5p

Idén is rengeteg új raktárerület készülhet el, főleg Budapest környékén, de néhány távolabbi autópálya-csomópontban is beruházások zajlanak és egyes nagyvállalatok a saját raktárközpontjaikat építik. A Magyar Nemzeti Bank (MNB) azonban óvatos a közeljövőt tekintve.

Valamivel több mint 400 ezer négyzetméternyi új ipari-logisztikai fejlesztés készülhet el az idén Magyarországon, ezzel megdőlhet a tavalyi rekord is. A kereslet továbbra is erős (125 ezer négyzetméter, ami 53 (!) százalékkal több mint 2021 első negyedévében volt) és egyelőre semmi jele annak, hogy alábbhagyna, bár vannak kockázatok. Mindez viszont azzal jár, hogy a beruházási költség egyik nagy tétele, a telek ára még nagyobb magasságokba szökhet. 

Hiány van a képzett raktárosokból. Fotó: Prologis
Hiány van a képzett raktárosokból. Fotó: Prologis

Jelenleg elég nagy szórást mutatnak a telekárak attól függően, hogy mennyire vannak közel a budapesti agglomeráció fő ütőereihez. Általában a 10-30 ezer forint/négyzetméteres sávban mozognak, de például a felkapott Dunakeszin az ipari parkban 40 ezret is elkérnek és Budapest egyes külső kerületeiben még a 45-50 ezer forint sem ritka. Az iparvárosok környezetében 7-20 ezer forint közötti értékek jellemzőek, de például Debrecenben ennél jóval magasabbakat is találni.

Az ipari-logisztikai telkek árai 2015 óta jelentősen emelkedtek, egyrészt a fejlesztésre alkalmas, jó közlekedési kapcsolattal rendelkező területek kínálata folyamatosan szűkült, másrészt pedig a telektulajdonosok a kedvező ingatlanpiaci kilátások és árnövekedés mellett, a magasabb ár elérésért hajlandóak voltak tovább tartani a telkeiket. Voltak nagy tranzakciók azért, az M0-ás körgyűrű mentén főleg az Erste szabadult meg jelentősebb telekportfóliótól, a területen nagyobb gyártók és kereskedők telepedtek meg és ott hatalmas raktárakat emeltek vagy emelnek. 

Az elmúlt két évben az ipari-logisztikai fejlesztések piacán megjelenő új szereplők közül többen nagy volumenű projekteket terveztek, ennek megfelelően nagy méretű telkeket vásároltak, amelyek fajlagosan olcsóbbak. Bejött például a Panattoni. A korábban is jelen lévő fejlesztők esetén pedig az volt a jellemző, hogy új projektjeiket a már meglévő ipari-logisztikai parkjaikban, saját meglévő telkeiken indították, újabb csarnokokat megépítve. A CTP például így tett Budapest környékén és hasonlóan cselekedett a Prologis is Gyálnál.

Az ipari-logisztikai fejlesztések megvalósításának költségében a legjelentősebb tényezők a telek ára, az építési költség és a finanszírozási költség, amelyek megtérülését a tulajdonos a bérlők által fizetett bérleti díjakból várja. 2019 végéhez viszonyítva a jellemző ipar-logisztikai bérleti díjakban egy enyhébb, néhány százalékos (5 százaléknál kicsit kisebb mértékű) növekedés történt Budapest és környéke piacán. A Cushman&Wakefield nemzetközi ingatlantanácsadó április végén kiadott ágazati jelentése szerint most 4,75-5 euró/négyzetméter/hó az átlagos érték, utóbbit a kifejezetten egy cég igényeire szabott logisztikai központoknál lehet tapasztalni.

Ehhez képest az építési költségek (ezen belül is főként az építőanyagok ára) jelentősen emelkedtek és idén további 20-25 százalékos drágulásra lehet számítani. A tavaly elindult monetáris szigorítással párhuzamosan a finanszírozási költségek is érdemben emelkedtek az elmúlt fél-háromnegyed évben és ha az MNB folytatja az alapkamat emelését (márpedig ezt kilátásba helyezte - a szerk.), akkor még hónapokig tarthat a drágulás ezen a téren is.

