Mit várhatunk most az ingatlanalapoktól?

Mit várhatunk az ingatlanalapoktól a következő egy-két évben, mennyire lesznek versenyképesek a hozamaik?

A Raiffeisen Ingatlan Alap különlegessége, hogy magas, 80 százalék körüli ingatlanaránnyal rendelkezik, úgyhogy itt valódi ingatlankitettséget kap a befektető. Egy ilyen konstrukció jövedelemtermelő képessége nagyban függ attól, hogy a portfólióban szereplő ingatlanok magas bérbeadottság mellett, vegyes összetételű bérlői mixszel, folyamatos bérletidíj-fizetési hajlandóság és az ehhez szorosan kapcsolódó alacsony kintlévőség mellett működnek-e. Nos, ezekből a szempontokból vizsgálva az ingatlan alapunkat, azt mondhatom, optimisták vagyunk a jövővel kapcsolatban, bízunk benne, hogy alapunk a következő években is attraktív, értékteremtő befektetés lehet majd.

A versenyképes hozamok mellett az is növeli az ingatlanalapok vonzerejét, hogy kiváló diverzifikációs eszközök. (Diverzifikáció: a kockázat megosztása különböző típusú befektetések között – a szerk.). Így jól beilleszthető az egyéb tőkepiaci befektetések mellé. Azaz szerintünk mind a diverzifikációs erő, mind a hozampotenciál tekintetében helye van az ügyfelek portfóliójában az ingatlanalapunknak.    

Most, hogy felmentek a kamatok, felmentek a bérletidíj-hozamok is? Sikerült a bérleti díjakat emelni?

A kamatkörnyezet változása mellett befolyásolja a bérletidíj-hozamok alakulását az infláció szintje és a forint árfolyama is, mivel a bérleti szerződések euróban vannak denominálva. Tavaly a rekordgyenge forint erősítette, az idei árfolyam és a magas infláció inkább gyengítette a hozamot.

Nincs könnyű helyzetben az alapkezelő, hiszen a befektetők annak örülnek, ha minél magasabb bérleti díjbevételhez jutunk hozzá, mondjuk azáltal, hogy az inflációval indexáljuk a bérleti szerződéseket. Ugyanakkor hasonlóan fontos számunkra a bérlői állomány egyben tartása is, amely a hosszú távú eredményesség szempontjából sem elhanyagolható.

Az ilyen helyzetekben segít a bérlőkkel következetesen kialakított szoros kapcsolat és folyamatos párbeszéd. Ez is közrejátszik abban, hogy melyik szerződést milyen mértékben sikerült, vagy kellett indexálnunk, de összességében sikerült attraktívan tartani a bérleti díj-bevételeinket, ami az alap hozamán is tetten érhető.

A gyengülő forint segített az alapnak, de a különböző befektetésijegy-sorozatok másként viselkednek.

Igen, az alap termékfejlesztési folyamatai során az célunk volt, hogy legyenek teljesen fedezett devizás sorozataink, amelyek mentesek az árfolyamhatástól, és legyenek olyanok is, amelyek nincsenek fedezve. Alapvetően három devizában érhető el az alap, van forintos, eurós és dolláros sorozat, az eurós és a dolláros szinte teljesen fedezett, a forintosnál van fedezett és fedezetlen is. Így a befektetők, vagy a befektetési tanácsadók maguk tudják eldönteni, hogy melyikben látnak több értéket.

Ha fedezünk egy jövőbeli euróbevételt forintra, akkor az a magas forintkamatok miatt jelenleg szintén plusz hozamot ad.

Igen, és ez egyértelműen látszik is a sorozatok hozamainak különbségén. A forintos fedezett sorozatnak jelentős a hozamelőnye a devizásokhoz képest.

Ez a hozamelőny azonban csökkenhet, ahogy az MNB is csökkenti a kamatot?

Így van, a hozamtöbblet megvan, ám a mértéke csökken.

