11p

Figyelem! Jelentősen módosulnak a cégekre vonatkozó ESG-előírások!

Alapjaiban változtathatja meg a cégek – nemcsak a nagyvállalatok, köztük a bankok és biztosítók, hanem a kis- és középvállalkozások (kkv) – működését, hogy a jövőben már olyan auditált (!) nem pénzügyi beszámolókat kell készíteni, ami nemzetközi szabványok alapján gyűjtött ESG-releváns adatokra támaszkodik.

Ne maradjon le, legyen naprakész az egyik legnagyobb horderejű kérdésben!

Jelentkezzen most konferenciánkra! >>

Egyetlen befektetési terület sem vonhatja ki magát a vágtató inflációs környezet hatásai alól, ám mindeddig egyes ingatlanalapok válság- és inflációállónak bizonyultak és a hosszú távú hozamkilátások sem romlottak – mondta Bogár Roland, a Diófa Alapkezelő ingatlan-befektetési igazgatója. A szakértő azt is kiemelte, hogy a bizonytalan árazási környezetben vizsgálni kell a megújuló energiaforrások hasznosításának lehetőségeit, hiszen a környezettudatosság költségoldalon is pozitívumokkal jár, és ennek következtében pedig az ESG-kritériumok további felértékelődésére is számítani lehet.

A befektetők számára az utóbbi időszakban az infláció lett a legnagyobb kihívás. Az ingatlanalapokat hogyan érintik ezek a folyamatok?

Érdemes egy kicsit messzebbről vizsgálni a makrokörnyezetet, hiszen az elmúlt években nagyon komoly változásokat tapasztalhattunk. Két rendkívüli dolog is történt, amit ki kell emelni, és amelyek nagyon jelentős gazdasági hatással jártak. Az egyik a Covid, a másik pedig az orosz-ukrán háború. Amikor a járványt követően elkezdtek éledezni a piacok, akkor a megugró kereslettel a kínálati oldal, az ellátási láncok nem tudtak lépést tartani, ez pedig az árak emelkedésével járt. Az infláció tavalyi évben tapasztalt emelkedését jórészt ennek a számlájára írhatjuk. Majd idén a háború még egy lapáttal rátett erre, hiszen tovább növelte az ellátási bizonytalanságot, további hiányok keletkeztek és az energiaárak is jelentősen emelkedtek. Az ezzel járó növekvő bizonytalanság a befektetési környezetnek most sem tett jót. Klasszikus kérdés, hogy ilyenkor mire kell számítani az ingatlanpiacon, és mi történik az ingatlanalapokkal?

Azt gondolom, hogy ilyen környezetben tudják a belső értékkel rendelkező eszközök, befektetési termékek megmutatni azt, hogy tudnak jól teljesíteni nehéz időkben is, igaz, az ingatlanalapoknak rövid távon soha nem tesznek jót a pánikszerű reakciók. Akár a Covid, akár a háború, vagy bármilyen más külső sokkhatás mindig valamilyen szintű ijedtséget vált ki, ami átmeneti pénzkiáramlással jár. Ez egy szinte természetes jelenség, amit a tapasztalatok szerint nehéz elkerülni, az ugyanakkor lényeges, hogy ez milyen mértékű és mennyire tartós.

Mennyire igaz az a közvélekedés, hogy infláció esetén a reáliák, így az ingatlan is nagyobb védelmet nyújt?

Érdemes beleszámítani, hogy az ingatlanbefektetés egy ciklikus üzlet és az ingatlanalapok ennek megfelelően működnek, tehát hosszabb távon érdemes a hozamokat nézni.

Így tekintve az ingatlanalapokra azt mondhatjuk, hogy ez egy inflációálló termék. Egyszerűen azért, mert a bevételek, a bérleti díjak inflációkövetőek.

Hozzá kell tenni a teljesség kedvéért, hogy intézményi szinten euró alapon működő ingatlanpiacról, vagyis euró inflációról beszélünk, de ez mindenképp egy fokozatos értéknövekedést jelent. Ehhez jön még egészséges gazdasági környezetben egy folyamatos tőkeérték növekmény.

