Meddig maradhat slágertermék az ingatlanalap?

Váradi Zoltán

Privátbankár (P.): Az ingatlanalapok most nagyon érdeklik a befektetőket, a Raiffeisen Ingatlan Alap pedig idén – 2016-ot és 2017-et követően – harmadszor is első lett ebben a kategóriában a Privátbankár Klasszis 2018 díjkiosztón. Minek tulajdonítható a kategória népszerűsége?

Váradi Zoltán, a Raiffeisen Alapkezelő vezérigazgató-helyettese és befektetési vezetője (V. Z.): A klasszikus alternatívák, mint a pénzpiaci vagy a kötvényalapok hozamai nem túl erősek. Ez teljesen érthető, hiszen egy hosszú trend vége felé járunk: már több mint húsz éve tart egy nagy globális kötvényhozam-csökkenés. Most egy olyan pontra értünk, amikor kötvényhozam-emelkedés jöhet, ami nem kedvez a kötvénybefektetéseknek. Olyan alacsony lett a hozamkörnyezet, ami miatt a kötvénypiac, pénzpiac nem vonzó az ügyfeleknek. A hazai helyzet kicsit sajátos, mivel a fix kamatozású lakossági állampapírok hozama még vonzó, de az infláció várhatóan azt is el fogja vinni.

Emellett több mint kilenc éve tart a részvénypiaci emelkedés is, ami szintén a fordulópontjához érkezhetett, legalábbis az év első pár hónapja ezt jelzi. Nem látni már trendszerű emelkedést a részvénypiacokon, egyértelműen megnőtt a bizonytalanság. Ez is más eszközök felé tereli a befektetőket.

Hosszú éveken át az abszolút hozamú alapok voltak a kedvencek, de az elmúlt években ezen alap kategória teljesítménye, ezáltal népszerűsége is visszaesett. Az elmúlt két évben már az ingatlanalapok vannak a befektetők érdeklődésének középpontjában. Az ingatlanalapok népszerűsége ciklikusan jelentkezik: 2005-2007-ben volt utoljára egy nagyon jó időszak, most újra itt van.

P.: Minek köszönhető a jelenlegi fellendülés az üzleti célú ingatlanok piacán?

V. Z.: Az alapvető fordulat akkor következett be, amikor Magyarország ismét visszakerült a befektetésre ajánlott kategóriába a hitelminősítőknél. Akkor jelentek meg ismét a nemzetközi pénzek az ingatlanpiacon. Beindult a hozamvadászat, a magas hozam alapozta meg ezt a fellendülést. Így az ingatlanbefektetés most Magyarországon általában is jónak számít, nemcsak a lakásoknál.

P.: Az ingatlanalapok csak a bérleti díjból szereznek bevételt, vagy árfolyamnyereségből, azaz ingatlanérték-növekedésből is? Eladásokról nemigen hallani...

V. Z.: Ezt friss példával tudom cáfolni, a múlt héten az alap árfolyamában egyetlen ingatlan bérleti szerződésének átértékelése miatt öt százalékos ugrás következett be. Ez a legnagyobb súlyú ingatlanunk, ahol nagy fontosságú bérleti szerződés hosszabbítás következett be: nőtt a futamidő, emelkedett a bérleti díj is. Ez nem egyedi eset, máskor is volt már ilyen, csak azok kisebb mértékűek voltak. Természetesen más alapoknál is megfigyelhetők az ehhez hasonló egyszeri felértékelődések. Nem csak a bérleti díjakból származik tehát hozam.

P.: Melyik ingatlanuk a legnagyobb súlyú a jelentések szerint?

V. Z.: A Könyves Kálmán körúti Parkway Irodaház, amelyet a MÁV bérel.

P.: Mekkora az ingatlanok aránya?

V. Z.: Nálunk az ingatlankitettség hagyományosan magas, nemrég még 100 százalék felett volt. Most kicsivel 90 százalék alatt vagyunk (a nettó eszközértékre vetítve) az utóbbi időben tapasztalható erős tőkebeáramlás miatt. De még ez is magasabb, mint más alapoknál, ahol sokszor az 50 százalékot sem éri el. Szeretném azonban hangsúlyozni, hogy ezt a magas ingatlan arányt úgy biztosítjuk, hogy közben az Alap likviditása megfelel a jogszabályi előírásoknak, sőt likviditási hitel segítségével jóval a fölött vagyunk.

P.: A mostanában befolyt friss tőkét hiteltörlesztésre fordították, vagy új ingatlanokat fognak vásárolni belőle?