A világ sok helyén csökkentek az ingatlanárfolyamok. Magyarországon volt olyan ingatlanszektor, ahol ez bekövetkezett?

A közelmúltban számos alkalommal kerestek minket bankárok is, ügyfelek is, azzal kapcsolatban, hogy rengeteg cikk jelent meg az amerikai vagy a nyugat-európai ingatlanpiacokat fenyegető kockázatokról. Ezek mind arról szóltak, hogy a home office, a magas rezsi, az elszálló energiaárak, illetve úgy összességében a jelenlegi gazdasági helyzet nem kedvez az ottani ingatlanpiacoknak.

Érzésünk szerint a magyar ingatlanpiacot, legalábbis a mi érdekeltségeinket figyelembe véve, nehéz párhuzamba vonni akár az amerikai, akár a fejlett európai piacokkal. Mind az ingatlanok mérete és lokációja, mind a bérlők mérete és működési profilja jelentősen eltér hazánkban és összességében azt mondhatjuk, hogy nem látunk extra kockázatokat a piacon. Mindezekkel együtt természetesen vannak, voltak, és minden bizonnyal lesznek is kihívások a hazai ingatlanpiacon.

Nem voltak könnyű évei az ingatlanalapoknak, de úgy érezzük, hogy ezt egyfajta stressztesztként sikerült jól átvészelnünk. Sikerként könyvelhettük el például, hogy a magas energiaárak okozta bizonytalanságot azokban a házakban, ahol mi biztosítjuk az energiát, fix árú, több évre szóló energiaszerződésekkel tudtuk csökkenteni. Ez megnyugvást és bizalmat keltett a bérlőkben, hiszen kiszámíthatóbb, jobban tervezhető gazdálkodást folytathattak és nem estek áldozatul az energia piacváltozékonyságának.  

De nem tavaly augusztusban, 340 eurós gázár mellett szerződtek?

Nem, nem, 2020-ban kötöttünk utoljára gázszerződést, így  ahogy azt korábban is említettem, biztonságot, kiszámíthatóságot, tervezhetőséget tudtunk nyújtani a bérlőinknek, akik így nyugodtan tudtak nekivágni a rezsivel terhelt téli hónapoknak.

Mi lesz a következő télen? Már most szerződnek energiára?

Annyit mondhatok, hogy vannak lejáró energiaszerződéseink, amelyek megújítása folyamatban van, ezek esetében pedig megpróbáljuk kihasználni az elmúlt hónapok kedvező trendjét.

A home office nem okoz keresletgyengeséget az irodapiacon? Ismerek céget, ahol megfelezték az irodát, fele hétfőn, szerdán, fele kedden, csütörtökön jár be, pénteken meg a kutya se.

A piacon ezt bérlője válogatja, van, ahol nincs változás, van, ahol három éve fele annyian járnak be dolgozni. A Covid alatt ugye majdnem mindenkinek haza kellett mennie, és tapasztalatunk szerint, aki ebbe már belekóstolt, az valamilyen szinten bele kell, hogy építse a működésébe a home office-t. Nem mondhatjuk tehát, hogy nincs, vagy nem lesz hatással a hibrid munkavégzés elterjedése az irodapiacra. Hiszen coworking állomások fognak kialakulni, nem lesz mindenkinek saját szekrénye meg számítógépe és emiatt feleslegessé válhatnak területek.

De egyelőre mi nem érzünk keresletgyengülést, ezt inkább egy elhúzódó folyamatnak várjuk. Tapasztalataink szerint a bérlőink most még ragaszkodnak az irodákhoz, vagy olyan a profiljuk, hogy mindenképpen szükségük van közösségi terekre. Összességében tehát inkább kivárnak, még vizsgálják, hogyan tudnak átállni hibrid munkavégzésre. Az igazsághoz persze az is hozzátartozik, hogy az átrendeződés hatása látványosan érzékelhető egy nagyobb (4000-6000 négyzetméteres) területen működő bérlőnél, aki a hibrid munkavégzés miatt fel tud szabadítani és visszaad mondjuk 500 nm-t. Ezzel szemben nálunk lényegesen alacsonyabb az átlag bérleményméret (400-600 négyzetméter). ahol az esetlegesen felszabaduló területek mérete is kisebb. Ezek eseténben fel sem merül a területvisszaadás igénye.