A munkánk során egyfajta követelmény, hogy a növekedés viszonylag stabil legyen és az alapokban lévő eszközök mindenkori értékét tükröző úgynevezett nettó eszközérték mutató volatilitását a lehető legjobban mérsékeljük. Alapkezelőként egy nyilvános ingatlanalapnál, esetünkben az MPTIA-nál (Magyar Posta Takarék Ingatlan Befektetési Alap) így az is feladatunk, hogy az esetleges kilengéseket kisimítsuk. Egy stabil, kiszámítható emelkedést kell produkálni, az általunk kezelt ingatlanalapoknál ez így is működik.

Bogár Roland: A jó belső értékkel rendelkező eszközök nehéz időkben is jól tudnak teljesíteni. Forrás: Diófa Alapkezelő
Bogár Roland: A jó belső értékkel rendelkező eszközök nehéz időkben is jól tudnak teljesíteni. Forrás: Diófa Alapkezelő

Az alapok hozamát az is befolyásolhatja, hogy a befektetési jegyek milyen határidővel válthatók vissza, hiszen léteznek azonnali visszaváltású, de akár 180 vagy 360 napra visszaváltható termékek is. Az ingatlanbefektetések jellegénél fogva, miután egy rugalmatlan termékről van szó, ez nem mindegy. Könnyen belátható, hogy ha nincs lehetőség azonnali visszaváltásra, akkor a vagyon nagyobb része tartható ingatlanokban, és ezáltal elvileg magasabb hozam érhető el. A mi fent említett nyilvános alapunk – azonnali visszaváltású alap lévén – konzervatív módon a szabályozó által minimálisan előírtnál jóval magasabb likvid aránnyal működik, ami esetleges kiáramlás esetén is biztonságot ad. Érdemes kiemelni ugyanakkor, hogy az MPTIA jellemzően még a viszonylag magas likvid arány mellett is meg tudta verni hozamban a versenytársait.

A jelenlegi emelkedő kamatkörnyezetben ráadásul ebből további előnyt tudunk kovácsolni, hiszen a lekötött betéteken, állampapírokon most a korábban megszokottnál jóval magasabb hozamok érhetők el az alapok számára is.

Így nem feltétlen helyes az a gondolatmenet, hogy inflációs környezetben, növekvő hozamok mellett az ingatlanalapok hozama elmaradna a piaci kamatoktól és így versenyhátrányba kerülnének.

Hozzá kell tenni, hogy általában az ingatlanalapok, ahogy az általunk kezelt alapok sem spekulációs termékek, legalább 1-2 éves időtávon ajánlott tartani őket és diverzifikációs termékként, megfelelő súlyozással nagyon jól megférhetnek egy akár lényegesen kockázatosabb tőkepiaci eszközöket tartalmazó portfolióban is.

Azt is érdemes hangsúlyozni, hogy az MPTIA összeghatártól függetlenül bárkinek lehetőséget biztosít a befektetésre, így már akármilyen kis megtakarítással részesülhetünk az ingatlanpiaci növekedésből. Ha pedig valaki egy nagyobb összeggel a zsebében mondjuk épp azon gondolkodna, hogy érdemes-e még lakást venni befektetésnek, annak olyan prémium vagyonkezelési szolgáltatások is elérhetők, melyek a nyilvánosan hozzáférhetőnél magasabb hozampotenciállal rendelkeznek.

Említette, hogy a Covid komoly hatással volt a gazdaságra és az Önök tevékenységére is. Köztudott, hogy ez jelentősen módosította az irodahasználatot, és felgyorsította a kiskereskedelemben zajló változásokat, ezek az ingatlanpiacon is lecsapódtak. Látható más ehhez hasonló, a makrotrendeket befolyásoló tényező?

Azt gondolom, hogy azokat a változásokat érdemes kiemelni, amelyek hatással vannak a befektetői magatartásra. Ugyanakkor ezek a hatások az ingatlanpiacon mindig késleltetve jelentkeznek, az értékváltozások is némi időeltolódással érvényesülnek.

