A piaccal összhangban felpörgött az élet az OTP Ingatlanalapnál: szűk két hónap alatt két nagy értékű ingatlannal is gyarapodott a portfólió. Minek köszönhető ez a nagyfokú aktivitás?
Az elmúlt hónapokban rekordmennyiségű friss tőke áramlott az Alapba, amelynek nagy részét kiváló minőségű, stabil bérlői állománnyal és magas hozamtermelő képességgel rendelkező ingatlanok megvásárlására fordítjuk. Mindkét ingatlan, amelyet az elmúlt időszakban vásároltunk, ebbe a kategóriába tartozik: teljes kihasználtság mellett működő, magas minőségű logisztikai ingatlanok, kiváló bérlői mixszel és elhelyezkedéssel.
A tavaly vásárolt Citypoint9-cel együtt akkor zsinórban három logisztikai ingatlan került a portfólióba: a logisztika van a portfoliófejlesztési stratégiájuk fókuszában?
Ami a portfóliónk összetételét illeti, továbbra is az a legfontosabb szempont, hogy az kellően diverzifikált legyen, valamint az, hogy olyan ingatlanokat vegyünk, amelyek az Ingatlanbefektetési Alap hozamát is növelhetik. Jelenleg úgy látjuk, hogy a legnagyobb hozamteremtési potenciál a logisztikai és a kereskedelmi ingatlanokban rejlik, így szeretnénk ezek arányát tovább növelni a portfóliónkban. Az idei első negyedévben elhanyagolható mértékben bővült a budapesti ipari ingatlanállomány, a kereslet azonban mintegy 40 százalékkal haladta meg a 2015-ös értékeket. Ez kellőképpen alátámasztja, miért választottunk elsősorban ebből a szegmensből.
És mi a helyzet a kereskedelmi ingatlanokkal?
Az élénkülés itt is határozottan látszik. A központi elhelyezkedésű bevásárlóközpontok és utcai üzlethelyiségek iránt komoly bérlői kereslet mutatkozik, és a jövőben további bevásárlóközpont-beruházásokra számítunk, így akár jelentősebb bővülés is várható a szegmensben. A fejlődés motorja a megnövekedett lakossági fogyasztás, ezzel összefüggésben pedig a kiskereskedelmi forgalomnövekedés lehet. Ezen felül az alacsony munkanélküliségi ráta is hozzájárulhat a retail szegmens növekedéséhez – a logisztikai ingatlanoké mellett természetesen. Ez Győrre például kifejezetten igaz, az országban ugyanis itt a legalacsonyabb a munkanélküliek aránya.
Ezért döntöttek úgy áprilisban, hogy Győrben vásárolnak raktárbázist?
Ennek több oka is van. Egyrészt Győr ipari termelése bőven ad feladatot a logisztikai cégeknek, a megvásárolt ingatlan szomszédságában ráadásul számos gép- és elektronikai ipari cég, kereskedelmi cég, valamint autóipari vállalat is van, legjelentősebb természetesen az Audi-gyár. Emellett az is közrejátszott a döntésben, hogy Győrben ez már a második ingatlanunk, úgyhogy mind az üzemeltetés, mind a gazdálkodás terén szerettük volna kihasználni a kínálkozó szinergikus lehetőségeket.
A legújabb ingatlanuk a gyáli ipari parkon belül található. Miért esett Gyálra a választás?
A lokáció kiváló: közel a repülőtér, az M5-ös autópálya, illetve több nagy multinacionális cég is a szomszédságban helyezkedik el. Az elmúlt években azt vettük észre, hogy kezd átrajzolódni Budapest logisztikai térképe, és az egykor népszerű lokációnak számító Budaörs helyett egyre inkább a dél-pesti régiót részesítik előnyben a bérlők, főként az említett előnyök miatt. A gyáli ingatlan megvásárlásával az ebben rejlő befektetési és fejlődési lehetőséget szerettük volna kihasználni.
Ha jól tudom, az ingatlan alapterületét tekintve rekordot is döntöttek a vétellel…
Ez így van, a maga 35 ezer négyzetméterével ez a legnagyobb ingatlanunk a portfólióban. Természetesen ez a logisztikai ingatlanunk is teljes kihasználtság mellett működik, és ez a bérlői mix stabilitásából kiindulva a közeljövőben minden bizonnyal így is marad.
Mi biztosítja ezt a stabilitást?
Több olyan bérlő is van, akinek egyedi raktározási és műszaki igényei vannak – speciális tevékenységekhez, mint például a gyógyszer kereskedelem elengedhetetlen az állandó hőmérséklet, illetve páratartalom raktárhelyiségben. Az ingatlan egyes részei ilyen speciális igények szerint lettek kialakítva, ennél fogva a nem átlagos raktározási elvárásokkal rendelkező bérlők számára nem cél a telephely gyakori változtatása, ők nyilvánvalóan a hosszabb távú együttműködést részesítik előnyben. Emellett adottak a feltételek egy esetleges további bővüléshez is, a raktár közvetlen szomszédságában ugyanis folyamatban van egy hasonló kvalitásokkal rendelkező, 25 ezer négyzetméteres csarnok felépítése.
Látszanak már az újabb tranzakciók hatásai az OTP Ingatlanbefektetési Alap teljesítményében?
Eddig sem kellett panaszkodnunk az Alap hozamára, de az új, magas hozamtermelési képességgel rendelkező ingatlanokkal ez még tovább is növekedhet. Ugyanakkor a hozamok maximalizálása mellett célunk a hozamteljesítmény stabilitásának fenntartása, erre különösen nagy hangsúlyt fektettünk eddig is és a jövőben is ez a legfontosabb cél.
