Nagyot fordul a világ Amerikában, ha Kamala Harris nyer - lakásfronton is

A demokraták immár hivatalos elnökjelöltje, Kamala Harris igen ambíciózus tervvel állt elő a párt e heti konvenciója előtt pár nappal.

Íme az eddig ismert részletek:

1. hárommillió új lakás építése négy év alatt

2. adókedvezmény azoknak a beruházóknak, amelyek az első lakóingatlanukat vásárlók számára építenek házakat, lakásokat

3. 40 milliárd dolláros alap létrehozása az önkormányzatok számára a helyi lakhatási gondok enyhítésére

4. kiterjesztik az alacsony jövedelműek lakással összefüggő adókedvezményeit

5. adókedvezmény megvonása azoktól a nagybefektetőktől, akik egyszerre akár több ezer bérbeadott lakást vagy családi házat vásárolnak meg, majd egy részüket magas áron továbbadják.

Harris és tanácsadói nyilvánvalóan érzékelik, hogy tényleg csökkenőben van a lakosok építkezési kedve. Ezt egyébként alátámasztotta a Zillow szakportál is, hiszen júliusban csak 1 396 000 darab új lakásépítési kérelmet adtak be, ami a júniusi adatnál 4 százalékkal, a tavaly júliusinál 7 százalékkal kevesebb. A megkezdett lakásépítkezések száma 1 238 000 darab volt, ez 6,8 százalékkal marad el a júniusitól és 16 (!) százalékkal a 2023-as év júliusától. Ezen belül a családi házaknál júniushoz képest 14,1 százalékos csökkenés volt, az egy évvel ezelőttihez viszonyítva pedig 14,8 százalék.

Érdekes, hogy a megkezdett többlakásos (legalább 5 lakást tartalmazó) új projektek száma már második hónapja emelkedő pályára került, de még így is ötödével elmarad a 2023-ban rögzített mennyiségtől. Júliusban 363 ezer lakás kivitelezése indult el, tavaly júliusban még 464 ezer. A csúcs 2022 áprilisában volt, akkor 614 ezer lakáshoz láttak hozzá az iparosok.

A családi házak részesedése magasnak mondható az új építésű piacból, de egyértelmű, hogy a családok is lelassították a kivitelezést, mióta a központi bank szerepét betöltő Federal Reserve (Fed) tavaly elkezdte emelni a kamatlábat. Manapság a legtöbb elemző és maga az ingatlan- és építőipari szakma is azt várja, hogy a Fed szeptemberben valóban megkezdi a kamatcsökkentést, s ez lökést adhat az egész ágazatnak, új munkahelyek százezrei jöhetnek létre.

Az építkezőket megfontolásra késztette az is, hogy általánosan lassult a lakóingatlanok értékesítése és nőttek az eladatlan készletek. Az eladott lakóingatlanok mennyisége még mindig jóval elmaradt az idei első félévben a tavalyi azonos időszakhoz képest.

Augusztusban pozitív változást figyelhettek meg ez érintettek. Kissé csökkentek a jelzálogkamatok, ez azt eredményezheti az év hátralévő részében, hogy kevesebb használt lakás jelenhet meg az eladni kívánt állományban, s ez ajtót nyithat az új projektek előtt. Az első reakciók a kamatlábak enyhe csökkenésére és a Harris-tervre derűlátásról tanúskodtak. Több jelentős ingatlanfejlesztő is azt nyilatkozta, hogy

 „jól hangzik, legyen is belőle valami”.

A jól és rugalmasan alkalmazkodó beruházók egyébként máris többféle kedvezménnyel rukkolnak elő, hogy gyorsabban eladhassák az ingatlanjaikat. A Lakásépítők Országos Szövetsége (National Association of Home Builders) szerint a tagvállalatok 61 százaléka nem csupán árcsökkentést vetett be júliusban, hanem más marketingeszközöket is, például berendezett konyhát, olcsóbb garázst vagy gépkocsibeállót, egyéb fizetéskönnyítést. A szervezet szerint ugyan 29-ről 31 százalékra nőtt az árcsökkentő cégek aránya az elmúlt hónapban, a lefaragás továbbra is átlagosan csak 6 százalék a vételárból, s már régóta ekörüli.

Kamala Harris öt pontjából az első jól hangzik, de nehéz megjósolni, hogy tényleg lesz-e ennyi, mármint hárommillió új lakás. Ez mindenekelőtt a gazdaság általános helyzetétől függ, továbbá nem mindegy, hogy a Fed milyen ütemben lát neki a kamat lefaragásának és hogy az tartós lesz-e. A Fed vélhetően nem sieti el a dolgot, megvárja a novembert, de utána sem valószínű, hogy alkalmanként nagyot vág. Ám ha tartós lesz a csökkentés, akkor az erősítheti a bizalmat a beruházókban. Nagy ellenség persze az infláció, amit szintén kordában kell tartani, hogy ne csak a projekthitelek legyenek olcsóbbak, hanem a beszerzett alapanyagok is, de legalábbis ne növekedjenek tovább ezek a költségek. A pénzromlás általános, mindenre kiterjedő üteme júliusban 2,9 százalék volt éves alapon, a megelőző hónapban pedig 3 százalék. Az építőanyagok ára viszont ennél magasabb, 5-6 százalék volt és nem mutatott apadásra utaló jeleket az elmúlt hónapokban.

Az ötödik pont, vagyis az adókedvezmények elvétele egyes intézményi befektetőktől még nem biztos, de Harris már hajlik erre a Bisnow szakportál forrásai szerint. Megjegyezzük, hogy az intézményi befektetők (ingatlanalapok, befektetési alapok, szabályozott ingatlanbefektetési társaságok, magántőkealapok, nyugdíjalapok) a teljes amerikai családi házas ingatlanállomány 40 százalékát ellenőrzik, szerződéseik 2030-ig szólnak. Nem ildomos kihívni a haragjukat, de lehet, hogy a demokraták bevállalják, minden szavazatra szükségük lesz.

A három legnagyobb befektető:

Invitation Homes 80 ezer ház
Blackstone           63 ezer ház
AMH                    53 ezer ház      

A beruházóknak adott adókedvezmények könnyen teljesíthetők, ez nem hatalmas kiesés a központi kasszából, hiszen eddig is csak ímmel-ámmal jöttek tőlük adók, hiszen erősen visszafogták magukat. Az alacsony jövedelműeknek szánt adókedvezmények kiterjesztése nyilvánvalóan választási célzatú terv, az önkormányzatok felkarolása inkább látványelem, a közölt 40 milliárd dollárnak a többszöröse kellene, hogy a helyhatóságok érdemben és széles körben tudjanak segíteni a rászorultak lakhatási gondjain, például lakbérátvállalással.

Más tervekről is cikkezik az amerikai szaksajtó. Már régóta rebesgetik, hogy kedvező elbírálásban részesülnek majd azok a beruházók, amelyek funkcióváltással akarnak új lakásokat kialakítani. Márpedig rosszul működő, lepukkant irodaházakból, üzletközpontokból vagy hotelekből rengeteg van a hatalmas országban, ezek újrahasznosítása nem tömeges, csak mostanában kezd kibontakozni az a beruházói nézet, hogy érdemes foglalkozni ilyen ingatlanok átalakításával.