A már említett Covid mellett a fenntarthatóság, az ESG az, ami egy ideje jelentős hatással van az ingatlanpiacra.

A háború által felerősített drasztikus energiaár növekedés még inkább fókuszba helyezi ezt a szemléletet, hiszen az alternatív energiahordozók fontossága minden eddiginél nagyobb hangsúlyt kapott.

Elmondta, hogy a piacra általában milyen tényezők hatottak. Az egyes részterületeken mik voltak a jellemzők?

A járvány kapcsán már-már unalomig ismételt annak kiskereskedelemre gyakorolt hatása. Azon belül is érthető módon a plázákat érintette a legrosszabbul, ahol egy zárt térben van együtt sok ember. Ez a járványhelyzetben eleve nem volt szerencsés, de ezt tetézte, hogy egyes bolttípusok esetén voltak hosszabb-rövidebb bezárások is. A kiskereskedelemnél maradva a bevásárlóparkok, strip mall típusú ingatlanok viszont a közös területek hiánya miatt ehhez képest nyertesen jöttek ki ebből a helyzetből, mind a vásárlói szokások, mind a befektetői érdeklődés tekintetében.

Ha a másik pólust nézzük, a logisztikai szektornak a pandémia okozta változások komoly lökést adtak. Az e-kereskedelem felpörgése komoly igényt generált a különböző logisztikai szolgáltatások, így az ezeket kiszolgáló ingatlanok iránt is. Mindez azzal járt, hogy mind a fejlesztők, mind a befektetők jelentős számban fordultak a logisztikai ingatlanok felé, Magyarországon is régóta nem látott fejlesztési és befektetési láz érzékelhető. Ebben az eszközosztályban így komoly felértékelődést láthattunk. Itt már arra kell figyelnünk, hogy ne billenjünk át egy olyan túlértékeltségi fázisba, ahol a bérleti díjak vagy a hozamok hosszú távon már nem fenntarthatók.

A kereskedelmi ingatlanok között is voltak jól teljesítő egységek. Forrás: Diófa Alapkezelő
A kereskedelmi ingatlanok között is voltak jól teljesítő egységek. Forrás: Diófa Alapkezelő

A lemaradó kiskereskedelem és a szárnyaló logisztika között pedig ott találjuk az irodapiacot, amit egyébként szintén érezhetően érintett a Covid, hiszen általánosan elterjedt a home office intézménye, illetve a hibrid munkavégzés. Ennek ellenére az irodapiac nem omlott össze, továbbra is létezik, és van az irodák iránt kereslet, bár egyfajta bizonytalanság, stagnálás jellemezte a közelmúltban és még mindig nincs egységes szemlélet az irodák jövőjét illetően. Nyilvánvalóan átalakult a piac, ezt mind a fejlesztőknek, mind a munkaadóknak tudomásul kell venni, és alapvetően a hibrid munkavégzést kell ezeknek az ingatlanoknak kiszolgálni.

Említette, hogy az energiaárak növekedése fontos változást jelent, ez az egyes szegmensekben már érzékelhető? A jobb energiabesorolású ingatlanok iránt nagyobb a kereslet?

Mi a saját iroda portfóliónkon belül nem érzékelünk eltéréseket, mivel mi csak A kategóriás ingatlanokkal rendelkezünk. Azt is érdemes azonban megemlíteni, hogy az energiaárak problémája ilyen szempontból  nem feltétlenül jelentkezett még, az az idei évnek lehet a fájdalmas következménye. Amikor az idei év korábbiakhoz képest változatlan üzemeltetési költség előlegeit el kell majd számolni jövő tavasszal, akkor a bérlők azzal szembesülhetnek, hogy az előző évhez képest sokkal többet kell fizetni. Ez egy teljesen új környezetet teremt, ahol a bérbeadóknak is van felelőssége, elsősorban az energia beszerzést illetően, és a bérlőknek is el kell gondolkodni azon, hogy racionálisabban, környezettudatosabban használjanak bizonyos eszközöket, mint például nyáron a klímát. Ebben a helyzetben felértékelődik a bérbeadó és a bérlők közötti kommunikáció fontossága is, hiszen a tapasztalatok szerint a bérlőket a legtöbb esetben a megemelkedett költségeknél jobban aggasztja az esetleges kiszámíthatatlanság, tervezhetetlenség.