Mindezekből kiindulva a telekárak növekedése előtti mozgástér a bérleti díjak alakulásától függ. Azaz amennyiben az ipar-logisztika iránti jelenlegi magas bérleti kereslet tartósan fenn tud maradni és lesz tér a bérleti díjak további emelkedésére, akkor az egyéb (építés, finanszírozás) költségek alakulásának függvényében a telekárak emelkedése nem kizárt - fogalmaztak érdeklődésünkre a jegybank elemzői.

Az ipari ingatlanpiac mutatói. Forrás: BRF
Az ipari ingatlanpiac mutatói. Forrás: BRF

Úgy vélték azonban: ha a jelenlegi magas bérleti keresletet egy átrendeződő gazdasági aktivitás ideiglenesen generálja, akkor ennek lefutásával kisebb igény lesz a fejlesztésekre. Ekkor a bérleti díjak emelkedése is kevésbé érvényesül, és az emelkedő építési költségek mellett a jelenlegi telekárakon sem éri meg majd fejleszteni.

Az MNB óvatos

Mint fogalmaztak: „Összességében az építési és finanszírozási költségek emelkedéséből, valamint a jelenleg ugyan magas, de fenntarthatóságában bizonytalan keresletből kiindulva, rövid távon nem számítunk a fejlesztési telkek árának további érdemi emelkedésére a bérbeadási célú ipari-logisztikai ingatlanok szegmensében."

2022 első negyedévében összesen 19 bérleti szerződést írtak alá, 6590 négyzetméteres átlagos tranzakciómérettel. A tranzakciók közül öt mérete meghaladta a 10 ezer négyzetmétert. A szerződések túlnyomó része továbbra is ’big-box’ logisztikai parkokban köttetett, míg a városi-logisztikai állomány esetében csupán két megállapodás volt, ami főleg a kapacitáshiány miatt van.

A kihasználatlanság március végén 4,17 százalékon állt, ami 1 százalékponttal magasabb az előző negyedévben mért értéknél és 1,6 százalékponttal az egy évvel korábban mértnél. A negyedév végén összesen 117 180 négyzetméter ipari-logisztikai terület állt üresen, és hét épületben volt elérhető 5 ezer négyzetméternél nagyobb szabad terület.

LEGYEN ÖN IS ELŐFIZETŐNK!

Előfizetőink máshol nem olvasott, higgadt hangvételű, tárgyilagos és
magas szakmai színvonalú tartalomhoz jutnak hozzá havonta már 1490 forintért.
Korlátlan hozzáférést adunk az Mfor.hu és a Privátbankár.hu tartalmaihoz is, a Klub csomag pedig a hirdetés nélküli olvasási lehetőséget is tartalmazza.
Mi nap mint nap bizonyítani fogunk! Legyen Ön is előfizetőnk!