Akkor az utóbbi egy-két évben az üzleti célú ingatlanok ára Magyarországon nagyjából szinten maradt?

Igen, azt mondhatjuk, bár például a prime rent az első negyedévben több részpiacon emelkedést mutatott, ugyanakkor a prime yield szintek is emelkedtek egyes részpiacokon.

Akkor viszont reálértékben csökkent.

Igen, de voltak bevételek is, az alapok termeltek hozamot, így nem panaszkodunk. A diverzifikációs előny is szépen kijött, mert míg egy részvény- vagy kötvényportfólió szenvedett, addig az ingatlanalapok szép kiegyensúlyozott árfolyamalakulást mutattak, elviselhető volatilitás mellett.

Sokszor hallhattuk, hogy a magyarországi ingatlanárak még mindig elmaradnak Bécstől, Prágától, Varsótól. Mi a helyzet ezen a fronton, várható felzárkózás?

Jó a kérdés, tény, hogy Budapesten irodát bérelni még mindig más árkategória, mint Bécsben vagy akár a környező országok fővárosaiban. Hogy lesz-e elmozdulás, az nagyon sok tényezőtől függ, nehezen tudom megítélni. Azért is nehéz párhuzamot vonnom, mert a mi irodaházaink nem új építésűek. Az ingatlanállományunk átlagéletkora húsz év körül van, házaink modernek ugyan, de nem a legkorszerűbbek. Ugyanakkor hiszünk a lokáció fontosságában, tehát amíg metróvonalak, villamosvonalak, kedvelt közlekedési hálózatok kereszteződéseiben vagyunk, addig meg lehet találni a bérlőket. Lehet, hogy nem a legújabb, legtrendibb private banking-szolgáltató fogja választani a mi házunkat, de az irodát kereső potenciális bérlők túlnyomó részének, úgy tapasztaljuk, valós alternatívát tudunk jelenteni.  

A régi épületeknek különösen nagy kihívás lehet a korszerűsítés, az ESG-megfelelés.

A Raiffeisen Alapkezelő az értékpapíralapok terén igen széles kínálatot nyújt ESG, vagy fenntarthatósági alapokból, nyilván ebbe a sorba szeretnénk majd idővel az ingatlanlapot is felzárkóztatni. Persze nehéz egy húsz éves ingatlanportfóliót ESG-síteni, a mai kor szellemében fenntarthatóvá átalakítani. De elindultunk, próbáljuk az irodaingatlanjaink értékét beruházásokkal növelni, itt például folyamatosan fókuszban tartjuk a fenntarthatóságot, vagy környezettudatosabb működést célzó fejlesztéseket, növelve ezzel a bérlőink felé nyújtott szolgáltatásaink minőségét is.

De mitől is lesz ESG egy ingatlan?

Az értéknövelő beruházások, vagy felújítások kapcsán kiemelt szempont a természeti erőforrások védelme, a szén-dioxid-kibocsátás csökkentése, a negatív környezeti hatások redukálása, a környezetbarát működés mértékének növelése. Az épületgépészet a legnagyobb energiafogyasztónk: a légcserélők, a fűtési és hűtési rendszerek energiafelhasználásának nyomon követése és a fogyasztás folyamatos csökkentése kiemelt célunk. De az ESG témaköréhez kapcsolódik az is, hogy telepítettünk már irodaházaink mélygarázsába elektromos autó töltőállomásokat, illetve kerékpártárolókat, vagy helyeztünk fel irodaépületek homlokzatára árnyékolórendszereket. Emellett folyamatosan bővítjük házainkban a szelektíven gyűjtött hulladék újrahasznosításának arányát is.

