5p

Az illúziók vége – a racionalitás kezdete –
úgy tűnik el az ESG, hogy velünk marad?

Klasszis Fenntarthatóság 2025 konferencia

2025. november 4., Budapest

Jelentkezzen most!

A Balaton északi partjának középső részén mintha megállt volna az idő. Alig van ingatlanforgalom, az árak is befagytak, mert a tulajdonosok nem nagyon akarnak engedni. A drágasági versenyt egyelőre Aszófő nyeri, de ott liheg a nyakán Balatonszepezd és kicsit lemaradva a Badacsony alja – derül ki sorozatunk mostani részéből.

Lekerültek az eladó táblák az északi part középső részén lévő településeken (Aszófő, Örvényes, Balatonakali, Balatonudvari, Balatonszepezd, Zánka, Révfülöp, Badacsonytomaj) a régi kockaházakról és több nagy méretű nyaraló bejáratáról is. A korábban vevőben reménykedő tulajdonosok kivárnak, nem akarnak engedni az árból. Nehéz így megközelítő becslést végezni, viszont az biztonsággal elmondható, hogy a megnövelt Falusi CSOK megmozgathatja kicsit a piacot. 

Épülő sorházak a balatonszepezdi strand mellett
Épülő sorházak a balatonszepezdi strand mellett
Fotó: Privátbankár/Mester Nándor

Ezt a megállapításunkat alátámasztotta az OTP Ingatlanpont régiós irodája is, miszerint az északi parton prémiumkategóriás ingatlanokra nem akadt vevő az elmúlt egy évben, leginkább a zártkertek számíthattak érdeklődésre. A tó háttértelepüléseinek olcsóbb ingatlanjait keresték még, jellemzően nyaralónak, míg a partközelben szinte semmi mozgás nem volt. 

A kereslet tavalyi, látványos visszaesése csekély hatással volt az eladókra: változatlanul tartották az árakat, „mert a csodában hittek, és még ma is hisznek”. Idén az első negyedévben már fel-feltűnt pár érdeklődő a parthoz közeli sávot keresve, de venni ők sem akartak – közölte lapunkkal az iroda.

A közvetítők és az eladók abban reménykedhetnek, hogy a megemelt Falusi CSOK elég vonzó lesz ahhoz, hogy úgymond felkerüljenek a vevőjelöltek térképére. Az északi part ezen települései mind a Falusi CSOK hatálya alá esnek, vagyis teljesítik azt a feltételt, hogy 5000 főnél kisebb legyen az állandó lakosság. Még az ezek közül messze a legnagyobbnak számító Badacsonytomajon is csak közel 2150-en élnek életvitelszerűen, a többi községben az ezer főt sem éri el az állandóra bejelentett lakosok száma. 

Tranzakció egyébként nem sűrűn van ezekben a községekben, évi átlagban 3-5 volt az elmúlt öt évet nézve. Badacsonytomaj itt is kiemelkedik, 27 házat és 7 társasházi lakást adtak el 2018 és 2022 vége között a KSH Ingatlanadattár szerint. Most, áprilisban végzett helyszíni szemlénk szerint főleg Balatonudvariban, Alsóörsön és Balatonszepezden várható néhány tranzakció, ezeken a településeken befejező szakaszhoz érkezett pár kisebb építkezés, a beruházók nyilván minél előbb a pénzükhöz akarnak jutni.

Az alábbi grafikon a 2022-es KSH-adatokat mutat, de az arányok tavaly sem változhattak jelentősen.

Az északi part középső részén viszonylag kevés külföldi telepedett meg 15-20 évvel ezelőtt, ám akik jöttek, azok sokáig itt nyaralgattak, majd páran ide is költöztek és véglegesnek gondolták ezt az állomáshelyüket. Több közvetítő cég is megerősítette ugyanakkor, hogy a németek, a skandinávok és a hollandok (ők voltak-vannak többségben) egyre növekvő számban költöznek át egy magyar nagyvárosba vagy költöznek vissza a hazájukba, esetleg azonos nyelvterületre. Gyerekeik nem akarnak idejönni, ők meg a biztonságosabbnak vélt helyekre mennek, ennélfogva szeretnének megszabadulni a nyaralójuktól vagy a családi házuktól.

Értékbefolyásoló tényezők a Balaton északi partján

  • a tótól való távolság
  • dombos vagy sík terület
  • telek mérete
  • panoráma
  • felépítmény mérete és jellege
  • felépítmény állapota
  • volt-e felújítás
  • teljes közművek vagy valamelyik hiánya

Az ingatlanok értékét közvetve növeli néhány közpénzből elvégzett beruházás ezen a középső partszakaszon. Aszófőn május elején átadnak egy multifunkciós középületet, mellette pedig a felújított községházát, nyilván nem függetlenül az önkormányzati választásoktól. Badacsonytomajban útfelújításokra és közterületek világításának korszerűsítésére tettek félre saját pénzt. Zánkán meghosszabbítják a parti sétányt.

Balatonszepezden útfelújításokat terveznek idénre. Beadtak egy pályázatot egy kishajós kikötő megépítésére, kifejezetten a vízi turizmus támogatása céljából, a helyiek szerint a strandhoz közel lenne a legjobb létrehozni. Révfülöpön a hajóállomásnál részben EU-s támogatásból új látogatóközpont épül egy önkormányzati ingatlan felújítása és bővítése révén 533 millió forintos összköltséggel, jövőre adják át. Konferenciákat és egyéb rendezvényeket is tarthatnak ott.

