<img height="1" width="1" style="display:none" src="https://www.facebook.com/tr?id=947887489402025&amp;ev=PageView&amp;noscript=1">
5p

Idén is rengeteg új raktárerület készülhet el, főleg Budapest környékén, de néhány távolabbi autópálya-csomópontban is beruházások zajlanak és egyes nagyvállalatok a saját raktárközpontjaikat építik. A Magyar Nemzeti Bank (MNB) azonban óvatos a közeljövőt tekintve.

Valamivel több mint 400 ezer négyzetméternyi új ipari-logisztikai fejlesztés készülhet el az idén Magyarországon, ezzel megdőlhet a tavalyi rekord is. A kereslet továbbra is erős (125 ezer négyzetméter, ami 53 (!) százalékkal több mint 2021 első negyedévében volt) és egyelőre semmi jele annak, hogy alábbhagyna, bár vannak kockázatok. Mindez viszont azzal jár, hogy a beruházási költség egyik nagy tétele, a telek ára még nagyobb magasságokba szökhet. 

Hiány van a képzett raktárosokból. Fotó: PrologisHiány van a képzett raktárosokból. Fotó: Prologis

Jelenleg elég nagy szórást mutatnak a telekárak attól függően, hogy mennyire vannak közel a budapesti agglomeráció fő ütőereihez. Általában a 10-30 ezer forint/négyzetméteres sávban mozognak, de például a felkapott Dunakeszin az ipari parkban 40 ezret is elkérnek és Budapest egyes külső kerületeiben még a 45-50 ezer forint sem ritka. Az iparvárosok környezetében 7-20 ezer forint közötti értékek jellemzőek, de például Debrecenben ennél jóval magasabbakat is találni.

Az ipari-logisztikai telkek árai 2015 óta jelentősen emelkedtek, egyrészt a fejlesztésre alkalmas, jó közlekedési kapcsolattal rendelkező területek kínálata folyamatosan szűkült, másrészt pedig a telektulajdonosok a kedvező ingatlanpiaci kilátások és árnövekedés mellett, a magasabb ár elérésért hajlandóak voltak tovább tartani a telkeiket. Voltak nagy tranzakciók azért, az M0-ás körgyűrű mentén főleg az Erste szabadult meg jelentősebb telekportfóliótól, a területen nagyobb gyártók és kereskedők telepedtek meg és ott hatalmas raktárakat emeltek vagy emelnek. 

Az elmúlt két évben az ipari-logisztikai fejlesztések piacán megjelenő új szereplők közül többen nagy volumenű projekteket terveztek, ennek megfelelően nagy méretű telkeket vásároltak, amelyek fajlagosan olcsóbbak. Bejött például a Panattoni. A korábban is jelen lévő fejlesztők esetén pedig az volt a jellemző, hogy új projektjeiket a már meglévő ipari-logisztikai parkjaikban, saját meglévő telkeiken indították, újabb csarnokokat megépítve. A CTP például így tett Budapest környékén és hasonlóan cselekedett a Prologis is Gyálnál.

Az ipari-logisztikai fejlesztések megvalósításának költségében a legjelentősebb tényezők a telek ára, az építési költség és a finanszírozási költség, amelyek megtérülését a tulajdonos a bérlők által fizetett bérleti díjakból várja. 2019 végéhez viszonyítva a jellemző ipar-logisztikai bérleti díjakban egy enyhébb, néhány százalékos (5 százaléknál kicsit kisebb mértékű) növekedés történt Budapest és környéke piacán. A Cushman&Wakefield nemzetközi ingatlantanácsadó április végén kiadott ágazati jelentése szerint most 4,75-5 euró/négyzetméter/hó az átlagos érték, utóbbit a kifejezetten egy cég igényeire szabott logisztikai központoknál lehet tapasztalni.

Ehhez képest az építési költségek (ezen belül is főként az építőanyagok ára) jelentősen emelkedtek és idén további 20-25 százalékos drágulásra lehet számítani. A tavaly elindult monetáris szigorítással párhuzamosan a finanszírozási költségek is érdemben emelkedtek az elmúlt fél-háromnegyed évben és ha az MNB folytatja az alapkamat emelését (márpedig ezt kilátásba helyezte - a szerk.), akkor még hónapokig tarthat a drágulás ezen a téren is.

Mindezekből kiindulva a telekárak növekedése előtti mozgástér a bérleti díjak alakulásától függ. Azaz amennyiben az ipar-logisztika iránti jelenlegi magas bérleti kereslet tartósan fenn tud maradni és lesz tér a bérleti díjak további emelkedésére, akkor az egyéb (építés, finanszírozás) költségek alakulásának függvényében a telekárak emelkedése nem kizárt - fogalmaztak érdeklődésünkre a jegybank elemzői.

Az ipari ingatlanpiac mutatói. Forrás: BRFAz ipari ingatlanpiac mutatói. Forrás: BRF

Úgy vélték azonban: ha a jelenlegi magas bérleti keresletet egy átrendeződő gazdasági aktivitás ideiglenesen generálja, akkor ennek lefutásával kisebb igény lesz a fejlesztésekre. Ekkor a bérleti díjak emelkedése is kevésbé érvényesül, és az emelkedő építési költségek mellett a jelenlegi telekárakon sem éri meg majd fejleszteni.

Az MNB óvatos

Mint fogalmaztak: „Összességében az építési és finanszírozási költségek emelkedéséből, valamint a jelenleg ugyan magas, de fenntarthatóságában bizonytalan keresletből kiindulva, rövid távon nem számítunk a fejlesztési telkek árának további érdemi emelkedésére a bérbeadási célú ipari-logisztikai ingatlanok szegmensében."