V. Z.: A befolyt pénz nagy részét a hitelek törlesztésére fordítottuk, emiatt csökkent a tőkeáttétel a korábbinál alacsonyabbra. Egy tőkeáttételes alapnak sokkal magasabb ugyan a hozampotenciálja, de jóval magasabb a kockázata is. Másrészt egyfajta kényszerűség volt, hiszen az ingatlanok aránya nem változott, így a hitelből készpénzt finanszíroztunk volna, ami nem lett volna racionális.

P.: Miért nem vesznek új ingatlanokat? Nehéz jó vételt találni a piacon? Vagy arra számítanak, hogy a ciklus a tetejéhez közeledik, és lefelé tartanak majd az ingatlanárak?

V. Z.: Amikor 2016-ban megfogalmaztuk új stratégiánkat, akkor szerettük volna ezt a terméket oda pozícionálni, ahová való: alternatív eszközként. Hasonlóan például az abszolút hozamú vagy az árupiaci alapokhoz, az ingatlanalapoknak az egyéni portfóliókban limitálva kellene csak szerepelnie. Az alternatív eszközöknek a 15-20 százalékot nem kéne meghaladnia a befektetéseink között, ez a szakmában általánosan elfogadott arány. De még ezek között az alternatív eszközök között is szükséges a kockázat további porlasztása, nem szabadna az egész súlyt ingatlanalap(ok)ra helyezni.

P.: A visszaváltáskor van díj?

V. Z.: Egy éven belül van két százalék, hogy távol tartsuk a rövid távon gondolkodó szerencsevadászokat, de egy éven túli befektetésnél már nincsen.

Egyébként, ahogy az ingatlanalap méretét sem szeretnénk növelni, úgy az ingatlankitettséget sem. Inkább már a meglevő ingatlanportfólió felújítására, minőségének javítására, új szerződések kötésére koncentrálunk. Ebből szeretnénk magasabb bérleti díjat elérni. Az ingatlanportfólió növelése most nem cél, sőt értékesítések is elképzelhetőek. Illetve minőségi cserét tudunk elképzelni.

P.: Mint az értékalapú részvénybefektetők, akik olcsón, nagyobb áresések idején vásárolnak, majd a tőzsdei fellendülés idején esetleg fokozatosan eladnak?

V. Z.: Nem teljesen, de azért hasonlóan. Egy bizonyos alapméretet meg szeretnénk tartani, az ingatlanvagyont optimalizálni. Az ingatlan-portfólió értéke valójában nem igazán változott az utóbbi időben.

P.: Veszélyes lenne ezen az áron új ingatlanokat vásárolni?

V. Z.: Veszélyes is lenne, de nem ez a fő oka, hogy nem veszünk. Sokkal inkább az, hogy 2016-ban új stratégiánk fontos eleme volt, hogy a meglevő ingatlanokat upgrade-elni kell. (Magasabb szintre, magasabb kategóriába hozni – a szerk.) Így jobban kihasználni a bennük levő potenciált. Ennek az eredménye látszik is, jelentős fordulatot tudtunk elérni a kihasználtság terén, de egyelőre még csak a folyamat közepén tartunk.

P.: Egyébként Önök szerint mikor várható, hogy visszaesés, hullámvölgy jön a magyar ingatlanpiacon?

V. Z.: Nagyon sok minden függ attól, hogy a jelenlegi kamatkörnyezet meddig fog fennmaradni, de nem látszanak annak jelei, hogy a következő 2-3 évben Magyarországon ebben érdemi változás lenne. Az MNB stratégiájának is része, hogy a jelenlegi kamatkörnyezet a lehető legtovább fennmaradjon, de az EKB-től is függ, amely várhatóan szintén csak lassan, pár év alatt fogja a kamatpolitikát normalizálni.

Ha emlékszünk arra, mi történt Japánban a nyolcvanas évektől tulajdonképpen máig, akkor még sokkal hosszabb időszakban is fennmaradhat az alacsony kamatszint. Így az ingatlan a következő 5-10 év slágerterméke is maradhat, akár a lakossági, akár az üzleti szegmensben.

Az üzleti ingatlanoknál mindez attól is függ, hogy a hitelkockázati besorolásunk hogyan változik. Ha legalább nem romlik, akkor a külföldi befektetők jelenléte megmaradhat, vagy fokozódhat is. A leminősítés kérdése pedig nincsen napirenden a jelenlegi gazdaságpolitika mellett.

P.: Azért a gazdasági növekedés is hathat az ingatlanpiacra, azt pedig fenyegeti pár veszély. Pár év múlva elapadhatnak az EU-s források, a nyugat-európai gazdaság is kerülhet leszálló ágba, a munkaerő is elfogyhat.