Fontos megjegyzés: A lakóingatlanok esetében a szakemberek a legtöbbször az úgynevezett piaci összehasonlító módszert alkalmazzák. Itt egyebek mellett az elhelyezkedést, a típust, a méretet, a műszaki állapotot, a hasonló paraméterekkel bíró ingatlanok lezárult tranzakciója során kialakult árat (és nem a kínálati/hirdetési árat), az értékesítési időpontot, a megközelíthetőséget, a fizikai és szociális infrastrukturális ellátottságot, a finanszírozottsági adottságokat (hitelek, jelzálog), a tulajdonjogi hátteret és a hasznosítási lehetőségeket veszik figyelembe. 

Lehetnek kevésbé számszerűsíthető tényezők is. Ilyen például az, hogy ha eladók vagyunk és tudjuk, hogy az adott környéken jelentős fejlesztések lesznek, új áruház, szabadidőközpont, iskola, park, elkerülő út lesz mondjuk 3 éven belül vagy ellenkezőleg: kiderül, hogy elmaradnak ezek a beruházások, esetleg lebontanak használaton kívüli ingatlanokat. 

------------
Az ebben a cikkben megjelölt ingatlanértékek közelítőek, nem helyettesítik a hivatalos értékbecslést és nem képezhetik semmilyen jogügylet alapját. Az értékek megjelölésénél és az értékmódosító tényezőknél az értékbecslési szakma által elfogadott általános szempontokat vettük figyelembe, azzal a megjegyzéssel, hogy minden egyes ingatlannal kapcsolatban felmerülhetnek más körülmények is, amelyek befolyásolhatják annak értékét. 

A Mennyit ér az ingatlanom? sorozat többi cikkét itt olvashatja

LEGYEN ÖN IS ELŐFIZETŐNK!

Előfizetőink máshol nem olvasott, higgadt hangvételű, tárgyilagos és
magas szakmai színvonalú tartalomhoz jutnak hozzá havonta már 1490 forintért.
Korlátlan hozzáférést adunk az Mfor.hu és a Privátbankár.hu tartalmaihoz is, a Klub csomag pedig a hirdetés nélküli olvasási lehetőséget is tartalmazza.
Mi nap mint nap bizonyítani fogunk! Legyen Ön is előfizetőnk!

Ingatlan Panellakás 100 millió forint felett?
Privátbankár.hu | 2025. október 25. 10:22
A panellakások stabilan őrzik népszerűségüket.
Ingatlan Gyorsan a kifulladás jeleit mutatja az Otthon Start
Privátbankár.hu | 2025. október 22. 09:00
Az Otthon Start Program indulása óta folyamatosan csökken az érdeklődés a kedvezményes hitel iránt, legalábbis ami az internetes kereséseket illeti – írja a Bank360.
Ingatlan Normalizálódik a lakáspiac a nyári eufória után
Privátbankár.hu | 2025. október 16. 11:29
Látványosan visszaesett a keresleti hullám.
Ingatlan Terézváros és Barcelona példáját követheti az egész Európai Unió
Vámosi Ágoston | 2025. október 15. 19:01
Nagyon nagy összeggel indulhat az Európai Unió első, megfizethető lakhatást célzó programja. A magyaroknak különösen nagy szüksége lenne erre, hiszen itt emelkedtek a legnagyobb mértékben a lakásárak és a lakásépítési költségek az elmúlt 15 évben. Ursula von der Leyen az első lakhatási fókuszú uniós csúcstalálkozót szervezi, az uniós lakhatási bizottság pedig leszámolhat az Airbnb-vel.
Ingatlan Otthon Startosok figyelem: újabb változások érkeztek
Privátbankár.hu | 2025. október 11. 15:10
Panyi Miklós három új bejelentéssel érkezett.
Ingatlan Államtitkár az Otthon Startról: vannak árturbulenciák, de ezek ki fognak egyenlítődni – Klasszis Podcast
Imre Lőrinc – Izsó Márton | 2025. október 11. 10:20
Szeptemberben elindult az Otthon Start program, ami máris alaposan felbolygatta a lakáspiacot. Vannak olyan lokációk, ahol az árak is emelkedtek, de hosszabb távon, ha a kínálat is felzárkózik a kereslet mellé, a jelenlegi folyamatok kisimulhatnak – erről beszélt Panyi Miklós, a Miniszterelnökség parlamenti és stratégiai államtitkára a Klasszis Podcast legújabb epizódjában. Az Otthon Start Programiroda vezetője hozzátette: Budapesten számítanak a legtöbb ingatlanfejlesztésre, 30-50 ezer újlakás hiányzik most a fővárosi palettából.
Ingatlan Fontos változások jöhetnek az Otthon Start feltételeiben
Privátbankár.hu | 2025. október 7. 06:58
Több ponton is könnyítéseket tartalmaz az új tervezet.
Ingatlan Félünk és szorongunk, mégis saját ingatlant akarunk
Imre Lőrinc | 2025. október 6. 12:36
Az ingatlan- és hitelpiaci döntéseket Magyarországon bizonytalanság, félelem és szorongás övezi. Szinte alig vannak olyanok, akik nem számítanak nehézségekre ingatlanvásárlás vagy -eladás során, különösen az első lakást vásárlók között – derül ki a Duna House Reprezentatív ingatlan- és hitelpiaci kutatásából.
Ingatlan Csak erre vártak az eladók: berobbantotta a kínálatot az Otthon Start
Privátbankár.hu | 2025. szeptember 23. 07:57
Országosan húsz százalékkal több lakóingatlan-hirdetést adtak fel szeptember első három hetében.
Ingatlan Münchenben is bemutatkozik a debreceni BMW-gyár
Privátbankár.hu | 2025. szeptember 22. 07:28
Átfogó gazdasági vízióval érkezik Magyarország a világ egyik legnagyobb ingatlanos kiállítására.
hírlevél
Ingatlantájoló
Együttműködő partnerünk: 4iG