Ezzel egyidőben elengedhetetlen a bérlők oktatása is, olyan egyszerű szokásokat népszerűsítve, minthogy kapcsolják le a villanyt, vagy a légkondicionálót, ha kimennek a tárgyalóból. Vagy használják a szelektív hulladékgyűjtésre alkalmas edényeket, részesítsék előnyben a közösségiközlekedést vagy a kerékpározást stb.

Ez volt az ESG-ből az E, a környezet, de mi a helyzet az S, mint társadalmi, és a G, mint irányítási faktorokkal?

Úgy gondolom, a mi felelősségünk az leginkább a környezetvédelemre és a hatékony energiafelhasználásra koncentrálódik. A társadalmi fenntarthatóság elsősorban a bérlők szintjén kell, hogy megvalósuljon, erre nekünk viszonylag csekély ráhatásunk van. Beszállítói láncaink ilyen szempontú vizsgálata ugyan már bevezetés alatt van, szóba is kerül egy-egy új szereplő kiválasztáskor, de eddigi beszerzéseink alatt még nem zártunk ki emiatt senkit. Az ESG utolsó mozaikbetűje, a G, pedig ránk, mint alapkezelő vállalatra vonatkozik, például, hogy a megfelelő kontrollfunkciók, az elkülönült irányító testület, a compliance, a kockázatkezelés meglegyenek, rendszeresen elkészüljenek a külső-belső auditok, vagy hogy az ingatlanok értékelése a független, külső értékelők által meghatározott időnként rendben megtörténjen.

Lehet, hogy ESG-alapon kellene válogatni a bérlők között is?

Véleményünk szerint ehhez szükség volna egységes és nyilvános minősítési rendszerre, ami alapján a gazdasági társaságok ESG szempontok alapján lennének kategorizálhatóak. Sajnos még nem tartunk itt, nincs még ilyen típusú információ gyűjtés/szolgáltatás a potenciális bérlőkről az ügynökségeknél.

Bizonyos ingatlanbefektetési jegyeket nem lehet megvásárolni, mert a szabályozó tett rá egy sapkát. Így van a Raiffeisen Ingatlannál is?

Még 2019 májusában jött ki egy kormányrendelet, amely után csak T+180 napos visszaváltási idejű befektetési jegyeket lehet újonnan forgalomba hozni az ingatlan alapok esetében. Azaz visszaváltást követően csak fél év múlva juthat a befektető a pénzéhez, ráadásul a fél év múlva érvényes árfolyamon. Ugyanakkor a jogalkotó lehetővé tette, hogy ha a normál (T+3-as vagy T+4-es elszámolású), tehát könnyen likviddé tehető befektetési jegyek állománya az akkori, 2019 májusi szintekhez képest csökken, akkor ismét lehet belőlük vásárolni.

Nálunk akkor 70 milliárd forint környékén volt az ingatlanalap, így erre a szintre mindig vissza tudjuk tölteni az alapot. Visszaváltások már a Covid alatt is voltak ezekből a T+3-as sorozatokból, másrészt az elmúlt 6-8 hónapban komoly lendületet vettek a részvénypiacok, és a kockázatvállaló ügyfelek csoportosítottak át tőkét az ingatlanalapjukból a részvénypiacok felé. Így most van szabad kontingensünk, van tehát lehetőség forintban, euróban és dollárban is könnyebben visszaváltható befektetési jegyeket vásárolni.

Most bevezették a szocho-t a június 30-a után megvásárolt befektetési jegyekre.

Igen, júniusban még szocho-mentesen lehet befektetési jegyeket vásárolni, de az ingatlanalapok július 1-től is különleges mentességet kaptak. Az ingatlanalapok visszaváltása esetén így továbbra is mindössze a már megszokott kamatadóval kell a befektetőknek kalkulálni, a szociális hozzájárulással nem.

Az irodákon kívül még milyen típusú ingatlanok jellemzőek az alapban?

