Aranyáron kínálják az ipari telket, mert akkora a kereslet

Valamivel több mint 400 ezer négyzetméternyi új ipari-logisztikai fejlesztés készülhet el az idén Magyarországon, ezzel megdőlhet a tavalyi rekord is. A kereslet továbbra is erős (125 ezer négyzetméter, ami 53 (!) százalékkal több mint 2021 első negyedévében volt) és egyelőre semmi jele annak, hogy alábbhagyna, bár vannak kockázatok. Mindez viszont azzal jár, hogy a beruházási költség egyik nagy tétele, a telek ára még nagyobb magasságokba szökhet. 

Jelenleg elég nagy szórást mutatnak a telekárak attól függően, hogy mennyire vannak közel a budapesti agglomeráció fő ütőereihez. Általában a 10-30 ezer forint/négyzetméteres sávban mozognak, de például a felkapott Dunakeszin az ipari parkban 40 ezret is elkérnek és Budapest egyes külső kerületeiben még a 45-50 ezer forint sem ritka. Az iparvárosok környezetében 7-20 ezer forint közötti értékek jellemzőek, de például Debrecenben ennél jóval magasabbakat is találni.

Az ipari-logisztikai telkek árai 2015 óta jelentősen emelkedtek, egyrészt a fejlesztésre alkalmas, jó közlekedési kapcsolattal rendelkező területek kínálata folyamatosan szűkült, másrészt pedig a telektulajdonosok a kedvező ingatlanpiaci kilátások és árnövekedés mellett, a magasabb ár elérésért hajlandóak voltak tovább tartani a telkeiket. Voltak nagy tranzakciók azért, az M0-ás körgyűrű mentén főleg az Erste szabadult meg jelentősebb telekportfóliótól, a területen nagyobb gyártók és kereskedők telepedtek meg és ott hatalmas raktárakat emeltek vagy emelnek. 

Az elmúlt két évben az ipari-logisztikai fejlesztések piacán megjelenő új szereplők közül többen nagy volumenű projekteket terveztek, ennek megfelelően nagy méretű telkeket vásároltak, amelyek fajlagosan olcsóbbak. Bejött például a Panattoni. A korábban is jelen lévő fejlesztők esetén pedig az volt a jellemző, hogy új projektjeiket a már meglévő ipari-logisztikai parkjaikban, saját meglévő telkeiken indították, újabb csarnokokat megépítve. A CTP például így tett Budapest környékén és hasonlóan cselekedett a Prologis is Gyálnál.

Az ipari-logisztikai fejlesztések megvalósításának költségében a legjelentősebb tényezők a telek ára, az építési költség és a finanszírozási költség, amelyek megtérülését a tulajdonos a bérlők által fizetett bérleti díjakból várja. 2019 végéhez viszonyítva a jellemző ipar-logisztikai bérleti díjakban egy enyhébb, néhány százalékos (5 százaléknál kicsit kisebb mértékű) növekedés történt Budapest és környéke piacán. A Cushman&Wakefield nemzetközi ingatlantanácsadó április végén kiadott ágazati jelentése szerint most 4,75-5 euró/négyzetméter/hó az átlagos érték, utóbbit a kifejezetten egy cég igényeire szabott logisztikai központoknál lehet tapasztalni.

Ehhez képest az építési költségek (ezen belül is főként az építőanyagok ára) jelentősen emelkedtek és idén további 20-25 százalékos drágulásra lehet számítani. A tavaly elindult monetáris szigorítással párhuzamosan a finanszírozási költségek is érdemben emelkedtek az elmúlt fél-háromnegyed évben és ha az MNB folytatja az alapkamat emelését (márpedig ezt kilátásba helyezte - a szerk.), akkor még hónapokig tarthat a drágulás ezen a téren is.

Mindezekből kiindulva a telekárak növekedése előtti mozgástér a bérleti díjak alakulásától függ. Azaz amennyiben az ipar-logisztika iránti jelenlegi magas bérleti kereslet tartósan fenn tud maradni és lesz tér a bérleti díjak további emelkedésére, akkor az egyéb (építés, finanszírozás) költségek alakulásának függvényében a telekárak emelkedése nem kizárt - fogalmaztak érdeklődésünkre a jegybank elemzői.

Úgy vélték azonban: ha a jelenlegi magas bérleti keresletet egy átrendeződő gazdasági aktivitás ideiglenesen generálja, akkor ennek lefutásával kisebb igény lesz a fejlesztésekre. Ekkor a bérleti díjak emelkedése is kevésbé érvényesül, és az emelkedő építési költségek mellett a jelenlegi telekárakon sem éri meg majd fejleszteni.

Az MNB óvatos

Mint fogalmaztak: „Összességében az építési és finanszírozási költségek emelkedéséből, valamint a jelenleg ugyan magas, de fenntarthatóságában bizonytalan keresletből kiindulva, rövid távon nem számítunk a fejlesztési telkek árának további érdemi emelkedésére a bérbeadási célú ipari-logisztikai ingatlanok szegmensében."

2022 első negyedévében összesen 19 bérleti szerződést írtak alá, 6590 négyzetméteres átlagos tranzakciómérettel. A tranzakciók közül öt mérete meghaladta a 10 ezer négyzetmétert. A szerződések túlnyomó része továbbra is ’big-box’ logisztikai parkokban köttetett, míg a városi-logisztikai állomány esetében csupán két megállapodás volt, ami főleg a kapacitáshiány miatt van.

A kihasználatlanság március végén 4,17 százalékon állt, ami 1 százalékponttal magasabb az előző negyedévben mért értéknél és 1,6 százalékponttal az egy évvel korábban mértnél. A negyedév végén összesen 117 180 négyzetméter ipari-logisztikai terület állt üresen, és hét épületben volt elérhető 5 ezer négyzetméternél nagyobb szabad terület.