5p

Hamarabb hazahozná az uniós pénzeket egy Tisza-kormány, mint az Orbán-kormány?
Maradt még szövetségese Magyarországnak Európában?

Online Klasszis Klub élőben Szent-Iványi Istvánnal!
Vegyen részt és kérdezze Ön is a neves külpolitikai szakértőt!

2025. július 30. 15:30

A részvétel ingyenes, regisztráljon itt!

Idén is rengeteg új raktárerület készülhet el, főleg Budapest környékén, de néhány távolabbi autópálya-csomópontban is beruházások zajlanak és egyes nagyvállalatok a saját raktárközpontjaikat építik. A Magyar Nemzeti Bank (MNB) azonban óvatos a közeljövőt tekintve.

Valamivel több mint 400 ezer négyzetméternyi új ipari-logisztikai fejlesztés készülhet el az idén Magyarországon, ezzel megdőlhet a tavalyi rekord is. A kereslet továbbra is erős (125 ezer négyzetméter, ami 53 (!) százalékkal több mint 2021 első negyedévében volt) és egyelőre semmi jele annak, hogy alábbhagyna, bár vannak kockázatok. Mindez viszont azzal jár, hogy a beruházási költség egyik nagy tétele, a telek ára még nagyobb magasságokba szökhet. 

Hiány van a képzett raktárosokból. Fotó: Prologis
Hiány van a képzett raktárosokból. Fotó: Prologis

Jelenleg elég nagy szórást mutatnak a telekárak attól függően, hogy mennyire vannak közel a budapesti agglomeráció fő ütőereihez. Általában a 10-30 ezer forint/négyzetméteres sávban mozognak, de például a felkapott Dunakeszin az ipari parkban 40 ezret is elkérnek és Budapest egyes külső kerületeiben még a 45-50 ezer forint sem ritka. Az iparvárosok környezetében 7-20 ezer forint közötti értékek jellemzőek, de például Debrecenben ennél jóval magasabbakat is találni.

Az ipari-logisztikai telkek árai 2015 óta jelentősen emelkedtek, egyrészt a fejlesztésre alkalmas, jó közlekedési kapcsolattal rendelkező területek kínálata folyamatosan szűkült, másrészt pedig a telektulajdonosok a kedvező ingatlanpiaci kilátások és árnövekedés mellett, a magasabb ár elérésért hajlandóak voltak tovább tartani a telkeiket. Voltak nagy tranzakciók azért, az M0-ás körgyűrű mentén főleg az Erste szabadult meg jelentősebb telekportfóliótól, a területen nagyobb gyártók és kereskedők telepedtek meg és ott hatalmas raktárakat emeltek vagy emelnek. 

Az elmúlt két évben az ipari-logisztikai fejlesztések piacán megjelenő új szereplők közül többen nagy volumenű projekteket terveztek, ennek megfelelően nagy méretű telkeket vásároltak, amelyek fajlagosan olcsóbbak. Bejött például a Panattoni. A korábban is jelen lévő fejlesztők esetén pedig az volt a jellemző, hogy új projektjeiket a már meglévő ipari-logisztikai parkjaikban, saját meglévő telkeiken indították, újabb csarnokokat megépítve. A CTP például így tett Budapest környékén és hasonlóan cselekedett a Prologis is Gyálnál.

Az ipari-logisztikai fejlesztések megvalósításának költségében a legjelentősebb tényezők a telek ára, az építési költség és a finanszírozási költség, amelyek megtérülését a tulajdonos a bérlők által fizetett bérleti díjakból várja. 2019 végéhez viszonyítva a jellemző ipar-logisztikai bérleti díjakban egy enyhébb, néhány százalékos (5 százaléknál kicsit kisebb mértékű) növekedés történt Budapest és környéke piacán. A Cushman&Wakefield nemzetközi ingatlantanácsadó április végén kiadott ágazati jelentése szerint most 4,75-5 euró/négyzetméter/hó az átlagos érték, utóbbit a kifejezetten egy cég igényeire szabott logisztikai központoknál lehet tapasztalni.

Ehhez képest az építési költségek (ezen belül is főként az építőanyagok ára) jelentősen emelkedtek és idén további 20-25 százalékos drágulásra lehet számítani. A tavaly elindult monetáris szigorítással párhuzamosan a finanszírozási költségek is érdemben emelkedtek az elmúlt fél-háromnegyed évben és ha az MNB folytatja az alapkamat emelését (márpedig ezt kilátásba helyezte - a szerk.), akkor még hónapokig tarthat a drágulás ezen a téren is.

Mindezekből kiindulva a telekárak növekedése előtti mozgástér a bérleti díjak alakulásától függ. Azaz amennyiben az ipar-logisztika iránti jelenlegi magas bérleti kereslet tartósan fenn tud maradni és lesz tér a bérleti díjak további emelkedésére, akkor az egyéb (építés, finanszírozás) költségek alakulásának függvényében a telekárak emelkedése nem kizárt - fogalmaztak érdeklődésünkre a jegybank elemzői.

Az ipari ingatlanpiac mutatói. Forrás: BRF
Az ipari ingatlanpiac mutatói. Forrás: BRF

Úgy vélték azonban: ha a jelenlegi magas bérleti keresletet egy átrendeződő gazdasági aktivitás ideiglenesen generálja, akkor ennek lefutásával kisebb igény lesz a fejlesztésekre. Ekkor a bérleti díjak emelkedése is kevésbé érvényesül, és az emelkedő építési költségek mellett a jelenlegi telekárakon sem éri meg majd fejleszteni.

