Mennyit ér az ingatlanom? Szántód ráindult Siófokra az árversenyben

Tavaly az első negyedévben Siófokon és közvetlen környékén a nyaralók ára emelkedett a legjobban az ingatlankategóriák közül, ehhez képest 2024 első negyedévében az üdülőárak 4,5 százalékkal csökkentek. Ugyanakkor most áprilisban ismét emelkedésnek indult a déli parti nyaralók ára (+17 százalék) az otpotthon.hu-n található hirdetések szerint. Változatlanul Siófok az új építésű lakást vásárlók kedvence, amit az áremelkedés sem tört meg, mögötte szorosan ott van Szántód és Zamárdi, illetve a déli part végén Fonyód.

A déli part nagyobb településein található ingatlanok értékét erősen befolyásolja az az általános trend, hogy az új, sokszor a NER valamelyik tagjához köthető, felsőközép vagy felső kategóriás beruházás ütemesen felfelé pozicionálja a környéket. Magyarul, visszaszorulóban vannak a közepes műszaki színvonalú nyaralók, miközben az új apartmanházak vagy társasházak, villák átrajzolják a térképet. Az ottani új tulajdonosoknak „új életérzést” is eladnak az ingatlanosok, arra is számíthatnak a vevők, hogy a közvetlen környék szolgáltatási színvonala és maga a kínálat is javul, gyakorlatilag kiszorítja a kispénzű közönséget. Az új éttermekhez, borhotelekhez vezető utak megújulnak, prémium márkák jelennek meg minden fronton. És ezt mind viszontlátjuk az árakban, amik megint elkezdtek nőni és a budapestiekhez hasonlítani vagy akár meghaladni.

Siófokon átlagosan 2,1 millió forintért kínálják az új lakások négyzetméterét, ami 2,8 százalékkal múlja felül az előző negyedéves értéket, más balatoni körzetek átlagértékénél már 15,9 százalékkal magasabb ez az ár. A beruházók 11 helyen vannak jelen a településen belül, az átadások a következő egy-másfél éven belül várhatók. Maradva a déli parton, Siófok után kilenc projekttel Balatonlelle a legnépszerűbb, utána jön Zamárdi és Balatonszemes 4-4 nagyobb építkezéssel.

A teljes kínálat (új és használt együtt) a déli part egészén nőtt, méghozzá több mint 10 százalékkal, ennek köszönhetően jelenleg több mint 7600 eladó ingatlan közül lehet válogatni. Az értékeket természetesen jelentősen befolyásolja az elhelyezkedés, a műszaki állapot és például az, hogy mennyire sürgős az eladónak. A megnőtt kínálatban számos, nagy méretű ház is van, amelyre nem nagyon költöttek, így hátránnyal indulnak a versenyben.

Értékbefolyásoló szempontok Siófokon

• a tótól és a fővárostól való távolság
• a vasúttól való távolság
• saját partszakasz
• új vagy használt
• Aranypart vagy Ezüstpart
• belváros
• családi házas övezet vagy zömmel apartmanházas
• műszaki állapot
• zajvédelem
• belátásvédelem
• parkolóhely megléte

Házak. Siófokon alig száz új építésű ház keresi az új tulajdonosát. A településen belül Fokihegyen 1,1-1,2 millió forintba kerül az új házak négyzetmétere, Sóstón az ársáv 1 és 1,1 millió forint között van. A híres Ezüstparton kétmillió forint körüli értékekkel találkozunk, az Aranyparton 1,8 millió forint körüliekkel. Szabadifürdőn viszont elég széles a sáv, 1,1-1,7 millió forint között vannak a négyzetméterárak. Jóval olcsóbban vásárolhatunk Kilitin, ott 700-900 ezer forint a jellemző kínálati négyzetméterár.