Az A kategóriás irodák általában energetikailag is kedvezőbb mutatókkal rendelkeznek. Forrás: Diófa Alapkezelő
Az A kategóriás irodák általában energetikailag is kedvezőbb mutatókkal rendelkeznek. Forrás: Diófa Alapkezelő

Az energiaáraknak a korábban nem tapasztalt drasztikus növekedése érezhető piaci változásokat is generálhat?

Az látszik, hogy sokkal nagyobb energiatudatosság jöhet, ami éppen úgy jelentkezhet a fogyasztási szokásokban, mint a beruházásoknál. A felelősségi kérdések is erősödnek, és azt gondolom, a bérbeadóknak, üzemeltetőknek edukálni kell a bérlőket. Az energia beszerzése, annak időzítése is kulcskérdés lesz, hiszen míg korábban minimális változások voltak, most óriási kilengések tapasztalhatóak. Talán egy kicsit energiakereskedővé is vállnak most a tulajdonosok. Sajnos nincs varázsgömbünk, nem tudjuk, hogy az árak hogyan alakulnak, de az adott pillanatban mindig igyekszünk a legkörültekintőbben eljárni és felelős döntést hozni ezen a téren is. Ebbe beletartozik, hogy vizsgáljuk olyan energiahatékonysági beruházásoknak a lehetőségét, melyekkel a környezettudatosság irányába is el tudunk mozdulni, és költségoldalon is pozitívumokkal járnak.

Említette, hogy a Covid, a háború, az infláció, a megugró kamatok és energiaárak mind kihívást jelentenek az ingatlanalapok számára is. Mennyire nehéz ilyen komplex viszonyok között azt a folyamatos jó teljesítményt nyújtani, amelynek köszönhetően például elnyerték a Privátbankár.hu Klasszis Díját többek között a legjobb ingatlanalap kategóriában?

Valóban, ez nem az az időszak, amikor hátra lehet dőlni és várni a hozamot. Az elmúlt két évben korábban nem látott körülmények hatottak az ingatlanpiacra (is), amik jelenleg is hatással vannak a környezetünkre és a tevékenységünkre. Ezek a körülmények rávilágítottak a globalizált világ komplexitásának összefüggéseire és olyan kihívások elé állították a piaci szereplőket, amelyeket eddig nem tapasztalhattunk. Ilyenkor természetesen egy többszáz milliárdos vagyont kezelő alapkezelőre is fokozott felelősség hárul és ezzel együtt minden szakmai elismerés is felértékelődik.

A Diófa Alapkezelőnél egy szakmailag nagyon erős csapat dolgozik azon nap mint nap, hogy kiemelkedő hozamokat tudjunk biztosítani a befektetőinknek. Erre utal a szlogenünk is: „Az érték nem magától terem”, amely tökéletesen kifejezi, hogy nagyon sokat számít az itt lévő humán állomány és tudás. A szakértői csapatnak eddig is nélkülözhetetlen szerepe volt, és ez a mostani nehéz időben még inkább felértékelődik.

Visszatérve a közelmúltban elnyert Klasszis Díjra, szerencsére esetünkben egyébként a számok is magukért beszélnek, hiszen a vizsgált időszakban az MPTIA teljesítménye volt a legjobb. (A Klasszis Díj odaítélése komplex szempontok alapján történik, amelynek fontos, de nem kizárólagos eleme a hozam – a szerk.) Ha megnézzük a visszatekintő hozamokat, akkor is az látható, hogy az alap tartósan a versenytársak teljesítményét meghaladó eredményeket ért el. Ez köszönhető a már említett jó szakembergárdának, aminek révén sikerült felépíteni egy nagyon jól diverzifikált, stabil portfóliót. Ez a portfólió az elmúlt időszak nehézségei közepette is kiegyensúlyozotthozamot tudott felmutatni, töretlen növekedési dinamika mellett.

