

2021-ben a XIV. kerület szinte minden hónapban előkelő, dobogós helyen végzett, éves átlagban az érdeklődők hatoda keresett megvásárolható ingatlant a kerületben, azonban az elmúlt két évben az éves arány fokozatosan csökkent, s csak mostanában kezd visszaállni a három évvel ezelőtti szintre.

Értékbefolyásoló tényezők Zuglóban

• nagy lakásszámú vagy kisebb társasház
• új nagy társasházon belül a lakás elhelyezkedése, tájolása
• téglalakás vagy panellakás
• családi ház esetén a kert mérete
• M3-as autópálya bevezetőjétől való távolság
• vasúttól való távolság
• esetleges felújítás kiterjedtsége
• osztható-e a nagyobb bérházban lévő régi lakás
• garázs vagy gépkocsibeálló megléte

Három éve mintegy 810 ezer forintot kellett fizetni átlagosan egy négyzetméterért. Ezután pár ezer forintos csökkenés jött, majd ismét felfelé indultak az árak. Jelenleg 900 ezer forint környékén tanyáznak, de az eddigi sokéves tapasztalat alapján kimondható, hogy mindkét nagyberuházás bizonyosan árfelhajtó hatású lesz. A DH máris úgy látja, hogy az olcsó lakások felé mozdult a kereslet, az 50 négyzetméteres otthonokért nem tudnak és nem is akarnak 50 millió forint körüli összeget adni a vevőjelöltek.

Az új építésű ingatlanok tekintetében jelentős visszaesést produkált a kerület. Míg 2022-ben az értékesített lakások ötöde volt új otthon, addig a 2023-as év során mindössze 6 százalék volt ez az arány. A 2023-as negyedik negyedéves eladások alapján az új ingatlanokra vonatkozó átlagos négyzetméterár fővárosi szinten is a megfizethetőbb kategóriába tartozott, annak ellenére, hogy csaknem elérte az 1,2 millió forintot. Aki most zuglói újépítésű ingatlanba költözne, számos projekt közül választhat, közel 500 lakást hirdetnek a beruházók. 

Sok más kerülethez képest Zuglóban jóval több a családi ház, de sajnos az elmúlt 20 évben nem a felújításuk, hanem a rossz állapotúak lebontása és a helyükön kisebb (4-10 lakásos) társasházak építése vált jellemzővé. Ezzel nőtt a beépítési sűrűség, kisebb lett a zöld terület, kezdte elveszíteni kertvárosi jellegét a kerület. A csökkenő kínálat erős drágulást hozott ebben a kategóriában, a közvetítő hálózatok 15-20 százalékot is mértek tavaly 2022-höz képest. Jelenleg mintegy 250 házat kínálnak, a pár éve épülteknél nem ritka az 1,2 millió forint feletti négyzetméterár, Alsórákos egyes utcáiban az 1,5-1,7 millió forint jellemző.

Zuglóban szép számmal vannak panellakások is, bár azok sem kifejezetten olcsók. Tavaly a negyedik legdrágább és a negyedik legkeresettebb lakótelep volt a Füredi úti, ahol a 2022-es átlaghoz képest 7 százalékkal, 770 ezer forintra emelkedett az átlagos négyzetméterár. A kerületben egyébként panelre átlagosan 37,3 millió forintot, vagyis négyzetméterenként 758 ezer forintot fordítottak az ügyfelek.

Fontos megjegyzés: A lakóingatlanok esetében a szakemberek a legtöbbször az úgynevezett piaci összehasonlító módszert alkalmazzák. Itt egyebek mellett az elhelyezkedést, a típust, a méretet, a műszaki állapotot, a hasonló paraméterekkel bíró ingatlanok lezárult tranzakciója során kialakult árat (és nem a kínálati/hirdetési árat), az értékesítési időpontot, a megközelíthetőséget, a fizikai és szociális infrastrukturális ellátottságot, a finanszírozottsági adottságokat (hitelek, jelzálog), a tulajdonjogi hátteret és a hasznosítási lehetőségeket veszik figyelembe. 

Lehetnek kevésbé számszerűsíthető tényezők is. Ilyen például az, hogy ha eladók vagyunk és tudjuk, hogy az adott környéken jelentős fejlesztések lesznek, új áruház, szabadidőközpont, iskola, park, elkerülő út lesz mondjuk 3 éven belül vagy ellenkezőleg: kiderül, hogy elmaradnak ezek a beruházások, esetleg lebontanak használaton kívüli ingatlanokat. 

------------
Az ebben a cikkben megjelölt ingatlanértékek közelítőek, nem helyettesítik a hivatalos értékbecslést és nem képezhetik semmilyen jogügylet alapját. Az értékek megjelölésénél és az értékmódosító tényezőknél az értékbecslési szakma által elfogadott általános szempontokat vettük figyelembe, azzal a megjegyzéssel, hogy minden egyes ingatlannal kapcsolatban felmerülhetnek más körülmények is, amelyek befolyásolhatják annak értékét. 

A Mennyit ér az ingatlanom? sorozat többi cikkét itt olvashatja