Héhn Miklós, az RSM DTM Zrt. partnere szerint az idei év lényeges változása, hogy a munkavállalás elősegítése érdekében a lakását bérbe adó magánszemély levonhatja a bérleti díjból származó bevételéből az általa más településen bérelt lakóingatlan bérleti díját. A szakértő a változást kedvezőnek ítéli, hiszen a magánszemélyek munkavállalási célból történő lakhelyváltás miatt jellemzően nem szeretik eladni a „régi lakásukat”.

A levonhatósághoz a bérbeadásnak és a bérbevételnek meg kell haladnia a 90 napot

Héhn Miklós kiemelte, hogy a levonhatóság további feltétele, hogy a bérbeadásnak és a bérbevételnek ugyanabban az évben kell megtörténnie, és az időtartama meg kell, hogy haladja a 90 napot. Nem vonható le a bérleti díj, ha a magánszemélynek az általa bérelt lakás bérleti díját megtérítik, vagy ha a bérelt lakással összefüggésben a magánszemély más tevékenységéből származó bevételével szemben az általa fizetett bérleti díjat költségként elszámolja.

Abban az esetben, ha a magánszemély az ingatlan-bérbeadást kifizető részére nyújtja, a kifizetőnek minden esetben adóelőleget kell vonnia. A 2011. december 31-éig hatályos jogszabályi rendelkezések szerint a kifizetőnek csak akkor kellett az adóelőleget levonnia, ha az adószámmal rendelkező magánszemély azt írásban kérte. Ha az adót a kifizető nem vonja le, vagy nem kifizetőnek történik a bérbeadás, akkor a magánszemélynek negyedévente önadózással kell megfizetnie a számított adóelőleget.

Az adóelőleg megállapítása érdekében maximum a bevétel 50 százalékáig lehet nyilatkozni az igazolható vagy igazolás nélkül elszámolható költségekről (2011-ben még akár 100 százalékról is lehetett nyilatkozni). Ilyen nyilatkozat hiányában az önálló tevékenységből származó bevétel esetében költségnyilatkozat nélkül is csak a bevétel 90 százaléka tartozik az adóelőleg-alapba.

A törvényben pontosították az úgynevezett „78 százalékos szabályt”, miszerint azt nem lehet alkalmazni lakásbérbeadás esetében. A tételes költségelszámolás választása esetén, amennyiben a magánszemély 14 százalékos egészségügyi hozzájárulás fizetésére is kötelezett, akkor az egészségügyi hozzájárulást elszámolhatja költségként.

Főszabály szerint a kifizető köteles az adóalap-kiegészítést alkalmazni az általa kifizetett összeg adóelőlegének a megállapítása során. A magánszemély azonban írásban kérheti a kifizetőtől ennek a mellőzését, amennyiben nyilatkozik, hogy az összevont adóalapba tartozó várható éves jövedelme nem haladja meg a 2  424 000 forintot.

Tételes költségelszámoláskor ne felejtsünk el számlát kérni

Héhn Miklós elmondta, hogy több szabály azonban nem változott, például a lakásbérbeadásból származó jövedelem továbbra is az összevont adóalap részeként, önálló tevékenységből származó jövedelem. A jövedelem megállapításánál vagy a tételes költségelszámolást, vagy 10 százalékos költségáltalányt lehet választani. Tételes költségelszámolás esetén kizárólag a bérbeadáshoz kapcsolódó költségeket lehet elszámolni, amelyeket bizonylattal is alá kell támasztani, tehát számlát kell kérni az elvégzett munkáról, például a vízvezeték-szerelőtől, vagy a festőtől. A bérbeadó értékcsökkenést is elszámolhat, de csak abban az esetben, ha tételes költségelszámolást alkalmaz.

Amennyiben a magánszemély a lakásbérbeadásra nem akarja az áfaköteles bérbeadást választani, akkor az adóazonosító jelével végezheti a bérbeadási tevékenységet, nem kell az úgynevezett 7-es adószámot kiváltania. Az általános forgalmi adóról szóló törvény főszabálya szerint a lakóingatlan bérbeadása – a tevékenység egyéb sajátos jellegére tekintettel – adómentes szolgáltatásnak minősül a bérbeadó, illetőleg a bérbevevő személyétől, jogállásától függetlenül.

A szakértő kiemelte, hogy tapasztalatai szerint sok esetben az is probléma, hogy a bérbeadó magányszemélyek nem ismerik a szabályozást. Gyakran csak szájhagyomány útján terjedő ismerettel rendelkeznek a bérbeadással kapcsolatos adózási szabályokról. Héhn Miklós reményét fejezte ki arra vonatkozóan, hogy ez a jövőben változni fog, és ez alapján az adózói hozzáállás is fokozatosan javulhat.