Az ingatlanportfóliónak mintegy felét adják az irodák. Komoly hányad van a retail, azaz kiskereskedelmi szegmensben is, a portfólió mintegy harmada. Ennek a szegmensnek az ékkövei a bevásárlóközpontok, amelyekből kettő van az alap tulajdonában. Ezen kívül vannak még egyéb ipari és kereskedelmi, logisztikai épületeink is.

Melyek ezek a plázák?

Az egyik a Rózsakert a második kerületben, azaz a főváros, sőt az ország talán legjobb vásárlóerővel rendelkező lokációjában. Különleges, nem egy klasszikus nagyméretű bevásárlóközpont, hanem egy úgynevezett neighbourhood mall. A vonzáskörzete kisebb, de stabilabb vásárlói kör használja, akár napi rendszerességgel. A klasszikus bevásárlóközpontokhoz képest alacsonyabb látogatottság mellett működik, viszont az átlagos kosárérték, tehát az összeg, amit otthagynak a vásárlók egy-egy bevásárlásnál, jóval magasabb. Az egésznek van egy családias hangulata, az eladók és vevők kapcsolata szoros, évtizedeken, sőt generációkon is átívelő.

A másik bevásárló központunk a miskolci Szinvapark, ami minden aspektusában különbözik a Rózsakerttől. Itt még a villamosmegállónak is az a neve, hogy Szinvapark, autentikus az egész, beépült a város szövetébe, imádják a miskolciak. A látogatók zöme ide is a napi bevásárlást jön intézni, de jóval kisebb az átlagos költés. A bérlői állományban sok a szolgáltató, a látogatók itt tudják befizetni a csekkeket, megvenni a gyógyszereiket, vagy elintézni pénzügyeiket. Pörgős, magas látogatottságú a ház. Egyébként itt találjuk az egyik legnagyobb Raiffeisen-bankfiókot is, amely szolgáltatásaival egész Borsod megyét ellátja.

Mik a plázákon és irodákon kívüli ingatlanok?

Ezen kívül a portfóliót színesíti néhány Raiffeisen bankfiók, döntően vidéki városokban, egy vidéki barkácsáruház és néhány ipari létesítmény. Míg az irodapiac Budapest-fókuszú, az ipari kitettségünk száz százalékban vidéken van. Ipari ingatlanainkat autóipari beszállító cégek bérlik. Ez rendkívül innovatív, kutatásfejlesztés-igényes iparág, ebből kifolyólag nagyon hosszú távú szerződés köt minket össze.

Magyarország a recesszió szélén táncol, ez nem okozhat problémákat?

Ez alapvetően nyilván nem jó, de azt látjuk, hogy a piacok dinamikája kedvező, az autóipar egy alapvetően jól működő üzleti modell. Ráadásul az ipari bérlőink olyan speciális árukat, alkatrészeket készítenek, hogy nem roppantak meg a jelenlegi helyzettől sem. Portfóliónkban emellett a kereskedelmi szektor is dübörög. Stabil, nagy bérlőink vannak, akik bizonyítottan át tudják vészelni a nehéz időszakokat is. Jó példa erre a Covid időszaka, amikor összesen két, kisebb szereplőt vesztettünk bérlőink táborából: egy utazási irodát és egy egyszemélyes varrodát, mindemellett a kintlévőségeink sem emelkedtek érdemben.

Ha az alapkezelő autózik az utcán és meglát egy szép épületet, nem szisszen fel, hogy de jó lenne megvenni az alapba?

Ingatlanstratégiánknak nem része, hogy folyamatosan rotáljuk a portfólióelemeket. Sokkal inkább azon dolgozunk, hogy a meglévő házakat korszerűsítsük, azok értékét növeljük, a bérlői állományt egyben tartsuk. De az ingatlanok életkorából kifolyólag hosszú távon nem feltétlenül ezzel a portfólióval képzeljük el a jövőt, szépen lassan át lehet majd azt alakítani. Eljön ugyanis az a pont, amikor már nem érdemes magas költségek árán épületeket felújítgatni, modernizálni, hanem el kell tudni engedni ezeket a házakat. De ez a pillanat még nem jött el.