Ingatlan Kész őrület, ami a panellakások árával történik
Privátbankár.hu | 2025. április 25. 12:02
Mindhárom használt lakáspiaci szegmensben emelkedtek az árak 2024 első negyedévéhez képest. A legnagyobb drágulást az eddig relatíve olcsóbb panellakásoknál mérte az Otthon Centrum.
Ingatlan Már a luxuslakások is túl fájdalmasan drágák Budapesten
Privátbankár.hu | 2025. április 24. 15:03
Budapesten mondhatni önálló piacuk van a luxuslakásoknak és prémium családi házaknak.
Ingatlan Ingatlaneladás vagy vásárlás? Itt biztosan megtalálod, amit keresel
PR | 2025. április 14. 10:36
Ha ingatlant adnál el vagy keresel, érdemes a legjobbakra bízni magad. Az Otthontérkép Csoport immár több mint két évtizede van jelen a magyar ingatlanpiacon, és ma már az egyik legnagyobb, legismertebb hirdetési portfóliót tudhatja magáénak.
Ingatlan Kellene egy tökéletes raktár? Így lehet megtalálni
Natív tartalom | 2025. április 7. 20:23
A Covid idején az e-kereskedelem robbanásszerű növekedése óriási keresletet teremtett a raktárak iránt. Bár a pandémia alatt tapasztalt raktárhiány enyhült, még mindig kihívást jelent frekventált helyen vagy speciális igényekkel rendelkező raktárt találni. Ha hatékony és gyors megoldásra vágysz, van egy egyszerű módja annak, hogy azonnal személyre szabott ajánlatokat kapj!
Ingatlan Hatalmas szakadék a hirdetési és a valós árak között – nézd meg, hol buknak a legtöbbet az eladók!
Natív tartalom | 2025. április 1. 19:46
Az ingatlanpiac jelenlegi helyzetét szemlélve gyakran érezhetjük úgy, hogy ellentmondásos információkkal találkozunk. Egyszerre hallhatunk jelentős áremelkedésről, a fizetőképes kereslet csökkenéséről, illetve az elérhető lakásállomány zsugorodásáról. Ezek a látszólag egymással szemben álló trendek nehezítik a tisztánlátást, különösen azok számára, akik éppen most próbálnak tájékozódni a piacon. Ha azonban mélyebbre ásunk, és a hirdetési adatok mögé nézünk, az ellentmondások legalább egy részére racionális magyarázatot kaphatunk.
Ingatlan Eladná a lakást? Erre számíthat
Privátbankár.hu | 2025. április 1. 12:59
Érdekes lett az országos lakáspiac első negyedéves bizonyítványa. A piac élénkülése egyértelmű, a befektetői kereslet intenzitása már csökken, helyüket a saját célra vásárló vevők tölthetik be – derül ki az ingatlan.com márciusi kereslet-kínálati összesítőjéből. Márciusban az eladó lakóingatlanok iránti kereslet 10 százalékkal erősödött, az első negyedévben 7 százalékos volt a növekedés.
Ingatlan Találd meg az ideális irodát pillanatok alatt!
Natív tartalom | 2025. március 11. 14:21
Eleged van az időrabló iroda-keresésből? Felejtsd el a végeláthatatlan böngészést és a felesleges köröket! Ha rád hárult a feladat, hogy új irodát találj a cégnek, akkor most figyelj: megmutatjuk, hogyan spórolhatsz rengeteg időt és energiát, miközben pár kattintással rábukkanhatsz a tökéletes helyre!
Ingatlan Történelmi változások és gigantikus sakkjátszma az ingatlankezelők világában!
Natív tartalom | 2025. március 10. 14:35
A gazdasági megtorpanás természetesen az ingatlanpiacra is jelentős hatást gyakorol, a kereskedelmi ingatlanok tulajdonosai és kezelői új stratégiákat követnek a siker érdekében. Élmény, rugalmasság, digitalizáció és zöld megoldások minden mennyiségben. Magyarországon is izgalmas folyamatok zajlanak, így többek között a 662.500 négyzetméternyi ingatlanportfóliót kezelő CPI Hungary stratégiája, alkalmazkodóképessége és folyamatos innovációi kiváló példa lehet a piaci szereplők számára.
Ingatlan Lakáskiadás 2025-ben: hozd ki ingatlanodból a legtöbbet!
Márkázott tartalom | 2025. március 9. 11:20
Sokan úgy gondolják, hogy a lakáskiadás biztos és stabil jövedelmet jelent, de vajon 2025-ben is így van ez? Az ingatlanpiac folyamatosan változik, így a sikeres bérbeadáshoz érdemes átgondolni a lehetőségeket. Egy jó helyen lévő lakás továbbra is értékes, és ha jól menedzseled a kiadást, stabil bevételt biztosíthat számodra.
Ingatlan Lehullt a lepel: ennyivel többől újította fel az MNB-székházat a Matolcsy-fiú barátja
Privátbankár.hu | 2025. február 26. 08:17
Visszaütött, hogy nem fejeződtek be az eredeti határidőre a munkálatok.
hírlevél
Ingatlantájoló
Együttműködő partnerünk: 4iG