Az MNB óvatos

Mint fogalmaztak: „Összességében az építési és finanszírozási költségek emelkedéséből, valamint a jelenleg ugyan magas, de fenntarthatóságában bizonytalan keresletből kiindulva, rövid távon nem számítunk a fejlesztési telkek árának további érdemi emelkedésére a bérbeadási célú ipari-logisztikai ingatlanok szegmensében."

2022 első negyedévében összesen 19 bérleti szerződést írtak alá, 6590 négyzetméteres átlagos tranzakciómérettel. A tranzakciók közül öt mérete meghaladta a 10 ezer négyzetmétert. A szerződések túlnyomó része továbbra is ’big-box’ logisztikai parkokban köttetett, míg a városi-logisztikai állomány esetében csupán két megállapodás volt, ami főleg a kapacitáshiány miatt van.

A kihasználatlanság március végén 4,17 százalékon állt, ami 1 százalékponttal magasabb az előző negyedévben mért értéknél és 1,6 százalékponttal az egy évvel korábban mértnél. A negyedév végén összesen 117 180 négyzetméter ipari-logisztikai terület állt üresen, és hét épületben volt elérhető 5 ezer négyzetméternél nagyobb szabad terület.

LEGYEN ÖN IS ELŐFIZETŐNK!

Előfizetőink máshol nem olvasott, higgadt hangvételű, tárgyilagos és
magas szakmai színvonalú tartalomhoz jutnak hozzá havonta már 1490 forintért.
Korlátlan hozzáférést adunk az Mfor.hu és a Privátbankár.hu tartalmaihoz is, a Klub csomag pedig a hirdetés nélküli olvasási lehetőséget is tartalmazza.
Mi nap mint nap bizonyítani fogunk! Legyen Ön is előfizetőnk!

Ingatlan Felrobbantak a lakásárak Magyarországon – és még most jön a java
Herman Bernadett | 2025. július 25. 12:28
Megjöttek az állampapírkamatok, és felrobbantották a budapesti ingatlanpiacot, de vidéken is kilőttek az árak. Több mint 22 százalékkal drágultak a fővárosi lakások, a támogatott hitelprogram pedig még tovább repítheti az árakat. 
Ingatlan 3 százalékos hitel: máris rohannak lakást nézni a magyarok
Privátbankár.hu | 2025. július 23. 09:25
A Duna House adatai szerint érzékelhető keresletélénkülés indult el a lakáspiacon az Otthon Start Programnak köszönhetően.
Ingatlan Albérlet vagy hitelprogram: dilemma előtt az egyetemisták
Privátbankár.hu | 2025. július 22. 13:00
Lényegében ugyanabban az ütemben emelkedtek a fővárosi és a vidéki albérletárak az elmúlt időszakban, de Budapesten még mindig jelentősen drágább bérelni, foglalta össze az országos adatokat Kosztolánczy György. Az Otthon Centrum vezérigazgatója elmondta, hogy az egyetemistáknak a kollégiumi férőhelyek szűkössége miatt nem csak a ponthatárokra, de a bérlakáspiac áraira is figyelniük kell.
Ingatlan A vártnál is nagyobb áremelkedést hoz a lakáspiacon az Otthon Start
Herman Bernadett | 2025. július 22. 08:00
Akár 60-70 ezer első lakásvásárló is megrohamozhatja a piacot. Brutális áremelkedést várnak a szakemberek. 
Ingatlan Ezért drágulnak ennyire a budapesti albérletek
Privátbankár.hu | 2025. július 16. 11:36
Meglódult a budapesti albérletpiac júniusban: az év első felében még visszafogott kereslet a nyár elejére látványosan élénkült, főként a külföldi diákok lakáskeresésének köszönhetően – derül ki a Rentingo legfrissebb albérletpiaci elemzéséből. A bérbeadók így immár érzékelhető bérletidíj-emelésbe kezdtek, júniusban átlagosan 256 ezer forintot kértek kiadó ingatlanjukért, ami az elmúlt két év legmagasabb kínálati átlagára.
Ingatlan Egyre több magyar vásárol lakást Spanyolországban
Privátbankár.hu | 2025. július 12. 16:31
Befektetési és letelepedési szándékkal egyaránt sokan nézelődnek a magyarok a külföldi ingatlanpiacokon. Szándékaikat a politikai és gazdasági változások is erősítik. 
Ingatlan A kormány új csodafegyvere felforgatja az ingatlanpiacot?
Privátbankár.hu | 2025. július 10. 19:42
Tavaly tavasz óta tartó csökkenés után fordulatot hozhat a támogatott lakáshitelek piacán az Otthon Start Program.
Ingatlan Meglepetés az új lakáshitelnél: a vártnál kedvezőbb lett a program
Privátbankár.hu | 2025. július 3. 13:24
Megjelentek az első lakás vásárlását célzó új államilag támogatott konstrukció részletei. Szakértők szerint az Otthon Start program láncreakciót indíthat el.
Ingatlan Itt a várva várt fordulat az ingatlanpiacon
Herman Bernadett | 2025. július 1. 10:35
Júniusban már a vevők diktáltak az ingatlanpiacon. Enyhült a nyomás, már csak a megfizethető lakások iránt van élénk érdeklődés.
Ingatlan Kiderült, hol vannak a legolcsóbb vízparti nyaralók Magyarországon
Privátbankár.hu | 2025. június 24. 09:09
A nyaralóövezetekben, vízparti településeken lévő lakóingatlanok, nyaralók árai között is tetemes különbségek vannak az országon belül.
hírlevél
Ingatlantájoló
Együttműködő partnerünk: 4iG