2022 első negyedévében összesen 19 bérleti szerződést írtak alá, 6590 négyzetméteres átlagos tranzakciómérettel. A tranzakciók közül öt mérete meghaladta a 10 ezer négyzetmétert. A szerződések túlnyomó része továbbra is ’big-box’ logisztikai parkokban köttetett, míg a városi-logisztikai állomány esetében csupán két megállapodás volt, ami főleg a kapacitáshiány miatt van.

A kihasználatlanság március végén 4,17 százalékon állt, ami 1 százalékponttal magasabb az előző negyedévben mért értéknél és 1,6 százalékponttal az egy évvel korábban mértnél. A negyedév végén összesen 117 180 négyzetméter ipari-logisztikai terület állt üresen, és hét épületben volt elérhető 5 ezer négyzetméternél nagyobb szabad terület.

Jól jönne 1,5 millió forint?

A Bank360.hu és a Privátbankár kalkulátora alapján az alábbi induló törlesztőkre számíthatsz májusban, ha 1,5 millió forintra van szükséged 60 hónapra: a Raiffeisen Bank személyi kölcsöne 30 379 forintos törlesztőrészlettel lehet a tiéd. Az Erste Banknál 32 831 forint, a Cetelemnél pedig 33 556 forint a törlesztőrészlet. Más kölcsönt keresel? Ezzel a kalkulátorral összehasonlíthatod a bankok ajánlatait!

Ingatlan Nemcsak a lángos kerül aranyárba a Balatonnál
Privátbankár.hu | 2022. június 25. 11:41
A Zánkától kicsit északabbra fekvő Monoszlón épült, felújított, 9 szobás, több mint 1600 négyzetméteres alapterületű kastélyért a hozzá tartozó 100 ezer négyzetméteres telekterülettel és borbirtokkal együtt 5,5 millió eurót, vagyis 2,2 milliárd forintot szeretne kapni a tulajdonos.
Ingatlan A gyermekesek menthetik meg a lakáspiacot
Privátbankár.hu | 2022. június 15. 09:58
Kevesebben terveznek lakást venni, de a gyermekes családok ugyanúgy vásárolnának, nő a befektetési célból lakást vásárolni tervezők aránya is.
Ingatlan Visszaesett az építőipari termelés áprilisban
Privátbankár.hu | 2022. június 15. 09:00
Közel hat százalékkal.
Ingatlan Óriási fordulat következett be az irodapiacon
Natív tartalom | 2022. június 14. 18:22
Miközben a 2020 tavaszán ránk köszöntött pandémia előtt szinte telt házzal működtek a budapesti A+ és A kategóriába tartozó irodaházak, addig mára sok helyütt konganak az ürességtől az irodák, jellemzően a széles körű távmunka miatt, amelynek szabályozásában a cégek sem egységesek. A hivatalos adatok (egyelőre) nem festenek olyan szomorú képet, de a valóság – a piacot ismerő szakértők szerint – meglehetősen kiábrándító. Nézzük  a részleteket - az Irodahaz.info összeállítása.
Ingatlan A pörgő ingatlanpiacon nem csak az árat kell jól belőni
Benedikt Károly, Duna House | 2022. június 8. 15:48
Egy eladó vagy vevő számára nem az árindexek, az alapkamat, a befektetői vásárlók aránya és az elemzések az elsődlegesek. Segíthetnek a helyzetértékelésben, de számukra mégis az lesz a legfontosabb, hogy mit éreznek és mit tapasztalnak közvetlen az ingatlan vásárlásuk vagy eladások során. Mit hozhat a jövő, milyen kérdéseket kell átgondolnunk, mire érdemes és mire nem érdemes várni 2022-ben. Vélemény.
Ingatlan Van erkélyed? Ha igen, tuti drágábban adhatod el a lakásodat
Privátbankár.hu | 2022. június 6. 11:30
Felértékelődött a "kilépés" a szabadba.
Ingatlan Ezekre figyelj, ha külföldön vennél nyaralót!
Natív tartalom | 2022. június 4. 10:13
A balatoni ingatlanárak emelkedése, sokakat arra ösztönözhet, hogy inkább külföldön, a Magyarországról is gyorsan elérhető tengerpartokon vásároljanak nyaralóingatlant. Hiszen így közel ugyanannyiért vagy kicsivel többért mégiscsak tengerparti nyaralónk lehet. Egy külföldi ingatlanvásárlás azonban rejt némi plusz kockázatot magában, hiszen nem ismerjük a terepet, így körültekintőbbnek kell lennünk, érdemes akár segítséget is kérnünk. 
Ingatlan Erős év elé néz a magyar ingatlanpiac
Privátbankár.hu | 2022. május 29. 17:14
Az idei első negyedévben közel 40 ezer ingatlanpiaci tranzakció volt, amely ugyan kicsit elmarad a 2021-es évkezdéstől néhány százalékkal, de még így is az elmúlt 10 év második legerősebb évkezdése - közölte a Duna House.
Ingatlan Aranyáron lehet ma praktikus irodát kialakítani
Privátbankár.hu | 2022. május 29. 13:05
Öt éves viszonylatban kétszeresére nőttek a költségek.
Ingatlan Inkább külföldön hasítanak a magyar ingatlanos startupok
Mester Nándor | 2022. május 28. 05:37
Ömlik a kockázati tőke a proptech ágazatba, nálunk épphogy elkezdett csordogálni a pénz.
hírlevél
Ingatlantájoló
Együttműködő partnerünk: 4iG