Részvényárfolyamok

részvény ár min max változás vétel eladás forgalom deviza dátum idő
OTP 12845 12810 13400 -2,21% 0 0 22 243 722 615 HUF 2023-09-22 17:14:40
MOL 2786 2770 2808 -0,14% 0 0 1 172 672 516 HUF 2023-09-22 17:05:27
MTELEKOM 533 525 533 +0,76% 0 0 215 140 434 HUF 2023-09-22 17:05:14
RICHTER 9200 9000 9320 +1,88% 0 0 1 816 759 185 HUF 2023-09-22 17:07:42
OPUS 342 338 347 -0,87% 0 0 115 381 705 HUF 2023-09-22 17:05:18
A fentiek 15 perccel késleltetett adatok, melyeket a Portfolio TeleTrader Kft., a Budapesti Értéktőzsde hivatalos adatszolgáltatója biztosít számunkra.

LEGYEN ÖN IS ELŐFIZETŐNK!

Szerkesztőségünkben mindig azon dolgozunk, hogy higgadt hangvételű, tárgyilagos és magas szakmai színvonalú írásokat nyújtsunk Olvasóink számára.
Előfizetőink máshol nem olvasott, minőségi tartalomhoz jutnak hozzá havonta már 1490 forintért.
Előfizetésünk egyszerre nyújt korlátlan hozzáférést az Mfor.hu és a Privátbankár.hu tartalmaihoz, a Klub csomag pedig egyebek között a Piac és Profit magazin teljes tartalmához hozzáférést és hirdetés nélküli olvasási lehetőséget is tartalmaz.


Mi nap mint nap bizonyítani fogunk! Legyen Ön is előfizetőnk!

