Mennyit ér az ingatlanom? Balatonakarattya már drágább, mint Füred vagy Tihany

Az önkormányzati választások előtt pár héttel hirtelen felbőgtek a munkagépek Balatonfüreden, az egykori görög falunál. Szépen vízszintesbe helyezték az évek óta csúfoskodó ingatlanegyüttest. A munkakedvet a kormánypárti városvezetés táplálta, a polgármester nagy eredményként hirdette ezt az akciót. Szükség is volt rá, mert ez az egész lakatlan és lepukkant ingatlan régóta új funkcióért kiáltott, csak jogviták miatt nem tudott lépni az önkormányzat. Állítólag közpark lesz ott, s ha tényleg így lesz, akkor egy okkal több, hogy azok is szeressék a várost, akik eddig csak nyaranta mentek oda.

Füreden amúgy más építkezések is zajlanak, zömmel a turizmus-vendéglátás kínálatának javítása érdekében, de nemcsak ezért. Társasházak is kibújnak a földből, most május végén négy beruházás van folyamatban, lesz egy villapark is. A NER a kikötő mellett építkezik sebesen, luxusapartmanok kerülnek a már meglévő és a jacht klub kikötőjénél található más felső kategóriás lakóingatlanok mellé.

Az átlagár 1,18 millió forint négyzetméterenként, ami nem mondható magasnak, a Balaton déli partjának több városában ennél 150-300 ezer forinttal magasabb átlagos értékekről tudni. Négy-öt évvel ezelőtt, a Tagore sétány északi végén, távolabb a kikötőtől már felépült néhány négy-öt emeletes apartmanház, és nincs kétség, hogy a közeli területekre le fog csapni a NER-hez köthető vállalkozói kör. 

Ugyanez már tény az említett villapark esetében, ott 1,3 és 1,5 millió forint közötti négyzetméterárak jellemzőek, ráadásul nagy, 150-230 négyzetméteres ingatlanokról van szó, vagyis az ár többnél is jócskán meghaladja a 200 millió forintot. A kikötő közvetlen környezetében, a dombosabb városrész kezdetén bőven van kétmillió forintot is meghaladó négyzetméteráron kínált használt, többnyire teljesen felújított lakás.

Értékbefolyásoló szempontok a Balaton északi partján

• a tótól való távolság
• a 71-es úttól való távolság
• a vasúttól való távolság
• új vagy használt
• ha használt, akkor volt-e jelentősebb felújítás
• telek mérete
• panoráma
• sík vagy dombos terület
• régi faluközpont/városközpont vagy üdülőterület

Füreden és az északi part hozzá közel lévő településein a kereslet tavalyhoz képest 4-6 százalékkal erősödött. Ez nem hatalmas tempó a déli parthoz képest, legfeljebb a fele. Nyilván közrejátszik ebben a drágaság. Az ingatlan.com szerint a szóban forgó településeken 18 százalékkal nőtt a kínálat, vagyis jelentősen nőtt az eladási kedv. Az eladó használt lakások és házak átlagos négyzetméterára kereken 1 millió forintot tett ki idén május közepén, ami 5 százalékos emelkedésnek felel meg. Az új építésű ingatlanok négyzetméterára viszont 1,36 millió forintot ért el az északi parton, ami 3 százalékkal magasabb, mint egy évvel ezelőtt.

A vizsgált északi kanyar azzal is „büszkélkedhet”, hogy az egész Balaton partjának legdrágább települése éppen ezen a környéken van. Nevezetesen, Balatonakarattya, ahol az új építésű lakások négyzetméterét átlagosan 3,2 millió forintért kínálják a fejlesztők. Ezzel Balatonakarattya jócskán lekörözte a déli oldalon lévő második Zamárdit (2,24 millió) és a szintén az északi kanyarban található harmadik Alsóörsöt (2,14 millió forint). A legtöbb településen 1,5–2,0 millió forint közötti sávban mozog egy négyzetméter fajlagos átlagára.

Az alábbi ábra ne tévessze meg Önöket, a KSH-nak csak 2022-es a legfrissebb adata, akkor még Tihany vezetett a lezajlott tranzakciókat tekintve. Itt tehát a végső árak szerepelnek, beleértve az új és használt ingatlanokét is, míg a pár sorral feljebb idézettek viszont kínálati árak és csak az újrakra vonatkoznak. A 2022-es átlagárat az is alacsonyabban tarthatta, hogy az eladott ingatlanok között lehettek jóval olcsóbbak is.

Tihany túlépítését egyelőre nem tudja vagy nem akarja megakadályozni az önkormányzat. Ismert nagyvállalkozók és kormányzati szereplők luxusapartmanokat vagy kisebb házegyütteseket akarnak felhúzni a félszigeten, volt már arra példa, hogy egy fél domboldal eltűnt emiatt. A félsziget bevezető útjainál alakulhatnak ki újabb negyedek, ha hagyják. Hosszú távon mindez káros és kihat az ingatlanok értékére is.

A félszigeten alig volt tranzakció az elmúlt években, a KSH szerint 2020 és 2022 között mindössze 13 ház cserélt gazdát, tavalyelőtt az átlagár már 1,6 millió forintra ment fel négyzetméterenként. Füreden és Fűzfőn évek óta többlakásos társasházi lakások is részei a forgalomnak, Füreden egymillió forint felé emelkedett az átlagár ebben a kategóriában.

Tihanyban a házak és a lakások ára is egyenletesen kúszott fel az utóbbi 3-4 évben. A 100-130 négyzetméteres házakat nem nagyon lehet megvenni 160-180 millió forint alatt. Van néhány kifejezetten nagy épület is (250-400 négyzetméter közöttiek), ezeknél az árcédulán legalább 300 millió forint van, pár esetben a 400 milliót is meghaladja. A Kopasz-hegyen kisebb lakásokat tartalmazó új társasház is kelleti magát, mintegy kétmillió forintos négyzetméterárakkal.

Fontos megjegyzés: A lakóingatlanok esetében a szakemberek a legtöbbször az úgynevezett piaci összehasonlító módszert alkalmazzák. Itt egyebek mellett az elhelyezkedést, a típust, a méretet, a műszaki állapotot, a hasonló paraméterekkel bíró ingatlanok lezárult tranzakciója során kialakult árat (és nem a kínálati/hirdetési árat), az értékesítési időpontot, a megközelíthetőséget, a fizikai és szociális infrastrukturális ellátottságot, a finanszírozottsági adottságokat (hitelek, jelzálog), a tulajdonjogi hátteret és a hasznosítási lehetőségeket veszik figyelembe. 

Lehetnek kevésbé számszerűsíthető tényezők is. Ilyen például az, hogy ha eladók vagyunk és tudjuk, hogy az adott környéken jelentős fejlesztések lesznek, új áruház, szabadidőközpont, iskola, park, elkerülő út lesz mondjuk 3 éven belül vagy ellenkezőleg: kiderül, hogy elmaradnak ezek a beruházások, esetleg lebontanak használaton kívüli ingatlanokat. 

------------
Az ebben a cikkben megjelölt ingatlanértékek közelítőek, nem helyettesítik a hivatalos értékbecslést és nem képezhetik semmilyen jogügylet alapját. Az értékek megjelölésénél és az értékmódosító tényezőknél az értékbecslési szakma által elfogadott általános szempontokat vettük figyelembe, azzal a megjegyzéssel, hogy minden egyes ingatlannal kapcsolatban felmerülhetnek más körülmények is, amelyek befolyásolhatják annak értékét. 

A Mennyit ér az ingatlanom? sorozat többi cikkét itt olvashatja