Barna is, rozsda is és ragyoghatna – vidéki kitekintés a rozsdaövezeti fejlesztésekre – 4. rész

Tavaly ősszel építőipari szakmai körökből lapunk megtudta, hogy Budapest már majdnem megvan a kijelöléssel, csak egy-két vidéki nagyvárosnál késlekednek. Ugyancsak ősszel kiderült, hogy újból mindenhol érvényes lesz az 5 százalékos áfa, vagyis nem csupán a rozsdaövezetekben. Nem csoda, ha a fejlesztők elbizonytalanodtak, közben meg az érintett telkek tulajdonosai kivártak az eladással, nagyobb árban reménykedve. Természetesen vidéken is, mivel a rozsdaprogram országos, csak ez kevéssé tudatosult.

Nagy iparvárosaink külső övezeteiben számtalan barnazóna van. Ezeknek legfeljebb a felét hasznosították, eddig különféle ipari ingatlanok és kiskereskedelmi egységek jelentek meg, egyes laktanyákból munkásszállások lettek, másokat lebontottak és raktárakat húztak fel a helyükön. Az alábbi táblázat jól mutatja, hogy mennyi új gyár jött létre vagy milyen értékű beruházásokat jelentettek be az elmúlt években. Ezek túlnyomó része olyan terülteken valósul meg, ahol egykor barnaövezetek voltak.

Miskolcon az ezredforduló után indított újlakás-projektek 5-10 százalékát valósították meg barnamezős beruházásban. A Gömöri pályaudvar melletti egykori gabonaraktárak helyén épült lakópark lakásai a kezdetektől fogva népszerűek. Ugyanez elmondható a Dél-Kilián városrészben, kereskedelmi-ipari övezetben fekvő Lórántffy utca új, egy hajdani munkásszállóból kialakított társasház-csoportjáról.

„Bár ez a lakókörnyezet nem a legkeresettebb, komoly vonzerőt jelent, hogy a négyzetméterárak jóval alacsonyabbak, mint az újlakás-piac átlaga. A városban több egykori ipari terület is felkeltheti a lakásfejlesztők érdeklődését” –

mondta Ács Ferenc, a miskolci OTP Ingatlanpont iroda képviselője. Szerinte ebből a szempontból az Avas-Dél alján, az Egyetemváros és a Futó utca kereszteződésének környéke lehet perspektivikus, illetve Felsőzsolca irányában a volt Szondi-telep a Tiszai pályaudvarral bezárólag, az LKM-Digép, vagyis a Vasgyár városrész bizonyos körzetei, a Huszár-Álmos utcai volt ipari terület, a Hodobay Sándor-telep, valamint a Békeszálló-telep jöhet számításba.

Sorozatunk előző részei:

Rákosrendező, az első akcióterület

Kanyarban előzhet Kőbánya

Dél-Buda nem akar lakópark-erdőt

Egerben a volt dohánygyár ugyan nem számított rozsdaövezetnek, arra viszont jó példa, hogy a belvároshoz közeli ipari ingatlan helyén hogyan lehet korszerű bevásárlóközpontot létesíteni. Ezt a Wallis Ingatlan (ma WING Zrt.) tette meg, az egyik legnagyobb magyar ingatlanfejlesztő 2007-ben nyitotta meg 22 ezer négyzetméteres plázáját.

A városban most a Dobó István laktanya hasznosítása körül vannak erős viták. A legtöbben bérlakásokat szeretnének látni ott, mások azzal érveltek, hogy nagy az igény nyugdíjas otthon létesítésére is, de egy sport- és szabadidő parkot is szívesen látogatnának, ha az épülne a területen. A laktanya állami tulajdonban van, az MNV Zrt. a kezelője, a polgármester állítólag hamarosan bejelenti, hogy a város megkapja az ingatlant.

Pest megyében különösen a budapesti agglomerációban zajlottak különféle ipari ingatlanfejlesztések az elmúlt másfél évtizedben. Főleg mezőgazdasági, kisebb részben ipari területeken, előbbiek átminősítésével jöttel létre a raktárvárások, időben főleg az M0 körgyűrű kiépülésével párhuzamosan. Érdemes megnézni, hogyan alakult itt a kínálat és a kereslet, ezt mutatja az alábbi grafikon.

Pécsett az Európa Kulturális Fővárosa programban megvalósított barnamezős beruházások adtak komoly lökést a lakáspiaci fejlesztéseknek. A Zsolnay Negyed felélesztése, a Tudásközpont, a Kodály Központ létrehozása, a kulturális infrastruktúra fejlesztése az ingatlanpiacra is hatással volt. Az Európai Unió támogatásával megvalósult beruházásokkal párhuzamosan a környező utcákban is egyre-másra indultak el újépítésű projektek. A lendület azóta is kitart, a városban az elmúlt években az újlakás-építések nagyjából 10 százaléka valósult meg rozsdaövezetekben. Valamennyi projekt sikeres volt, közülük a legfrissebb a Munkácsy Residence a belvárosban.

Székesfehérvár érdekes példa arra, hogy a város nyugati széle milyen gyorsan képes átalakulni. A 8-as főút várost elkerülő része mellett hatalmas raktáráruházak, benzinkutak és bevásárlóközpontok, hipermarketek nőttek ki a földből. A déli, szintén alig hasznosított végeken ipari parkok létesültek, jelenleg itt van a legtöbb ipari park az országban. A megyeszékhelytől nem messze lévő Martonvásárnak is volt ilyen barnaövezete. Ott egy 77 hektáros ipari parkot hoztak létre, ami nem régiben az állami kézben lévő NIPÜF Csoporthoz került. A csoport folyamatosan értékesíti különféle végfelhasználóknak a terület egy részét, májusban a Caola Zrt.-nek, amelyik ott egy 4000 négyzetméteres gyárat hoz létre.

A fenti grafikonon egyértelmű, hogy a logisztikai szolgáltatók már tavaly is nagyon megrohanták a piacot. Az idei számokból pedig az látszik, hogy továbbra is maradt ez a fent jelzett arány, végleges adatok júliusban lesznek az első félévről.

Győrben ma még nem jellemző a barnamezős lakásépítési piac. A várostól 13 kilométerre fekvő Dunaszegen azonban már van erre példa: egy volt malmot építettek át 14 lakásos társasházzá. A lakások olcsóbbak, mint a megyeszékhelyen, így az élénk keresleten felbuzdulva a beruházó bővíti a projektet.

„Itt a funkcióváltással összefüggő járulékos költségek miatt ma még inkább fikciónak tekinthető a szóba jöhető területek bevonása a lakásépítésbe. Ettől függetlenül fejlesztésre érdemes városrészek lehetnek például a volt járműgépgyár és az olajgyár egyes részei” – értékelte a jelenlegi helyzetet Komádi Csaba, az OTP Ingatlanpont képviselője. Az viszont nem fikció, hogy a település terjeszkedésével a korábban kültelkinek számító rozsdaövezetekből egyre inkább elérhetővé válik a városközpont, ami lehetőséget kínálhat a hasznosításuk újragondolására. Nemcsak Győrben, hanem az ország valamennyi nagyvárosában.