A Privátbankár Európai Lakásmonitorban az elmúlt hetekben olyan európai országok lakásvásárlási és lakásbérleti viszonyait mutattuk be, amelyekbe a legtöbb magyar kiköltöző utazott letelepedési céllal. De vannak, nem is kevesen olyanok is, akik az amerikai álomra vágyva az Egyesült Államokban próbálnak boldogulni. S mivel lakni mindenkinek kell valahol, nem árt, ha alaposan körülnéznek, ehhez igyekszünk néhány fogódzót adni. Akárcsak a Klasszis Mádiához tartozó másik portál, az Mfor, amelyik a lakáson kívüli egyéb fontos kiadásokról és a jövedelmi lehetőségekről írt.
Kevesebb megkezdett építkezés, visszaeső új és használt értékesítés és emelkedő bérleti díjak jellemzik most az Egyesült Államok lakáspiacát. Természetesen nagy a szórás, akár egy-egy államon belül is, az iparilag fejlett keleti és nyugati körzetek egymáshoz képest is nagy eltéréseket mutatnak.
Az adásvételekről és az érdeklődés változásairól leginkább az ingatlanforgalmazók szakmai képviseleti szervezete, a National Association of Realtors (NAR) tud a legtöbbet. Augusztus végén azt jelentette, hogy júliusban az előző havihoz képest, évesítve 2,2 százalékkal 4,07 millióra, hathavi mélypontra csökkent a tranzakciók száma. Éves összevetésben továbbra is jelentős, 16,6 százalék a visszaesés.
A használt lakások mediánára éves összehasonlításban 1,9 százalékkal, 406 700 dollárra (1 dollár=375 forint) nőtt júliusban a júniusban regisztrált 410 ezer dollár után, ami minden idők második legmagasabb ára volt a tavaly júniusi rekord magas 413 800 dollár után. Az idei július volt a negyedik olyan hónap, amikor a használt lakások mediánára meghaladta a 400 ezer dollárt. Két évtizedet nézve látható, hogy megnégyszereződtek az átlagos lakásárak, ezt jól mutatja az alábbi grafikon.
Természetesen az árakat az is erősen befolyásolja, hogy mennyi lakás van egyszerre a piacon. Nos, az eladásra váró lakások száma 1,11 millió volt júliusban, 3,7 százalékkal több, mint júniusban, az egy évvel korábbinál azonban 14,6 százalékkal kevesebb. Vagyis van miből válogatni, illetve lenne, de a potenciális vevők nem sietik el a dolgot, ugyanis a jelzáloghitelek kamatai még mindig magasak, ami nagyrészt annak köszönhető, hogy a központi jegybank szerepét betöltő Fed még mindig emeli az alapkamatot. Erről ezt mondta legutóbb a vezetője.
A lakásbérlet dinamikáját jól követő Zillow szakportál szerint a kínálati díjak májushoz képest júniusban 12 dollárral, vagyis 0,6 százalékkal feljebb kúsztak. Ezzel a tipikus díj 2054 dollárra változott, ami 4,1 százalékkal magasabb, mint 2022 nyarának elején volt. Ugyanakkor az is megfigyelhető, hogy a 2022 februárjában mért 16,2 százalékos év/éves emelkedési ütem azóta folyamatosan csökken.
Idén január és június között az összesített drágulás 2,5 százalék volt 2022 azonos időszakához képest, ez némi enyhülés az érintett millióknak. Júniusban a leggyorsabban az északkeleti és a középnyugati államokban nőttek a bérleti díjak, az élen New York város áll, ott 1,2, Chicagoban és St. Louisban 1,1, Washington DC-ben 1 százalékkal.
Jobban jártak a floridai Tampa, a georgiai Atlanta és az oregoni Portland lakói, mindhárom városban csupán 0,1 százalékkal kellett többet fizetni átlagosan, mint májusban. Ha az éves drágulási tempót nézzük, akkor Boston vezet 7 százalékkal, Cincinattiban 6,8, míg Chicagoban 6,3 százalékot mértek.
Az idén augusztusban eladott új lakások mediánára 430,3 ezer dollárra csökkent az egy évvel korábbi 440,3 ezer dollárról. Az augusztusi újlakás-eladással számolva 7,8 hónapra lenne szükség az összes új lakás értékesítésére. A szakértők általában hat hónapot tekintenek egészséges mértékűnek a kereslet és a kínálat közötti egyensúly fenntartásához.
Anomáliák persze vannak ezen a hatalmas piacon is. Los Angelesben az egyik nagy bérbeadó szervezet beperelte az önkormányzatot, mert az továbbra is a befagyasztott értékeken hagyná a bérleti díjakat 650 ezer bérleménynél. A bérbeadók azt akarják, hogy már a befagyasztás tervezett vége, vagyis 2024 februárja előtt oldják fel a korlátozást, mert nagy a bevételkiesésük – számolt be a bisnow.com szakportál. A járvány kirobbanásakor sokan kaptak mentességet, illetve az önkormányzat egyfajta díjsapkát vezetett be, ez elvileg jövőre lejár.
A folyton növekvő központi kamatláb miatt a lakáshitelek havi törlesztőrészletei is egyre csak emelkednek, így – többek között – az első lakásukra vágyóknak még kevésbé éri meg most belevágni a vásárlásba. Ugyan általában csak 7-10 százaléknyi önerőt kell produkálni, de a jelzáloghitel jellemzően 30 éves futamideje hosszú és sokszor akár 10-15 évig is megerőltetően magas fix teher. Ennélfogva akár évekig is inkább a bérletet választják.
A 30 éves fix hitel kamatának éves átlaga 7,23 százalék volt augusztus végén, ez 22 éves csúcs. Egy 2 hálószobás lakás esetén a hitel havi 900-940 dolláros részlettel jár, ugyanakkora a lakások bérlete már 45 nagyvárosban és környékén csupán 800 dollár körül van jelenleg. Hozzá kell tenni, hogy az efféle ingatlanok bérleti díjának átlagos éves növekedése 11 százalék körül alakult 2022-ben az előző évhez képest. Idén kicsit csökkent ez a tempó, de még mindig 7-19 százalék között mozog.
Ez egy olyan jogi csatározást vetíthet előre, amely az amerikai jegyban 
Bárcsak lenne Európában is olyan hét mesterlövész, mint az amerikai részvénypiacon!