V. Z.: Nyilván vannak kockázatok, de abból a szempontból optimista vagyok, hogy olyan nagy válság, mint 2008-2009-ben, nem várható. Egy kisebb visszaesés pedig nem rengetné meg annyira az ingatlanpiacot. Olyan nagy kockázatok, mint 2008-ban a devizahitelek, most nem látszanak. A hitelezés sokkal egészségesebb irányba mozdult el.

P.: A másik végletnek, egy hatalmas ingatlanpiaci lufinak mennyi a valószínűsége? A bérek emelkednek, az államnak is kevesebb forrásra van szüksége, a lakossági állampapírok kondícióit is sorozatban rontották az utóbbi időben. Lassan végképp nem lesz mibe befektetni, csak ingatlanba.

V. Z.: Az áremelkedés az utóbbi 2-3 évben már önmagában is eléggé jelentős volt. Ám ha szlovák, osztrák, cseh, horvát kollégákkal beszélünk, mindig rácsodálkoznak, hogy milyen olcsóak még mindig az ingatlanok Magyarországon. Ebből a szempontból még nagyon messze vagyunk a lufi kategóriájától. A rendelkezésre álló jövedelem szempontjából sem érzékelhető óriási lufi. A gazdaságpolitika, a felügyeleti oldal is jobban figyel az eseményekre. Ha lesz recesszió, annak nyilván hatása lesz a magyar piacra, de kipukkadásszerű eseményekre nem számítunk.

P.: Az ingatlanokon, mint alternatív befektetéseken túl, milyen befektetést, portfóliót ajánlanak ma az átlagos, néhány millió forinttal néhány évre gondolkodó kisbefektető számára?

V. Z.: A következő időszak nem lesz könnyű, hiszen szinte minden eszközosztály magas értékeltségen forog. Egyrészt megfordulni látszik a globális kötvénypiaci trend: monetáris szigorítás jöhet, de legalábbis tovább könnyíteni már nem lehet. Másodsorban az amerikai részvénypiac – több mutató szerint is – jelentősen túlértékelt, de a világ többi részvénypiacán is megnövekedett a kockázat. A következő 5-10 évben nincsen olyan eszközosztály, amelytől jelentős hozamra lehetne számítani.

Ezért döntöttünk úgy, mintegy két évvel ezelőtt, hogy olyan befektetési megoldással fogunk megjelenni, amelyik kész portfóliót kínál az ügyfeleknek, azon belül pedig dinamikusan allokálnak az eszközök között. (Osztják el a tőkét – a szerk.) Nemcsak a hagyományos kötvényt, részvényt veszik, hanem alternatív formákat is, mint az árupiaci eszközök, inflációhoz kötött kötvények, ingatlanpiaci befektetés. Lefedve a teljes spektrumot.

Így készítettünk három kockázati osztályt, és mindegyiknél azt vállaljuk, hogy egy adott kockázati szinten nem terjeszkedünk túl. Az ügyfél védett attól, hogy egy olyan termékhez nyúljon, amelynek kockázatát nem tudja felmérni. Ezek az úgynevezett Megoldás alapok.

P.: Tehát három vegyes alap, különböző kockázati szintekkel?

V. Z.: Igen, annyi újdonsággal, hogy a kockázat, amelyet tartanak, felülről korlátos. Nem fekete dobozról van szó kockázat szempontjából, mint egy klasszikus vegyes alapnál, vagy a hazai abszolút hozamú alapok többségénél, ahol bizonyos tág határok között ugyan, de az alapkezelő azt csinál, amit akar.

Itt napi szinten mérjük a kockázati kitettséget, és napi szinten avatkozunk bele, ha kell. Nemcsak régiós, vagy európai befektetésekre koncentrálunk, hanem globálisan. Ehhez együtt dolgozunk a nemzetközi csoport bécsi alapkezelőjével, az RCM-mel (Raiffeisen Capital Management), amely a globális eszközallokációban ad tanácsot.

Ez az a termék, amelyről azt gondoljuk, hogy ilyen nehéz környezetben is megfelelő hozamot ad majd az ügyfeleknek, de nem hajszolja őket felesleges kockázatvállalásba. Ez a válaszunk az alacsony hozamkörnyezetre, ami kezelni tudja az ügyfelek dilemmáit. Mindemellett ráadásul időt, pénzt és energiát takarítunk meg az ügyfeleinknek.

P.: Így egy alapon keresztül a tipikus ügyfél meg tudja venni az összes befektetést, ami neki ajánlott?

V. Z.: Így van, és ezzel olyan termékeket is elér, amit másként nem tudna, például belépési korlátok, vagy magas extra díjak miatt. Ilyen például a többszörös díjnyertes ingatlanalapunk, illetve egyes külsős alapkezelők – kvázi bezárt – abszolút hozamú alapjai. Szerintünk ez most a nyerő stratégia a következő néhány évre.