Befektetési alapok Wealth Office az Equilor Alapkezelőnél: a privátbanki szolgáltatáshoz hasonló kényelem, csak még annál is magasabb szinten
Csabai Károly | 2023. július 26. 10:15
Wealth Office néven idehaza egyedülálló szolgáltatást indított el tavaly ősszel az Equilor Alapkezelő Zrt. a legalább 400 millió forintos megtakarítással rendelkezőknek. A szolgáltatás lényegéről, annak közel egyéves eddigi tapasztalatairól beszélgettünk Pillár Zsolttal, az Equilor Alapkezelő elnök-vezérigazgatójával és Dobó Istvánnal, az Equilor Wealth Office igazgatójával.
Befektetési alapok Naponta közel 28 milliárd forintot tettek félre a magyarok
Privátbankár.hu | 2023. július 14. 12:55
Egyetlen hónap alatt 833 milliárd forintot raktak különböző befektetési alapokba a magyarok. 
Befektetési alapok Mit várhatunk most az ingatlanalapoktól?
Eidenpenz József | 2023. július 3. 18:04
Hogyan növeli az infláció egy ingatlanalap hozamát, lehet-e bérleti díjakat emelni, esnek-e az ingatlanárak, milyen mély nyomokat hagyott a Covid? Lehet-e kapni a korlátozott mennyiségű ingatlanbefektetési jegyekből, és mi az értelme a devizafedezésnek? Interjú Gyetvai Károllyal, a Raiffeisen Alapkezelő értékesítés-támogatási vezetőjével.
Befektetési alapok A magyar politikai kockázat ára – interjú
Eidenpenz József | 2023. június 26. 09:47
Az Év Feltörekvő Alapkezelője defenzív részvényeket vásárol, olcsó részvényeket keres, tavaly ősszel sok ilyen akadt, ma kevésbé. Ide tartoznak a magyar papírok is, de a kiszámíthatatlan gazdasági helyzet és adóztatás miatt a magyar részvények nagy diszkontot érdemelnek, kérdés, mekkorát. Interjú és videopodcast Szabó Balázzsal, a HOLD Alapkezelő vezérigazgató-helyettesével, az Expedíció Alap portfóliókezelőjével.
Befektetési alapok Merre tovább, ingatlanalapok?
Eidenpenz József | 2023. június 23. 15:31
Tavaly a tőkepiaci turbulenciák ellenére is jó, többnyire két számjegyű hozamot értek el a hazai ingatlanalapok. Mi volt ennek az oka? Fennállnak-e még a kedvező körülmények, amelyek ezt előidézték? Mehet-e ez így tovább? – kérdeztünk alapkezelőket.
Befektetési alapok Ezek most a legnépszerűbb befektetési alapok
Eidenpenz József | 2023. június 21. 05:51
Milyen alapokat vesznek most a kisbefektetők, érdemes-e devizában takarékoskodni, keresik-e még az ESG-termékeket? Mitől maradt magas az ingatlanalapok hozama válság idején? Kiknek kedvez a magas kamat? Interjú Varga Zalánnal, az Erste Alapkezelő értékesítési igazgatójával.
Befektetési alapok Így védenek a reáleszközök az inflációtól - Klasszis podcast
Eidenpenz József | 2023. június 19. 15:33
Ha magas az infláció, akkor reáleszközökbe érdemes fektetni a nagykönyvek szerint, mint a részvények vagy az ingatlanok. De ez többnyire csak hosszabb távon működik, rövid távon gyakran nem. A rövid távú ingadozást, veszteséget láttuk tavaly, de a következő években jó hozamok jöhetnek - mondja Pekár Dávid, a Raiffeisen Alapkezelő befektetési igazgatója, akit videópodcastunkban Eidenpenz József főmunkatárs kérdezett. 
Befektetési alapok Milyen devizaalapot, kötvényt és részvényt érdemes ma venni? Interjú
Eidenpenz József | 2023. június 12. 19:07
Hogyan élték meg a kisbefektetők a tavalyi viharos esztendőt, mely alapfajtákat keresik ma, és mennyire jók az elképzeléseik? Miért lehet jobb a magyar részvény, mint a külföldi? Érdemes-e ma devizában megtakarítani? Hogyan látja a piacokat az alapkezelő? Interjú Oszlay Péterrel, az Erste Alapkezelő befektetési igazgatójával.
Befektetési alapok Csoda történt a magyar ingatlanalapokkal
Eidenpenz József | 2023. május 8. 05:49
Tavaly borzasztó év volt világszerte a tőkepiacokon, majdnem minden befektetési termék ára nagyot esett, a részvényeké, a kötvényeké, az ingatlanoké egyaránt. A magyar ingatlanalapok mégis bőven a vízvonal fölött tudtak maradni, sőt több közülük kétszámjegyű hozamot ért el. Hogyan lehetséges ez?
Befektetési alapok Ingatlanalap ingatlan nélkül, avagy az alapkezelési szabályok megkerülése
Dr. Gál István | 2023. április 24. 14:45
Ingatlanalap ingatlan nélkül?! A Magyar Nemzeti Bank (MNB) felügyeleti tevékenysége során már több alkalommal találkozott ezzel a jelenséggel, annak ellenére, hogy rendszeresen kommunikálja azon álláspontját, amely szerint egy ingatlanalapként bejegyzett befektetési alapnak mindenképpen tartalmaznia kell közvetlen ingatlanbefektetést (ingatlant). A befektető ugyanis joggal várja el, hogy amennyiben egy ingatlanalap befektetési jegyét vásárolja meg, akkor az alapban valóban szerepeljen ingatlan. Szerencsére ez a probléma a nyilvános ingatlanalapokat nem érinti, és a zártkörű ingatlanalapok esetében sem tekinthető általánosnak.
Privátbankár
Mfor
Piac és Profit

Professzionális online sales és marketing vezetőt keresünk!

Részletek

hírlevél
Ingatlantájoló
Együttműködő partnerünk: 4iG