Lakások. Összesen mintegy 380 új otthont hirdettek meg a beruházók, ezek zöme akár 4-5 emeletes társasházban található. A Beszédes József sétányon 1,6-1,8 millió forintos négyzetméteráron lehet hozzájutni új, közepes méretű (50-70 négyzetméteres, teraszos) apartmanokhoz, ugyanott a 80-90 négyzetméteres ingatlanoknál már alulról súrolja az ár a kétmillió forintot, míg például a várossal egybenőtt Balatonszéplakon 1,4-1,6 millió forint közötti négyzetméterárakat látni az új építésű projekteknél.

Csaknem ezer olyan használt lakást is szeretnének eladni a városban, amit 2001 után építettek. Ezek harmada újszerűnek mondható, többségükre azonban ráfér a felújítás, különösen a gépészeté. Elég sok a gázkazán által fűtött radiátoros ingatlan, a vevők manapság nem pártolják az ilyen lakásokat, inkább a mennyezeti hűtés-fűtéssel legfeljebb 6-8 éve átadott otthonokat keresik a tó fővárosában is. Ilyen eladó ingatlanból alig 300 van a piacon.

Zamárdiban közel 170 ház kelleti magát, de ennek csak tizede az új, viszont ezek ára az Üdülőtelepen nem ritkán 1,3-1,6 millió forint négyzetméterenként. Van néhány könnyűszerkezetes vagy készház is, azok egymillió forint körüli négyzetméteráron mozognak. A parthoz nagyon közeli, néhány éve épült társasházakban pár százezer forinttal ennél is magasabb a jellemző ársáv.

Szántódon a révhez közeli, közvetlenül a parton található villasoron és lakóparkokban már 2-3,5 millió forintot számolnak fel négyzetméterenként. Ennyi pénzért már gépkocsibeálló is jár. Ha családi házat keres valaki a településen, akkor 700 ezer és 1 millió forint közötti értékekre számíthat négyzetméterenként.

Még mindig igaz, hogy akik viszont hajlandók bevállalni a parttól egy 5-10 perces autóutat, azok számára idén több megfizethető lehetőség jöhet szóba, mint tavaly ilyenkor. Siójuton 437 ezerről 315 ezer, Kerekin 575 ezerről 349 ezer, Balatonújlakon pedig 428 ezerről 384 ezer forintra csökkentek a négyzetméterárak, ami átlagosan közel 38 százalékos esést jelent. 

Fontos megjegyzés: A lakóingatlanok esetében a szakemberek a legtöbbször az úgynevezett piaci összehasonlító módszert alkalmazzák. Itt egyebek mellett az elhelyezkedést, a típust, a méretet, a műszaki állapotot, a hasonló paraméterekkel bíró ingatlanok lezárult tranzakciója során kialakult árat (és nem a kínálati/hirdetési árat), az értékesítési időpontot, a megközelíthetőséget, a fizikai és szociális infrastrukturális ellátottságot, a finanszírozottsági adottságokat (hitelek, jelzálog), a tulajdonjogi hátteret és a hasznosítási lehetőségeket veszik figyelembe. 

Lehetnek kevésbé számszerűsíthető tényezők is. Ilyen például az, hogy ha eladók vagyunk és tudjuk, hogy az adott környéken jelentős fejlesztések lesznek, új áruház, szabadidőközpont, iskola, park, elkerülő út lesz mondjuk 3 éven belül vagy ellenkezőleg: kiderül, hogy elmaradnak ezek a beruházások, esetleg lebontanak használaton kívüli ingatlanokat. 

------------
Az ebben a cikkben megjelölt ingatlanértékek közelítőek, nem helyettesítik a hivatalos értékbecslést és nem képezhetik semmilyen jogügylet alapját. Az értékek megjelölésénél és az értékmódosító tényezőknél az értékbecslési szakma által elfogadott általános szempontokat vettük figyelembe, azzal a megjegyzéssel, hogy minden egyes ingatlannal kapcsolatban felmerülhetnek más körülmények is, amelyek befolyásolhatják annak értékét. 

A Mennyit ér az ingatlanom? sorozat többi cikkét itt olvashatja