Mennyit ér az ingatlanom? Aszófő és Akali lenyomta Zánkát és Révfülöpöt

Lekerültek az eladó táblák az északi part középső részén lévő településeken (Aszófő, Örvényes, Balatonakali, Balatonudvari, Balatonszepezd, Zánka, Révfülöp, Badacsonytomaj) a régi kockaházakról és több nagy méretű nyaraló bejáratáról is. A korábban vevőben reménykedő tulajdonosok kivárnak, nem akarnak engedni az árból. Nehéz így megközelítő becslést végezni, viszont az biztonsággal elmondható, hogy a megnövelt Falusi CSOK megmozgathatja kicsit a piacot. 

Ezt a megállapításunkat alátámasztotta az OTP Ingatlanpont régiós irodája is, miszerint az északi parton prémiumkategóriás ingatlanokra nem akadt vevő az elmúlt egy évben, leginkább a zártkertek számíthattak érdeklődésre. A tó háttértelepüléseinek olcsóbb ingatlanjait keresték még, jellemzően nyaralónak, míg a partközelben szinte semmi mozgás nem volt. 

A kereslet tavalyi, látványos visszaesése csekély hatással volt az eladókra: változatlanul tartották az árakat, „mert a csodában hittek, és még ma is hisznek”. Idén az első negyedévben már fel-feltűnt pár érdeklődő a parthoz közeli sávot keresve, de venni ők sem akartak – közölte lapunkkal az iroda.

A közvetítők és az eladók abban reménykedhetnek, hogy a megemelt Falusi CSOK elég vonzó lesz ahhoz, hogy úgymond felkerüljenek a vevőjelöltek térképére. Az északi part ezen települései mind a Falusi CSOK hatálya alá esnek, vagyis teljesítik azt a feltételt, hogy 5000 főnél kisebb legyen az állandó lakosság. Még az ezek közül messze a legnagyobbnak számító Badacsonytomajon is csak közel 2150-en élnek életvitelszerűen, a többi községben az ezer főt sem éri el az állandóra bejelentett lakosok száma. 

Tranzakció egyébként nem sűrűn van ezekben a községekben, évi átlagban 3-5 volt az elmúlt öt évet nézve. Badacsonytomaj itt is kiemelkedik, 27 házat és 7 társasházi lakást adtak el 2018 és 2022 vége között a KSH Ingatlanadattár szerint. Most, áprilisban végzett helyszíni szemlénk szerint főleg Balatonudvariban, Alsóörsön és Balatonszepezden várható néhány tranzakció, ezeken a településeken befejező szakaszhoz érkezett pár kisebb építkezés, a beruházók nyilván minél előbb a pénzükhöz akarnak jutni.

Az alábbi grafikon a 2022-es KSH-adatokat mutat, de az arányok tavaly sem változhattak jelentősen.

Az északi part középső részén viszonylag kevés külföldi telepedett meg 15-20 évvel ezelőtt, ám akik jöttek, azok sokáig itt nyaralgattak, majd páran ide is költöztek és véglegesnek gondolták ezt az állomáshelyüket. Több közvetítő cég is megerősítette ugyanakkor, hogy a németek, a skandinávok és a hollandok (ők voltak-vannak többségben) egyre növekvő számban költöznek át egy magyar nagyvárosba vagy költöznek vissza a hazájukba, esetleg azonos nyelvterületre. Gyerekeik nem akarnak idejönni, ők meg a biztonságosabbnak vélt helyekre mennek, ennélfogva szeretnének megszabadulni a nyaralójuktól vagy a családi házuktól.

Értékbefolyásoló tényezők a Balaton északi partján

• a tótól való távolság
• dombos vagy sík terület
• telek mérete
• panoráma
• felépítmény mérete és jellege
• felépítmény állapota
• volt-e felújítás
• teljes közművek vagy valamelyik hiánya

Az ingatlanok értékét közvetve növeli néhány közpénzből elvégzett beruházás ezen a középső partszakaszon. Aszófőn május elején átadnak egy multifunkciós középületet, mellette pedig a felújított községházát, nyilván nem függetlenül az önkormányzati választásoktól. Badacsonytomajban útfelújításokra és közterületek világításának korszerűsítésére tettek félre saját pénzt. Zánkán meghosszabbítják a parti sétányt.

Balatonszepezden útfelújításokat terveznek idénre. Beadtak egy pályázatot egy kishajós kikötő megépítésére, kifejezetten a vízi turizmus támogatása céljából, a helyiek szerint a strandhoz közel lenne a legjobb létrehozni. Révfülöpön a hajóállomásnál részben EU-s támogatásból új látogatóközpont épül egy önkormányzati ingatlan felújítása és bővítése révén 533 millió forintos összköltséggel, jövőre adják át. Konferenciákat és egyéb rendezvényeket is tarthatnak ott.

Fontos megjegyzés: A lakóingatlanok esetében a szakemberek a legtöbbször az úgynevezett piaci összehasonlító módszert alkalmazzák. Itt egyebek mellett az elhelyezkedést, a típust, a méretet, a műszaki állapotot, a hasonló paraméterekkel bíró ingatlanok lezárult tranzakciója során kialakult árat (és nem a kínálati/hirdetési árat), az értékesítési időpontot, a megközelíthetőséget, a fizikai és szociális infrastrukturális ellátottságot, a finanszírozottsági adottságokat (hitelek, jelzálog), a tulajdonjogi hátteret és a hasznosítási lehetőségeket veszik figyelembe. 

Lehetnek kevésbé számszerűsíthető tényezők is. Ilyen például az, hogy ha eladók vagyunk és tudjuk, hogy az adott környéken jelentős fejlesztések lesznek, új áruház, szabadidőközpont, iskola, park, elkerülő út lesz mondjuk 3 éven belül vagy ellenkezőleg: kiderül, hogy elmaradnak ezek a beruházások, esetleg lebontanak használaton kívüli ingatlanokat. 

------------
Az ebben a cikkben megjelölt ingatlanértékek közelítőek, nem helyettesítik a hivatalos értékbecslést és nem képezhetik semmilyen jogügylet alapját. Az értékek megjelölésénél és az értékmódosító tényezőknél az értékbecslési szakma által elfogadott általános szempontokat vettük figyelembe, azzal a megjegyzéssel, hogy minden egyes ingatlannal kapcsolatban felmerülhetnek más körülmények is, amelyek befolyásolhatják annak értékét. 

A Mennyit ér az ingatlanom? sorozat többi cikkét itt olvashatja