Mégis, mit adtak nekünk eddig az ingatlanalapok?

Üres Hegyhát-úti telek, beszerzési érték: 510 millió forint (archív kép)

A hazai befektetési alapok vagyona a Bamosz összesítése szerint a szeptember 30-ig eltelt egy évben 0,6 százalékkal emelkedett, komolyabb növekedésre az árupiaci alapok kicsiny csoportja (62 százalék), az ingatlanalapok (34 százalék), az abszolút hozamú alapok (8,5 százalék) és a kötvényalapok voltak képesek. Jelentősebb csökkenést a pénzpiaci alapok szenvedtek el (mínusz 27 százalék).

Az ingatlanalapok tehát népszerűek, aminek legalább két oka van. Egyrészt a kamatok alacsonyak, másrészt a hazai ingatlanpiac pár éve felfutóban van. Főleg egyes lakáspiaci szegmensek, de más ingatlanoknál is látszanak az élénkülés jelei, beindultak például az iroda-építések.

Az MNB aggódik

A magyarok számára általában az ingatlanbefektetés a biztonság és az értékállóság szinonimája, pedig az áruk eléggé ingatag. Az MNB már elkezdett aggódni, és nemrég óvatosságra intette a befektetőket, erről itt írtunk. Valamint arra, hogy alaposan olvassák el alaposan a rövid befektetői információs összefoglalót (KIID).

De mit is hoztak eddig az ingatlanalapok? A Bamosz adatbázisából kigyűjtve az adatokat, az első probléma, hogy az ott szereplő 30 ingatlanos befektetésijegy-sorozatból csak kilenc értékelhető a magánbefektetők számára. A többi zártkörű, intézményi, megszűnés alatt áll, nem kapható, nincs forgalmazója, vagy csak frissen indult, és még nincs egy éves sem.

Nem túl izmos hozam

A másik, ami feltűnik, hogy ha az elérhető, értékelhető ingatlanalapok hozamát átlagoljuk, évi 1,8 százalékot kapunk súlyozatlanul. De a tőkével súlyozva sem érné el ez az évi három százalékot, mert a piacvezető, a piac majdnem felét kitevő, 300 milliárd forint feletti méretű Erste Ingatlan 2,75 százalékot hozott. Két másik nagyobb, százmilliárd feletti konkurense pedig 2,67, illetve 3,25 százalékot. (Lásd a táblázatot.)

Tavaly év végén azonban az egy éves Kamatozó Kincstárjegy 2,75 százalékot fizetett, igaz, most már csak 2,25 százalékot éves szinten. Az öt éves inflációkövető államkötvény pedig jelenleg minimum 3,25-öt, ami lehet több is az emelkedő infláció miatt.

A bankbetéteket legalább lekörözték

A nagyobb ingatlanalapok tehát rövid távon a bankbetéteket ugyan lekörözték, az állampapírokat azonban nem igazán. Három és öt évre magasabbak ugyan az alapok hozamai, de három és öt évvel ezelőtt a kamatszint is jóval magasabb volt. Hogy a következő pár évben hogy lesz, persze nem tudni.

Kétséges, hogy megéri-e ezért plusz kockázatot vállalni, hacsak valaki nincs meggyőződve arról, hogy a kereskedelmi, iroda- és ipari ingatlanok nagy áremelkedés előtt állnak. Lakások, amik ára sokat emelkedett az utóbbi években, a legtöbb alapban nincsenek, vagy csak nagyon kevés. Esetleg telkek előfordulnak.

Hígulnak az alapok

Minél nagyobb a tőkebeáramlás, annál alacsonyabb hozamot érnek el az alapok, mert a tőke felhígul, a friss pénzt csak lassan, fokozatosan lehet jól elkölteni. Az Erste Ingatlanban például 40,7 százalékos volt októberben az ingatlanok aránya. A befektetésre váró pénzeszközök viszont általában csak minimális mértékben kamatoznak.

A Reálszisztéma Ingatlan Alap (Globeserv Alapkezelő) magas hozama feltűnő ugyan, korábban azonban komoly veszteségekre is volt példa nála, így az alap hosszú távú hozama alacsony. Ráadásul nagyon kicsi, pár tízmillió forint a tőkéje, és jelenleg nem kapható. „Jelenleg több pénzintézettel is folynak a tárgyalások a forgalmazás mihamarabbi újraindítására” – írja a legutóbbi havi jelentése.